גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יגאל דמרי, הקבלן העשיר בארץ, שמח להרוויח אבל גם מוטרד מהעלייה במחירי הדירות

עליית מחירי הנדל"ן לא צפויה להיפסק בעתיד הנראה לעין, כך מסכימים גורמים בענף, ובהם יגאל דמרי, שזינוק של 150% במניית החברה שלו מאז פרוץ הקורונה הפך אותו לקבלן העשיר בישראל ● "אם היה אפשר, כבר לפני שנה הייתי סוגר את משרדי המכירות לכמה חודשים כדי לחכות שהמחירים יעלו"

יגאל דמרי / צילום: כדיה לוי
יגאל דמרי / צילום: כדיה לוי

זה יותר משנה שתחום הנדל"ן למגורים בישראל, על נסיקת המכירות והמחירים בו, מסרב לרדת מהכותרות, שכולן מצביעות על אותו כיוון - צפי להמשך העליות לנוכח תנאי השוק התומכים. בבסיס התנאים האלה ניצבים הכסף הזול בדמות הריבית האפסית ואוזלת היד הממשלתית - ושניהם מלווים את השוק כבר תקופה ממושכת.

ביצועי מניות חברות הבנייה הבורסאיות מדגימים היטב את מצב השוק הלוהט. מרמת השפל של משבר הקורונה, בחודש מרץ 2020, מרביתן של אותן מניות סיפקו למשקיעים בהן תשואה פנומנלית בשיעורים תלת-ספרתיים חלומיים. זאת בעוד שאלה הנשרכות מאחור "הסתפקו" בדרך כלל בעליות בשיעורים דו-ספרתיים חדים.

כך, מדד הבנייה הבורסאי מותיר את יתר המדדים בתל אביב מאחור, עם זינוק של קרוב לפי שלושה (190%) בערכו תוך כשנה וחצי, ובסך-הכול, מאז הושק בפברואר 2020 - רגע לפני פרוץ המשבר בשווקים - מסכם המדד הזה עלייה המתקרבת ל-60%.

 

הזינוקים במניות ענף הנדל"ן למגורים נתמכים בתמונת המצב הנשקפת משוק המגורים בישראל, המצטיירת כחיובית ביותר - עם צמיחת הפעילות לנוכח ביקושים חזקים לדירות חדשות, עלייה בהיקפי המכירות ואופטימיות שמשדרות החברות לגבי ההמשך, בכל הנוגע לכיוון מחירי הדירות בישראל בעתיד.

נתוני המאקרו המתפרסמים בחודשים האחרונים תומכים גם הם בהנחות האופטימיות מצד היזמים לגבי עתיד הענף, ומחזקים את ההנחות לגבי כיוון מחירי הדירות בהמשך. מנתוני הלמ"ס שפורסמו בשבועות האחרונים עולה כי בחישוב שנתי מדד מחירי הדירות בישראל עלה בקרוב ל-8%, וקצב העלייה אף חצה את רף ה-10% בשלושת החודשים האחרונים.

הדוחות הכספיים שפרסמו חברות הבנייה הבורסאיות לסיכום המחצית הראשונה של השנה מספקים גם הם עדות נאמנה למצב השוק הלוהט. הדבר בא לידי ביטוי בזינוק, שבמקרים רבים מגיע לעשרות אחוזים, במספר הדירות שנמכרו מתחילת השנה ביחס לתקופה המקבילה ב-2020, ובדרך כלל גם בקפיצות בשיעורים דו-ספרתיים במחירי המכירה הממוצעים של הדירות שחברות אלה יוזמות ובונות.

 

זינוק של 90% בהיקף הכספי של מכירת הדירות

נתוני חברת י.ח דמרי מספקים דוגמה המשקפת את כיוון השוק ומניות הענף מאז פרוץ משבר הקורונה. לאחר זינוק של כ-150% במניית דמרי ממרץ 2020, היא נחשבת כיום לחברת הבנייה למגורים הגדולה בבורסה מבחינת שווי שוק, העומד על כ-4.3 מיליארד שקל, וכאמור, נתוני המכירות שהיא מציגה בדוחותיה מעידים גם הם על הנעשה בשוק.

בסיכום מחצית השנה הראשונה של 2021 הציגה דמרי קפיצה של 50% במספר הדירות שמכרה בישראל (כולל חלקם של שותפים), שהגיעו ל-424, בהיקף כספי של 850 מיליון שקל. סכום זה משקף קפיצה של קרוב ל-90% לעומת תמורה של כ-455 מיליון שקל שקיבלה החברה (יחד עם שותפים) עבור 284 דירות שמכרה במחצית הראשונה של 2020.

הכנסותיה של דמרי לסיכום מחצית השנה טיפסו ביותר מ-40%, ל-660 מיליון שקל, ולצד זאת נהנתה החברה מהכפלת הרווח הנקי שלה לתקופת מחצית השנה, שהגיע ל-107 מיליון שקל.

יגאל דמרי, בעל השליטה ומנכ"ל החברה, הפך בזכות נסיקת מנייתה לקבלן העשיר ביותר בבורסה כיום, עם החזקות בשווי שוק של 2.7 מיליארד שקל. לדבריו, "אני ראיתי את הנולד כבר לפני הרבה שנים, לכן החברה צברה הרבה קרקעות. מהלכים אלה גרמו לנו להרוויח פחות לאורך השנים האחרונות, בשל השפעת עלויות המימון על אותן רכישות קרקע. אבל לדעתי ההערכות שלי היו נכונות, ואנחנו נמצאים היום על הסוס, עם כמות אדירה של קרקעות, וללא לחץ לקנות קרקעות כיום".

בנוגע לצפי שלו על כיוון מחירי הדיור, אומר דמרי כי "אם היה אפשר, כבר לפני שנה הייתי סוגר את משרדי המכירות שלנו לכמה חודשים, כדי לחכות שהמחירים יעלו. גם היום אנחנו לא ממהרים למכור, כי אנחנו רואים המשך עליות. אומנם לא בכל מקום, אבל באזור נתניה לדוגמה נרשמה עלייה של כמה מאות אלפי שקלים במכירת דירה דומה בפרויקט שלנו תוך כמה חודשים, ואולי חבל שמכרנו אותה כי המחיר שלה עוד יעלה".

עוד מציין דמרי כי "ברמה האישית אני מאוד מקווה שזה לא יימשך, כי השכר במשק לא עלה כמו מחירי הדיור, וקשה לאנשים לרכוש דירות. אני רוצה ושמח להרוויח, אבל מקווה שזה ייעצר".

מה יכול לעצור את עליית המחירים?
דמרי: "אנחנו נמצאים בסיטואציה שאין לה הרבה פתרונות. אפשר לסייע, אבל להערכתי ייקח הרבה מאוד זמן לשינוי במחירי הדיור ובביקושים. יכול להיות שקצב עליית המחירים יתמתן או יתייצב, אבל בסך-הכול הכיוון הוא למעלה, ואני לא רואה את המחירים הולכים לאחור. אנחנו במצב בעייתי מאוד מבחינת ביקוש והיצע, לכן כוחות השוק יעשו את שלהם. אבל יש לכך גם היבטים חיוביים; מבחינת הביקוש זה יסייע לפריחה בנגב ובגליל, משום שבמעגלים השני והשלישי רמות המחירים נמוכות יותר, למרות שגם שם המחירים ימשיכו לעלות".

"העליות יימשכו גם אם הריבית תעלה"

גם האנליסטים של שוק הנדל"ן אינם רואים שינוי כיוון באופק. ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן והתשתיות של לאומי פרטנרס, סבור כי המפתח הוא בהגדלת ההיצע: "שיווק קרקעות באזורי ביקוש והפיכת תוכניות פינוי-בינוי למשמעותיות יותר - אלה הם תהליכים ארוכי-טווח שהממשלה צריכה להירתם אליהם".

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, סבור כי "נמשיך לראות עליית מחירים בתחום המגורים. הלחצים נובעים הן מצד ההיצע המוגבל מאוד והן מצד הביקוש, שמונע משיעור הגידול הטבעי הגבוה ומסביבת הריבית הנמוכה השוררת בישראל".

שינוי ברמות הריבית יכול לשנות את הכיוון?
דמרי: "לדעתי אין קשר לריבית. אם היא תעלה, המחירים יוכלו לעלות עוד יותר, כי עלויות המימון יעלו והיזמים יצטרכו להמשיך להעלות את המחירים. זה עשוי לגרום זעזוע קטן בהתחלה, אבל אחרי תקופה קצרה השוק יעשה את שלו וימשיך באותו כיוון".

גנדנשטיין מעריך כי "עליית ריבית כן יכולה להשפיע על מחירי הדירות, אבל אי-אפשר לדעת איך ומתי זה יקרה. אם הריבית במשק כבר לא תהיה אפסית, היא תהווה אלטרנטיבה לתשואה שמניבה השקעה בנדל"ן, ומלבד זאת, גם הריבית על המשכנאות תעלה - מה שישפיע גם על התייקרות הרכישה".

אז מה צריך לעשות כדי לשנות את המצב?
דמרי: "המדינה צריכה לתת פתרונות ולפעול במרץ להקל על המצוקה, אבל לא לטווח של שנה-שנתיים אלא לטווח הארוך - הקלה בביורוקרטיה, הקלה על תוכניות פינוי-בינוי, קידום קרקעות בפריפריה, תכנון תשתיות. צריך לתת אפשרות לקדם היתרי בנייה בצורה מהירה יותר, כי לצערי הוצאת היתר היא הליך ארוך, שמלווה בהרבה יזע ודמעות".

"העליות במניות הענף נראות מוצדקות"

כאמור, עליית המכירות ומחירי הדיור היא רק חלק אחד של הסיפור, וחלק נוסף שלו הוא מניות חברות הענף הנסחרות בבורסה בת"א. מדד ת"א בנייה, המסכם שנה וחצי פנומנליות, מכיל קרוב ל-30 חברות, שהעיסוק של מרביתן מתרכז בבנייה למגורים ובייזום פרויקטים.

לפי נתוני הבורסה, שוויין המצטבר של חברות מדד הבנייה כבר מגיע לכ-45 מיליארד שקל, ובראשן שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום, שתי קבוצות הפועלות גם בתחומי התשתיות, אשר מהוות יחד כשליש מהשווי האמור.

החברות הגדולות במדד, שהינן יזמיות בנייה "טהורות", ובראשן דמרי, ישראל קנדה, אזורים, אפריקה מגורים ופרשקובסקי, מציגות ממרץ 2020 עליות בטווח של כ-130% (פרשקובסקי) ועד כ-315% (ישראל קנדה), כך ששווי השוק שלהן נע בטווח של יותר מ-4 מיליארד שקל (דמרי) ועד לכ-2 מיליארד שקל (פרשקובסקי).

בצד השני - חברות הענף הקטנות יחסית בשווי השוק שלהן - מאז משבר הקורונה בשווקים מציגות מניות ווי בוקס, מצלאוי, נתנאל גרופ, בוני תיכון ואביב בנייה תשואות בטווח של כ-160% (ווי בוקס) ועד לכ-330% (בוני תיכון), כך ששווי השוק שלהן נע בטווח של 250 מיליון שקל (ווי בוקס) ועד ליותר מ-400 מיליון שקל (אביב בנייה).

האם מחירי מניות הענף בבורסה נסחרות כיום בשווי בועתי?
דמרי: "יש בבורסה חברות נדל"ן טובות, מקטנות ועד גדולות, והצפי להמשך עליית המחירים בשוק נותן תנופה להמשך העליות בבורסה. להערכתי, חברות בעלות יותר עתודות קרקע עשויות לעלות יותר, כי ערך הקרקעות עלה בעשרות אחוזים תוך שנה-שנתיים".

גנדנשטיין סבור כי "העליות במניות הענף נראות מוצדקות. בשנה שעברה הן היו ברמה נמוכה, ואז לא צפינו את העלייה החדה שתירשם במחירי הדירות, כך שאני לא רואה פה בועה".

ליפמן מוסיף כי "התמחור של חברות המגורים בבורסה, למרות העליות בשנה האחרונה, הוא אמיתי, ורובן עדיין נסחרות בחסר. המחסור בקרקע זמינה לבנייה הוא הגורם העיקרי לעליות המחירים, כאשר הביקוש קשיח. בד בבד, מחירי המכרזים האחרונים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בגוש דן ממחישים את עליות המחירים ואת האמון הרב של החברות המשכנות בשוק".

איך מרגיש להיות הקבלן העשיר בבורסה?
דמרי: "אני מרגיש מצוין היום, אבל הרגשתי כך גם לפני חמש שנים, וארגיש כך גם בעתיד. הכסף הוא לא מה שעושה אותך. אני גר באותו בית בנתיבות שבניתי ב-1986, וטוב לי איפה שאני ועם החברים שלי".

עוד כתבות

כספומט ביטקוין באל סלוודור / צילום: Reuters, JOSE CABEZAS

המחסומים נופלים ואפילו שומרי הסף בארה"ב משתכנעים: כל הסיבות לנסיקת הביטקוין

קרן סל ראשונה העוקבת אחר חוזים עתידיים למחיר הביטקוין צפויה להתחיל להיסחר בבורסת ניו יורק, לאחר שרשות ניירות ערך של ארה"ב לא הביעה התנגדות ● שער הביטקוין זינק מעל ל–60 אלף דולר ● המהלך יגביר את הלגיטימיות של המטבעות הדיגיטליים, ויקל על משקיעים להשיג חשיפה לתחום

יוג'ין קנדל, ועידת האמון של גלובס / צילום: איל יצהר

יוג'ין קנדל: "יש קורלציה בין אמון לתוצאות כלכליות. ישראל לא נמצאת במקום גבוה"

קנדל, יו"ר המכון למדיניות ומחקר מבית סטארט אפ ניישן סנטרל, מסביר בוועידת אמון וכלכלה של גלובס, כי אמון זה משהו מאד אמורפי אך "מעילה באמון משולה לשריפת בניין", ולממשלה יש חלק בלהבהיר זאת לאנשים

האוזניות החדשות של אפל - AirPods דור 4 / צילום: צילום מסך

הדור הבא של האיירפודס ומקבוק פרו נחשף: כל הפרטים מאירוע ההשקה של אפל

אירוע ההכרזה הווירטואלי של אפל התקיים הערב, תחת הכותרת "Unleashed" • אפל הכריזה על דגמי MacBook חדשים, חידושים באפל מיוזיק וגם - הדור הרביעי של AirPods

פאנל ''משבר אמון עמוק במוסדות המדינה'', ועידת האמון של גלובס / צילום: איל יצהר

"הפקידות בנויה על לא לומר את האמת לציבור"

בוועידת אמון וכלכלה של גלובס דנו בנושא של המחסור בשקיפות מצד אחד, ובקבלת החלטות איכותיות ומבוססות נתונים מצד שני ● עוד דנו בתרבות הארגונית הבעייתית במגזר הציבורי, עשיית מדיניות מבוססת ראיות בצורה מעוררת אמון ועל קבלת החלטות באמצעות נתונים

מטוס אל על / צילום: דני שדה

בדרך למפץ בענף התעופה? אל על במגעים למיזוג עם ארקיע

אל על בהודעה לבורסה: "מגעים לעסקה אפשרית, לפיה תרכוש החברה את מניות ארקיע בתמורה להקצאת ניירות ערך של החברה לבעלי מניות ארקיע" ● הדיבור על מיזוג בין החברות הישראליות נמצא באוויר בשנת הקורונה כחלק מהמשימה שלהן לשרוד את המשבר

ערן יעקב / צילום: רועי בית און

מנהל רשות המסים: "היכולת שלנו להגיע למי שמתחכם בקריפטו היא ברמה בינלאומית. אל תנסו אותנו"

בכנס לשכת יועצי המס באילת הבהיר מנהל רשות המסים ערן יעקב כי הגם שהתוכנית להחיל חובת דיווח על מחזיקי מטבעות וירטואליים נפלה מחוק ההסדרים, הרשות נמצאת בזירה הזו ותתפוס את מעלימי המס הפועלים בה ● עוד התייחס יעקב לדרישות הרשות להחזר מענקים מעסקים: "אלה שבחרו לקחת את המענקים לא עפ"י דין - גם אליהם נגיע"

אלונה בר און בשיחה עם אסף שגיא, מנכ''ל טיקטוק ישראל, ועידת האמון של גלובס / צילום: איל יצהר

מנכ"ל טיקטוק ישראל: "קו דק בין חופש ביטוי למניעת אלימות ופגיעה בקהילה. קשה לשרטט את הקו הזה"

מו"לית גלובס אלונה בר און ראיינה את אסף שגיא, מנכ"ל טיקטוק ישראל, בוועידת אמון וכלכלה של גלובס ● שגיא: "בתעשייה שלנו - אינטרנט לשחקני קצה - כל יום מקבלים את האמון מחדש מהמשתמשים. אם נשבור את האמון, סיכוי טוב שלא נהיה לא בטווח קצר ולא בטווח ארוך"

בניין הסוכנות היהודית בירושלים / צילום: בר - אל

לאחר "סערת שטרן": נדחו בחודש הבחירות לראשות הסוכנות היהודית

לאחר שהמועמד המוביל לתפקיד, שר המודיעין אלעזר שטרן, הודיע על פרישה מהמירוץ החליטו חברי הוועד המנהל לדחות את הבחירה ● כך לממשלה יהיה די זמין להציג מועמד משלה לתפקיד

אפליקציית פייבוקס

מנכ"ל פייבוקס לכנסת: "מוכנים לכל סנקציה, לרבות הפסקת פעילות"

בעקבות הדיון הסוער בוועדת הכלכלה של הכנסת בסעיף שימנע מפייבוקס להפעיל מנוע להשוואת עלויות כיוון שבנק דיסקונט מחזיק ב-50% מהמיזם, התחייב מנכ"ל פייבוקס לקבל כל סנקציה שתוטל עליו אם יפעל שלא באובייקטיבות • אתמול אמר המפקח על הבנקים כי כשל השוק האמיתי נמצא במניעה מהבנקים השתתפות ברפורמה

פקח חניה - רושם דו''ח / צילום: עינת לברון

בקרוב אתם תשלמו הרבה יותר על חניה. כל מה שאתם צריכים לדעת על רפורמת החניה העירונית

ביטול תקרת המחיר על חניה בכחול לבן והגבלת האזורים החינמיים לקרבה לאזור המגורים: ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה את רפורמת החניה העירונית ● השינוי יחול משנת 2024 והמניעים העיקריים הם הפחתת הפקקים וזיהום האוויר בערים הגדולות ● כמה זה יעלה לכם ולאן יגיע הכסף? גלובס עושה סדר

השופטת דהן קבעה כי נראה שאומד דעתו של האב לעת פטירתו היה, כי בנו יירש את רכושו ולא אחיו / אילוסטרציה: Shutterstock, New Africa

האב נישל את בנו מהירושה לפני 35 שנה; ביהמ"ש קבע שהצוואה בטלה

בפסק דין חריג קבע ביהמ"ש למשפחה כי מאחר שהצוואה נכתבה בעת שהאב לא היה בקשר עם בנו אולם בהמשך חודש הקשר, היא אינה משקפת את רצונו

פאנל אסטרטגיות אמון בעסקים בוועידת אמון וכלכלה של גלובס / צילום: איל יצהר

יו"ר הבנק הדיגיטלי: "אחד הכשלים בישראל - חוסר אמון בעסקים ובממשלה"

שוקי אורן השתתף בוועידת האמון והכלכלה של גלובס ואמר כי בהחלטות הממשלה יש לא פעם חוסר שקיפות, וכי תפקיד המנהיגות הוא לחנך את הציבור לאמון • עו"ד טלי הדרי, פרופימקס: "הסכם טוב הוא כזה שלא משתלם להפר אותו, ומאפשר להסיט משאבים מתביעות משפטיות להשקעה בהתייעלות"

פרויקט אורות חנן של קבוצת אלדד פרי ברחובות / צילום: איל יצהר

"הסיפור של קבוצות הרכישה חוזר בגלל שהמחירים עולים"

קבוצות הרכישה למגורים ספגו בשנים האחרונות כמה מהלומות בדמות קבוצות שקרסו ● עם זאת, רבים עדיין בוחרים בחלופה הזו נוכח מחירי הדיור הגואים, והצעת החוק שנועדה להסדיר את התחום אינה מתקדמת

בורסה לנ''ע ת''א / צילום: איל יצהר

ירידות קלות בנעילה בת"א; אירודרום קפצה ב-12%, טוגדר ב-9.7%

מדד ת"א 35 נסוג בכ-0.3%, ומדד ת"א 90 ירד ב-0.6% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-1.53 מיליארד שקל ● ירידות בולטות רשמו תורפז, ביומיט פוד, ביומיקס, ג'נסל וחנן מור

שכונת שורדיץ' האופנתית בלונדון / צילום: Shutterstock, Tupungato

לונדון מתאוששת? מחירי השכירות בשכונות היקרות שבו לרמתם לפני המגפה

המחירים בשכונות היוקרתיות ביותר בלונדון עלו בספטמבר האחרון בכ-11.7%, לעומת ספטמבר בשנה שעברה, לפי נתוני חברת המידע הנדל"ני הבריטית LonRes ● ההתאוששות המסתמנת מתרחשת שלושה חודשים בלבד אחרי שהמשק בבריטניה נפתח מחדש ללא הגבלות קורונה. עד למועד זה, שוק השכירות בלונדון היה בצלילה

מתקן הפקת נפט בערב הסעודית / צילום: Shutterstock

הימורים "מטורפים" על 200 דולר לחבית נפט פולשים לשוק האופציות

סוחרים מהמרים שהראלי בנפט גולמי אמריקאי לשיא של שבע שנים הוא רק ההתחלה, למרות שהתרחבות הכלכלה העולמית מאטה מעט

חנות בקניון בקניון K11 בהונג קונג. מייצגת את העקרונות הנדרשים להצלחה / צילום: תמיר בן שחר

עתיד המרכזים המסחריים נמצא בתשוקה שהם יצליחו לעורר בנו

בישראל יש יותר מ-500 מרכזי מסחר, ותוך חמש שנים צפויים להיבנות עוד כ-100 חדשים בשטח של כמיליון מ"ר ● התכלית שלהם תהיה שונה מזו שהכרנו: בילוי, פנאי, הסעדה - וגם מסחר ● הלקוח כבר לא יסתפק בחללים וקירות, אלא יחפש את החוויה הרגשית שתחבר אותו למותגים

ראש הממשלה נפתלי בנט / צילום: חיים צח-לע''מ

שישה דברים שבנט צריך להבין לפני שהוא יוצא לכנס האקלים של האו"ם

ראש הממשלה יצא בעוד כשבועיים לכנס השנתי של האו"ם בנושא שינויי האקלים ● בזמן שהוא יעמוד על במה אחת עם ביידן, מקרון וג'ונסון, בנט צריך לזכור כי השינוי שהבטיח עם הקמת הממשלה חייב לכלול גם שינוי גישה למשבר האקלים - שעד כה כללה בעיקר הבטחות ריקות ממשלות ישראל

שר האוצר אביגדור ליברמן בדיון בכנסת על חוק ההסדרים / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

"אגף התקציבים חזק על חלשים וחלש על חזקים. אין בעיה בשיטה, אלא בשוטים"

בעוד שבועות ספורים חוק התקציב וחוק ההסדרים צפויים לעבור את אישור הכנסת ● השניים חייבים להיות מאושרים יחד, כדי שהתקציב יעבור והכנסת לא תפוזר. לכן חברי הכנסת נמצאים עם הגב לקיר ומרגישים מחויבים לאשרו ● אילו עוד בעיות טמונות בחוק, ולמה החשב הכללי באוצר לשעבר, פרופ' ירון זליכה, חושב שהוא היה צריך לשמש כדי להילחם במונופולים ● האזינו

ילדים אפגנים משחקים בשכונה ענייה בפאתי קאבול שבה מתגוררים מאות אנשים עקורים / צילום: Associated Press, Felipe Dana

העוני הנורא באפגניסטן מביא הורים למכור את ילדיהם כדי לשרוד

באו"ם אומרים ש־95% מהאפגנים לא מקבלים מספיק מזון לקראת חודשי החורף