גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דירות יד שנייה. מה צריך לבדוק לפני שרוכשים? / צילום: איל יצהר, גלובס

ימי סוף הקיץ הם תקופה שידועה כזמן של מעבר דירות. יש חופש גדול, לפני תחילת שנת הלימודים בבתי הספר והמוסדות האקדמיים, ורגע אחד לפני ראש השנה. מי שזז מרגיש סוג של התחדשות. משנה מקום משנה מזל.

על-פי נתוני משרד האוצר, 70% מכלל הדירות הנמכרות בישראל הן דירות יד שנייה. לדירות הישנות יש לא מעט יתרונות, אבל יש להיות מודעים למורכבויות השונות. בחו"ל יש אתרי אינטרנט שזו התמחותם. כך למשל https://www.zillow.com/. בארץ ניתן להיעזר באתרי הנדל"ן המקוון יד2 וגם במדלן.

1. הסביבה

כדאי לבדוק איך הסביבה של הדירה מתנהגת: קירבה לגנים ופארקים, קירבה לבתי ספר וגני ילדים, רעש מתחבורה, מקורות מזהמים (בתי מלאכה, מסעדות) וכיו"ב. דירה וגם בניין ניתן לשפץ, אבל עד שהסביבה תשתנה, יכול לקחת עשרות שנים.

מאחר שאנחנו נמצאים כרגע בעיצומה של תזזית התחדשות עירונית, כדאי מאוד לבדוק מה מתוכנן באזור. האם הגינה הסמוכה היא באמת שטח ציבורי פתוח - או שטח פרטי בייעוד זמני שבקרוב ייבנה עליו מגדל? האם ברחוב הסמוך אמורה לעבור הרכבת הקלה? צריך גם לברר מהן תוכניות העירייה לאזור, ברמת הבניינים הסמוכים וברדיוס יותר גדול. ישנם לא מעט אזורים ותיקים שהם לשימור, או שהמרקם שלהם לשימור, אבל יש יותר מקומות שישתנו בצורה רדיקלית.

איך עושים את זה? כנסו לאתר ה-GIS של העירייה ובידקו בשכבות ייעודי הקרקע ותוכניות בתוקף. חלופה מצוינת היא אתר https://www.govmap.gov.il/

2. מצב הדירה

לדירה משומשת יש תמיד בלאי. החל מקירות מלוכלכים, דרך ברז מטפטף ועד תשתיות ביוב/מים/חשמל ישנות שלא מתפקדות. בנוסף, דירות ישנות מתוכננות בצורה שאינה מתאימה בהכרח לאורח החיים של הרוכש. לא צריך להיבהל מזה, אבל מוטב לקחת בחשבון שתיקון או שיפוץ יעלו כסף ויהיו כרוכים בהוצאת אנרגיה רבה. מומלץ לבקר בדירה עם אדריכל מנוסה שיוכל לתת את חוות-דעתו. מאחר שיש רמות שונות לשיפוץ, צריך להיזהר כשמדברים על עלויות. 

3. הבניין

דירות ישנות נמצאות בבניינים ישנים. במקרים האלה כדאי לברר היטב מה מצב התשתיות המשותפות של הבניין: האם הגג אטום? מה מצב מערכת הביוב? מה מצב צנרת אספקת המים? ומעבר לכך, איך נראה חדר המדרגות, מי אחראי לתחזוקה, והאם יש ועד בית?

4. האם לבניין יש פוטנציאל התחדשות עירונית?

כדאי לבדוק אם ניתן לשפץ את הבניין ברמה הנקודתית (תמ"א 38), או שהוא יכול להיות חלק ממתחם שיעבור פינוי-בינוי. לעניין הזה יש משמעות כלכלית רבה וגם אופרטיבית.

5. תחבורה

מאחר שהכול פקוק, וזה לא הולך להשתנות כנראה בתקופה הקרובה, כדאי מאוד לבדוק את נושא התחבורה. האם יש לבניין חניה? האם הגישה לבניין ברכב פרטי נוחה? האם יש בסביבה חניון ציבורי? האם ניתן לצאת בקלות מהעיר? האם האזור משורת על-ידי תחבורה ציבורית? מאחר שב-20 השנים הקרובות אמור גוש דן להתרשת בתחבורה ציבורית, מרכבת קלה ועד מטרו, מומלץ לבדוק מה מתוכנן בסביבה. ניתן לעיין באתר נת"ע. 

6. סטטוס משפטי

שמאי המקרקעין עמית שטרר ממליץ להוציא את היתר הבנייה והתשריט הנלווה, ולא להתבסס רק על מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). לדבריו, ישנם מקרים שבהם הדירות רשומות בטאבו "כמו שצריך", אך מוגדרות על-פי היתר הבנייה בכלל כמחסן, חדר כביסה וכו'. מקרים שכיחים נוספים הם של חריגות בנייה שמופיעות בטאבו גם כן "כמו שצריך", אך בפועל אין להן כל מעמד חוקי על-פי היתר הבנייה.

בנוסף, מומלץ לבדוק את הרישום בטאבו באמצעות הוצאת נסח טאבו ותשריט בית משותף מהאינטרנט. במקרים מסוימים נגלה כי ישנם חלקים שאינם מוצמדים לדירה בטאבו (למשל גינה המשמשת את הדירה בפועל אך לא רשומה בטאבו), או שהדירה כלל לא רשומה בטאבו, אלא אצל חברה משכנת. למה זה משנה? אף אחד מאיתנו לא רוצה לשלם מחיר מלא על דירה ולגלות שהוא קנה למעשה חדר כביסה.

במקרים של חריגות בנייה, גינה שאינה רשומה בטאבו או רישום אצל חברה משכנת, הרוכש הפוטנציאלי עלול להתקשות לקבל מהבנק משכנתה, וגם אם תינתן משכנתה, סביר שתהיה על-פי ערך נמוך משמעותית ממחיר הקנייה. במקרה של התחדשות עירונית במתכונת תמ"א או פינוי-בינוי, הרוכש לא יפוצה על מה שלא חוקי.