גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יש לאכוף הסכם אופציה שאליו לא צורף נוסח מוסכם של חוזה מכר?

בית המשפט העליון: ניתן להשלים פרטים חסרים בעת מימוש זכות אופציה ובהיעדר נוסח מוסכם של הסכם מכר

כיצד יש לאכוף הסכם אופציה שאליו  לא צורף נוסח מוסכם של חוזה מכר / אילוסטרציה: Shutterstock
כיצד יש לאכוף הסכם אופציה שאליו לא צורף נוסח מוסכם של חוזה מכר / אילוסטרציה: Shutterstock

"אופציה" היא זכות שמעניק בעל זכות בנכס לרוכש פוטנציאלי, ולפיה ניתנת למקבל האופציה הזכות לרכוש את הנכס, בתנאי מימוש מוסכמים. על כן, מרבית הסכמי אופציה כוללים נוסח מוסכם של חוזה מכר, כך שבמימוש האופציה מתקשרים הצדדים בחוזה הכולל תנאים והתחייבויות שהוגדרו מראש. בשונה מזיכרון דברים, שנועד על-פי רוב לשרת צדדים במשא-ומתן לקראת כריתת חוזה - הסכמי אופציה רבים נערכים לאחר הבשלת המשא-ומתן, ותוצריו משתקפים בנוסח חוזה המצורף להסכם האופציה. ניתן לומר כי "אופציה" היא כלי משפטי המשרת את "החוזה העיקרי" בדמות חוזה מכר, בעוד ש"זיכרון דברים" משמש לניהול משא-ומתן בלבד.

עובדות המקרה: לאחרונה נדרש העליון להכריע בסכסוך בין בעלת קרקע לבין רוכש פוטנציאלי, באשר לדרך הראויה לאכיפת הסכם אופציה, שאליו לא צורף נוסח של הסכם המכר.

בשלהי 2015 נערכה פגישת היכרות בין בעלת מגרש בתל אביב לבין רוכש פוטנציאלי, במשרד תיווך. בפגישה חתמו הצדדים על מסמך שכותרתו "הסכם אופציה", ולפיו העניקה הבעלים לרוכש אופציה לתקופה בת חמישה חודשים לרכישת המגרש בתמורה ל-10 מיליון שקל. בשונה מהמקובל, להסכם האופציה לא צורף נוסח מוסכם של הסכם מכר, אך נכללו בו ההסכמות הבאות: מועד לחתימת הסכם מכר לאחר שתמומש האופציה, מועד לתשלום התמורה, פירוט נטל המס וההוצאות ותשלום מקדמה.

במועד חתימת הסכם האופציה שילם הרוכש לבעלת המגרש סכום סמלי וכעבור ימים מספר הפקיד במשרד התיווך את יתרת המקדמה. ימים בודדים לאחר מכן התייצבה בעלת המגרש במשרד התיווך במטרה לסגת מהסכם האופציה ואף השיבה את הכספים שנמסרו לה במעמד חתימת ההסכם, אולם לאחר מכתב התראה מטעם הרוכש - נטלה את כספי המקדמה ממשרד התיווך.

בהמשך לכך הודיע הרוכש על רצונו במימוש האופציה, והצדדים החלו בניהול משא-ומתן ביחס לנוסחו של הסכם מכר. עם זאת, כשבועיים לאחר תום תקופת האופציה, הודיעה בעלת המגרש לרוכש על ביטולה, בטענה שזו לא מומשה כדין. הרוכש מצדו עתר לבית המשפט המחוזי ודרש להורות על אכיפת הסכם האופציה ועל השלמת הפרטים החסרים בו, שלא הוסדרו במשא-ומתן שניהלו. בית המשפט קיבל את טענות הרוכש באשר לתוקפו של הסכם האופציה, אולם קבע כי אכיפתו מחייבת המשך ניהול משא-ומתן לצורך גיבוש הסכם מכר. בשל קביעה זו, ערער כל אחד מהצדדים לעליון.

בעלת המגרש טענה כי לא הבינה את משמעות הסכם האופציה וסברה כי הוא רק שלב ביניים במשא-ומתן. מנגד, טען הרוכש כי הסכם האופציה תקף ומחייב, וחזר על דרישתו להתערבות בית המשפט בהשלמת הפרטים.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון דחה את טענת בעלת המגרש וקבע פה אחד כי בין הצדדים נכרת הסכם אופציה מחייב. עם זאת, דעות הרכב השופטים נחלקו ביחס לתוצאה האופרטיבית של קביעה זו. על-פי דעת הרוב (הנשיאה חיות והשופט קרא), יש להבחין בין מצב שבו האופציה נלווית לחוזה עיקרי (בדמות הסכם מכר מוסכם, גם אם אינו שלם), לבין התחייבות לניהול משא-ומתן - שאינה מהווה "הסכם אופציה" אכיף. נקבע כי לאור ההסכמות המהותיות שבהסכם האופציה (התמורה, מועדי תשלום וחלוקת הוצאות ומסים), וכן ההסכמות החלקיות במסגרת המשא-ומתן שניהלו הצדדים - יש לסווג את התחייבות בעלת המגרש כ"הסכם אופציה" מחייב. משכך, נקבע כי אין מקום להורות על המשך המשא-ומתן וככל שההתקשרות למכירת המגרש טעונה השלמת פרטים שהצדדים טרם גיבשו הסכמות לגביהם - אלה יושלמו על-ידי בית המשפט.

דעת המיעוט בפסק הדין (מפי השופט שטיין) סברה כי בהיעדר נוסח מוסכם של הסכם מכר, יש לראות את הסכמות הצדדים כהתחייבות לניהול משא-ומתן בלבד. כלומר, אכיפת הסכם האופציה מחייבת את הצדדים להמשך ניהול משא-ומתן בתום-לב, ורק אם מי מהצדדים יימנע מכך - תעמוד לצד השני הזכות לדרוש להשלים את המכירה באמצעות השלמת פרטים חסרים.

בהתאם לקביעת דעת הרוב, הורה בית המשפט העליון על החזרת הדיון לבית המשפט המחוזי, לצורך אכיפת מכירת המגרש והשלמת הפרטים החסרים.

ע"א 8872/18 פני וייס נ’ משה בן מנחם

הכותבת היא שותפה וראש מחלקת עסקאות במשרד גינדי כספי ושות'

עוד כתבות

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; מיקרו־סטרטג'י יורדת ב-10%, שיאומי עולה ב-12%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה