גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פלא שהמחירים עולים? המדינה ממשיכה להזניח את הבנייה באזורי הביקוש

הדוחות הכספיים שנחשפו השבוע מגלים עד כמה מיזמי הדיור של המדינה מנותקים מהצרכים של הישראלים בשטח ● בזמן שבמרכז סובלים מפקק תכנוני, שיעור הדירות שהמדינה מתכננת בדרום גבוה פי שלושה מהביקוש המקומי ● כך, משבר הנדל"ן עשוי רק להחריף

אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

מי רוצה להתגורר בנגב? אם שואלים את ממשלות ישראל, הדרום הוא כוכב רוק בתחום הנדל"ן למגורים. אם בודקים עד כמה הציבור הרחב סבור כך - התוצאה שונות לחלוטין. אבל את המחיר על ההפרשים הגדולים שבין יעדי הממשלה למציאות של הביקושים - משלמים תושבי המדינה.

כבר לפני 10 שנים גילו בממשלה את הבעיה המהותית של מערכת התכנון והבנייה הישראלית: הביקושים למגורים מתמקדים בעיקר באזורי המרכז ותל אביב (וגם שם לא בכל הערים) ואולם דווקא במקומות הללו המערכת התכנונית תקועה עם פלונטרים תכנוניים וחסמים תשתיתיים ואינה יכולה לתת מענה לביקושים.

 

ועד כמה הביקושים למקומות הללו גבוהים? בחינת גלובס של 1.9 מיליון עסקאות שבוצעו בארץ מאז 2002 מעלה, כי אזור המרכז ותל אביב מכיל יותר מ-55% מכלל רכישת הדירות שבוצעו בישראל; זאת לעומת 21% עסקאות שבוצעו בחיפה ובצפון, 11% בירושלים ושמינית מהעסקאות שבוצעו באזור הנגב. ישראל מתמרכזת.

לזה אין למדינה מענה מספק. בימים אלה מתנהלים המכרזים לשיווק קרקעות שדה דב, ל-16 אלף יחידות דיור, קרקעות מחנות צבאיים בצריפין, בתל השומר ובמחנה סירקין לעשרות אלפי יחידות דיור תוכננו על ידי הותמ"ל וחלקן שווקו במסגרת מחיר למשתכן, ואולם במציאות שבה יותר ממחצית משוק הנדל"ן מתמקדת באזור הזה - לא יעברו הרבה שנים עד שגם הקרקעות הללו יסתיימו. הפתרון האמיתי ליצירת יחידות דיור באזור המרכז צריכה להיות התחדשות עירונית, אבל זו כידוע מקרטעת ולא מצליחה עדיין להוות גורם משמעותי בתחום הבנייה.

הפתרון והכישלון

מה עושים במצב הזה? הממשלה מצאה פתרון של קסם: להפעיל את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לשיווק אינטנסיבי של קרקעות במקומות שבהם יש לה קרקע בשפע - בעיקר בפריפריה. הדבר בא לידי ביטוי במחיר למשתכן שבה 21% מהדירות שהוגרלו נמצאות בערי הדרום וכ-25% באזורי חיפה והצפון. בשני האזורים מדובר בבנייה גדולה יותר מאשר הביקושים ולא פלא שרבים מהזוכים לא נטשו את דירתם השכורה במרכז, ורכשו את הדירות המוזלות להשקעה. עד כה לא נודע על תנועת הגירה המונית ממרכז הארץ לשכונות החדשות בפריפריה של מחיר למשתכן.

האם זו הדרך הטובה לדאוג לדיור לזוגות הצעירים? דירות מוזלות היו בפריפריה גם ללא מחיר למשתכן, אך עד ליישום התוכנית, השיקול לרכוש שם דירה כלל לא עלה על הפרק אצל רבים. דוח החשב הכללי באוצר, שפורסם השבוע, דיווח על כך שתוכנית הדגל של כחלון הסתכמה עד לסוף השנה שעברה בכ-9 מיליארד שקל, רובם הפסדי הכנסות על הקרקעות, שנמכרו ליזמים בהנחות גדולות.

ואולם עדיין, מצאי הקרקעות היה נמוך, בעיקר בגלל שרשויות ממקומיות לא התלהבו להפשיר קרקעות חדשות בשטחן, וזאת עקב ההפסדים שנגרמים להן כתוצאה מתוספת יחידות דיור. הפסדים אלה נובעים בגלל שהארנונה שמשקי הבית משלמים, אינה מכסה את העלויות שמשקיעות בהם הרשויות המקומיות.

כדי לתמרץ את הרשויות המקומיות להפשיר את הקרקעות הללו ולאפשר להקים עליהן שונות מגורים, יזמה הממשלה את הסכמי הגג, שהחל יאיר לפיד בקדנציה הקצרה שלו כשר אוצר (בין 2013 לסוף 2014), והוריש למחליפו בתפקיד משה כחלון. במסגרת ההסכמים הללו שנחתמים בין המדינה, לבין רשויות מקומיות, המדינה מתחייבת לממן הקמת תשתיות חדשות בערים עימן נחתמים ההסכמים, בתמורה לכך שהרשויות יאפשרו למשלה לשווק קרקעות להקמת יחידות דיור בהיקף נרחב ובזמן קצר.

הבנייה גבוהה מהביקוש

על פי דוח החשב הכללי באוצר הממשלה אישרה עד כה כ-35 מיליארד שקל למימוש של 32 הסכמי גג שנחתמו עם רשויות מקומיות שונות. במקור מדובר על תוספת של 475 אלף דירות, שמתוכן אושרו עד כה במסגרת ההסכמים 426 אלף יחידות דיור.

ושוב חוזרת על עצמה התופעה: כ-36% מהדירות המתוכננות במסגרת הסכמי הגג, עתידות להיבנות בדרום. מדובר בפי 3 מהביקושים היחסיים לאזור הזה. במרכז לעומת זה, שבו מרוכזים 46% מהביקושים לדירות, עתידות להבנות כ-28% בלבד מהדירות המתוכננות. המשמעות היא יצירת עודפים רבים בדרום, ומחסור עתידי בהיצע במרכז הארץ.

מדוע מקודמת תוכנית שעולה כה הרבה כסף, מבלי שתסייע במידה משמעותית לפתור את בעיות התכנון והבנייה בישראל? נראה, כי התשובה לכך היא עליית מחירי הדירות.

כשלפיד קידם את הסכמי הגג, הוא נבחר בקולות רבים של מפגיני המחאה החברתית של 2013; כחלון שבא אחריו, ביסס את כל הקדנציה שלו על מדיניות דיור. וגם מי שמנהלים את סוגיות הדיור בממשלה הנוכחית - אביגדור ליברמן באוצר, איילת שקד במשרד הפנים וזאב אלקין במשרד השיכון נמצאים במציאות של עליית מחירי דירות מואצת, ודרישה ציבורית להראות פעילות מיידית. הסכמי הגג, שבעקבותיהם מגיעות תוכניות ודירות חדשות יוצרת את הפעילות הזו, הגם שהיא מעלה סימני שאלה כבדים.

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

זו גם הסיבה, ששלושת המשרדים תומכים בהמשך הפעלת הותמ"ל, על אף שתרומתה להגדלת היצע הדירות בטווח המיידי - נמוכה מאוד. עדיין היא מאפשרת להם להציג עשייה, בעוד שכותרות על האטה בקצב הבנייה וירידה במלאי הדירות למכירה עושות רע.
דרוש שינוי מהיסוד

ועדיין המצב יישאר כזה, גם אם הסכמי הגג יאושרו במלואם. הנה דוגמה ממחיר למשתכן: אתר madlan בדק עבור גלובס את מכרזי הקרקעות שבוצעו באזורי המדינה השונים לצורך התוכנית ומצא, כי באזור הצפון 52% מהמכרזים הצליחו ובדרום 71%, בעוד שבמרכז נרשמו 94% הצלחה ובתל אביב 85%. זה מראה שהיזמים, מצאו מכרזים רבים בפריפריה כחסרי סיכוי.

אם בממשלה רוצים לשנות את המצב, צריך לבצע שינוי אדיר ממדים בערי הדרום, ואולם הבעיה, שעד כה הממשלה מסתכלת לטווחים קצרים ומתייחסת לאזור כאל מצבור דירות יותר מאשר כאל יישובים שצריכים לספק ביקושים וצרכים של תושבים, ועל כן הנסיונות שנעשו עד כה הם מכאניים וכושלים.

ניסיון כושל ראשון כזה ארע עם העברת בסיסי צה"ל לדרום, שלוותה בהבטחות לחיזוק הנגב; בפועל מחקרים שונים מורים, כי התועלת לנגב בהעברת הבסיסים תהיה שולית, והוא לא ימשוך אליו אוכלוסיה ממרכז הארץ; ניסיון אחר לא מוצלח נעשה באמצעות הקמת מרכז הסייבר בבאר שבע, שעד כה לא מניב פירות משמעותיים.

לפיכך, השאלה המתבקשת היא, האם צריך להמשיך ולממן בעשרות מיליארדי שקלים פרויקטים לפיתוח אזורים שאין כל ביטחון שיאוכלסו בעתיד הנראה לעין, רק כדי להראות שהממשלה דואגת להיצע הדירות?

עד כה הממשלה הנוכחית לא נראית כמי שחורגת באופן משמעותי מקודמותיה בעניין זה, והיא נזעקת ליצור מצג של היצע דירות, גם אם במידה רבה הוא מתקיים באזורים שאינם מבוקשים.

עוד כתבות

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

כך ניצחה ממשלת בריטניה את המשפחה של סבתא כוכבה בקרב על דירה בירושה

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

"המשך הסטת כספים מחו"ל יכול לתדלק את הראלי הבא בשוק המקומי"

יוני הפך לאחד החודשים החזקים בבורסת תל אביב, גם הודות להזזת כספי משקיעים מקרנות נאמנות המשקיעות במדד S&P 500 אל הבורסה המקומית ● לידר: "קשה לראות תפנית שלילית משמעותית או תיקון בשוק" ● במגדל מזהים הזדמנות במניות נדל"ן מסחרי ותקשורת

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

בניין בנק ישראל / צילום: Shutterstock, Alon Adika

ראשי המגזר הקמעונאי קוראים לנגיד להפחית ריבית: "המשק על סף קריסה"

שורה של בכירים במגזר הקמעונאי, בראשם בעלי פוקס הראל ויזל, יחד עם נשיא לשכת רו"ח חן שרייבר, שיגרו לאמיר ירון מכתב בו קראו לו להפחית את הריבית מחר, באופן מיידי ומשמעותי ● "עסקים קורסים בזה אחר זה. הצמיחה נעצרת, האמון נשחק והנזקים הולכים ומעמיקים", כתבו ראשי המשק

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

ישי דוידי / צילום: כדיה לוי

מעצמה ביטחונית: המניות שהציפו לפימי רווחים של כ־3 מיליארד שקל

בפחות משנה מימשה קרן ההשקעות מניות בחמש חברות תעשייה ביטחוניות שבשליטתה תמורת מיליארד שקל וברווחים עצומים ● איתות למשקיעים? הקרן נותרה עם החזקה משמעותית בחברות