בנייה חדשה / צילום: תמר מצפי
כ-35 מיליארד שקל אישרה המדינה עד כה למימוש הסכמי-הגג שמיועדים להקמת 426 אלף יחידות דיור; עד כה אושרה הקמת 197 אלף מהן - כך עולה מדוח החשכ"ל לשנת 2020 שפורסם היום (ג'). מהדוח עולה עוד כי עלות תוכנית מחיר למשתכן הגיעה לכ-9 מיליארד שקל, רובם עקב הפסדי ההכנסות של רשות מקרקעי ישראל בגין הקרקעות שנמכרו ליזמים בהנחות.
הסכמי-גג הם הסכמים שנחתמים בין המדינה, באמצעות רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון, לבין רשויות מקומיות, ומטרתם להגדיל את יכולת הממשלה לשווק קרקעות להקמת יחידות דיור בהיקף נרחב ובזמן קצר. הם נועדו לפתור חסמים בתחום התשתיות היישוביות והפיתוח.
החלטה בנושא התקבלה ב-2013, ביוזמת שר האוצר דאז יאיר לפיד, והסכמים ראשונים נחתמו בתקופת כהונתו, ואולם רוב מוחלט של ההסכמים נחתם תחת שר האוצר לשעבר משה כחלון, שהרחיב מאוד אותה ואת עלויותיה: ההחלטה המקורית של הממשלה הייתה לאשר במסגרת ההסכמים הקמת 100 אלף יחידות דיור בלבד, ואולם עם השנים התקבלו החלטות שהגדילו את המספר, וכיום הוא מגיע ל-475 אלף דירות, מהן כאמור אושרו עד כה כ-426 אלף, במסגרת הסכמים עם 32 רשויות מקומיות, לרבות יחידות דיור מוגן. ואולם כשמדובר על אישורי תקציבים, האוצר תיקצב עד כה כ-46% מהדירות הללו - 197.5אלף דירות, כ-8.8 מיליון מ"ר למסחר משרדים ותעסוקה ו-5.9 אלף יחידות דיור למלונאות. אלה תוקצבו ב-34.8 מיליארד שקל.
בחינה של הדברים מעלה כי חלק גדול מהדירות המתוכננות במסגרת הסכמי-הגג, כ-36%, מצויות במחוז הדרום; במרכז עתידית להבנות כ-28% מהדירות המתוכננות; במחוזות חיפה והצפון ביחד יוקמו כחמישית מהדירות; במחוז תל אביב כ-9%; ובירושלים כ-7%.
ואכן, חלק ניכר מהערים הבולטות מבחינת תוספת יחידות דיור - ממוקמות בדרום. אשקלון ואשדוד, שבכל אחת מהן צפויות להבנות למעלה מ-30 אלף דירות חדשות, מהוות כמעט 15% מכלל ההסכמים.
דוגמאות להסכמים שנחתמו: בראש העין אושרו במסגרת הסכמי-הגג 13.6 אלף דירות, ואולם עד כה אושרו תקציבים של כ-2.2 מיליארד שקל ל-5.2 אלף דירות ועוד שטחי תעסוקה; בנתניה קיים הסכם-גג ל-12.3 אלף יחידות דיור, ואולם עד כה אושרו תקציבים של כמיליארד שקל למעט יותר ממחצית מהכמות הזו, וגם לשטחי תעסוקה ומלונאות; ברמת גן נחתמו הסכמים להקמת 9.5 אלף יחידות דיור, דיור מוגן ותעסוקה. עד כה אושרו כ-430 מיליון שקל לכשליש מהכמות הזו.
על-פי הדוח, תוכנית מחיר למשתכן עלתה לקופת המדינה כ-8.9 מיליארד שקל, רובם נובעים מאובדן הכנסות המדינה בעבור הקרקעות, אלה הגיעו לכ-6.7 מיליארד שקל לאורך שנותיה של התוכנית. לאלה היתוספו תוספות שניתנו ליזמים שבנו בפריפריה המרוחקת, שהגיעו ל-1.13 מיליארד שקל עד מרץ השנה, ומענקים שקיבלו רוכשים במקומות שבהם ההנחות היו נמוכות במיוחד, שהגיעו לסכום דומה.
מתחילת יישום תוכנית מחיר למשתכן בסוף 2015, ועד לסוף 2020, פורסמו מכרזים לשיווק קרקעות ליותר מ-133 אלף יחידות דיור, לרבות מכרזים בהם טרם נבחרו זוכים; יזמים זכו רק ב-79.2 אלף מהן, כלומר כ-60% בלבד. ההיענות הלא גבוהה יחסית של היזמים למכרזי הקרקעות מוסברת בכך שרבים מהם התקיימו על קרקעות בפריפריה, והיזמים חששו כי יציפו את הערים הללו בעודפי היצע ולא יוכלו למכור את הדירות.
בנוסף, המדינה העמידה ערבויות לבנקים בגין משכנתאות לזוגות צעירים שרכשו דירות במסגרת התוכנית, והבנקים סירבו לתת להם משכנתה, בהיקף של 2.366 מיליארד שקל, להקמת 2,723 דירות ב-23 פרויקטים בערים כגון עפולה, לוד, קריית מוצקין, אופקים, דימונה, קריית שמונה ועוד.
הדוח מנתח גם את פעילות חברת "דירה להשכיר" - אף היא תוצר של החלטות שהתקבלו באוצר מימי לפיד, ומטרתה להכין תוכניות לדיור וקידום פרויקטים להשכרה ארוכת-טווח.
עד לסוף שנה שעברה שווקו קרקעות ל-4,486 דירות להשכרה ארוכת-טווח ועוד מאות דירות שיימכרו בשוק החופשי דירות רגילות ב-16 פרויקטים, כשאומדן החשכ"ל לאובדן הכנסות המקרקע מגיע ל-1.04 מיליארד שקל.