גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רוכשים דירת יד שנייה? זה מה שכדאי לכם לבדוק

עפ"י נתוני האוצר, 70% מכלל הדירות הנמכרות בישראל הן דירות יד שנייה ● לדירות הישנות יש לא מעט יתרונות, אבל יש להיות מודעים למורכבויות השונות ● הנה כמה כללי אצבע לרוכשים דירות כאלה

דירות יד שנייה. מה צריך לבדוק לפני שרוכשים? / צילום: איל יצהר, גלובס
דירות יד שנייה. מה צריך לבדוק לפני שרוכשים? / צילום: איל יצהר, גלובס

ימי סוף הקיץ הם תקופה שידועה כזמן של מעבר דירות. יש חופש גדול, לפני תחילת שנת הלימודים בבתי הספר והמוסדות האקדמיים, ורגע אחד לפני ראש השנה. מי שזז מרגיש סוג של התחדשות. משנה מקום משנה מזל.

על-פי נתוני משרד האוצר, 70% מכלל הדירות הנמכרות בישראל הן דירות יד שנייה. לדירות הישנות יש לא מעט יתרונות, אבל יש להיות מודעים למורכבויות השונות. בחו"ל יש אתרי אינטרנט שזו התמחותם. כך למשל https://www.zillow.com/. בארץ ניתן להיעזר באתרי הנדל"ן המקוון יד2 וגם במדלן.

  1. הסביבה

כדאי לבדוק איך הסביבה של הדירה מתנהגת: קירבה לגנים ופארקים, קירבה לבתי ספר וגני ילדים, רעש מתחבורה, מקורות מזהמים (בתי מלאכה, מסעדות) וכיו"ב. דירה וגם בניין ניתן לשפץ, אבל עד שהסביבה תשתנה, יכול לקחת עשרות שנים.

מאחר שאנחנו נמצאים כרגע בעיצומה של תזזית התחדשות עירונית, כדאי מאוד לבדוק מה מתוכנן באזור. האם הגינה הסמוכה היא באמת שטח ציבורי פתוח - או שטח פרטי בייעוד זמני שבקרוב ייבנה עליו מגדל? האם ברחוב הסמוך אמורה לעבור הרכבת הקלה? צריך גם לברר מהן תוכניות העירייה לאזור, ברמת הבניינים הסמוכים וברדיוס יותר גדול. ישנם לא מעט אזורים ותיקים שהם לשימור, או שהמרקם שלהם לשימור, אבל יש יותר מקומות שישתנו בצורה רדיקלית.

איך עושים את זה? כנסו לאתר ה-GIS של העירייה ובידקו בשכבות ייעודי הקרקע ותוכניות בתוקף. חלופה מצוינת היא אתר https://www.govmap.gov.il/

  1. מצב הדירה

לדירה משומשת יש תמיד בלאי. החל מקירות מלוכלכים, דרך ברז מטפטף ועד תשתיות ביוב/מים/חשמל ישנות שלא מתפקדות. בנוסף, דירות ישנות מתוכננות בצורה שאינה מתאימה בהכרח לאורח החיים של הרוכש. לא צריך להיבהל מזה, אבל מוטב לקחת בחשבון שתיקון או שיפוץ יעלו כסף ויהיו כרוכים בהוצאת אנרגיה רבה. מומלץ לבקר בדירה עם אדריכל מנוסה שיוכל לתת את חוות-דעתו. מאחר שיש רמות שונות לשיפוץ, צריך להיזהר כשמדברים על עלויות. 

  1. הבניין

דירות ישנות נמצאות בבניינים ישנים. במקרים האלה כדאי לברר היטב מה מצב התשתיות המשותפות של הבניין: האם הגג אטום? מה מצב מערכת הביוב? מה מצב צנרת אספקת המים? ומעבר לכך, איך נראה חדר המדרגות, מי אחראי לתחזוקה, והאם יש ועד בית?

  1. האם לבניין יש פוטנציאל התחדשות עירונית?

כדאי לבדוק אם ניתן לשפץ את הבניין ברמה הנקודתית (תמ"א 38), או שהוא יכול להיות חלק ממתחם שיעבור פינוי-בינוי. לעניין הזה יש משמעות כלכלית רבה וגם אופרטיבית.

  1. תחבורה

מאחר שהכול פקוק, וזה לא הולך להשתנות כנראה בתקופה הקרובה, כדאי מאוד לבדוק את נושא התחבורה. האם יש לבניין חניה? האם הגישה לבניין ברכב פרטי נוחה? האם יש בסביבה חניון ציבורי? האם ניתן לצאת בקלות מהעיר? האם האזור משורת על-ידי תחבורה ציבורית? מאחר שב-20 השנים הקרובות אמור גוש דן להתרשת בתחבורה ציבורית, מרכבת קלה ועד מטרו, מומלץ לבדוק מה מתוכנן בסביבה. ניתן לעיין באתר נת"ע

  1. סטטוס משפטי

שמאי המקרקעין עמית שטרר ממליץ להוציא את היתר הבנייה והתשריט הנלווה, ולא להתבסס רק על מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). לדבריו, ישנם מקרים שבהם הדירות רשומות בטאבו "כמו שצריך", אך מוגדרות על-פי היתר הבנייה בכלל כמחסן, חדר כביסה וכו'. מקרים שכיחים נוספים הם של חריגות בנייה שמופיעות בטאבו גם כן "כמו שצריך", אך בפועל אין להן כל מעמד חוקי על-פי היתר הבנייה.

בנוסף, מומלץ לבדוק את הרישום בטאבו באמצעות הוצאת נסח טאבו ותשריט בית משותף מהאינטרנט. במקרים מסוימים נגלה כי ישנם חלקים שאינם מוצמדים לדירה בטאבו (למשל גינה המשמשת את הדירה בפועל אך לא רשומה בטאבו), או שהדירה כלל לא רשומה בטאבו, אלא אצל חברה משכנת. למה זה משנה? אף אחד מאיתנו לא רוצה לשלם מחיר מלא על דירה ולגלות שהוא קנה למעשה חדר כביסה.

במקרים של חריגות בנייה, גינה שאינה רשומה בטאבו או רישום אצל חברה משכנת, הרוכש הפוטנציאלי עלול להתקשות לקבל מהבנק משכנתה, וגם אם תינתן משכנתה, סביר שתהיה על-פי ערך נמוך משמעותית ממחיר הקנייה. במקרה של התחדשות עירונית במתכונת תמ"א או פינוי-בינוי, הרוכש לא יפוצה על מה שלא חוקי. 

עוד כתבות

הפסקת קפה. בטחון עצמי / איור: הילה נועם

למה לא קיבלתי את הקידום? די פשוט להסביר

הפסקת קפה: שירים מעולם העבודה, גילי יובל ● השיר השבועי: בִּטָּחוֹן עַצְמִי

הסיפורים הבולטים של סוף השבוע / עיצוב: גלובס

למה הרכב החשמלי לא באמת ירוק ועשרות המלצות שיעזרו לכם להעביר את סוכות

המירוץ על ניהול הסוכנות היהודית תופס תאוצה, ואיתו מתגברת המתיחות בין לפיד לגנץ ● בתל אביב התאהבו ברחובות ללא רכבים, והאופי העירוני משתנה ● כמה עולה לילה במלון הכי יפה בפריז ועוד שלושה סיפורים בולטים מהסופ"ש

אורי וטרמן / צילום: איל יצהר

בגיל 15 אחותו של מנכ"ל Be נפטרה מסרטן אלים: "הבנתי שהכל יכול להיגמר ברגע ובניתי קריירה מוקדם"

אורי וטרמן איבד את אחותו הקטנה לסרטן אלים, תוך חצי שנה בלבד. מאז החיים המשיכו, אבל התפיסה שלו אותם השתנתה ● מהשנים הארוכות בפרטנר, לחיים על קו ישראל-אפריקה, והקמת רשת גדולה על הריסות ניו־פארם. ריאיון עם מנכ"ל Be ● פורטפוליו 

כשהחמלה מתחילה להגמר

כשהחמלה מתחילה להיגמר. איפה הגבול?

האם צריך להמשיך להכיל ולחמול גם במצבים של קונפליקט ומחלוקת? גם כשלתפיסתנו ה"אחר" ממש מסכן אותנו?

''ונציה של העתיד'',  שונית אלמוגים סינתטית ענקית למניעת שקיעתה של ונציה. פרויקט של פרופ' רייצ’ל ארמסטרונג / צילום: הדמית מחשב של Christian Kerrigan

בניינים צומחים וקירות מחיידקים: חוקרים מגדירים מחדש את מושג הבית

דמיינו בניינים שמשתנים בהתאם לתנאי הסביבה, חזיתות בתים שמזמינות אליהן חזירי בר וקיפודים ותקשורת שוטפת עם חיידקים באמצעים טכנולוגיים ● חוקרים בתחום המתפתח של "מבנים חיים" מתכננים את הבית של העתיד, והוא יהיה מיועד לא רק לבני אדם ● מגפת הקורונה, הם טוענים, רק הבהירה עד כמה השינוי הזה נחוץ

פורשה טאייקן קרוס טוריזמו 4S / צילום: יח''צ

הקרוס-אובר החשמלי של פורשה: הרבה ביצועים ודרמה במחיר של מיליון שקל

מי שיוצא לשוק הרכב עם תקציב של כמיליון שקל לא יתקשה למצוא מכוניות פאר וספורט מרגשות עם מנועי בנזין ● הקרוס-אובר החשמלי החדש של פורשה מציע שילוב ייחודי של דרמה, ביצועים ומצפון סביבתי נקי

תנועת ''מינימום 40'',  9.8, טוויטר

"40 שקל לשעה": יוזמה חדשה קוראת להעלות את שכר המינימום, אך בטיעון שלה יש בעיה

שכר המינימום בישראל לא הועלה כבר ארבע שנים ויש מי שדורש להעלות אותו ● אבל האם זה נכון שמדינות רבות באירופה הגדילו אותו "דווקא" בגלל משבר הקורונה, ואיך זה השפיע על העלאות המחירים שם?

הקולוסיאום בכיכר אתרים / צילום: JTLV

כשאינטרסים עסקיים וחברתיים נפגשים: הפעילות הקהילתית של קרנות הנדל"ן

קרנות ההשקעה בנדל"ן גילו שבשנים הארוכות עד להשבחת הנכסים אפשר להשתמש בהם לתרומה לחברה ● לא מדובר בפילנתרופיה, אלא ביזמות שרווח בצידה: "הפעילות הקהילתית מייצרת השפעה חיובית על השטח"

בניין הסוכנות היהודית ירושלים / צילום: בר - אל

כוח, תקציבים ובעיקר ג'ובים: הקרב על יו"ר הסוכנות היהודית מתחמם, ואיתו המתיחות בין לפיד לגנץ

לאחר שנשיא המדינה יצחק הרצוג פינה את כיסא היו"ר, המירוץ על ניהול הסוכנות היהודית תופס תאוצה ● במי תומך בנט? איך היריבות בין לפיד וגנץ קשורה לנושא? והאם אחת מ-50 היהודים המשפיעים בעולם תהיה האישה הראשונה בתפקיד?

ניק קלג (במרכז) כסגנו של דיוויד קמרון (משמאל). היה לשון מאזניים, וגמר עם הלשון בחוץ / צילום: מתוך ויקיפדיה - באדיבות משרדו של ניק קלג

הלקח שלימדה גרמניה מפלגות קטנות שהפכו להיות לשון מאזניים

ערב הבחירות בגרמניה, כדאי להיזכר מה עוללו בוחרים שם - ובמקומות אחרים - למפלגת קטנות שרצו לטעום את נזיד העדשים ● תזכורת אפשרית לשמאל הישראלי

מלון היוקרה Cheval Blanc בפריז / צילום: Cheval Blanc

כמה עולה לילה במלון הכי יפה בפריז? רמז: במלונות היוקרה בישראל תשלמו יותר

מלון Cheval Blanc נפתח רק לפני כשבועיים, ומאז כבר הוכתר כ"הכי יפה בפריז" ● יש בו 72 חדרים, מתוכם 46 סוויטות, בריכת שחייה מקורה ומסעדות יוקרה ● לילה אחד עולה 4,200 שקל לזוג - פחות מהמחיר ללילה במלון היוקרה סיקס סנסס שבשחרות

כוכבת הקולנוע ואשת העסקים הסינית, ז'או וויי / צילום: Associated Press, Kin Cheung

תעלומה חדשה בסין: למה כוכבת הקולנוע הכי גדולה במדינה נמחקה מהאינטרנט?

ז'או וויי הייתה הריס ווית'רספון של סין, שחקנית אהובה שהפכה לאשת עסקים - ואז צונזרה ע"י המפלגה הקומוניסטית במסגרת צעדי ענישה של הממשלה נגד תעשיית הבידור

עגלת קארינה / צילום: אורלי גנוסר

הטרנד הכי מוצלח של הקורונה: 3 עגלות קפה שוות בטבע

אחת מתופעות הלוואי המבורכות של הקורונה הוא טרנד עגלות הקפה שצץ באחת, ותפס חזק ברחבי הארץ ● שלוש עגלות מיוחדות שממוקמות באזורי טיולים מוצלחים

שר התקשורת יועז הנדל / צילום: אייל מרגולין

לידיעת שטראובר ובר טל: הנדל מגדיר מחדש את שכר יו"ר הרשות השנייה

שר התקשורת פועל להגדיר באופן קבוע את שכר יו"ר הרשות השנייה, כך שיעמוד על 80% משכרו של מנכ"ל הרשות ● לפי החוק עד כה, שכר היו"ר עמד על 30% משכר המנכ"ל ועודכן בהתאם להחלטת השר ● גם היו"ר הנוכחית יוליה שמאלוב-ברקוביץ' צפויה ליהנות מהשינוי

שאול אלוביץ' / צילום: יוסי זמיר

אלוביץ' גובה חובות והדלת הפתוחה של ישועה - מה צופן לנו העתיד?

בשנת 2013 שאול אלוביץ' התאכזב ממהלך רגולטורי נגד בזק ואמר שהוא צריך "להתחיל לגבות חובות" כי נתניהו לא מספק את הסחורה ● שנתיים לאחר מכן כבר כתב ש"הגדול יוצא מעורו כדי לעזור" ● ישועה, שטען שכמעט ולא התערב בענייני הסיקור, מתברר מתוך החומרים כמנכ"ל מעורב מאוד

כוכבי ''גמביט המלכה'' על השטיח האדום בטקס פרסי האמי / צילום: Associated Press, Chris Pizzello

מה שנכון לנטפליקס, נכון לעסקים קטנים: נתונים ואימוץ חדשנות הם הדרך לפסגה

למרות כל הטענות נגדה, נטפליקס רשמה שיא זכיות בפרסי האמי והראתה לעולם שהיא חברת הייטק מוטת דאטה מהמתקדמות בעולם ● זה נכון לארגונים וגם לעצמאים: מי שלא יעבוד על בסיס נתונים, לא ידאג להגיב מהר ולא יאמץ חדשנות כתפיסת עולם, לא יצליח לשרוד

הבית ברחוב מלצ'ט 59 בת''א. ''לא יכולים להרשות לעצמנו שיפוץ'' / צילום: איל יצהר

תל אביבים, סגרתם את המרפסת? תצטרכו לפתוח אותה בשביל תמ"א 38/1

ברבעים 3 ו־4 דורשת עיריית תל אביב לפתוח מרפסות שנסגרות, מה שמוריד מזכויות הבנייה של היזם ומקטין את הדירה החדשה שיקבלו הבעלים ● עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל: "הסיכוי של יזם לשכנע דייר לשתף פעולה בפרויקט התחדשות תמורת ויתור על שבעה מ"ר מהסלון הוא קלוש"

מנכ''ל אינטל העולמית, פט גלסינגר / צילום: אינטל

מפת האינטרסים של אמזון וגוגל בשוק הענן הישראלי ותהליך השיקום של אינטל

ישראל חווה תור זהב בבנייה של חוות שרתים חדשות בשטחה על ידי אינספור גורמים, בהן גם ענקיות הטכנולוגיה ● אינטל נמצאת באחת מתקופות השפל הגדולות שלה ולישראל יש תפקיד מרכזי בשיקום ● ומדוע נחתכו חברות האוטוטק בעשרות אחוזים? ● השבוע שהיה בהייטק 

היתרונות של מאזן דופמין בריא יותר שווים את המאמץ / צילום: Shutterstock, GrAl

התמכרויות דיגיטליות מטביעות אותנו בדופמין

עלייה בשיעורי הדיכאון והחרדות במדינות עשירות כמו ארה"ב עשויה להיות תוצאה של התמכרות המוחות שלנו למוליך העצבי הקשור לתחושת העונג

מוצרי בן אנד ג'ריס / צילום: Shutterstock, TonelsonProductions

החרם של בן אנד ג'ריס נגד ישראל: גם טקסס תטיל סנקציות על יוניליוור

טקסס מצטרפת לרשימת המדינות בארה"ב שהודיעו כי יפסיקו השקעות ביוניליוור, החברה האם של בן אנד ג'ריס העולמית, לאחר שזו החליטה שלא לאפשר מכירת הגלידות ביהודה ושומרון