גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הביקוש למשרדים במרכז תל אביב בשיא: "היוניקורנים מחליפים את הבנקים ומשרדי עורכי הדין"

יורם בלומנטל, מנכ"ל משותף באינטר ישראל-קושמן אנד וייקפילד, מספר איך גיוסי המיליארדים של הסטארטאפים הישראליים תדלקו את שוק המשרדים התל אביבי ● "מחירים של 140-150 שקל למ"ר חורגים מכל תחזית שהייתה אצלנו"

יורם בלומנטל, מנכ''ל משותף בחברת יועצי הנדל''ן Cushman & wakefield -אינטר ישראל / צילום: אייל מרילוס
יורם בלומנטל, מנכ''ל משותף בחברת יועצי הנדל''ן Cushman & wakefield -אינטר ישראל / צילום: אייל מרילוס

"שוק הנדל"ן המניב בתל אביב המשיך לעלות בקצב של שוק הון, שלא הכרנו קודם לכן. יזמים נוקבים במחירים של 140 שקל למ"ר דמי שכירות, 150 שקל ואפילו יותר מזה, וזה חורג מכל תחזית שהייתה אצלנו. רק בשבועיים שלפני תחילת החגים הרגשנו רגיעה מסוימת", כך מספר יורם בלומנטל, מנכ"ל משותף בחברת שיווק וניהול הנדל"ן המניב אינטר ישראל, המהווה את הזרוע הישראלית של ענקית הנדל"ן הבינלאומית קושמן אנד ווייקפילד.

בימים אלה מתאושש הנדל"ן המניב בישראל ובעולם מהמכות שניחתו עליו בתקופת הקורונה. גם בישראל רוב שוק הנדל"ן המניב שומר על קיפאון, ואולם מרגע שמגיעים לתל אביב - עוברים לעולם אחר. עולם של עליות מחירים מהירות ובלתי נתפסות ופתיחת פערים גדולה, אפילו לעומת האזורים המתחרים בסביבה הקרובה.

בניין תוצרת הארץ, TOHA בפינת הרחובות דרך השלום ויגאל אלון ת''א / צילום: אמיר מאירי

על פי סקירת המחצית הראשונה של השנה של קושמן אנד ווייקפילד, תל אביב הובילה עם מחירי השכירות של המשרדים, ברמות מחיר של 107 שקל למ"ר בממוצע; אחריה הגיעו הרצליה עם 92 שקל למ"ר, ורמת גן עם 90 שקל למ"ר, ולאחר מכן רעננה, רחובות ונס ציונה עם מחירי שכירות ממוצעים של 72 שקל למ"ר לחודש.

כאן המקום להדגיש כי בתחום הזה פועלות עוד מספר חברות בולטות, כמו CBRE ונת"ם, שעורכות סקירות דומות במהותן, אך שונות מבחינת החישובים, ועל כן הטבלאות שלהן נראות דומות מבחינת דירוג אזורי התעסוקה, אך מחירי השכירות הממוצעים שונים בין חברה לחברה.

כשלעצמו, המחיר הזה של 107 שקל למ"ר היווה קפיצה לעומת 2020, שבה הקורונה הורידה את מחירי השכירות הממוצעים מ-106 שקל למ"ר (ב-2019) ל-98 שקל למ"ר. עתה מתברר, כי גם ברבעון השלישי של השנה, שטרם הסתיים, המחירים בתל אביב המשיכו להרקיע שחקים.

המיקום: "משדרות רוטשילד ועד שאול המלך"

אחת הדוגמאות לכך מגיעה מכיוון בלתי צפוי: קופת חולים מאוחדת, שמעוניינת לרכוש את בניין WE, שממוקם במע"ר הצפוני של תל אביב, בין נתיבי איילון לדרך בגין, בין מגדלי עזריאלי למגדלי הצעירים. הבניין נמצא בבעלות קבוצת וייס ופנדום, שטחו כ-13 אלף מ"ר, עם 180 מקומות חניה, והמחיר שעליו מדברים הגורמים נע בסביבות 350 מיליון שקל ברמת מעטפת (כלומר ללא גימור). אם מתרגמים את המספרים לשכר דירה מקבלים כ-140 שקל למ"ר.

מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

באזור הזה, אומר בלומנטל, מדברים גם על מחירים גבוהים יותר בפרויקטים פרימיום, כמו במגדל הספירלה החדש של עזריאלי, שבו שכרה חברת הפינטק ראפיד כ-14 אלף מ"ר, לפי שכר דירה של כ-160 שקל למ"ר; במגדל המשולש שכרה החברה כ-11 אלף מ"ר ו-2,400 מ"ר מרפסת לפי שכר דירה של כ-140 שקל למ"ר. עסקאות אלה בוצעו עוד במחצית הראשונה של השנה, אך הן התוו את הדרך למה שקורה במחצית הנוכחית.

"אני לא זוכר מצב שבו השוק יורד בסדר גודל של 10% מבחינת מחירים ותפוסת שטחים, ומתקן את אותה ירידה בתוך רבעון וחצי, והכול באזור מאוד מוגבל: ציר מנחם בגין, יגאל אלון, שדרות רוטשילד, שאול המלך", אומר בלומנטל ומדגיש: "זה כמעט שלא מגיע אפילו לאזור הבורסה ברמת גן".

על פי קושמן אנד ווייקפילד, עד כה בוצעו בתל אביב עסקאות בהיקף של 190 אלף מ"ר משרדים במהלך השנה. "זה עולה ב-24% על התחזית השנתית שערכנו בתחילת השנה, שהייתה די אופטימית, ואנחנו רק בספטמבר", אומר בלומנטל.

ושוב: הבערה מתרחשת במקומות מאוד מסוימים ומאובחנים בתל אביב (רמת החייל, למשל, לא בתמונה). בפרויקט לנדמרק בשרונה של אפריקה ישראל ומליסרון, שנמצא בשלד קומות ראשונות מתוך כ-40 קומות שהפרויקט יכלול עם סיומו, 90% כבר מושכר.

"מגה פרויקט שיצא לא מזמן ממרתפי החניה שלו - וכבר משווק", אומר בלומנטל.
בשנים האחרונות ראינו את היציאה מהמקומות האלה, את בעיות התחבורה והחניה.
"התופעה הזו ממשיכה. נותני השירותים - הבנקים, חברות הביטוח, ומשרדי עורכי הדין זזים למקומות מעט מרוחקים יותר, גם אם בתוך תל אביב. קח לדוגמה את המעבר של משרד גורניצקי למגדל ויתניה במחלף לה גארדיה; המעבר של משרד שיבולת ממגדל המוזיאון לחסן עראפה; משרד הרצוג פוקס נאמן, שעבר מבית אסיה גם לחסן עראפה, המעבר של משרד פירון ליד אליהו; הבנקים עברו ויעברו למתחם האלף בראשון לציון וללוד, וזה עוד התחיל לפני שנים עם המעבר של בנק מזרחי לרמת גן.

מתחם חסן ערפה בתל אביב. מאנדיי שכרה אלפי מ''ר / צילום: גיא ליברמן

"מה שקורה עכשיו זה שההייטק, אותם גופים שלראשונה אנחנו רואים אותם מגייסים עובדים בפרסומות בטלוויזיה, גייסו סכומים אגדיים בשנה האחרונה והם נכנסים לתוך הסביבה הזו, שפונתה על ידי אותם גופים ותיקים יותר".

החברות: הסטארט־אפים "השאירו אבק" לגלובליות

לדברי בלומנטל, החברות שתפסו את מקומן של החברות הוותיקות שעזבו למעגל החיצוני של תל אביב אינן החברות הגדולות הגלובליות. "קודם כול לא מדובר בחברות הגלובליות. הן לא במשחק הזה בכלל. מדובר ביוניקורנים. בסטארט-אפים, שרבים מהם אמנם הונפקו בנאסד"ק אבל הנהלתם ישראלית לגמרי: סימילר ווב, איירון סורס, ריסקיפייד ושורה ארוכה של חברות שעושות את הסיפור הזה. גוגל ומיקרוסופט לא במשחק הזה והן לא ערוכות להגיב למצב כפי שהגופים הללו הגיבו, והם השאירו אבק לכולם. כשאתה מדבר על חברות כמו אמדוקס ומיקרוסופט, SAP ואחרות, נותרו סטטיות".

מה הקורונה עשתה להם שהן החליטו בבת אחת להיכנס לתל אביב? או שזה לא קשור לקורונה?
"הן גייסו המון כסף ועכשיו מגייסות המון עובדים. ועובדים צריכים לשבת במשרד, ומעבר לזה שאתה צריך להציע להם את המשכורת הכי טובה, אתה צריך להציע להם גם את המשרד הכי-הכי ובמיקום הכי-הכי. והכול סובב את המעגל הגיאוגרפי הקטן הזה, ולשם הלכו כל החברות שגייסו כ-10 מיליארד דולר בחמשת החודשים האחרונים".

בית פלאפון, בית הוורד בגבעתיים ששטחו 18 אלף מ"ר, הושכר לסטארטאפ, אחרי שהשוכרים לא הצליחו למצוא שטחים לאורך ציר מנחם בגין; ריסקיפייד שכרה את כל השטח בבית אירופה ששימש את משרד עורכי הדין ראב"ד מגריזו בנקל, שהתמזג למשרד שיבולת ועזב את המבנה בשדרות שאול המלך; חברת ההייטק מאנדיי שכרה אלפי מ"ר במגדלי תאומי רובינשטיין בחסן עראפה; חברת סוויץ’ אפ, ששוכרת שטחי משרדים במבנים ומתאימה אותם לצורכי הלקוחות, שכרה בתקופה האחרונה שטחים רבים - הכול בתל אביב.

העתיד: "הכסף הזול מתדלק את המשך העליות"

הריבאונד הזה לקורונה מאוד מצומצם. הן גיאוגרפית, והן מבחינת מאפייני השוכרים. אולי מדובר בתופעה נקודתית שלא יימצא לה המשך?
בלומנטל מסתכל דווקא לכיוון ההפוך, שבו חברות רבות צמצמו שטחים בתקופה הראשונה של הקורונה, דבר שבדיעבד ניתן לתהות על מידת נכונותו. לכן ייתכן שיהיו חברות גדולות שיתקנו כמה מהלכים שביצעו בעניין זה. "נדל"ן זה תהליכים ארוכים", הוא אומר. "זה לאתר שטחים, זה לחתום על חוזים, זה לבנות. מה שקרה כאן מזכיר יותר שוק הון. ובניגוד לנדל"ן למגורים, שבו המחירים עולים בכל העולם, במשרדים תל אביב היא ייחודית ומהווה סמן ימני.

"החברות האלה הבינו לפני כולם שהסיפור של לעבוד מהבית לא עובד. הוא יכול להיות חלק מימי השבוע, אבל חייב להיות מצב שבו כל החברה תהיה ביחד. גם אם זה קורה יומיים-שלושה בשבוע, אתה צריך שטח שיוכל להכיל את כל עובדי החברה, על אותה רצפה באותו זמן. כל הדברים ששמענו על מעבר לעבודה מהבית לא קורים. הראשונות לזהות היו דווקא החברות הטכנולוגיות. מי שממשיכים את העבודה מהבית, זה בעיקר לא חברות הייטק.

אי אפשר להתעלם מזה שגם שוק המגורים לוהט. האם אתה רואה נקודות השקה בין שני השווקים, או שמדובר במקרה?
"אני חושב שהכסף הזול הוא המכנה המשותף. שוק המגורים לוהט כתוצאה מכסף זול, כלומר הריביות הנמוכות, ולגבי ההייטק - מתי ראית בפעם האחרונה מגוון חברות שעושות פרסומות לגיוס עובדים בטלוויזיה? בדרך כלל טלוויזיה משמשת לפרסום מוצרי צריכה, חומרי ניקוי או טואלטיקה ופתאום אתה רואה קמפיין טלוויזיוני ושלטי חוצות. גם בעולם הזה יש הרבה כסף, שכפי שאמרתי נובע מהנפקות הגדולות".

עוד דבר משותף הוא שבשני השווקים תל אביב פותחת פער גדול על כלל המדינה.
"האזור הגיאוגרפי שעליו אנחנו מדברים הוא כל כך קטן, שהוא בקושי גולש לגדה המזרחית של איילון, אבל לא נוגע בערי השדה של תל אביב - לא ברעננה, לא בכפר סבא וגם לא בפתח תקווה וזה גם משהו לא נורמלי".

עוד כתבות

מנהיג ההפיכה בסודאן, הגנרל עבד אל־פתאח אל־בורהאן, מוקף בחייליו / צילום: Associated Press, Hussein Malla

כשגנרל תופס את השלטון, אין לו שום כוונה להרפות ממנו

מה פתאום, אומרים הגנרלים, זאת לא הפיכה, זה רק תיקון דרך. בהמשך הם יחזירו את השלטון לממשלה נבחרת ● זה גם מה שאמר השבוע השליט הצבאי של סודאן, וזה גם מה שאמרו לפניו גנרלים פקיסטניים, תאים ובורמים - הם לא התכוונו ברצינות

לוגו חברת אורקל / צילום: שלומי יוסף

סקר עולמי גדול של אורקל מגלה: 75% מרגישים תקועים

סקר בינלאומי של אורקל ו-Intelligence Workplace, שהקיף יותר מ-14,600 איש, משרטט תמונת מצב שצריכה להדאיג את המעסיקים: 93% מהעובדים חושבים מחדש על חייהם, 62% מדווחים ש-2021 הייתה השנה המלחיצה ביותר שלהם בעבודה, ו-82% סומכים על רובוטים יותר מאנשים בכל הנוגע לעצות קריירה

בניין בפרדס חנה-כרכור. הטבות מיוחדות במס שבח במכירת דירות מגורים / צילום: איל יצהר

לידיעת רשות המסים: פרצת מס במימוש זכויות במקרקעין

למי שמוכר דירת מגורים יש הטבות מס שאינה ניתנת למי שמוכר מגרש לבנייה ● לרשות המסים יש הזדמנות לתקן את העיוות

יושבת ראש בית הנבחרים ננסי פלוסי / צילום: Associated Press, J. Scott Applewhite

הדמוקרטים מוציאים את החופשה בתשלום מהצעת החוק בגובה 1.75 טריליון דולר

הבית הלבן מארח סנאטורים רבי-השפעה, בזמן שהדיונים נמשכים על הצעת החוק בנושא בריאות, חינוך ושינוי האקלים

הזמר במסכה / צילום: יח''צ – ערן לוי

החזון של אבי ניר, האקסל של אבי בן טל: כך השלימו קשת ורשת את המהפך בדרך לרווחיות

אחרי שנים של הפסדים, קשת סיימה את 2020 עם רווח שמגיע ל-100 מיליון שקל לפני מס, וגם אצל המתחרה רשת התחילו לראות רווחים - כך עולה מנתונים שהגיעו לגלובס ● ההבדלים בגישות הניהול הובילו לכך שהראשונה הפכה לתמנון תוכן מרובה הכנסות - בעוד השנייה נותרה עם ערוץ טלוויזיה בלבד, לפחות בינתיים

אוהד עיני,  השמאי הממשלתי / צילום: תמר מצפי

השמאי הממשלתי: "לא תמיד ההצעה הזוכה במכרזי רמ"י משקפת את שווי השוק"

אוהד עיני ערך מסמך הנחיות לשמאים שבו הוא קורא לאתר הצעות חריגות על קרקעות רמ"י ולהימנע מלהתחשב בהן בחישובי מחיר השוק

הבורסה בת''א / צילום: שלומי יוסף

נעילה שלילית בת"א; טבע איבדה יותר מ-4%, אלקטריאון נפלה ב-6%

ת"א 35 ירד ב-0.7%, ת"א 90 ב-0.1% ● טבע המשיכה לאבד גובה אחרי הדוחות ● עליות יפות לארנה גרופ, בוליגו וגבעות ● מבנה גייסה מיליארד שקל בהנפקת אג"ח ● השקל מתחזק מול הדולר והאירו ● מחזור המסחר הסתכם ב-2.2 מיליארד שקל

חמורים. ההנחיות נשארו רלוונטיות למאה שעברה / צילום: Shutterstock, babeaudufraing

זו לא בדיחה: בישראל 2021 עסקים עדיין יכולים לקבל הטבות מס על חמור, סוס ובאר

עסקים יכולים לקבל היום פחת על בלאי של חמור, באר עם מסנן חול ומכונות טוויה - אבל אין פחת ייחודי למכשירים שכולנו משתמשים בהם, כמו סמארטפונים או טאבלטים ● השר במשרד האוצר חמד עמאר אמר בדיון שנערך בנושא כי "לא יכול להיות שעדיין במדינת ישראל מדברים על פחת של סוס"

פודקאסט / צילום: Shutterstock

מגיש הפודקאסט שרוצה ללמד אתכם איך להשקיע נכון

פול מרימן, המגיש והיוצר של הפודקאסט "sound investing", רוצה לעזור למאזינים שלו להבין את ההגיון שקיים בשוק ההון, ובדרך גם לגרום להם להפסיק לפחד מהפנסיה ● ביקורת פודקאסטים 

עיר ניו יורק , מקדונלדס / צילום: רועי גולנדברג

מקדונלד'ס מעלה מחירים לאחר שהעלתה את שכר העובדים

מכירות הרשת עלו יותר ממה שהיו לפני המגפה לאחר הקלה במגבלות הקורונה בשווקים מרכזיים

מנכ''ל אפל טים קוק מציג את האייפד החדש / צילום: צילום מסך

אפל צפויה לשבור שיאים, רווחי אמזון כנראה יאכזבו: לקראת דוחות ענקיות הטק

אנליסטים מעריכים שאפל תדווח הערב על זינוק של כמעט 70% ברווחים ושל 30% במכירות ● מנגד, התחזיות של אמזון צופות קיפאון בשורת ההכנסות וירידה ברווח הן בהשוואה לאשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם ● מה העיב על שתי החברות במהלך הרבעון ואיך היו ביצועי המניות בוול סטריט?

שר התקשורת יועז הנדל / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

מי מנסה להילחם בהפחתת דמי הקישוריות, ולמה?

במשרד התקשורת מתכננים להתחיל בהפחתת תעריפי סיום שיחה ברשתות הסלולר, והגורמים שמרוויחים מהתעריפים יוצאים למתקפה ● פרסומים בעיתונות החרדית יצאו נגד הרפורמה והפיצו טענות כי דווקא בזק היא זו שעומדת להרוויח מהמהלך, ולכן צריך למנוע אותו ● הטענות משוללות כל יסוד

חיסון לקורונה / צילום: Associated Press, Darko Vojinovic

האם כדאי לחסן ילדים נגד קורונה ולמה המומחים התלבטו? שאלות ותשובות

מינהל המזון והתרופות האמריקאי צפוי לאשר בקרוב את החיסון נגד קורונה לילדים ● מדוע הוועדה שייעצה ל-FDA התלבטה בעניין, מה צריך לדעת לגבי תופעות הלוואי, והאם החיסון לילדים מסמן - סוף-סוף - את סיומה של המגפה? הצוללת עושה סדר ● האזינו

שרת התחבורה מרב מיכאלי / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

800 מיליון שקל הושקעו במיזם תחבורה בשרון. כעת, הוא בדרך לגניזה

השרה מרב מיכאלי רמזה כי פרויקט "עוקף כפר יונה", שעלותו מוערכת בכ-2.3 מיליארד שקל, לא יקודם • לדבריה, "מדובר באזור שסובל מבעיות תחבורה קשות", אך "התחרות קשה" מול מיזמים כמו שדרוג כביש 65 או כביש 90

חקיקת בזק צפוי להעלות את מס הרכישה ההתחלתי על רוכשי דירה שנייה / צילום: Shutterstock

ביום ראשון: השרים צפויים להכריז על העלאת מס הרכישה על משקיעי נדל"ן

שקד, אלקין וליברמן יכריזו ככל הנראה בתחילת שבוע הבא על התוכנית שלהם להתמודדות עם העלייה החדה במחירי הדירות, ויוציאו לפועל מהלך בזק להעלאת מס הרכישה ההתחלתי על רוכשי דירה שנייה, מ-5% ל-8% ● עוד על הפרק: עידוד התחדשות עירונית בפריפריה והכבדה על משכירי דירות לטווח קצר

אבי ניסנקורן / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

לא רק התאחדות המלונות: ניסנקורן נבחר ליו"ר תאגיד המחזור אל"ה

ניסנקורן, שנבחר לנשיא התאחדות המלונות במקום אמיר חייק, יחליף אותו גם כיו"ר תאגיד המחזור ● כעת הוא יתמודד לא רק עם אתגרי המלונאים, אלא גם עם אתגרי יצרני ויבואני המשקאות, ביניהם חוק הפיקדון שייכנס לתוקף בחודש דצמבר

איתמר רועי, שותף עם שגיא ברגמן במשרד הפרסום דאון דה פילד / צילום: אסתר קרן

"הקורונה דווקא פעלה לטובת השחקנים הקטנים בתחום המדיה"

איתמר רועי בן 33 מתל אביב ● שותף עם שגיא ברגמן במשרד הפרסום דאון דה פילד ● השניים הקימו חברה להפקת פודקאסטים ● "אפשר להגיד שגם הפקקים במדינה משרתים אותנו היטב" ●  גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

קטרים וקרונות חשמליים של רכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

רכבת ישראל: פתיחת הקו החשמלי מאשקלון עד הרצליה נדחית

מזה תקופה ארוכה שקווי רכבת רבים מושבתים בשעות שונות ובסופי שבוע לאור העבודות לחישמול הרכבת ● כעת מודיעים בהנהלת הרכבת באופן רשמי כי תידחה פתיחת הקו קשת השרון-אשקלון, שנקבעה לעוד שבועיים ● הסיבה: סכסוך על תנאי עבודה בין ההנהלה לעובדים

גדעון סער / צילום: שלומי יוסף

סער על חוק יסוד החקיקה: "סיכוי גדול שלא נצליח. הפערים גדולים"

שר המשפטים, שנשא דברים בכנס המכון הישראלי לדמוקרטיה, התייחס גם למהלך לפיצול תפקיד היועמ"ש והבהיר כי הנושא לא ירד מהפרק ● היועמ"ש לשעבר 
מני מזוז: "הפיצול יגרום נזקים ויביא לפוליטיזציה של התפקיד"

לינור דויטש, מנכ''לית לובי 99 / צילום: יונתן בלום

העליון אישר ללובי 99 להתייצב לערעור הנאמן על ההסדר עם ילדיו של פישמן

בלובי 99 ביקשו להצטרף כ"ידיד בית המשפט" לערעור, הקבוע לחודש הבא ● ביהמ"ש העליון קבע כי נציגי הארגון יתייצבו לדיון, זאת "לשם ייעול ההליך ומבלי להביע כל עמדה בבקשה לגופה"