שרת הפנים איילת שקד / צילום: יוני קלברמן
ועדת השרים אישרה את טיוטת החוק שיזמה שרת הפנים איילת שקד לחלופה התכנונית לתמ"א 38. החלופה קובעת כי ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה יהיו מוסמכות לאשר תוכניות מפורטות במגרשים עם מבנים ישנים, תוך הגדלת שטחי הבנייה עד פי ארבעה מהשטח הבנוי הקיים, ותוך הוספת שימושי ציבור למבנים החדשים. אנשי מקצוע שונים מבקרים את התיקון לחוק, וסבורים כי הוא מסובך ומסורבל, יהיה קשה מאוד ליישום ולא יפתור שום בעיה שקיימת היום.
החלופה שעוצבה מבוססת ברובה על חלופה קודמת שלא אושרה, שעוסקת בהמרת התכנון הנקודתי של תמ"א 38 בהתחדשות עירונית מתחמית, כלומר כזו שתכלול לא מבנה אחד, אלא מקבצי מבנים. החלופה של שקד, שמתקנת את החלופה ההיא (במסגרת תיקון 128 לחוק התכנון והבנייה), תאפשר הריסת מבנים קיימים בני 2-5 קומות, הקמת מבנים חדשים תחתם ללא הגבלת גובה, הוספת עד 300% לשטחי הבנייה שהוקמו עד 2005 (כלומר הגעה למצב שבו זכויות הבנייה מגיעות לעד 400%, פי ארבעה מהמבנה הקיים), לעומת החלופה הקודמת שכללה עד 350% יחסית לבנייה של עד שנת 2000; כמו כן תכלול החלופה מסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה, בסגנון תמ"א 38/1, אך עם מחצית מזכויות הבנייה מאשר במסלול ההריסה ובנייה מחדש. בשני המסלולים יאושרו תוספות של שטחי ציבור במבנים. באשר לשטחי הציבור טיוטת החוק אומרת ששטחם לא יעלה על 15% מסך השטח הכולל המותר שאינו לצורכי ציבור.
היטל ההשבחה יהיה סלע המחלוקת
כאמור, התיקון לחוק כולל לא מעט סיבוכים, ובהם, למשל יחסי הגומלין בין הוועדות המקומיות למחוזיות. התיקון אומר שעל מנת שתוכניות מהסוג המוצע לא יפגעו בהתחדשות מקומית בסביבתן הקרובה, ועדות מקומיות לא יקבלו את הסמכות לתכנן תוכניות כאלה, אלא רק אם יגישו לוועדה המחוזית תוכנית כללית להתחדשות עירונית, בתוך שלוש שנים מיום תחילתו של התיקון לחוק. מי שלא יגישו - יאבדו את סמכותן הבלעדית לאשר תוכניות לפי התיקון, ויזמים יוכלו להגיש אותה גם לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
ואולם ההצעה לחוק אף מונה מקרה אחד לפחות שבו ועדה מחוזית תעמיק עוד יותר את מעורבותה בעיר, וזה כשקיימת תוכנית להתחדשות עירונית שכונתית. הוועדה המחוזית תקבע כי אכן התוכנית הולמת את הגדרת השכונה, ובתמורה תסמיך את הוועדה המקומית לאשר בה תוכניות מכוח התיקון.
עניין רגיש ביותר הוא נושא היטל ההשבחה. תמ"א 38 זכתה לפטור מההיטל, מה שנחשב לאחד מהגורמים שטירפדו את התוכנית, שכן רשויות מקומיות לא אוהבות לאשר תוספות של יחידות דיור מבלי לקבל בתמורה היטלי השבחה מהיזמים.
לא בטוח כי ברשויות המקומיות יאהבו את החלופה לתמ"א. זו רואה בפועל את הפשרת השטחים לייעודי ציבור כחלף לתשלום היטלי השבחה, ופוטרת את היזמים מההיטל, אלא אם הבנייה בפרויקט גדולה יותר מהזכויות שמוקנות על פי התיקון.
וכאן בדיוק נעוץ מוקש רציני, ואף אפשרות לסכסוכים בין ועדות מקומיות למחוזיות. כאמור, התיקון החדש מוסיף גם הגבלה על ועדות מקומיות שלא יערכו תכנון כולל של התחדשות עירונית בשטחן, בצורה של הקניית סמכויות לוועדות מחוזיות להחליט בנוגע לפרויקטים כאלה. ואולם ועדות מחוזיות אינן עוסקות ואינן בנויות לעסוק בדברים כאלה, ולא ברור עד כמה השוט הזה יימצא אפקטיבי.
ולבסוף, התיקון לחוק אינו פותר את הבעיה של התחדשות עירונית בפריפריה. השרה שקד אמרה לעניין זה כי הנושא יהיה חייב להיפתר במגעים אל מול האוצר, שכן המדינה תצטרך בצורה כזו או אחרת לסבסד פרויקטים בפריפריה הרחוקה.
לסיכום, אנשי מקצוע מעריכים לגלובס כי מדובר בתיקון "מסורבל ובעייתי" כלשון אחד מהם, שלא יביא להטבה או קידום משמעותיים של פרויקטים להתחדשות עירונית, ושלא ברור כלל עד כמה הוא משפר את הכדאיות הכלכלית ליזמים בחלק גדול מהמקומות.