בית משפט השלום בתל אביב בחן עסקה למכירת דירה חדשה בבניין בגבעתיים שבו נעשה פרויקט תמ"א 38 ● המחלוקת: התובעים טענו כי החניה הצמודה לדירה קטנה מדי, ודרשו פיצוי כספי בגין ירידת הערך לדירה ● מה פסק בית המשפט?
רחוב כצנלסון בגבעתיים / צילום: תמר מצפי
המחסור במקומות חניה והתניות הרשויות באזורי הביקוש מאלץ לא אחת יזמים לוותר על חניות בפרויקטים של התחדשות עירונית במקרה הרע, ובמקרה הטוב, לתת לרוכשים פתרונות חניה בדמות מתקני חניה. אלא שלעתים קורה שחוסר המקום מאלץ לייצר מתקן חניה קטן שלא מתאים לכל סוג רכב.
עובדות המקרה: בפסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בתל אביב נבחנה עסקה למכירת דירה חדשה בבניין בגבעתיים שבו נעשה פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק). המחלוקת התמקדה בחניה הצמודה לדירה. התובעים טענו כי היזמים לא הסבירו להם כי הם מציעים מקום חניה מוגבל ולטענתם מדובר בחניה פגומה (קטנה מדי) ותבעו פיצוי כספי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירה, בסך 450 אלף שקל.
ההחלטה: בית המשפט פסק כי אף שהעירייה אישרה את הפרויקט ונתנה היתר בנייה וטופס 4 לבניין, אין בכך כדי לשמש ערובה לתקינות החניה ולעמידתה בתקנים. נקבע כי בפרויקטים של תמ"א 38 העירייה מאפשרת לעתים היתרים שבהם יש סטייה מההנחיות לגבי החניות, זאת נוכח אילוצים שונים, אולם כאמור עצם אישור העירייה אינו מכשיר את תקינות החניה.
במקרה הזה נמצא כי יש פגם בדרך הגישה לחניה, שאינה רחבה מספיק כדי שאפשר יהיה לעשות בחניה שימוש מספק וראוי בכל סוגי כלי הרכב הפרטיים, כך שהשימוש התקין מתאפשר רק לכלי רכב קטנים יחסית.
בית המשפט קבע כי במקרים כאלה השאלה המרכזית ביחסים החוזיים שבין הקבלן לבין רוכש הדירה מתמקדת בסוגיית גילוי המידע על-ידי הקבלן לרוכש בטרם כריתת הסכם המכר. נקבע כי על הקבלן להוכיח שהוא אכן גילה לרוכש באופן ברור ומפורש על הסטייה מהתקנים ועל קיומו של הפגם, אף שאלה אושרו על-ידי העירייה. בהקשר הזה נקבע כי הקבלן לא יהיה זכאי ליהנות מסעיפים בהסכם המכר שבמסגרתם הצהיר הקונה שהוא מוותר על טענות לאי התאמה בממכר.
נקבע כי ירידת ערך בגין אי הצמדת חניה בדירה בגבעתיים היא בשיעור של 7.5% משווי הדירה, ואילו בענייננו נפסק כי הואיל ולא מדובר במניעה מוחלטת לשימוש בחניה, יש לפסוק ירידת ערך בשיעור של מחצית מהשווי האמור, והקבלן ייאלץ לשלם פיצוי של 200 אלף שקל.
המשמעות: לאור פסיקה זו, יזמים צריכים לגלות ולהסב במפורש את תשומת לב הרוכשים לגבי כל סטייה מתקנים, גם אם זו סטייה שעולה בקנה אחד עם ההנחיות העירוניות, ואפילו כזו שאושרה על-ידי העירייה.
ת"א 43307-10-17
עו"ד אלי שימלביץ, שותף ועו"ד ניצן אפגין ממשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות' העוסק בליטיגציה ונדל"ן