אז מה באמת הגורם לעליית מחירי הדירות? / צילום: תמר מצפי
בשנה וחצי האחרונות (ינואר 20-יוני 21) עלו מחירי הדירות בישראל בכ-7.5%. ההסבר הנפוץ לעליית המחירים השגור בפי מומחים הוא חסר בדירות, והפתרון השגור הוא הגדלת "היצע, היצע, ועוד פעם היצע".
ואולם תשובה מהסוג של חסר בהיצע אנו כבר שומעים למעלה מעשור של עליית מחירי הדירות בישראל. בעשור האחרון היו כמה שרי אוצר ששמו את כל "הבולדוזרים" של מדינת ישראל כדי להגדיל את ההיצע - כולל ריכוז סמכויות בידי שר האוצר, הקמת קבינט דיור, הקמת ותמ"לים והסכמי-גג - ולמרות זאת הגדלת ההיצע הייתה קטנה בלבד.
כיוון שלבנות דירה בישראל, כולל כל הליכי התכנון, לוקח 13 שנים (דוחות בנק ישראל לשנים 2012-2014), אזי ברור שהצעת פתרון של הגדלת ההיצע אינה יכולה להיות רלוונטית לעליית המחירים שאנו רואים. יתרה מכך: בעצם, הטוענים כי ההיצע הוא הפתרון אומרים למעשה שאין פתרון, ובכך מייצרים ציפיות להמשך עליית המחירים.
ראשית, כדאי לבחון האם עליית המחירים בישראל משקפת חסר בדירות למגורים. האיור מציג את ישראל מול מדינות השוואה, מתוך נתוני ה-OECD. ההשוואה מציגה את השינוי במחירי הדירות בחמישה רביעים הכוללים את שנת 2020 והרביע הראשון של שנת 2021 (הנתון האחרון בסדרות) - שהוא בעצם תקופת הקורונה בעולם. מההשוואה עולה כי העלייה במחירי הדירות היא תופעה עולמית, ולא ישראלית. זאת ועוד: בישראל עלו המחירים בשיעור של 5.3% (בלבד) - נמוך מכל מדינות ההשוואה, למעט יפן. יש מדינות שעליית מחירי הדירות בהן היו כמעט פי שלושה מישראל - ניו זילנד, שבדיה, ארה"ב ודנמרק.
אם כך, האם בכל המדינות האלה קיימת לפתע בעיית מחסור בהיצע דירות למגורים? ברור שלא. לא רק משום שלא סביר לחשוב שביום בהיר אחד "התגלה" חסר בדירות בשורה ארוכה של מדינות, רובן רחבות-ידיים; אלא גם משום ששכר הדירה (מוצג בגרף בירוק), שמייצג באמת את מחיר שירותי הדיור ואת החסר בדירות למגורים, עלה בשיעורים קטנים ונורמליים בלבד ולכן לא משקף חסר בדירות.
ההסבר לתופעה העולמית צריך להיות דבר משותף שקרה בכל המדינות בתקופה זו, והוא הקורונה. הממשלות והבנקים המרכזיים סייעו למשקים באמצעות הורדת ריביות, הזרמות אדירות של כספים ופעולות להקלות והרחבות באשראי לעסקים ולמשקי בית. הכסף הזול זרם לנכסים - מניות ואגרות חוב - והעלה את מחיריהן לרמות לא סבירות - עד כדי כך שהן גבוהות יותר מאשר ערב הקורונה, וזאת למרות שבתקופת הקורונה נפגעה הפעילות הכלכלית וירד התוצר, וגדלו הסיכונים. וכמו התופעה של הגאות במניות, באגרות חוב ושטף ההנפקות בבורסה לניירות ערך - כסף זורם גם לדירות בחיפוש אחר תשואה.
לפיכך, אם רוצים להילחם בעליית מחירי הדירות, הרי שלבעיה פיננסית נדרש פתרון פיננסי, ולא פתרון ריאלי (בניית דירות) שדורש למעלה מעשור שנים. פתרון ריאלי הוא בלתי אפשרי, ואפילו לא רציני, מול שיטפון מוניטרי הפועל מיידית על הביקוש לדירות.
הפתרון הנדרש הוא ריסון הביקושים: יש ראשית להחזיר כמה צעדים שבוטלו והיוו הזרקה ישירה לעורק הביקושים לדירות, ובהם הורדת מס הרכישה למשקיעים (ממינימום 8% ל-5%); וביטול המגבלה (שליש) של החלק הלא צמוד (האשראי הזול) מסך המשכנתה, דבר שהוריד אפקטיבית את עלות האשראי. אפשר לחשוב גם על הגבלת האשראי לרכישת קרקעות.
ובחזרה לתאוריה: כאשר מדובר באינפלציה הכללית (יעד האינפלציה), הרי שריסון הביקושים הוא הוא הפתרון התיאורטי והמעשי לבעיה, ולא הגדלת היצע. גם בהיבט זה, מוזר שלאינפלציה של מחירי דירות מציעים מומחים פתרון בלתי אפשרי של הגדלת היצע, ולא ריסון ביקושים כמו באינפלציה הכללית.
הכותב הוא מרצה לכלכלה ופיננסים במרכז האקדמי לב, לשעבר כלכלן בכיר וחוקר בכיר בבנק ישראל