גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פלא שהמחירים עולים? המדינה ממשיכה להזניח את הבנייה באזורי הביקוש

הדוחות הכספיים שנחשפו השבוע מגלים עד כמה מיזמי הדיור של המדינה מנותקים מהצרכים של הישראלים בשטח ● בזמן שבמרכז סובלים מפקק תכנוני, שיעור הדירות שהמדינה מתכננת בדרום גבוה פי שלושה מהביקוש המקומי ● כך, משבר הנדל"ן עשוי רק להחריף

אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
אם המדינה תמשיך להתעלם מהביקוש לדיור במרכז, מיליארדי שקלים ירדו לטמיון / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

מי רוצה להתגורר בנגב? אם שואלים את ממשלות ישראל, הדרום הוא כוכב רוק בתחום הנדל"ן למגורים. אם בודקים עד כמה הציבור הרחב סבור כך - התוצאה שונות לחלוטין. אבל את המחיר על ההפרשים הגדולים שבין יעדי הממשלה למציאות של הביקושים - משלמים תושבי המדינה.

כבר לפני 10 שנים גילו בממשלה את הבעיה המהותית של מערכת התכנון והבנייה הישראלית: הביקושים למגורים מתמקדים בעיקר באזורי המרכז ותל אביב (וגם שם לא בכל הערים) ואולם דווקא במקומות הללו המערכת התכנונית תקועה עם פלונטרים תכנוניים וחסמים תשתיתיים ואינה יכולה לתת מענה לביקושים.

 

ועד כמה הביקושים למקומות הללו גבוהים? בחינת גלובס של 1.9 מיליון עסקאות שבוצעו בארץ מאז 2002 מעלה, כי אזור המרכז ותל אביב מכיל יותר מ-55% מכלל רכישת הדירות שבוצעו בישראל; זאת לעומת 21% עסקאות שבוצעו בחיפה ובצפון, 11% בירושלים ושמינית מהעסקאות שבוצעו באזור הנגב. ישראל מתמרכזת.

לזה אין למדינה מענה מספק. בימים אלה מתנהלים המכרזים לשיווק קרקעות שדה דב, ל-16 אלף יחידות דיור, קרקעות מחנות צבאיים בצריפין, בתל השומר ובמחנה סירקין לעשרות אלפי יחידות דיור תוכננו על ידי הותמ"ל וחלקן שווקו במסגרת מחיר למשתכן, ואולם במציאות שבה יותר ממחצית משוק הנדל"ן מתמקדת באזור הזה - לא יעברו הרבה שנים עד שגם הקרקעות הללו יסתיימו. הפתרון האמיתי ליצירת יחידות דיור באזור המרכז צריכה להיות התחדשות עירונית, אבל זו כידוע מקרטעת ולא מצליחה עדיין להוות גורם משמעותי בתחום הבנייה.

הפתרון והכישלון

מה עושים במצב הזה? הממשלה מצאה פתרון של קסם: להפעיל את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לשיווק אינטנסיבי של קרקעות במקומות שבהם יש לה קרקע בשפע - בעיקר בפריפריה. הדבר בא לידי ביטוי במחיר למשתכן שבה 21% מהדירות שהוגרלו נמצאות בערי הדרום וכ-25% באזורי חיפה והצפון. בשני האזורים מדובר בבנייה גדולה יותר מאשר הביקושים ולא פלא שרבים מהזוכים לא נטשו את דירתם השכורה במרכז, ורכשו את הדירות המוזלות להשקעה. עד כה לא נודע על תנועת הגירה המונית ממרכז הארץ לשכונות החדשות בפריפריה של מחיר למשתכן.

האם זו הדרך הטובה לדאוג לדיור לזוגות הצעירים? דירות מוזלות היו בפריפריה גם ללא מחיר למשתכן, אך עד ליישום התוכנית, השיקול לרכוש שם דירה כלל לא עלה על הפרק אצל רבים. דוח החשב הכללי באוצר, שפורסם השבוע, דיווח על כך שתוכנית הדגל של כחלון הסתכמה עד לסוף השנה שעברה בכ-9 מיליארד שקל, רובם הפסדי הכנסות על הקרקעות, שנמכרו ליזמים בהנחות גדולות.

ואולם עדיין, מצאי הקרקעות היה נמוך, בעיקר בגלל שרשויות ממקומיות לא התלהבו להפשיר קרקעות חדשות בשטחן, וזאת עקב ההפסדים שנגרמים להן כתוצאה מתוספת יחידות דיור. הפסדים אלה נובעים בגלל שהארנונה שמשקי הבית משלמים, אינה מכסה את העלויות שמשקיעות בהם הרשויות המקומיות.

כדי לתמרץ את הרשויות המקומיות להפשיר את הקרקעות הללו ולאפשר להקים עליהן שונות מגורים, יזמה הממשלה את הסכמי הגג, שהחל יאיר לפיד בקדנציה הקצרה שלו כשר אוצר (בין 2013 לסוף 2014), והוריש למחליפו בתפקיד משה כחלון. במסגרת ההסכמים הללו שנחתמים בין המדינה, לבין רשויות מקומיות, המדינה מתחייבת לממן הקמת תשתיות חדשות בערים עימן נחתמים ההסכמים, בתמורה לכך שהרשויות יאפשרו למשלה לשווק קרקעות להקמת יחידות דיור בהיקף נרחב ובזמן קצר.

הבנייה גבוהה מהביקוש

על פי דוח החשב הכללי באוצר הממשלה אישרה עד כה כ-35 מיליארד שקל למימוש של 32 הסכמי גג שנחתמו עם רשויות מקומיות שונות. במקור מדובר על תוספת של 475 אלף דירות, שמתוכן אושרו עד כה במסגרת ההסכמים 426 אלף יחידות דיור.

ושוב חוזרת על עצמה התופעה: כ-36% מהדירות המתוכננות במסגרת הסכמי הגג, עתידות להיבנות בדרום. מדובר בפי 3 מהביקושים היחסיים לאזור הזה. במרכז לעומת זה, שבו מרוכזים 46% מהביקושים לדירות, עתידות להבנות כ-28% בלבד מהדירות המתוכננות. המשמעות היא יצירת עודפים רבים בדרום, ומחסור עתידי בהיצע במרכז הארץ.

מדוע מקודמת תוכנית שעולה כה הרבה כסף, מבלי שתסייע במידה משמעותית לפתור את בעיות התכנון והבנייה בישראל? נראה, כי התשובה לכך היא עליית מחירי הדירות.

כשלפיד קידם את הסכמי הגג, הוא נבחר בקולות רבים של מפגיני המחאה החברתית של 2013; כחלון שבא אחריו, ביסס את כל הקדנציה שלו על מדיניות דיור. וגם מי שמנהלים את סוגיות הדיור בממשלה הנוכחית - אביגדור ליברמן באוצר, איילת שקד במשרד הפנים וזאב אלקין במשרד השיכון נמצאים במציאות של עליית מחירי דירות מואצת, ודרישה ציבורית להראות פעילות מיידית. הסכמי הגג, שבעקבותיהם מגיעות תוכניות ודירות חדשות יוצרת את הפעילות הזו, הגם שהיא מעלה סימני שאלה כבדים.

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

זו גם הסיבה, ששלושת המשרדים תומכים בהמשך הפעלת הותמ"ל, על אף שתרומתה להגדלת היצע הדירות בטווח המיידי - נמוכה מאוד. עדיין היא מאפשרת להם להציג עשייה, בעוד שכותרות על האטה בקצב הבנייה וירידה במלאי הדירות למכירה עושות רע.
דרוש שינוי מהיסוד

ועדיין המצב יישאר כזה, גם אם הסכמי הגג יאושרו במלואם. הנה דוגמה ממחיר למשתכן: אתר madlan בדק עבור גלובס את מכרזי הקרקעות שבוצעו באזורי המדינה השונים לצורך התוכנית ומצא, כי באזור הצפון 52% מהמכרזים הצליחו ובדרום 71%, בעוד שבמרכז נרשמו 94% הצלחה ובתל אביב 85%. זה מראה שהיזמים, מצאו מכרזים רבים בפריפריה כחסרי סיכוי.

אם בממשלה רוצים לשנות את המצב, צריך לבצע שינוי אדיר ממדים בערי הדרום, ואולם הבעיה, שעד כה הממשלה מסתכלת לטווחים קצרים ומתייחסת לאזור כאל מצבור דירות יותר מאשר כאל יישובים שצריכים לספק ביקושים וצרכים של תושבים, ועל כן הנסיונות שנעשו עד כה הם מכאניים וכושלים.

ניסיון כושל ראשון כזה ארע עם העברת בסיסי צה"ל לדרום, שלוותה בהבטחות לחיזוק הנגב; בפועל מחקרים שונים מורים, כי התועלת לנגב בהעברת הבסיסים תהיה שולית, והוא לא ימשוך אליו אוכלוסיה ממרכז הארץ; ניסיון אחר לא מוצלח נעשה באמצעות הקמת מרכז הסייבר בבאר שבע, שעד כה לא מניב פירות משמעותיים.

לפיכך, השאלה המתבקשת היא, האם צריך להמשיך ולממן בעשרות מיליארדי שקלים פרויקטים לפיתוח אזורים שאין כל ביטחון שיאוכלסו בעתיד הנראה לעין, רק כדי להראות שהממשלה דואגת להיצע הדירות?

עד כה הממשלה הנוכחית לא נראית כמי שחורגת באופן משמעותי מקודמותיה בעניין זה, והיא נזעקת ליצור מצג של היצע דירות, גם אם במידה רבה הוא מתקיים באזורים שאינם מבוקשים.

עוד כתבות

כשהחמלה מתחילה להגמר

כשהחמלה מתחילה להיגמר. איפה הגבול?

האם צריך להמשיך להכיל ולחמול גם במצבים של קונפליקט ומחלוקת? גם כשלתפיסתנו ה"אחר" ממש מסכן אותנו?

תערוכת הנשף מוזיאון העיצוב חולון / צילום: אלעד שריג

אל תיכנעו לעוד יום של מסכים: 5 תערוכות למבוגרים, שגם הילדים שלכם ייהנו מהן

בית שכולו חומרים מתכלים, נשף שמלות מפואר ותפאורה שתראה מוש באינסטגרם ● לא מוזיאוני ילדים ולא מוזיאוני מדע - קחו את הקטנים לתערוכות מן המניין שגם אתם יכולים להנות מהם

דריכות בבורסות בעולם. מסחר בבורסה בסיאול, אתמול / צילום: Associated Press, Ahn Young-joon

האינפלציה, ענקית הנדל"ן הסינית והדלתא: הדילמות שיכריעו בקרוב לאן פני הכלכלה העולמית

קריסת חברת הנדל"ן הסינית אוורגרנד לא צפויה להוביל למשבר פיננסי בסין, אך מאותתת על האטה בצמיחה ומסמנת את האתגרים של בייג'ינג ● וריאנט הדלתא עוצר את ההתאוששות העולמית מהקורונה ובארה"ב מנסים להתמודד עם צווארי בקבוק בלתי צפויים הפוגעים בצמיחה ● שלוש נקודות על הכיוון של הכלכלה העולמית בתקופה הקרובה

חיסון לקורונה בתחנת מד''א / צילום: Associated Press, Tsafrir Abayov

עובדי מערכות החינוך והבריאות שימו לב: המדינה מעלה הילוך במלחמה במתנגדי חיסונים

לאחר שבשבוע שעבר פרסם האוצר הצעת חוק לשלילת דמי אבטלה מעובדים שפוטרו כי לא עמדו בדרישות התו הירוק, כעת הופץ להערות הציבור תזכיר חוק נוסף בנושא ● על הפרק: עובדים במערכות הבריאות, החינוך והרווחה שחייבים בתו ירוק ומסרבים לא יוכלו להתפטר ולבקש זכויות כאילו פוטרו

הקולוסיאום בכיכר אתרים / צילום: JTLV

כשאינטרסים עסקיים וחברתיים נפגשים: הפעילות הקהילתית של קרנות הנדל"ן

קרנות ההשקעה בנדל"ן גילו שבשנים הארוכות עד להשבחת הנכסים אפשר להשתמש בהם לתרומה לחברה ● לא מדובר בפילנתרופיה, אלא ביזמות שרווח בצידה: "הפעילות הקהילתית מייצרת השפעה חיובית על השטח"

הפסקת קפה. בטחון עצמי / איור: הילה נועם

למה לא קיבלתי את הקידום? די פשוט להסביר

הפסקת קפה: שירים מעולם העבודה, גילי יובל ● השיר השבועי: בִּטָּחוֹן עַצְמִי

כוכבי ''גמביט המלכה'' על השטיח האדום בטקס פרסי האמי / צילום: Associated Press, Chris Pizzello

מה שנכון לנטפליקס, נכון לעסקים קטנים: נתונים ואימוץ חדשנות הם הדרך לפסגה

למרות כל הטענות נגדה, נטפליקס רשמה שיא זכיות בפרסי האמי והראתה לעולם שהיא חברת הייטק מוטת דאטה מהמתקדמות בעולם ● זה נכון לארגונים וגם לעצמאים: מי שלא יעבוד על בסיס נתונים, לא ידאג להגיב מהר ולא יאמץ חדשנות כתפיסת עולם, לא יצליח לשרוד

תנועת ''מינימום 40'',  9.8, טוויטר

"40 שקל לשעה": יוזמה חדשה קוראת להעלות את שכר המינימום, אך בטיעון שלה יש בעיה

שכר המינימום בישראל לא הועלה כבר ארבע שנים ויש מי שדורש להעלות אותו ● אבל האם זה נכון שמדינות רבות באירופה הגדילו אותו "דווקא" בגלל משבר הקורונה, ואיך זה השפיע על העלאות המחירים שם?

מוצרי בן אנד ג'ריס / צילום: Shutterstock, TonelsonProductions

החרם של בן אנד ג'ריס נגד ישראל: גם טקסס תטיל סנקציות על יוניליוור

טקסס מצטרפת לרשימת המדינות בארה"ב שהודיעו כי יפסיקו השקעות ביוניליוור, החברה האם של בן אנד ג'ריס העולמית, לאחר שזו החליטה שלא לאפשר מכירת הגלידות ביהודה ושומרון

מסי במדי פריז סן ז'רמן. חלק מחבילת השכר של מסי בקבוצתו החדשה שולם במטבעות דיגיטליים / צילום: Associated Press, Francois Mori

חברות תעופה אאוט, ביטקוין אין: בעולם הספורט מצאו דרך חדשה לעשות כסף, והרבה

משבר הקורונה פגע בענפי הספורט בעולם, וליגות וקבוצות מחפשות ספונסרים חדשים לפצות על ההפסדים ● בורסות הקריפטו זיהו את הפוטנציאל והחלו לתת חסויות לקבוצות כדורגל ● אם לעולם הכדורגל לא הייתה בעיה לקחת כסף מחברות הימורים וטבק - למה שתהיה לו בעיה עם קריפטו?

עגלת קארינה / צילום: אורלי גנוסר

הטרנד הכי מוצלח של הקורונה: 3 עגלות קפה שוות בטבע

אחת מתופעות הלוואי המבורכות של הקורונה הוא טרנד עגלות הקפה שצץ באחת, ותפס חזק ברחבי הארץ ● שלוש עגלות מיוחדות שממוקמות באזורי טיולים מוצלחים

''ונציה של העתיד'',  שונית אלמוגים סינתטית ענקית למניעת שקיעתה של ונציה. פרויקט של פרופ' רייצ’ל ארמסטרונג / צילום: הדמית מחשב של Christian Kerrigan

בניינים צומחים וקירות מחיידקים: חוקרים מגדירים מחדש את מושג הבית

דמיינו בניינים שמשתנים בהתאם לתנאי הסביבה, חזיתות בתים שמזמינות אליהן חזירי בר וקיפודים ותקשורת שוטפת עם חיידקים באמצעים טכנולוגיים ● חוקרים בתחום המתפתח של "מבנים חיים" מתכננים את הבית של העתיד, והוא יהיה מיועד לא רק לבני אדם ● מגפת הקורונה, הם טוענים, רק הבהירה עד כמה השינוי הזה נחוץ

זרים מושלמים / צילום: ז׳ראר אלון

ההצגות ששווה להצטופף בשבילן בתיאטרון, גם בימי קורונה

העיבוד של ארז דריגס לזוכה האוסקר האיטלקי, הסיפור שיגרום לנו לבקר את ההורות שלנו וגרסת הבמה המהנה ל"אפס ביחסי אנוש" ● שש הצגות מומלצות

בניין הסוכנות היהודית ירושלים / צילום: בר - אל

כוח, תקציבים ובעיקר ג'ובים: הקרב על יו"ר הסוכנות היהודית מתחמם, ואיתו המתיחות בין לפיד לגנץ

לאחר שנשיא המדינה יצחק הרצוג פינה את כיסא היו"ר, המירוץ על ניהול הסוכנות היהודית תופס תאוצה ● במי תומך בנט? איך היריבות בין לפיד וגנץ קשורה לנושא? והאם אחת מ-50 היהודים המשפיעים בעולם תהיה האישה הראשונה בתפקיד?

 

6 חדרים ביבנה הירוקה: "דירה זהה נמכרה ב-8.8% פחות לפני כחודש"

הדירה, שהוסבה לחמישה חדרים, נמכרה ב-2.83 מיליון שקל. לפני כחודש נמכרה דירה דומה ב-230 אלף שקל פחות ● ועוד עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון

בורסת וול סטריט בניו-יורק / צילום: אפרת פרץ הרפז

נעילה יציבה בוול סטריט; הביטקוין ממשיך לרדת

הירידות בערך הביטקוין נמשכות ועומדות על כ-5.3% ● נייקי הורידה תחזיות ואיבדה 6.26% במסחר היומי בניו יורק ● מדד ניקיי בטוקיו המריא ב-2%, המדד בהונג קונג ירד ב-1.5%; אוורגרנד הסינית מחקה 12% ● אירופה ננעלה בירידות

מפעל אינטל בפתח תקווה / צילום: אינטל

אינטל מנסה להמציא את עצמה מחדש, ולישראל יש תפקיד מרכזי

ההחמצה במובייל, הפספוס בבינה מלאכותית והאווירה העכורה: ספינת הדגל של תעשיית השבבים ירדה מגדולתה ● בדרך להחזירה למסלול מסמן המנכ"ל החדש של אינטל את ישראל כמוקד מרכזי באסטרטגיית ההתאוששות ● כדי להצליח אינטל ישראל תצטרך לרענן את התרבות הארגונית שלה ולשוב לימיה כמעסיק האטרקטיבי במשק

אורי וטרמן / צילום: איל יצהר

בגיל 15 אחותו של מנכ"ל Be נפטרה מסרטן אלים: "הבנתי שהכל יכול להיגמר ברגע ובניתי קריירה מוקדם"

אורי וטרמן איבד את אחותו הקטנה לסרטן אלים, תוך חצי שנה בלבד. מאז החיים המשיכו, אבל התפיסה שלו אותם השתנתה ● מהשנים הארוכות בפרטנר, לחיים על קו ישראל-אפריקה, והקמת רשת גדולה על הריסות ניו־פארם. ריאיון עם מנכ"ל Be ● פורטפוליו 

ראשי המפלגות המתמודדות בבחירות בגרמניה / צילום: Reuters, Fabrizio Bensch

"ההצבעה הדרמטית ביותר מזה עשורים": כל הקואליציות, ההשלכות והמאבקים לקראת הבחירות בגרמניה מחר

הכלכלה הגדולה באירופה תצביע מחר על עתידה אחרי עידן מרקל, כשעל הפרק מאבק בין הצעה סוציאל-דמוקרטית להשקעה בתשתיות, בכלכלה ירוקה וברווחה, מול מצע שמרני שכולל הפחתת מסים וצמצום הגירעון ● גלובס מציג ארבע קואליציות אפשריות, ומשמעותן לכלכלה, לאירופה ולישראל

פרויקט בינוי פינוי, שכונת סלע–ביתר בחדרה / הדמיה: יח''צ

"ההפרטה הכי גדולה שהייתה פה היא הטיפול ברעידות אדמה"

פרויקט בינוי פינוי בשכונת סלע-ביתר בחדרה תלוי בהחלטה על היטל השבחה ובקרקע משלימה כדי שיוכל להתקדם