נדרשת חשיבת עומק תכנונית. תל־אביב / צילום: Shutterstock
הטכנולוגיות התקדמו, הזמנים השתנו, אבל בכל הנוגע למשבר הדיור, נדמה שהממשלה הנוכחית מתכוונת לחזור על נוסחאות ישנות וצעדים שכבר כשלו במהלך העשור האחרון. מי שציפה לפתרונות מפתיעים וחדשים ליוקר הדיור, רשאי להתאכזב.
מכלול הצעדים הממשלתיים הנשקלים בתקופה האחרונה על ידי הממשלה, מעלים בייתר שאת את השאלה: האם ממשלה בישראל של המאה ה-21 מסוגלת לנקוט במדיניות דיור אפקטיבית? חוסר בחשיבה מחוץ לקופסה, ושימוש בקונספציות שכשלו בעבר, מעלה את החשש שהתשובה שלילית.
פעמיים בתולדותיה עמדה ישראל בפני משבר דיור חמור: בשנות החמישים ובשנות התשעים, כשגלי עולים הגיעו ארצה ושטפו את השוק המקומי בתוספת ביקושים לדיור שהכריחה את השלטונות להגיב בצעדי חירום. אין טעם לשוב לאותם צעדים, שכן מה שקורה בישראל בעשור האחרון אינו דומה, לא בנסיבותיו ולא בהיקפיו.
הצעדים המשלימים הפכו לעיקר
בימים ההם היה באמת גרעון כבד ביחידות דיור. הבעיות שאנו חווים בתקופה הזו נובעות ממחדל רב שנתי בפיתוח מערכות תחבורה אפקטיביות, ובריכוזיות גיאוגרפית של התעסוקה, תוך התייחסות אדישה לבעיות המצטברות והולכות בפריפריה, ועריכת תוכניות מכאניות, שאולי מסתדרות בטבלאות אקסל, אך לא באמת עונות על הצרכים בשטח. מיסוי, יעדי שיווק ובנייה ויבוא עובדים זרים - הם צעדים משלימים, אך לא תוכניות אמיתיות.
ההגירה לתל אביב
קיים כיום דיסוננס מוחלט בין התכנון הלאומי, שמבוסס על ארבעה מטרופולינים חזקים, לבין המציאות לפיה מדינת ישראל מבוססת כולה על סופר מטרופולין - תל אביב, מטרופולין מקרטע - חיפה, מטרופולין שמסתמך על הממשלה ועל משלם המסים - ירושלים ומטרופולין שלא קיים בפועל - באר שבע. הדיסוננס הזה הוא אחד מהגורמים לכך, שתושבי 3 מטרופולינים מהגרים זה עשורים לתל אביב. במצב הזה שום תוספת של יחידות דיור לא הספיקה - וגם לא תספיק בעתיד.
הבעיות הללו דורשות חשיבת עומק תכנונית, דבר שלא קיים בישראל של 2021.
ואולם גם בראייה קצרת טווח המצב מאכזב, והחזרה על צעדים שלא הוכיחו את עצמם בעבר מראה שאין לממשלה הנוכחית רעיונות חדשים.
כבר לפני 10 שנים, בזמנם של יובל שטייניץ כשר שיכון ושל אריאל אטיאס כשר שיכון, דובר על האצת שיווקי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל ועל הגדלת היצע הדירות. מי שבאו אחריהם, יאיר לפיד באוצר ואורי אריאל בשיכון, חזרו על אותה נוסחה, ומשה כחלון ויו"ר מטה הדיור שלו, אביגדור יצחקי, מתחו את הדברים לשיא. אם בתקופתם קצב שיווקי הקרקעות והתחלות הבנייה לא חצו רף מסוים, כנראה שיש בעיה יסודית. מי שלמרות זאת מנסה לנקוט שוב באותן דרכים, כנראה גילה סוד שקודמיו לא ידעו, או שאין לו מה לחדש.
האצת הליכי תכנון הוא עוד יעד שהשרים חוזרים עליו שוב ושוב, ומוצא הקסם שלהם הוא הוותמ"ל. הוועדה הזו חביבה במיוחד על פוליטיקאים, כי היא ממלאה בצורה מרשימה טבלאות וסטטיסטיקות - עד לשלב שבו צריך לפרט כמה היתרי בנייה הוצאו ויוצאו בעתיד הקרוב לפיה. ואז לפתע הנתונים מתגמדים.
מיסוי משקיעים אף הוא נוסה בעבר, ולא רק על ידי כחלון, אלא גם על ידי יאיר לפיד לפניו. במקרה הטוב ניתן להתייחס לזה כאל אקמול לשוק, אבל גם כצעד עם השלכות מזיקות, שכן הוא פוגע בהיצע הדירות להשכרה.
הציבור מכיר ויודע את הדברים, ועל כן התוכניות שפורסמו לא יגרמו לאף אחד לעצור לרגע ולשקול שנית את תוכניתו לרכוש לעצמו דירה.
מה בכל זאת אושר?
ממשרד הפנים של השרה איילת שקד קיבלנו באחרונה שני צעדים שנוגעים למדיניות הדיור: הראשון - חידוש פעילות הוותמ"ל, מהלך שתופס הרבה כותרות, אבל לגוף העניין, תרומתה של הוועדה הזו להגדלת היצע הדירות בטווח הקצר הוא אפסי. צעד אחר הוא חקיקת החלופה לתמ"א 38, שנראית כיום כאלטרנטיבה מסובכת, שאף היא לא תתרום רבות בשנים הקרובות.
מהאוצר קיבלנו את תוכנית הסבת המשרדים לדירות, וכפי שנכתב בגלובס, הרשויות המקומיות כבר מתכוננות למאבק מר בעניין. גם אם התוכנית הזו תאושר בסופו של דבר, מדובר בעיקר בהגדלת היצע דירות קטנות לבודדים ולסטודנטים, לא למשפחות עם ילדים, כך שגם כאן ההשפעה תהיה בשוליים.
עוד צעדים מבית היוצר של האוצר: תמריץ בנייה מהירה, באמצעות ביטול פטור על מס שבח על קרקעות, חובת דיווח של משקיעים על דירות שהם מחזיקים להשכרה, וקיצור משך הזמן שבו משפרי דיור יכולים להחזיק בדירה נוספת (אחרי שרכשו דירה חדשה, בטרם מכרו את זו שלהם). קשה להעריך את השפעתם על השוק, אולם על פניו היא אינה נראית כמשנה כללים.
ומה עם משרד השיכון? בסמוך למינויו התחייב שר השיכון זאב אלקין לגבש תוכנית לשיווק 300 אלף יחידות דיור. עד כה לא פורסמו עקרונותיה, כך שלא ניתן לחוות עליה דעה. ואולם מנסיון העבר מותר להטיל ספק ביכולת הממשלתית לעמוד במספרים הללו.
קצה חוט לשינוי
סעיף תקציבי מעניין, שכן יכול להוות קצה חוט לשינוי, אבל רק אם בממשלה ישנו גישה, הוא הקצאת חצי מיליארד שקל לשנים 2021-2022 לטובת חתימת הסכמי מסגרת התחדשות עירונית. כאן נראה שצריכה להיות אחת מההתמקדויות הגדולות של הממשלה הנוכחית. אין זה סוד, שעד כה ההתחדשות העירונית בישראל היא לא סיפור הצלחה. פרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם טמון פוטנציאל פיתוח הדיור הבריא ביותר, נתקעים עשר שנים ויותר, מסיבות שונות, שצורכות כל אחת לחוד מענה משביע רצון.
במקרה הזה, כמו גם במקרים אחרים הממשלות בישראל החמיצו את השותף החשוב ביותר שלהן לקידום הפרויקטים הללו - הרשויות המקומיות. יותר מכך, בשנים האחרונות הממשלות הפכו את הרשויות המקומיות לאוייב, והתוצאה היא שבמקום שיתוף פעולה, רשויות מקומיות מטרפדות פרויקטים, במיוחד מתחום ההתחדשות העירונית.
יתכן מאוד ששינויי חוקים שמתגבשים בתחום ההתחדשות העירונית ישפרו את המצב, ואולם בסופו של דבר המפתח יימצא תמיד אצל הרשויות המקומיות, ותמ"א 38 היא דוגמה מצויינת לכך.
אנשי פורום ה-15 (פורום הרשויות המקומיות החזקות) הציעו למשרדי הפנים, השיכון והאוצר, לגבש בהידברות תוכניות ויעדי בנייה עירוניים, והדבר יכול להוות אתגר מעניין לשני הצדדים, ואולי שינוי הגישה מצד הממשלה, לעומת קודמותיה, יניב בסופו של דבר גם תכנון טוב יותר הן כמותית והן איכותית. עד כה לא נראה כי בממשלה מקבלים את האתגר.