נכס מגורים בדאלאס, טקסס. ''68% מדור המילניום מתגוררים בשכירות'' / צילום: אלקטרה נדל''ן
סאמיט גרמניה, חברה בת של סאמיט אחזקות בשליטת זוהר לוי, דיווחה ביוני האחרון על עסקה למכירת חלק מפורטפוליו הנכסים המסחריים שלה בגרמניה, בהיקף של מיליארד אירו. בתמורת המכירה, כפי שדיווחה החברה, היא תשתמש לצורך רכישת נכסים בשוק האמריקאי, בדגש מיוחד על נכסי מגורים להשכרה בעיר ניו יורק. מאז אותו דיווח ביצעה סאמיט עסקאות בארצות-הברית בהיקף כולל של כ-250 מיליון דולר, ששימשו לרכישת כ-1,400 דירות להשכרה בניו יורק, הצפויות להפיק לה תשואה שנתית ממוצעת של כ-5.5%. בסאמיט הסבירו בדיווח, כי נוצרה כעת הזדמנות נדירה לביצוע עסקאות בניו יורק, שכן בעקבות מגפת הקורונה והסגרים הרבים, מחירי הדיור בעיר צנחו והגיעו לשפל חסר תקדים של 1,500-2,000 דולר למ"ר.
לבד מרכישת הדירות בניו יורק, סאמיט ביצעה עסקאות נדלן נוספות בארצות-הברית, כמו רכישת קניונים בשיקגו ובתי מלון במנהטן, תוך ניצול מחירי ההזדמנות שנוצרו בעקבות המגפה.
"בארה"ב כל המידע פתוח לפניך"
סאמיט אינה היחידה שמשבר הקורונה פתח בפניה הזדמנויות להעמיק את אחיזתה והיקף נכסיה בארצות-הברית. אלטו, קרן ההשקעות של מודי כידון ויניב מלמוד, המשקיעה בנכסים מניבים במדינה, גם היא ראתה במשבר הזה חלון הזדמנויות לביצוע רכישות במחירים שכנראה לא יחזרו על עצמם בקרוב.
לא תמיד אלטו הייתה מוטית ארצות-הברית. דווקא בתחילת הדרך, לפני כ-10 שנים, מספר מלמוד, הקרן עשתה עסקה בגרמניה, אבל אז, לדבריו, "החלטנו שזו תהיה העסקה הראשונה והאחרונה באירופה".
למה בעצם?
"היו לזה שתי סיבות: אחת, זה העניין של השקיפות. בארצות-הברית כשאתה קונה נכס, זה מאוד מוסדר. כל המידע פתוח לפניך. לכל נכס יש ספר, של כמה עשרות עמודים, ולכן הרבה יותר קל לקנות, באירופה זה לא כך. הסיבה השנייה היא שבאירופה יש אי ודאות. בגלל האיחוד, מדינה אחת יכולה להשפיע על האחרות, ושער האירו נשחק".
גם שער הדולר נשחק.
"בסוף הדולר די יציב, ומסתובב סביב השער הנוכחי כבר די הרבה זמן, בעוד שהאירו הרבה יותר פגיע, וגם מדינות לא גדולות באיחוד, שנקלעות לקשיים, יכולות להשפיע על כך.
"הסיבה השלישית היא שהצמיחה האמיתית היא בארצות-הברית. במערב אירופה שיעורי הצמיחה לא גבוהים וההגירה לשם היא של אנשים שמחפשים עתיד טוב יותר, שצריכים עזרה. לעומת זאת, בארצות-הברית ההגירה החוקית היא של מצטיינים זרים שמסיימים שם לימודים, ונשארים. אפשר גם לראות זאת בחברות העסקיות המובילות, שרבות מהן מונהגות על ידי ילדי מהגרים. האוניברסיטאות בארצות-הברית מושכות הכול למעלה. בסופו של דבר, העתיד שלנו הוא בחברות הטכנולוגיות, זה הדרייבר הגדול, וזה מגיע מארצות-הברית הרבה יותר מאשר מאירופה".
אוקי, ואיך הקורונה קשורה לכל מה שתיארת?
"הקורונה היא מאיצה, היא זירזה את התופעות האלה. בארצות-הברית, בניגוד למדינות אירופה, האתוס הוא רווחיות, וזה בא לידי ביטוי גם בקורונה - ארצות-הברית הייתה רק בסגר כללי אחד, לעומת רוב העולם, כולל ישראל, ובטח אירופה, ששם היו כמה סגרים ולתקופות ארוכות.
"ארצות-הברית מקדשת את עניין החופש וזכויות האזרח וגם את הרווחיות, גם אם במחיר של יותר חולים ויותר מתים, ולכן במישור הכלכלי היא התמודדה הרבה יותר טוב מכל העולם. בתחילת הקורונה, מאמצע מרץ עד תחילת אפריל 2020, שוק ההון ירד שם, מאז הוא לא רואה ממטר. זה השוק שבו נסחרות רוב חברות הטכנולוגיה.
"זה יוצר מצב מבחינת המשקיעים, של שוק הון יקר, בעוד הנדל"ן, שתמיד היווה אלטרנטיבה לשוק ההון, מוצע במחירים הזדמנותיים. כיום, הנכסים בתחום הריטייל בארצות-הברית יקרים אפילו בהשוואה לתקופה שלפני הקורונה".
אלטו משקיעה בארצות-הברית במרכזים מסחריים פתוחים שנפגעו רק מעט בתחילת הקורונה. אך מאז ועד היום, אומר מלמוד, הם התחזקו, בשל הגידול בצריכה הפרטית, ולכן מחיריהם עלו.
"מגיעים גם משקיעים מאסיה ומאוסטרליה"
בתוך תקופת הקורונה רכשה אלטו מתחם של שתי חנויות במיאמי, פלורידה, "בפריים לוקיישן - לינקולן רואד, שזה הפיפת' אווניו של מיאמי ביץ’", אומר מלמוד, "בסמוך למתחם של אפל ושל נייק". היעדר תיירים בשל הקורונה, והעובדה שבעלי הנכס נקלעו לקשיים, אפשרו להם לרכוש את הנכס במחיר הזדמנות.
אלטו גם העמיקה את פעילותה בתחום הלוגיסטיקה, שהתייקר מאוד, עוד לפני הקורונה. "חלק מחברות הנדל"ן היו צריכות לעבור לשלב הייזום כדי לקנות לוגיסטיקה איכותית, וגם אנחנו".
במה עדיף נכס לוגיסטיקה בארצות-הברית מאשר באירופה?
"הדרייבר הכי מרכזי בתחום הלוגיסטיקה הוא הצריכה הפרטית. המטרופולינים, כמו בטקסס, בפלורידה ובקולורדו, נהנים מהגירה חיובית, בין היתר כי הרבה חברות טכנולוגיה עברו לשם. היום אתה כבר לא צריך לגור ליד הסיליקון ואלי, ולכן יש הגירה לאזורים אחרים. זה גל שהולך ומתחזק, ולכן המרלו"גים, שבסוף מתבססים על הצריכה הפרטית, נמצאים בביקוש חסר תקדים. צריך לזכור גם שיותר מ-80% ממרכזי הלוגיסטיקה בארצות-הברית הם מהדור הישן ולא מספיק אפקטיביים, וכל החברות שמחזיקות מלאים צריכות לשדרג את המרלו"גים שלהן".
לאלטו יש כיום 15 מרכזי לוגיסטיקה בארצות-הברית. לפני כשנה רכשה החברה קרקע בפארק לוגיסטיקה ביוסטון, טקסס, ובכוונתה להקים שם מרלו"ג בצמידות למרלו"ג של אמזון. "דאלאס היא מהמקומות הכי טובים", אומר מלמוד. "שיעורי גדילה מהגבוהים בארצות-הברית, יש בה אחד משדות התעופה הכי גדולים ופעילים, לצד שירות רכבות טוב ורשת כבישים מעולה, ולכן יש שם את אחד ממרכזי הלוגיסטיקה הכי מבוקשים בארצות-הברית. הצמיחה המטורפת מושתתת הרבה על חברות טכנולוגיה ולא רק".
אתם מזהים נהירה לנכסי נדל"ן בארה"ב?
"אנחנו מזהים שבשמונה-תשעה מטרופולינים, בעיקר בדרום מזרח ארה"ב, הביקוש לנכסי הלוגיסטיקה צומח ועולה. מגיעים הנה משקיעים מאסיה ומאוסטרליה, לא רק המשקיעים הישראליים. כולם רואים את הצמיחה המטורפת בשוק הטכנולוגיה, שבאה לביטוי בשוק ההון האמריקאי, ואחד מזין את השני".
"המהגרים החזקים באים לאמריקה"
גם אלקטרה נדל"ן נטועה עמוק בארה"ב, ומתמקדת בתחום מקבצי הדיור. "ענף שהתחזק בשנה האחרונה משמעותית", אומר סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברה, אמיר יניב, "בשל פער הולך ומעמיק בין הביקוש להיצע". הוא מפרט: "הביקושים תמיד היו שם. בני דור המילניום, שהם קהל היעד העיקרי למוצר הזה - 68% מהם מתגוררים בשכירות. גם בגלל מגבלות הון עצמי, וגם מטעמי נוחות וגמישות. הצעיר האמריקאי הוא נייד, מחליף מקומות עבודה, ואת מקום המגורים שלו בהתאם לזה. הקורונה האיצה תהליכים של מעבר מהעיר לפרברים, עבודה מהבית, ואנשים מוכנים היום לשלם על זה פרמיה גבוהה יותר מאשר בעבר, כי בית הוא גם סוג של הגנה מפני מה שמתחולל בעולם.
"דבר נוסף זה ביקושים כבושים. אנשים שרצו לשכור דירה לפני שנה, דחו בחלק מהמקרים את המעבר כי היו סגרים, הייתה פאניקה, עננה של חוסר ודאות. מאז ועד עכשיו, כולם מבינים שכנראה צריך להתחיל לחיות עם זה. התוצאה, בין היתר, היא שמי שדחו את המעבר שלהם בזמנו, מבצעים אותו עכשיו. כתוצאה מכך יש קפיצה משמעותית בשכר הדירה ובמחיר הבתים בעולם המולטי פאמילי שאנו פעילים בו, שזה קלאס A ו־B . יש שם ביקושים חדשים שנוצרו בעקבות הקורונה, ואם נצרף את נושא ההיצע, יש גירעון הולך וגובר בהתחלות בנייה - מתחת לממוצע, בגלל עלויות הקרקע, הבנייה והעובדים, מה שמקטין משמעותית כדאיות לבנייה. אם נשים את אותו ביקוש חזק ועקבי אל מול ההיצע, אנו מבינים שהענף הזה ימשיך להציג תוצאות מאוד יפות. הגידול בשכר דירה בארה"ב באופן כללי ביולי האחרון, עלה ב-8% לעומת יולי שנה שעברה, ושיעור התפוסה במקבצי הדיור עומד על 96%".
אלקטרה נדל"ן, אומר יניב, פעילה במדינות המכונות "חגורת השמש": טקסס, פלורידה, צפון ודרום קרוליינה, ג’ורג’יה וטנסי, שהן לדבריו, "מדינות יציבות, עם הגירה חיובית משמעותית".
נוסף לביקוש והיצע ברמת הנכס, הוא אומר, יש גם ביקושים משמעותיים מצד משקיעים, גופים פיננסיים אקטיביים או פסיביים, שמעוניינים להשקיע בנדל"ן אמריקאי. כאן נכנסת לתמונה קרן החוב של אלקטרה נדל"ן, שמעניקה אשראי להשקעות נדל"ן. "יש מעט מאוד תחומים שנותרו כה יציבים", אומר יניב, "ואם יש סגמנט מסוים שמושך אליו השקעות, זה כמובן מעלה את המחיר".
בעקבות הקורונה, אלקטרה נדל"ן הכניסה יד ורגל גם לתחום המלונאות, שבשל המשבר ייצר הזדמנויות יוצאות דופן, ורכשה שני בתי מלון - אחד במנהטן ושני בווירג’יניה, בהשקעה של כ-40 מיליון דולר, והכוונה היא להגדיל את הפורטפוליו בתחום. "מדובר בכלכלה החזקה בעולם", אומר יניב, "בשוק מאוד שקוף, שניתן לעשות בו עסקאות מצוינות ומעניינות. אנחנו מתרכזים במדינות מסוימות, שהתשואות המקרו כלכליות בהן גבוהות. עוד פקטור הוא הרגולציה לטובת בעלי הבית, בניגוד למשל לניו יורק".
אתם מזהים נהירה לנדל"ן בארצות-הברית?
"לגבי תחום המגורים לשכירות יש גאות מצד המון סוגים של משקיעים מכל העולם שרוצים להיכנס לענף, בשל הסולידיות והדפנסיביות. מדובר בענף שהוכיח עצמו בתקופת הקורונה. זו בין היתר אחת הסיבות לכך שמשקיעים טובים נמשכים לכאן".
"מדינה אחת גדולה עם המון הזדמנויות השקעה"
פרופימקס, שהיא אולי הראשונה מבין חברות ההשקעה בנדל"ן שהשקיעו מחוץ לישראל, התמקדה בתחילת הדרך דווקא באירופה. החל מסוף שנות ה-90, ולאורך כמה שנים, מספר הבעלים ומנכ"ל פרופימקס, אלחנן רוזנהיים, השקיעה פרופימקס רק שם. בתחילת שנות ה-2000 היא התרחבה גם לצפון אמריקה. עד למשבר הכלכלי, תמונת ההשקעות של פרופימקס, אומר רוזנהיים, עמדה על 51% אירופה, 24% ארה"ב ו-25% באסיה. ואולם, המשבר הכלכלי של 2008 הביא לשינוי מדיניות ההשקעה של החברה, ולמעשה, מאז ועד היום, ארצות-הברית הפכה להיות היעד המועדף להשקעה, עם 78% מההשקעות. היתר - 22% בלבד, באירופה, בעוד אסיה וקנדה הוצאו לגמרי אל מחוץ לפורטפוליו.
רוזנהיים מסביר את הסיבות לכך: "ארצות-הברית היא מדינה אחת גדולה עם המון הזדמנויות השקעה, בעוד שאירופה מורכבת מכמה ארצות עם חוקים, רגולציה ומשטרי מס שונים; מבחינת מיסוי ארצות-הברית טובה יותר מאשר רוב ארצות אירופה; באירופה התשואות נמוכות יותר. בפן האישי, חייתי בארצות-הברית שנים רבות, ואני מרגיש שם הרבה יותר ‘בבית’ מאשר באירופה. יש לנו בארצות-הברית שותפים המתמחים בסקטורים ייחודיים, מה שנותן לנו גישה להזדמנויות השקעה ייחודיות".
המשקיעים שדבקים באירופה: "היתר בנייה תוך חודש"
למרות האמור, ובניגוד לרושם שיכול להיווצר, כאילו רק ארצות-הברית מושכת אליה משקיעים, הרי שיש עדיין לא מעט גופים שמשקיעים באירופה, אפילו מחזקים את השקעותיהם שם, ולא פוזלים לארצות-הברית. למשל, חברת הנדל"ן המניב אספן, שבשנים האחרונות מתמקדת בהשקעות בהולנד, על חשבון גרמניה, שם השקיעה בעשור הקודם. "התשואות מאוד ירדו בגרמניה", מסבירה צופית הראל, מנכ"לית אספן,
"וניצלנו את ההזדמנות כדי להגדיל את ההון העצמי, ולמנף ולחזק את הפורטפוליו שלנו בהולנד".
אספן מחזיקה כיום בהולנד 18 נכסים מניבים של משרדים ולוגיסטיקה בהיקף של 400 מיליון אירו. "הולנד מדורגת טריפל A", מסבירה הראל, "היא התחזקה אחרי הברקזיט כי היו חברות שעברו בעקבות כך מאנגליה להולנד. שיעור האבטלה בה פחות מ-4%, גם כיום. יש שם ערי נמל ובורסה חזקה. מאוד מעודדים שם יזמות. הרגולציה מאוד מהירה, אפשר להוציא היתר בנייה בתוך חודש, והשקעות עם שותפים פטורות ממס רכישה. אנחנו נהנים שם מתשואה יפה".
"ברמה הניהולית אנחנו משתדלים להתמקד"
לא רק אספן מזהה הזדמנויות בהולנד: בפורטפוליו שלה שותפים גופים כמו מנורה, מיטב דש, אלטשולר שחם, הפניקס, קבוצת שלמה. "למוסדיים יש תיאבון להשקיע בהולנד. הם רואים את התשואות ואת ההחזרים, ולכן אנחנו תמיד מוצאים שותפים לעסקאות שלנו בקלות".
הראל מציינת שגם מבחינת הקורונה המצב בהולנד טוב, וכיום אין כמעט מגבלות במדינה. "היה קיפאון, אך כל הווליום חזר, ולכן גם לא היו ‘עסקאות קורונה’. זה גם מוכיח שהכלכלה בהולנד חזקה".
לעודד סתר, סמנכ"ל מימון, השקעות ופיתוח עסקי של הכשרת היישוב, אין שום דבר נגד ארצות-הברית. להכשרת היישוב יש אפילו השקעה לא ישירה שם, דרך האחזקה של 20% ממניות סקייליין, המחזיקה מלונות בארצות-הברית ובקנדה. אבל, הוא אומר, הם מעדיפים להגדיל את הפורטפוליו באירופה, כל עוד הם מעריכים שלנדל"ן שם יש עוד לאן לצמוח.
"מעבר לזה", הוא אומר, "ברמה הניהולית אנו משתדלים להיות ממוקדים, ולא להתפרס על כל מה שאפשר לעשות בכל העולם. ניהול נכסים באירופה לדעתנו הוא נכון יותר, כי זה אותו אזור זמן, אפשר לקפוץ ולחזור בתוך 24 שעות, בעוד שבארה"ב הסיפור אחר לגמרי".
להכשרת היישוב יש פעילות נדל"ן ענפה בפולין, בתחום הלוגיסטיקה, וייזום למגורים בוורשה ובגדנסק. "שתי הפעילויות קיימות למעלה מ-15 שנה. הן צמחו בצורה משמעותית מאוד והניבו הרבה מאוד רווח וערך להכשרת היישוב. אנו משקיעים בשתיהן לא מעט כסף ומאמינים שנמשיך לראות צמיחה משמעותית".
לצד 12 פארקים לוגיסטיים שהחברה מחזיקה בפולין, יש לה גם שלושה פארקים לוגיסטיים בגרמניה, אחד ברומניה ואחד באוסטריה. סתר: "פולין היא מדינה סופר מערבית שהמחירים בה עדיין נמוכים משמעותית. בגרמניה אנחנו רואים הזדמנויות לקנות נכסים ולהמשיך להתפתח, ואנו בהחלט מסמנים טריטוריות נוספות באירופה להמשך בחינה, ובוחנים הזדמנויות במדינות נוספות. אנו חושבים שיש באירופה עוד אפסייד ויש לנו מה להרוויח".