בנייני מגורים בבני ברק / צילום: Shutterstock
אם לא יקרה שום דבר חריג ועשרות אלפי דירות לא יצוצו יש מאין בחודשיים הקרובים, בחודש אוקטובר צפוי הציבור בישראל לשבור את השיא השנתי בביקוש למשכנתאות, שנקבע רק בשנה שעברה ועמד על כ-78 מיליארד שקל. נכון לעכשיו, קצב הצמיחה בביקוש למשכנתאות בדרך לעבור רף שנראה דמיוני עד לא מזמן של 100 מיליארד שקל בשנה, וההלוואה הממוצעת לדיור נכון לסוף חודש יולי עומדת על 954 אלף שקל.
בתוך הממוצע הארצי נכלל גם מגזר שמצליח לשמור על שפיות יחסית, ובעזרת מאפיינים ייחודיים נוטל משכנתאות בשיעורים נמוכים הרבה יותר ומצליח למצוא נכסים בעלות נמוכה הרבה יותר. סקר מיוחד שנעשה עבור גלובס בקרב החברה החרדית מגלה כי המשכנתה הממוצעת בעשור האחרון עמדה על 566 אלף שקל בלבד, כ-40% פחות מהמשכנתה הממוצעת שנלקחה בחודש יולי.
עבור הקורא הסקפטי, שמייחס את הפערים רק לעלייה בחודשים האחרונים (המשכנתה הממוצעת עלתה ב-23% בשנה האחרונה לבדה), בדיקת גלובס מגלה כי גם בהסתכלות על העשור האחרון הפערים גדולים בין הציבור החרדי לציבור הכללי, כאשר המשכנתה הממוצעת שנטל הציבור כולו בעשור האחרון עומדת על כ-668 אלף שקל, כלומר כ-100 אלף שקל יותר מאשר זו שנלקחת על ידי הציבור החרדי, גם לאחר התייקרות הדירות בשנים האחרונות.
הסקר, שנערך באמצע חודש אוגוסט על ידי חברת אסקריא המתמחה בציבור החרדי בקרב 501 משיבים (טלפונית ואינטרנטית), מגלה גם את הפערים בשווי הנכס הממוצע בין החרדים לבין הציבור הכללי. בעוד שוויה של דירה ממוצעת הנרכשת על ידי כלל האוכלוסייה עומד על 1.6 מיליון שקל, דירה ממוצעת שנרכשת על ידי הציבור החרדי מוערכת בכ-1.25 מיליון שקל.
שיעור המימון נמוך ביחס לציבור הכללי
"ממוצע ההלוואות לדיור וגם שווי הנכסים נמוכים יחסית ממה שאנו רגילים לראות בציבור הכללי", אומר דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי טפחות. "ברוב המקרים הרוכשים מסתפקים ברכישת דירות צנועות יותר הנמצאות באזורים שבהם אף שמחיר הדירות עלה הוא עדיין נמוך באופן יחסי. בנוסף, הציבור החרדי קונה דירות בלא מעט פרויקטים המיועדים עבורם כאשר החסידויות מתקשרות עם יזמים ומייצרות עבור הציבור שלהן פתרונות דיור במחירים אטרקטיביים יותר".
גם אורי יוניסי, סמנכ"ל משכנתאות וקשרי לקוחות בלאומי, אומר כי הזוגות החרדים מסתפקים בדירות צנועות יותר, ללא שאיפה לאיכות חיים מרחיקת לכת, במטרה לעבור את חמש-עשר השנים הראשונות ולהביא לעולם כמה ילדים, ואז לפנות לתהליך של שיפור דיור.
"בעבר הציבור החרדי התמקד בעיקר בערים החרדיות, בירושלים ובבני ברק, אך לאור הקפיצה המשמעותית במחירי הדיור וגם לאור הצפיפות באותן ערים, הזוגות הצעירים מתחילים לנדוד לפריפריה. יש הרבה מאוד זוגות שעברו לבית שמש, חריש, קרית גת, עפולה, חיפה, לקריות, ערד, טבריה ונתניה. הציבור הבין שהוא לא יכול להישאר במרכזי הערים החרדיות אם הוא רוצה לפתור את בעיית הדיור, וככל הנראה לא נפסיק לראות את הביקושים בציבור הזה משום שאין שינוי בנורמות בכל הקשור לחתונות", מציין יוניסי.
על פי הסקר, כ-42% מהמשיבים הצהירו כי הם מחזירים או החזירו הלוואה לצורכי דיור בעשור האחרון. הסקר חושף עוד נקודה מעניינת: שיעור המימון שהציבור החרדי מבקש מהבנקים ביחס לשווי הנכס נמוך באופן משמעותי מאשר בציבור הרחב. לדוגמה, בעוד במגזר הכללי 7.7% בלבד מנוטלי המשכנתאות נזקקו בעשור האחרון להלוואה של פחות מ-30% משווי הנכס, בקרב הציבור החרדי שיעור זה עמד על יותר מ-15%, כלומר שיעור כפול. בחודש יולי האחרון רק 5.7% ממבקשי המשכנתאות בכל הציבור הצליח להעמיד הון עצמי שיאפשר לו לרכוש דירה עם פחות מ-30% מימון בנקאי. מהצד השני, יותר מ-71% מהציבור הכללי נטל הלוואה לדיור של מעל 45% משווי הנכס, לעומת כ52% בלבד מהציבור החרדי.
המשכנתאות מבוקשות גם בקרב המשתכרים מעט
לציבור החרדי מאפייני תשלום ייחודיים המשפיעים על גובה המשכנתאות המבוקשות. יוניסי מציין כי ממוצע הגיל של המתחתנים נמוך מהמגזר הכללי. "צעירים וצעירות בני 18 מתחתנים עוד לפני שיצאו לשוק העבודה, והמפגש בין שתי משפחות הוא גם שמח אבל הוא גם מפגש כלכלי, ואז השאלה היא לאיזה זרם משתייך הזוג. יש זרמים שבהם הצד של הכלה צריך להביא במעמד החתונה הרבה מאוד כסף כיוון שהבעל צריך ללמוד בישיבה ויש לוודא שהוא יהיה רגוע מבחינה כלכלית. לעומתם, יש זרמים שהחלוקה בין משפחת החתן למשפחת הכלה היא חצי-חצי, ויש זרמים ללא חוקים ספציפיים, אך בכל מקרה, במקרים רבים הזוג רוכש דירה מיד לאחר החתונה. לכן, שיעור רוכשי הדירות במגזר החרדי הוא כפול מאשר במגזר הכללי".
צריך לזכור כי בממוצע האברכים משתכרים שכר נמוך יותר מאשר הממוצע במשק, ולכן למרות שסכומי ההלוואות נמוכים יותר מאשר בציבור הכללי, משך המשכנתה הממוצע אינו קצר יותר. כך, אם בציבור הכללי המשכנתה הממוצעת נלקחת ל-22 שנים, בציבור החרדי רואים כי 56% מהלווים מבקשים הלוואה ליותר מ-20 שנים בעוד 7% בלבד מבקשים הלוואה לפחות מ-10 שנים.
עם זאת, אפשר לראות מנתוני הסקר כי משכנתאות הן דבר מבוקש גם בקרב המשתכרים מעט, וכך אחד מכל שישה משקי בית שרמת ההכנסה שלהם היא עד 4,000 שקל בחודש לוקח או לקח משכנתה בעשור האחרון (15%). הנתונים מגלים כי ככל שהכנסת משק הבית עולה כך גם שיעור מבקשי המשכנתאות עולה עד לכדי כך ש-66% ממשקי הבית שמכניסים בין 12 אלף ל-16 אלף שקל בחודש נטלו משכנתה. מעבר לשכר זה מתחילה ירידה בשל השכר הגבוה שמייתר הלוואה חיצונית, בדומה למתרחש בציבור הכללי.
הסקר מגלה גם כי בהתאם לגובה ההכנסה עולה גם שווי הנכס בגינו מבוקשת המשכנתה. כך, כאשר ההכנסה החודשית היא עד 8,000 שקל בחודש, שווי הנכס הממוצע עומד על כמיליון שקל, בעוד שכאשר רמת ההכנסה החודשית היא מעל 16 אלף שקל, שווי הנכס חוצה את הרף של 1.65 מיליון שקל. גובה המשכנתה עולה בהתאם, מ-450 אלף שקל למשקי בית המכניסים פחות מ-8,000 שקל בחודש, לכדי 700 אלף שקל למכניסים יותר מ-16 אלף שקל בחודש.
מזרחי טפחות מוביל גם בקרב הציבור החרדי
על פי תוצאות הסקר, שלושה בנקים חולשים על כ-72% מההלוואות לדיור בציבור החרדי. מזרחי טפחות לבדו העניק בעשור האחרון 40% מהמשכנתאות לציבור החרדי, מה שהופך אותו לבנק הגדול ביותר בתחום, כפי שהוא בציבור הכללי. אחריו נמצאים בנק הפועלים עם 18.5% ולאומי עם 13%. במקום הרביעי נמצא פאג"י, מקבוצת הבינלאומי, המתמחה בציבור החרדי, שנמצא במקום זה כבר כשני עשורים למעט פרק זמן של ארבע שנים בתחילת העשור הקודם, אז הוא שהה במקום החמישי. לעומתו, בנק מרכנתיל, שהיה בתחילת העשור הקודם הבנק השני במתן משכנתאות למגזר החרדי, נמצא כיום במקום השישי בלבד.
הן בבנק לאומי והן במזרחי טפחות מבינים את הפוטנציאל הטמון בחיזוק הקשר עם המגזר החרדי, ויוניסי פלדמן מציינים כי המפתח לחיזוק הפעילות טמון בהבנת הצרכים הייחודיים שלו. בשני הבנקים, כמו שעושים בבנקים אחרים, יצרו התמקצעות עבור המגזר, תוך יצירת שיתופי פעולה עם חסידויות ויזמים המתמחים במתן שירות לקהילות החרדיות.
פלדמן מציין כי בבנקים מכירים את אופן ההשתכרות של החרדים, ונערכים לסייע להם בהתאם לכך. "זה מתחיל עם ההיכרות לאופן שבו אברכים מקבלים את השכר באמצעות מלגות מהכוללים, לפעמים כמה פעמים במהלך החודש, וזה עובר לדרך שבה הם מממנים את העסקה", הוא אומר.
דודי דרור, מנכ"ל חברת המחקר אסקריא, אמר לגלובס: "במגזר החרדי, למרות שיעורי העוני הגבוהים העומדים על 42%, שיעורי הבעלות על דירות זהים למגזר החילוני. זאת, כיוון שמקובל לקנות יותר דירות לעומת המגזר החילוני. הרכישה מתבצעת מיד כשהזוג מתחתן, בגילאי 20+ ואז רוכשים לו דירה קטנה וזולה באמצעות חיסכון של ההורים והלוואות".
"צריך לדעת שבציבור החרדי נפוץ מאוד סיוע של ההורים לזוגות הצעירים, ולכן כאשר יצא לא מזמן הטיוטה של בנק ישראל האוסרת על שימוש בנכס קיים לצורך מימון בזכויות במקרקעין (הלוואת נדוניה), הם יכולים להיקלע לבעיה. לכן מיד עם פרסום הטיוטה פנינו לפיקוח על הבנקים להתריע על כך, שם אמרו לנו שימצאו את הדרך להחריג הלוואות נדוניה מההוראה, כדי שמי שירכוש דירה יחידה לא יפגע", מציין פלדמן.
הוא מוסיף כי לצד הסיוע של ההורים לזוגות הצעירים באמצעות משכנתה על בסיס נכס קיים, נפוץ במגזר החרדי השימוש בערב תומך. "חלק מההורים מסייעים לילדיהם בתשלום חודשי של חלק מההחזר החודשי, כך שהוראת הקבע של המשכנתה מפוצלת בין הזוג הצעיר לבין ההורים", מסביר מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי טפחות. לכך יש להוסיף כמובן את הסיוע במימון שמעניקים הגמ"חים לקהילות החרדיות, המעניקים הלוואות ללא ריבית, כיוון שזו אסורה על פי ההלכה היהודית.