מתקן חניה. היזמים מבקשים למקסם את מספר החניות בבניין / צילום: פרומוט מתקני חניה
שנה עברה מאז נכנס לתוקפו התקן החניה המופחת בתל אביב. התקן החדש קובע 0.5 מקומות חניה לדירה ברובעי מרכז העיר (3, 4, 5, 6), וברובעי צפון, מזרח ודרום העיר (1, 2, 7, 8, 9), הועמד התקן על 0.8 מקומות חניה לדירה.
מבדיקה שערך השמאי ארז כהן, בקרב יזמי בנייה למגורים המשווקים דירות ברחבי העיר, עולה כי מאז אושרה המדיניות, כבר חלה עלייה ניכרת במחירי הדירות הכוללות חניה ביחס למחיריהן לפני אישור התקן, וזאת אף שדירות הנמכרות כיום עדיין לא נבנות על פי תקן החניה החדש. לדברי כהן, עלייה זו מגלמת כבר את הציפייה למחסור עתידי בחניות עקב תקני החניה החדשים.
משרדו של כהן בדק ומצא כי בעוד שמחיר דירת ארבעה חדרים חדשה עם חניה, ברובע 5, עמד על 5 מיליון שקל ברבעון השני של 2020 (לפני שאושר התקן), הרי שברבעון המקביל ב-2021, עמד מחיר דירת 4 חדרים חדשה ללא חניה, על 5.1 מיליון שקל, ואילו מחיר דירה עם חניה ברבעון זה, עמד על 5.5 מיליון שקל.
בשכונת יד אליהו מצא כהן התייקרות של כ-400 אלף שקל במחיר דירה עם חניה (2.3 מיליון שקל ברבעון שני 2021, לעומת 2.7 מיליון שקל ברבעון שני 2021), וברובע 4, נצפתה התייקרות של כ-500 אלף שקל.
"ההשוואה מעלה כי ברחבי העיר חלה התייקרות במחירי דירות חדשות עם חניה בשיעורים שונים הנעים בין 10% ל-17%. אלה שיעורי התייקרות גבוהים באופן משמעותי משיעור ההתייקרות השנתי במחירי הדירות בכלל, ובתל אביב בפרט", מציין כהן. "לאור הממצאים, יש מקום להעריך כי לשינוי מדיניות החניה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו, יש חלק בהתייקרות דירות חדשות עם חניה ברחבי העיר", הוא כותב.
"במרכז העיר רק לחצי מהדירות יהיו חניות"
אודי דרזנר, הבעלים של פרומוט מתקני חניה, מזהה מגמה מורכבת: לדבריו, בעקבות הורדת תקן החניה, יזמים נועצים בהם כיצד ניתן למקסם את מספר החניות בבניין. "מאחר שחניה הופכת להיות מוצר יקר ערך, הם לא מתפשרים על האיכות. כשאתה מוכר דירות בכאלה מחירים, אתה צריך לתת מוצר איכותי. רואים את המגמה הזו בכל העולם, שמרכיב החניה עולה. עבור אנשים שרוכשים דירה בתל אביב, דירה ללא חניה היא לא אופציה".
"כשאני מוכר דירה בתל אביב שמחירה מיליונים רבים, וללא חניה, זו בעיה", מסכים אלי רוזנטל, המשמש מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. "הרעיון של הורדת תקן החניה הוא נכון, רק טרם זמנו. אנחנו בעד צמצום תקן החניה, אבל רק אחרי שתושלם תמונת התחבורה הציבורית במטרופולין ת"א. עם כל הכבוד, את הקו האדום אולי נראה בשנת 2023, והוא לבדו לא מספיק. כדי שאנו ננטוש את הרכב הפרטי צריך רשת ענפה של תחבורה ציבורית, וזה לא מה שיקרה בזמן הקרוב. גם הקו הירוק והקו הסגול, שיתווספו בהמשך, לא ייתנו מענה כולל. וגם כשהרשת הזו תעבוד, מה יעשו בשישי-שבת? אם אני רוצה לבקר את ההורים שגרים בצפון, את הבן החייל? נהיה חייבים להחזיק רכב אחד. בפועל, במרכז העיר, למשל, רק למחצית מהדיירים יהיו חניות".
מה קרה למחיר מרכיב החניה כתוצאה מזה?
"מדברים על 600-700 אלף שקל, כי הביקוש עולה על ההיצע. מחירי החניה האמירו בטירוף במרכז העיר, ובצדק. להוריד את מחירי הדיור זה ודאי לא יוריד. אנחנו הצענו שישאירו את התקן הקיים, ויאפשרו להמיר את שטחי החניה בעתיד לשטחים עיקריים, ובאמת, בהרבה תב"עות זה אפשרי. אפשר יהיה להפוך את שטחי החניה למחסנים, למרפאות. זה אולי בעוד 10 שנים. בינתיים, עוד לא נסע פה קו אחד של רכבת קלה, אז אי אפשר לבוא ולדרוש את זה כבר עכשיו. כך שהרעיון הוא נכון, אבל מקדים את זמנו".
אבי רומאני, מבעלי ריי טי.אל.וי נדל"ן העוסקת בהשבחת קרקעות בתל אביב, חושב שהמהלך מהיר מדי. "פעם התקן עמד על חניה אחת לכל 40 מ"ר משרד. כיום זה עומד על חניה אחת לכל 240 מ"ר משרד. בתהליך שבו מנסים להתוות חינוך מחדש, המעבר צריך להיות הדרגתי, ולהתבצע כשיש פתרון. כיום, עבור מי שגר בתל אביב ויותר מחוץ לתל אביב, הפתרון היחיד זה רכב פרטי".
מיטל להבי, סגנית ראש העיר ת"א והממונה על התחבורה, מבהירה כי התקן החדש חל רק על בנייה מתוקף תוכניות בניין עיר חדשות ולא על היתרי בנייה שמוצאים על בסיס תוכניות תקפות, ולכן, היא אומרת, "את ההשפעה של צמצום התקן נראה רק בעוד למעלה מחמש שנים, כאשר עד אז חלק מהאלטרנטיבות התחבורתיות כבר יפעלו ברחבי העיר.
"אנו מבינים שגם בהינתן כל הפתרונות התחבורתיים, הצורך בחניה לא ייעלם, שכן גם רכב חשמלי וגם רכב אוטונומי יצטרכו חניה לטובת עצירה, המתנה, טעינה או סתם שנת לילה. לכן, לוועדה המקומית יש שיקול דעת, שמותנה למשל, ברמת השירות של תחבורה ציבורית ובסוג יחידות הדיור. אנו בוחנים משפטית האפשרות לאי הצמדת חניות ליחידות דיור ולהמרה של שטחי חניה לשימושים חלופיים, כדי לאפשר מספר משתמשים על חניה כמו גם מספר שימושים לחניונים".
"רכיב החניה הולך ומתבטל"
מה שמעניין, אומר כהן, הוא שאפשר היה לצפות כבר עכשיו שהפער בין מחיר דירה עם חניה ובלי - יהיה גדול עוד יותר: "היינו מצפים שדירה ללא חניה תימכר בהרבה פחות מדירה עם חניה, אבל הפער אינו גדול כי אנשים מתחילים להפנים שאפשר לרכוש דירות ללא חניה. הרכיב הזה של חניה, הולך ומתבטל. בעתיד, לא לכל הדירות יהיו חניות ושוק הדירות ללא חניה לא יהיה נחות מאשר השוק של דירות עם חניה. הסברה הייתה שאנשים לא יקנו דירות ללא חניה, אך ברור היום, כי זו תפיסה של העבר, והמגמה הזו, של רכישת דירות ללא חניה, תלך ותתחזק".
יזמים שפועלים בעיר תומכים בדבריו של כהן, ומספרים שכבר אפשר למכור בעיר דירות ללא חניה בכלל.
מרבית הדירות מבין 355 הדירות בפרויקט אקסצ’יינג’ של אזורים בצומת עלית ברמת גן, הן בנות 3 ו-4 חדרים. רק מקצתן גדולות יותר. מאחר שברמת גן, כמו גם בתל אביב, תקן החניה ירד אל מתחת ל-1, המשמעות היא שלא כל דירה בפרויקט זכתה אוטומטית במקום חניה. "מאוד חששנו", מודה סמנכ"ל השיווק של אזורים, גיל גורביץ, "מכך שאנשים לא יסכימו לקנות דירות בפרויקט, בגלל היעדר חניה. הדיפולט של דירת שלושה חדרים הוא ללא חניה, ומי שבכל זאת רוצה חניה, נדרש להוסיף 200 אלף שקל".
ומה קרה בפועל?
"הופתענו לראות שיש המון אנשים שלא רוכשים חניה. מכרנו כבר עשרות דירות כאלה. אמנם עדיין הרוב רוכשים חניה, אבל יש לא מעט שמוותרים על כך. אז אמנם מתחת לפרויקט שלנו צפוי לעבור הקו האדום של הרכבת הקלה, אך עדיין רואים היום את המגמה הזו בעיקר בתל אביב, ואני מאמין שככל שהזמן יעבור, ואנשים יבינו את המשמעות, התופעה תלך ותגדל ותתרחב גם אל מחוץ לתל אביב".
גם אילי בר, בעלים ומנכ"ל משותף באקו סיטי, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, מקבל אותו מסר מהלקוחות. "בדירות הגדולות", הוא אומר, " עדיין יש דרישה לחניה, אם כי גם שם מתחילים לפגוש רוכשים שעניין החניה מבחינתם הוא לא דיל ברייקר. זה לא יקרה בדירה שמחירה יותר מ-6 מיליון שקל, אבל כן מכרנו בפרויקט שלנו ברחוב אמסטרדם שתי דירות פנטהאוז קטנות, של 115 מ"ר, שמחירן נושק ל-6 מיליון שקל, ללא חניה.
בר מעריך שבדירות הקטנות מרכיב החניה עומד על 400-500 אלף שקל, בעוד שבדירות המיוחדות מרכיב החניה עשוי להגיע למיליון שקל ואפילו 1.5 מיליון שקל. הפחתת התקן משפיעה רק על תבע"ות חדשות, ולא על תמ"אות, ולכן באקו סיטי עדיין לא רואים שינוי רוחבי, ואולם, אומר בר, "ברור שהמגמה הולכת לשם והשוק יתמחר את הזה".