שכונת מגורים בבנייה / צילום: איל יצהר
נתחיל דווקא מהסוף. אין לנו מה לצפות לצינון או לשינוי מגמה דרמטי בשוק הנדל"ן בעקבות ההודעה שפרסם היום (ב') בנק ישראל - הודעה שלמעשה מונעת מציבור המשקיעים לקחת משכנתה על הנכס הקיים שלהם כדי להביא עוד כסף ולרכוש באמצעותו נכס נוסף.
נכון, זה צעד שאמור להגביל את המשקיעים ולצנן את הביקוש, אך הניסיון מראה שמדובר בשוק שחטף בשנים האחרונות עשרות הגבלות משמעותיות, תקנות וחוקים - ובכל זאת את גרף העלייה במחירי הנדל"ן כולנו מכירים. זה כמובן לא אומר שזה שוק שיכול רק לעלות, אבל כשהכסף זול ולא בונים מספיק דירות אז תנאי הבסיס של השוק ימשיכו לנוע בכיוון אחד. מה גם, שכשמסתכלים על המספרים עצמם ניתן להעריך שהאפקט של ההגבלה הזו ככל הנראה לא יהיה משמעותי גם הפעם.
מתחילת השנה, שיעור המשכנתאות שנלקחו על ידי משקיעים עמד על כ-12% בממוצע מסך המשכנתאות הכולל, וכמובן שלא כל המשקיעים נעזרים בדירה הקיימת שלהם כדי לרכוש את הדירה הנוספת. ב-2020 עמד שיעור המשקיעים שהשתמשו במשכנתה על 11% ואילו ב-2019 הוא עמד על 13%. כך, שעדיין לא רואים כאן מגמה שדורשת כעת טיפול מהיר. ניתן גם להעריך שחלק מהמשקיעים והרוכשים יפנו לחברות חוץ-בנקאיות וגופים מוסדיים שלא כפופים לרגולציה של בנק ישראל ויקבלו השלמה לאשראי הנדרש במחיר גבוה יותר. אז עוד הגבלות ובהחלט הרעת תנאים, אבל האם התכלית בסופו של דבר תושג? או אם תרצו, איך מודדים את יעילות הרגולציה?
המשקיעים הם אולי חלק מהטירוף של החודשים האחרונים בשוק המשכנתאות, אבל הטירוף הזה בעיקר מובל על ידי הציבור הרחב שרואה כסף זול, רואה ממשלות שלא מצליחות להגדיל את ההיצע ושרים שכבר השלימו עם עליות המחירים.
כרגולטור, בנק ישראל צריך אולי להיות מוטרד יותר מהעלייה החדה שאנו רואים בחודשים האחרונים בגובה המשכנתה הממוצעת - שמתקרבת להיקף של מיליון שקל - או מהעובדה שיותר ויותר משכנתאות נלקחות בסיכון גבוה יותר; הוא צריך להיות מוטרד יותר מהעובדה שכיום הבנקים לא מצליחים לתת מענה ראוי ושירות בסיסי לרוכשי הדירות ולכן עבור רבים מהם נפגעת יכולת המשא ומתן דבר, שגורר תשלומי ריביות מיותרים לבנקים - תשלומים שהיו נמנעים בשוק תחרותי ויעיל.
אין מדיניות
אם צריך לקחת משהו מההוראה המסתמנת של בנק ישראל זה בעיקר את הבלבול שמביאים הרגולטורים והממשלה לשוק הנדל"ן. הרי רק ביולי 2020 הודיע משרד האוצר על הורדת מס הרכישה למשקיעים, ורק בדצמבר 2020 הודיע בנק ישראל על ביטול מגבלת הפריים ההיסטורית, ביטול שתדלק, ולו בצורה פסיכולוגית, את שוק הנדל"ן ואת הביקושים. לא עבר די זמן וספק אם הדיו התייבש והנה כעת בנק ישראל מבקש להקשות על המשקיעים להתמנף ולרכוש דירה נוספת.
אז מה המדיניות בנוגע למשקיעים? האם צריך להוריד את מס הרכישה לדירות להשקעה? האם צריך להגביל את אפשרויות המימון שלהם? והאם באמת משקיעים שחלקם ירד מכ-17% ב-2015 ל-12% כיום הם הגורם המתדלק של השוק? כך נראית מדיניות שמדברת בשני קולות, בלי אסטרטגיה מובילה ובעיקר עם הרבה פלסטרים ובלגן.
אפשר היה אולי להבין את הצורך בפלסטרים ו"בעזרה ראשונה" לצינון הביקושים אי שם לפני עשור, כשהבינו שהדירות מתחילות לברוח מהישג יד, כי הרי תוכניות להגדלת היצע לוקחות זמן. רק שהנה, עבר כבר עשור ואנחנו עדיין עם אותם פתרונות, עם אותם פלסטרים וכשקצב התחלות הבנייה לא באמת מספק.
הכותב הוא מתכנן פיננסי ויועץ משכנתאות. מחבר הספר "ככה לוקחים משכנתה"