הבניין בסכנת קריסה? צריך לקחת את שיקול הדעת של הדיירים ולחייב פינוי בינוי - גם אם אין רוב ורבים מסרבים לכך ● בין פגיעה בדמוקרטיה לבין שמירה על חיי אדם, יש לבחור תמיד בשמירה על חיי אדם
פרויקט פינוי בינוי בקרית חיים / צילום: בר - אל
שר השיכון זאב אלקין פועל להכניס תיקון לסעיף ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים, שיוריד משמעותית את רף ההסכמה של בעלי דירות לקידום פרויקטי פינוי בינוי, אם הבניינים מוגדרים כמסוכנים למגורים. הסעיף הנוכחי בחוק ההסדרים מבקש להוריד את שיעור ההסכמה הנדרש בחוק מ-80% ל-66%, והתיקון שאלקין מקדם מבקש להוריד את השיעור ל-51% בלבד.
המהלך מגיע בעקבות קריסת הבניין בחולון והחשש לקריסת בניינים נוספים בישראל. לפי מסמך רשמי מטעם התאחדות הקבלנים בוני הארץ שנכתב כבר בשנת 2017, בישראל ישנם כ-80 אלף בניינים עם כ-300 אלף דירות שצריכים לעבור הריסה ובנייה מחדש כבר בשנים הקרובות. לפי המסתמן, יבקשו ליישם את התיקון החדש על כל הבניינים שנבנו לפני 1980.
כשיש שיקול דעת - מתחילות הבעיות
אני סבור שהמהלך של אלקין הוא בכיוון הנכון, אך עדיין לא מספיק כדי לפתור את כל הבעיות של פינוי בינוי בישראל ובפרט סוגיית שיתוף הפעולה של הדיירים. המחוקק צריך להיות מעט יותר אמיץ, כי רף הסכמה של 51% יכול להיות פתרון יעיל בבניינים שעדיין טובים למגורים והפינוי בינוי בהם הוא למטרות שיפור איכות חיי הדיריים ולמיגון הדירות - אך לא לבניינים מטים ליפול שמסכנים את חיי התושבים או שיהפכו לכאלה בטווח הזמן של שנתיים-שלוש.
במקרים שבהם הבניינים מוגדרים כמסוכנים יש לקחת את ההחלטה מידיהם של הדיירים ולשים אותה בידי המדינה או הרשות המקומית. אני חושב שצריך לקבוע קריטריונים מאוד ברורים ומדויקים שיסווגו את כל הבניינים בישראל לפי רמת סיכון, ובהתאם לרמת הסיכון לקבוע שיעור הסכמה יורד של הדיירים. בבניינים בעלי רמת סיכון גבוהה יש לחייב פינוי בינוי בצורה אוטומטית ללא דרישת הסכמה מהדיירים, כנ"ל בבניינים שיש להם אורך חיים של עוד שנתיים-שלוש. בבניינים בעלי רמת סיכון בינונית יש להחיל שיעור הסכמה של 51% כפי שמציע אלקין, וכך הלאה.
הקריטריונים ייקבעו בהסתמך על בדיקות מקיפות של אנשי מקצוע - מהנדסים, אדריכלים ושמאים - והם ייכללו בתוכנית מתאר ארצית שמדרגת כל עיר וכל אזור שיהיו מיועדים לפינוי בינוי.
כשיש שיקול דעת של דיירים מתחילות הבעיות. קידמנו פרויקטים במספר ערים בישראל שבהן הבניינים הוגדרו כבר לפני שנים כמסוכנים, ועדיין בחלקם לא הצלחנו להשיג את הסכמת הדיירים. לרוב מדובר באוכלוסיה מבוגרת, או בעולים חדשים לשעבר או באנשים קשיי יום שפשוט לא מעוניינים לעזוב את הדירה שלהם ולעבור. הסרבנות שלהם היא לא רציונלית, היא אמונציונלית גרידא ואת חלקם אפשר להבין. ולכן אני סבור שבמקרה כזה יש לקחת מהם את שיקול הדעת ולחייב פינוי בינוי בבניין שלהם כדי לשמור על חייהם.
לטענות בדבר פגיעה בדמוקרטיה בכך שמחייבים דיירים בניגוד לרצונם, אני טוען כי בין פגיעה בדמוקרטיה לבין שמירה על חיי אדם, אני בוחר תמיד בשמירה על חיי אדם. הדמוקרטיה במקרה כזה הופכת למשנית.
זמן לקצר את הליכי התכנון והרישוי
צריך למצוא לזה מימון מתקציב המדינה, ויפה שעה אחת קודם. ראינו מה קרה בחולון שהבניין כמעט וקרס על ראשם של הדיירים ורק בנס הם פונו יום לפני הקריסה. ראינו את הבניין ברמת גן שנהרס רגע לפני שקרס על יושביו, ויש עוד עשרות אלפי בניינים כאלה בישראל.
בהתאם לדירוג הבניינים בפריסה ארצית לפי רמת הסיכון, יש לפשט גם את הליכי הרישוי שגורמים לעיכובים משמעותיים בקידום הפרויקטים. נשים בצד את הבניינים המסוכנים שכאמור יש לחייב בהם פינוי בינוי מיידי. גם בניינים שנבנו בעשורים אחרי 1980 מכן יזדקקו לחידוש אם לא עכשיו אז בעוד שנים בודדות, ואם הליכי התכנון והרישוי של פרויקטי פינוי בינוי לוקחים לעתים למעלה מעשור ולאחר מכן עוד שנתיים להוצאת היתר בנייה, אז צריך להתחיל לעבוד עליהם כבר עכשיו.
בהתאם לדירוג, פרויקטי פינוי בינוי בבניינים כאלה יקבלו עדיפות ברשות המקומית והם יקודמו בקצב מזורז כדוגמת הותמ"ל - וזה ישחרר פקק גדול שיש בו גם סכנת חיים לדיירים.
* הכותב הוא מנכ"ל פרשקובסקי מניבים