אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
מי רוצה להתגורר בנגב? אם שואלים את ממשלות ישראל, הדרום הוא כוכב רוק בתחום הנדל"ן למגורים. אם בודקים עד כמה הציבור הרחב סבור כך - התוצאה שונות לחלוטין. אבל את המחיר על ההפרשים הגדולים שבין יעדי הממשלה למציאות של הביקושים - משלמים תושבי המדינה.
כבר לפני 10 שנים גילו בממשלה את הבעיה המהותית של מערכת התכנון והבנייה הישראלית: הביקושים למגורים מתמקדים בעיקר באזורי המרכז ותל אביב (וגם שם לא בכל הערים) ואולם דווקא במקומות הללו המערכת התכנונית תקועה עם פלונטרים תכנוניים וחסמים תשתיתיים ואינה יכולה לתת מענה לביקושים.
ועד כמה הביקושים למקומות הללו גבוהים? בחינת גלובס של 1.9 מיליון עסקאות שבוצעו בארץ מאז 2002 מעלה, כי אזור המרכז ותל אביב מכיל יותר מ-55% מכלל רכישת הדירות שבוצעו בישראל; זאת לעומת 21% עסקאות שבוצעו בחיפה ובצפון, 11% בירושלים ושמינית מהעסקאות שבוצעו באזור הנגב. ישראל מתמרכזת.
לזה אין למדינה מענה מספק. בימים אלה מתנהלים המכרזים לשיווק קרקעות שדה דב, ל-16 אלף יחידות דיור, קרקעות מחנות צבאיים בצריפין, בתל השומר ובמחנה סירקין לעשרות אלפי יחידות דיור תוכננו על ידי הותמ"ל וחלקן שווקו במסגרת מחיר למשתכן, ואולם במציאות שבה יותר ממחצית משוק הנדל"ן מתמקדת באזור הזה - לא יעברו הרבה שנים עד שגם הקרקעות הללו יסתיימו. הפתרון האמיתי ליצירת יחידות דיור באזור המרכז צריכה להיות התחדשות עירונית, אבל זו כידוע מקרטעת ולא מצליחה עדיין להוות גורם משמעותי בתחום הבנייה.
הפתרון והכישלון
מה עושים במצב הזה? הממשלה מצאה פתרון של קסם: להפעיל את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לשיווק אינטנסיבי של קרקעות במקומות שבהם יש לה קרקע בשפע - בעיקר בפריפריה. הדבר בא לידי ביטוי במחיר למשתכן שבה 21% מהדירות שהוגרלו נמצאות בערי הדרום וכ-25% באזורי חיפה והצפון. בשני האזורים מדובר בבנייה גדולה יותר מאשר הביקושים ולא פלא שרבים מהזוכים לא נטשו את דירתם השכורה במרכז, ורכשו את הדירות המוזלות להשקעה. עד כה לא נודע על תנועת הגירה המונית ממרכז הארץ לשכונות החדשות בפריפריה של מחיר למשתכן.
האם זו הדרך הטובה לדאוג לדיור לזוגות הצעירים? דירות מוזלות היו בפריפריה גם ללא מחיר למשתכן, אך עד ליישום התוכנית, השיקול לרכוש שם דירה כלל לא עלה על הפרק אצל רבים. דוח החשב הכללי באוצר, שפורסם השבוע, דיווח על כך שתוכנית הדגל של כחלון הסתכמה עד לסוף השנה שעברה בכ-9 מיליארד שקל, רובם הפסדי הכנסות על הקרקעות, שנמכרו ליזמים בהנחות גדולות.
ואולם עדיין, מצאי הקרקעות היה נמוך, בעיקר בגלל שרשויות ממקומיות לא התלהבו להפשיר קרקעות חדשות בשטחן, וזאת עקב ההפסדים שנגרמים להן כתוצאה מתוספת יחידות דיור. הפסדים אלה נובעים בגלל שהארנונה שמשקי הבית משלמים, אינה מכסה את העלויות שמשקיעות בהם הרשויות המקומיות.
כדי לתמרץ את הרשויות המקומיות להפשיר את הקרקעות הללו ולאפשר להקים עליהן שונות מגורים, יזמה הממשלה את הסכמי הגג, שהחל יאיר לפיד בקדנציה הקצרה שלו כשר אוצר (בין 2013 לסוף 2014), והוריש למחליפו בתפקיד משה כחלון. במסגרת ההסכמים הללו שנחתמים בין המדינה, לבין רשויות מקומיות, המדינה מתחייבת לממן הקמת תשתיות חדשות בערים עימן נחתמים ההסכמים, בתמורה לכך שהרשויות יאפשרו למשלה לשווק קרקעות להקמת יחידות דיור בהיקף נרחב ובזמן קצר.
הבנייה גבוהה מהביקוש
על פי דוח החשב הכללי באוצר הממשלה אישרה עד כה כ-35 מיליארד שקל למימוש של 32 הסכמי גג שנחתמו עם רשויות מקומיות שונות. במקור מדובר על תוספת של 475 אלף דירות, שמתוכן אושרו עד כה במסגרת ההסכמים 426 אלף יחידות דיור.
ושוב חוזרת על עצמה התופעה: כ-36% מהדירות המתוכננות במסגרת הסכמי הגג, עתידות להיבנות בדרום. מדובר בפי 3 מהביקושים היחסיים לאזור הזה. במרכז לעומת זה, שבו מרוכזים 46% מהביקושים לדירות, עתידות להבנות כ-28% בלבד מהדירות המתוכננות. המשמעות היא יצירת עודפים רבים בדרום, ומחסור עתידי בהיצע במרכז הארץ.
מדוע מקודמת תוכנית שעולה כה הרבה כסף, מבלי שתסייע במידה משמעותית לפתור את בעיות התכנון והבנייה בישראל? נראה, כי התשובה לכך היא עליית מחירי הדירות.
כשלפיד קידם את הסכמי הגג, הוא נבחר בקולות רבים של מפגיני המחאה החברתית של 2013; כחלון שבא אחריו, ביסס את כל הקדנציה שלו על מדיניות דיור. וגם מי שמנהלים את סוגיות הדיור בממשלה הנוכחית - אביגדור ליברמן באוצר, איילת שקד במשרד הפנים וזאב אלקין במשרד השיכון נמצאים במציאות של עליית מחירי דירות מואצת, ודרישה ציבורית להראות פעילות מיידית. הסכמי הגג, שבעקבותיהם מגיעות תוכניות ודירות חדשות יוצרת את הפעילות הזו, הגם שהיא מעלה סימני שאלה כבדים.
זו גם הסיבה, ששלושת המשרדים תומכים בהמשך הפעלת הותמ"ל, על אף שתרומתה להגדלת היצע הדירות בטווח המיידי - נמוכה מאוד. עדיין היא מאפשרת להם להציג עשייה, בעוד שכותרות על האטה בקצב הבנייה וירידה במלאי הדירות למכירה עושות רע.
דרוש שינוי מהיסוד
ועדיין המצב יישאר כזה, גם אם הסכמי הגג יאושרו במלואם. הנה דוגמה ממחיר למשתכן: אתר madlan בדק עבור גלובס את מכרזי הקרקעות שבוצעו באזורי המדינה השונים לצורך התוכנית ומצא, כי באזור הצפון 52% מהמכרזים הצליחו ובדרום 71%, בעוד שבמרכז נרשמו 94% הצלחה ובתל אביב 85%. זה מראה שהיזמים, מצאו מכרזים רבים בפריפריה כחסרי סיכוי.
אם בממשלה רוצים לשנות את המצב, צריך לבצע שינוי אדיר ממדים בערי הדרום, ואולם הבעיה, שעד כה הממשלה מסתכלת לטווחים קצרים ומתייחסת לאזור כאל מצבור דירות יותר מאשר כאל יישובים שצריכים לספק ביקושים וצרכים של תושבים, ועל כן הנסיונות שנעשו עד כה הם מכאניים וכושלים.
ניסיון כושל ראשון כזה ארע עם העברת בסיסי צה"ל לדרום, שלוותה בהבטחות לחיזוק הנגב; בפועל מחקרים שונים מורים, כי התועלת לנגב בהעברת הבסיסים תהיה שולית, והוא לא ימשוך אליו אוכלוסיה ממרכז הארץ; ניסיון אחר לא מוצלח נעשה באמצעות הקמת מרכז הסייבר בבאר שבע, שעד כה לא מניב פירות משמעותיים.
לפיכך, השאלה המתבקשת היא, האם צריך להמשיך ולממן בעשרות מיליארדי שקלים פרויקטים לפיתוח אזורים שאין כל ביטחון שיאוכלסו בעתיד הנראה לעין, רק כדי להראות שהממשלה דואגת להיצע הדירות?
עד כה הממשלה הנוכחית לא נראית כמי שחורגת באופן משמעותי מקודמותיה בעניין זה, והיא נזעקת ליצור מצג של היצע דירות, גם אם במידה רבה הוא מתקיים באזורים שאינם מבוקשים.