יגאל דמרי / צילום: כדיה לוי
זה יותר משנה שתחום הנדל"ן למגורים בישראל, על נסיקת המכירות והמחירים בו, מסרב לרדת מהכותרות, שכולן מצביעות על אותו כיוון - צפי להמשך העליות לנוכח תנאי השוק התומכים. בבסיס התנאים האלה ניצבים הכסף הזול בדמות הריבית האפסית ואוזלת היד הממשלתית - ושניהם מלווים את השוק כבר תקופה ממושכת.
ביצועי מניות חברות הבנייה הבורסאיות מדגימים היטב את מצב השוק הלוהט. מרמת השפל של משבר הקורונה, בחודש מרץ 2020, מרביתן של אותן מניות סיפקו למשקיעים בהן תשואה פנומנלית בשיעורים תלת-ספרתיים חלומיים. זאת בעוד שאלה הנשרכות מאחור "הסתפקו" בדרך כלל בעליות בשיעורים דו-ספרתיים חדים.
כך, מדד הבנייה הבורסאי מותיר את יתר המדדים בתל אביב מאחור, עם זינוק של קרוב לפי שלושה (190%) בערכו תוך כשנה וחצי, ובסך-הכול, מאז הושק בפברואר 2020 - רגע לפני פרוץ המשבר בשווקים - מסכם המדד הזה עלייה המתקרבת ל-60%.
הזינוקים במניות ענף הנדל"ן למגורים נתמכים בתמונת המצב הנשקפת משוק המגורים בישראל, המצטיירת כחיובית ביותר - עם צמיחת הפעילות לנוכח ביקושים חזקים לדירות חדשות, עלייה בהיקפי המכירות ואופטימיות שמשדרות החברות לגבי ההמשך, בכל הנוגע לכיוון מחירי הדירות בישראל בעתיד.
נתוני המאקרו המתפרסמים בחודשים האחרונים תומכים גם הם בהנחות האופטימיות מצד היזמים לגבי עתיד הענף, ומחזקים את ההנחות לגבי כיוון מחירי הדירות בהמשך. מנתוני הלמ"ס שפורסמו בשבועות האחרונים עולה כי בחישוב שנתי מדד מחירי הדירות בישראל עלה בקרוב ל-8%, וקצב העלייה אף חצה את רף ה-10% בשלושת החודשים האחרונים.
הדוחות הכספיים שפרסמו חברות הבנייה הבורסאיות לסיכום המחצית הראשונה של השנה מספקים גם הם עדות נאמנה למצב השוק הלוהט. הדבר בא לידי ביטוי בזינוק, שבמקרים רבים מגיע לעשרות אחוזים, במספר הדירות שנמכרו מתחילת השנה ביחס לתקופה המקבילה ב-2020, ובדרך כלל גם בקפיצות בשיעורים דו-ספרתיים במחירי המכירה הממוצעים של הדירות שחברות אלה יוזמות ובונות.
זינוק של 90% בהיקף הכספי של מכירת הדירות
נתוני חברת י.ח דמרי מספקים דוגמה המשקפת את כיוון השוק ומניות הענף מאז פרוץ משבר הקורונה. לאחר זינוק של כ-150% במניית דמרי ממרץ 2020, היא נחשבת כיום לחברת הבנייה למגורים הגדולה בבורסה מבחינת שווי שוק, העומד על כ-4.3 מיליארד שקל, וכאמור, נתוני המכירות שהיא מציגה בדוחותיה מעידים גם הם על הנעשה בשוק.
בסיכום מחצית השנה הראשונה של 2021 הציגה דמרי קפיצה של 50% במספר הדירות שמכרה בישראל (כולל חלקם של שותפים), שהגיעו ל-424, בהיקף כספי של 850 מיליון שקל. סכום זה משקף קפיצה של קרוב ל-90% לעומת תמורה של כ-455 מיליון שקל שקיבלה החברה (יחד עם שותפים) עבור 284 דירות שמכרה במחצית הראשונה של 2020.
הכנסותיה של דמרי לסיכום מחצית השנה טיפסו ביותר מ-40%, ל-660 מיליון שקל, ולצד זאת נהנתה החברה מהכפלת הרווח הנקי שלה לתקופת מחצית השנה, שהגיע ל-107 מיליון שקל.
יגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל החברה, הפך בזכות נסיקת מנייתה לקבלן העשיר ביותר בבורסה כיום, עם החזקות בשווי שוק של 2.7 מיליארד שקל. לדבריו, "אני ראיתי את הנולד כבר לפני הרבה שנים, לכן החברה צברה הרבה קרקעות. מהלכים אלה גרמו לנו להרוויח פחות לאורך השנים האחרונות, בשל השפעת עלויות המימון על אותן רכישות קרקע. אבל לדעתי ההערכות שלי היו נכונות, ואנחנו נמצאים היום על הסוס, עם כמות אדירה של קרקעות, וללא לחץ לקנות קרקעות כיום".
בנוגע לצפי שלו על כיוון מחירי הדיור, אומר דמרי כי "אם היה אפשר, כבר לפני שנה הייתי סוגר את משרדי המכירות שלנו לכמה חודשים, כדי לחכות שהמחירים יעלו. גם היום אנחנו לא ממהרים למכור, כי אנחנו רואים המשך עליות. אומנם לא בכל מקום, אבל באזור נתניה לדוגמה נרשמה עלייה של כמה מאות אלפי שקלים במכירת דירה דומה בפרויקט שלנו תוך כמה חודשים, ואולי חבל שמכרנו אותה כי המחיר שלה עוד יעלה".
עוד מציין דמרי כי "ברמה האישית אני מאוד מקווה שזה לא יימשך, כי השכר במשק לא עלה כמו מחירי הדיור, וקשה לאנשים לרכוש דירות. אני רוצה ושמח להרוויח, אבל מקווה שזה ייעצר".
מה יכול לעצור את עליית המחירים?
דמרי: "אנחנו נמצאים בסיטואציה שאין לה הרבה פתרונות. אפשר לסייע, אבל להערכתי ייקח הרבה מאוד זמן לשינוי במחירי הדיור ובביקושים. יכול להיות שקצב עליית המחירים יתמתן או יתייצב, אבל בסך-הכול הכיוון הוא למעלה, ואני לא רואה את המחירים הולכים לאחור. אנחנו במצב בעייתי מאוד מבחינת ביקוש והיצע, לכן כוחות השוק יעשו את שלהם. אבל יש לכך גם היבטים חיוביים; מבחינת הביקוש זה יסייע לפריחה בנגב ובגליל, משום שבמעגלים השני והשלישי רמות המחירים נמוכות יותר, למרות שגם שם המחירים ימשיכו לעלות".
"העליות יימשכו גם אם הריבית תעלה"
גם האנליסטים של שוק הנדל"ן אינם רואים שינוי כיוון באופק. ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן והתשתיות של לאומי פרטנרס, סבור כי המפתח הוא בהגדלת ההיצע: "שיווק קרקעות באזורי ביקוש והפיכת תוכניות פינוי-בינוי למשמעותיות יותר - אלה הם תהליכים ארוכי-טווח שהממשלה צריכה להירתם אליהם".
שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, סבור כי "נמשיך לראות עליית מחירים בתחום המגורים. הלחצים נובעים הן מצד ההיצע המוגבל מאוד והן מצד הביקוש, שמונע משיעור הגידול הטבעי הגבוה ומסביבת הריבית הנמוכה השוררת בישראל".
שינוי ברמות הריבית יכול לשנות את הכיוון?
דמרי: "לדעתי אין קשר לריבית. אם היא תעלה, המחירים יוכלו לעלות עוד יותר, כי עלויות המימון יעלו והיזמים יצטרכו להמשיך להעלות את המחירים. זה עשוי לגרום זעזוע קטן בהתחלה, אבל אחרי תקופה קצרה השוק יעשה את שלו וימשיך באותו כיוון".
גנדנשטיין מעריך כי "עליית ריבית כן יכולה להשפיע על מחירי הדירות, אבל אי-אפשר לדעת איך ומתי זה יקרה. אם הריבית במשק כבר לא תהיה אפסית, היא תהווה אלטרנטיבה לתשואה שמניבה השקעה בנדל"ן, ומלבד זאת, גם הריבית על המשכנאות תעלה - מה שישפיע גם על התייקרות הרכישה".
אז מה צריך לעשות כדי לשנות את המצב?
דמרי: "המדינה צריכה לתת פתרונות ולפעול במרץ להקל על המצוקה, אבל לא לטווח של שנה-שנתיים אלא לטווח הארוך - הקלה בביורוקרטיה, הקלה על תוכניות פינוי-בינוי, קידום קרקעות בפריפריה, תכנון תשתיות. צריך לתת אפשרות לקדם היתרי בנייה בצורה מהירה יותר, כי לצערי הוצאת היתר היא הליך ארוך, שמלווה בהרבה יזע ודמעות".
"העליות במניות הענף נראות מוצדקות"
כאמור, עליית המכירות ומחירי הדיור היא רק חלק אחד של הסיפור, וחלק נוסף שלו הוא מניות חברות הענף הנסחרות בבורסה בת"א. מדד ת"א בנייה, המסכם שנה וחצי פנומנליות, מכיל קרוב ל-30 חברות, שהעיסוק של מרביתן מתרכז בבנייה למגורים ובייזום פרויקטים.
לפי נתוני הבורסה, שוויין המצטבר של חברות מדד הבנייה כבר מגיע לכ-45 מיליארד שקל, ובראשן שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום, שתי קבוצות הפועלות גם בתחומי התשתיות, אשר מהוות יחד כשליש מהשווי האמור.
החברות הגדולות במדד, שהינן יזמיות בנייה "טהורות", ובראשן דמרי, ישראל קנדה, אזורים, אפריקה מגורים ופרשקובסקי, מציגות ממרץ 2020 עליות בטווח של כ-130% (פרשקובסקי) ועד כ-315% (ישראל קנדה), כך ששווי השוק שלהן נע בטווח של יותר מ-4 מיליארד שקל (דמרי) ועד לכ-2 מיליארד שקל (פרשקובסקי).
בצד השני - חברות הענף הקטנות יחסית בשווי השוק שלהן - מאז משבר הקורונה בשווקים מציגות מניות ווי בוקס, מצלאוי, נתנאל גרופ, בוני תיכון ואביב בנייה תשואות בטווח של כ-160% (ווי בוקס) ועד לכ-330% (בוני תיכון), כך ששווי השוק שלהן נע בטווח של 250 מיליון שקל (ווי בוקס) ועד ליותר מ-400 מיליון שקל (אביב בנייה).
האם מחירי מניות הענף בבורסה נסחרות כיום בשווי בועתי?
דמרי: "יש בבורסה חברות נדל"ן טובות, מקטנות ועד גדולות, והצפי להמשך עליית המחירים בשוק נותן תנופה להמשך העליות בבורסה. להערכתי, חברות בעלות יותר עתודות קרקע עשויות לעלות יותר, כי ערך הקרקעות עלה בעשרות אחוזים תוך שנה-שנתיים".
גנדנשטיין סבור כי "העליות במניות הענף נראות מוצדקות. בשנה שעברה הן היו ברמה נמוכה, ואז לא צפינו את העלייה החדה שתירשם במחירי הדירות, כך שאני לא רואה פה בועה".
ליפמן מוסיף כי "התמחור של חברות המגורים בבורסה, למרות העליות בשנה האחרונה, הוא אמיתי, ורובן עדיין נסחרות בחסר. המחסור בקרקע זמינה לבנייה הוא הגורם העיקרי לעליות המחירים, כאשר הביקוש קשיח. בד בבד, מחירי המכרזים האחרונים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בגוש דן ממחישים את עליות המחירים ואת האמון הרב של החברות המשכנות בשוק".
איך מרגיש להיות הקבלן העשיר בבורסה?
דמרי: "אני מרגיש מצוין היום, אבל הרגשתי כך גם לפני חמש שנים, וארגיש כך גם בעתיד. הכסף הוא לא מה שעושה אותך. אני גר באותו בית בנתיבות שבניתי ב-1986, וטוב לי איפה שאני ועם החברים שלי".