פרויקט תמ"א 38 / צילום: פאול אורלייב
באיזו מידה ניתן להחשיב פוטנציאל זכויות בנייה שיש למבנה ישן מכוח תמ"א 38, כגורם שיש להתחשב בו בעת הקמת פרויקט חדש, שלא על-פי התמ"א? השאלה הזו טורדת לא מעט יזמים ורשויות מקומיות, שמתנצחים בוועדות ערר. בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, פסק כי לא ניתן לחשב לפי התוכנית היטלי השבחה וחייב יזמי פרויקט בתשלום היטלים גבוה.
היטל השבחה הוא היטל שיזם משלם לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס שלו (ההשבחה), עקב אישור תוכנית חדשה. גובהו מגיע למחצית משווי ההשבחה. לאור זאת, לצורך חישוב ההיטל יש להתחשב בשני עוגנים: האחד שווי הנכס לפני אישור התוכנית והשני - שווי הנכס אחריה. לכאורה הדברים פשוטים, אבל לא פעם העוגן הראשון, נתון למחלוקת שגולשת במהרה למוסדות משפטיים.
הדברים מסתבכים עוד יותר כשמגיעים לתמ"א 38. כשיזמים בונים פרויקט לפי התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - הם פטורים מתשלום ההיטל, על-פי החוק. ואולם מה קורה כשהם מעוניינים לבנות פרויקט שלא לפי התמ"א, במקום שבו ניתן ליישם אותה? האם ניתן לכלול את תמ"א 38 במכלול הזכויות הקודמות של הפרויקט, ואז ההיטל יהיה נמוך יותר, או שהזכויות לפי התמ"א לא יחושבו כלל - ואז ההיטל יהיה גבוה בהרבה. על השאלה הזו לא ניתנה עד כה תשובה ברורה של בית משפט, ואילו באחרונה התייחס אליה לראשונה שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, רון סוקול.
"תוכנית מתאר ארצית אינה תוכנית משביחה"
המקרה שעמד בפניו היה פרויקט באחד המקומות המבוקשים ביותר בחיפה, ברחוב אלחנן 6 במרכז הכרמל. ברחוב מוקם מבנה מגורים חדש במקום מבנה ישן על-פי תוכנית חדשה, שייעדה אותו למבנה בן 26 דירות ב-9 קומות, ו-2 קומות חניה. לאחר מכן ביקשו היזמים הקלה לתוספת 3 דירות נוספות, וקיבלו היתר במאי 2017.
בעקבות ההקלה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ערכה תחשיב של היטל השבחה, והגיעה למסקנה כי שוויו עלה בכ-4.8 מיליון שקל. על כן דרשה מהיזמים היטל בגובה של כ-2.4 מיליון שקל.
ואולם היזמים טענו כי לא חלה כל עלייה בשווי הנכס, משום שבמצבו הקודם, לפני אישור ההקלות, הוקנו לו זכויות בנייה מכוחה של תמ"א 38 שהיו גדולות בהרבה ממה שהם ביקשו. לאור זאת, הם גרסו כי הנכס לא הושבח, ועל כן אינם חבים דבר.
הנושא הובא להכרעת השמאי המכריע, יעקב פז, וזה קבע כי מדובר במחלוקת משפטית יותר מאשר שמאית. הוא אישית סבר כי יש להתחשב בזכויות שניתנו לפרויקט מכוחה של תמ"א 38, ואולם הציג גם חלופה שמאית לפיה אין להתחשב בתוכנית חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ואז חישב היטל השבחה של 2.3 מיליון שקל.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ערערה על שומת השמאי המכריע וטענה כי תוכנית החיזוק אינה חלה אוטומטית על המקרקעין הללו, ולכן לא ניתן לכלול אותה בחישוב הזכויות. ועדת הערר קיבלה את העמדה הזו, והיזמים ערערו על ההחלטה בפני בית המשפט לעניינים מינהליים.
השופט סוקול קבע בפסק הדין כי תמ"א 38 כשלעצמה אינה מקנה זכויות בנייה קונקרטיות, אלא נזקקת לפעולה תכנונית נוספת אצל הוועדות המקומיות, ואלה יכולות לפעול לפי שיקול-דעתן. כלומר, היזמים נדרשו לשלם היטל השבחה בגובה 2.3 מיליון שקל.
"נקודת המוצא היא כי תוכנית מתאר ארצית אינה תוכנית משביחה וכי האירוע המשביח שבעקבותיו יחויב בעל הזכויות בהיטל הוא הפעולה התכנונית הנוספת הנדרשת לשם מימוש ההשבחה...", כתב השופט סוקול בפסק דינו. "אישור תוכנית החיזוק לא הקנה זכויות קונקרטיות באף אחת מהחלקות עליהן היא חלה. הקניית הזכויות על-פי תוכנית החיזוק הותנתה בפעולות תכנוניות נוספות, בשיקול-דעת הוועדה המקומית, במסמכי מדיניות שגיבשו הרשויות השונות, כגון בקביעת דירוג בין אזורים בעיר ועוד".
והשופט סיכם בכותבו: "המסקנה מהאמור היא כי בהערכת שווי הזכויות בחלקה יש לחשב את השווי בהתאם לזכויות על-פי התוכנית המפורטת ואין להוסיף את שווי פוטנציאל הזכויות לפי תוכנית החיזוק מאחר שלא התגבשו זכויות קונקרטיות מכוח תוכנית החיזוק".
עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד עורכי-הדין מילר ושות', המתמחה בנדל"ן, התחדשות עירונית ותכנון ובנייה אמר לגלובס כי "פסק-הדין מחמיר עם בעלי הזכויות במקרקעין ומיטיב עם הרשויות המקומיות (הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה), בכך שתוצאתו היא הגדלה של היטלי ההשבחה באופן רוחבי. כי הרי אם בעל הקרקע יכול היה לכלול את הפוטנציאל במימוש זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 בהערכת שווי הקרקע במצב הקודם אזי היה משלם פחות היטל השבחה (אם בכלל). אך כאשר נשללת אפשרות זו ושווי הקרקע במצב הקודם יוערך - לפי פסק דינו של כבוד השופט סוקול - ללא התחשבות בפוטנציאל מימוש זכויות הבנייה שלפי תמ"א 38 - אזי ההשבחה בהכרח גבוהה יותר ולכן היטל ההשבחה בהכרח גבוה יותר.
בנוסף להנמקה העיקרית של בית המשפט, שהייתה כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) לא מקנה לאף בעל קרקע זכויות בנייה קונקרטיות, כלומר זכויות בנייה שיש ודאות שתתממשנה, קיימת בפסק הדין הנמקה נוספת, חשובה מאוד כשלעצמה. המדובר ביישום על דרך ההיקש של פסק דין חדש יחסית של בית המשפט העליון (בפרשת "דלי דליה" - בר"מ 10212/16) מאפריל 2020 בקשר עם שטח קרקע המכונה 'מתחם הבאסה' בהרצליה. שם קבע בית המשפט העליון פה-אחד כי פוטנציאל למימוש זכויות בנייה בעתיד שהוא כללי ולא מבוסס דיו, לדוגמה - על יסוד תב"ע חדשה שבשלבי קידום אך טרם הופקדה, לא יילקח בחשבון בחישוב פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה לבעל הקרקע במקרה שפוטנציאל זה נשלל על-ידי תב"ע חדשה בלתי צפויה. פסק-דינו של כבוד השופט סוקול הוא תמונת ראי של הלכת 'דלי דליה', כי אם פוטנציאל שכזה איננו בסיס לקבלת פיצויים, אזי אותו פוטנציאל גם איננו בסיס להפחתת היטל השבחה".
עמ"נ 33949-09-20