הריסה במסגרת פרויקט רובע איילון של מצלאוי ונצבא בבת ים / צילום: ערן גמליאל
היוזמה של השר זאב אלקין להורדת רף ההסכמה בפינוי בינוי ל-51%, כך שניתן יהיה לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי גם בהסכמה של כמחצית מבעלי הדירות בלבד, היא לא פחות ממזיקה ופוגענית. היוזמה מתבססת על הנחה שגויה, לפיה התנגדות אינה דבר לגיטימי וכי בעלי דירות המתנגדים לפרויקט הם סחטנים, המעוניינים לקבל רווח לא סביר ולא שוויוני.
נדמה כי אלקין, כמו שרים ופקידי ממשלה נוספים שעסקו בנושא בשנים האחרונות בניסיון להסיר חסמים מקידום פרויקטים של פינוי בינוי, מדמיינים לעצמם סוג אחד בלבד של מתנגד לפרויקט - הדייר הסחטן. בהתאם, מוצע "פתרון הקסם" של הפחתת רף ההסכמה. אלא שהאמת היא שלרוב הדייר המתנגד אינו "סחטן תאב בצע", ודיאלוג בינו לבין היזם יכול להיות פורה ומועיל. לשם כך, חייב להיות אינטרס של שני הצדדים לנהל משא ומתן אפקטיבי וקשוב. ואולם, הורדת רף ההסכמה מחלישה את עמדת בעלי הדירות באופן קיצוני ומבטלת את האינטרס של היזם לנהל איתם משא ומתן.
הפחתת הרוב הדרוש לשם הגדרת דייר כסרבן צריכה להיות מגובה בנתונים ביחס לשאלה האם דיירים "סחטנים" הם חסם עיקרי עד כדי כך, שהדבר מצדיק פגיעה כה קשה בזכות הקניין של 49% מבין הדיירים במתחם. שכן, הריסת דירות מגוריהם שלא מתוך הסכמתם החופשית היא צעד דרקוני לכל הדעות. בכל הכבוד למגבלות על זכות הקניין של דייר בבית משותף, דייר כזה עדיין אוחז בזכות הקניינית החזקה ביותר - הבעלות, המוגנת בחוק יסוד, וכך יש להתייחס אליה.
בעיית הדייר הסחטן קיימת בשוליים של הדברים ולרוב יש למתנגדים סיבות לגיטמיות. פעמים רבות סיבות כאלה יכולות לקבל מענה הוגן וראוי מהיזם או מהמדינה, ובתנאי שהאיום בהגדרת הדייר כסרבן יוסר והדיאלוג יהיה ענייני ונטול לחצים.
גם דיירים אכפתיים מסרבים
במפגשים רבים שהיו לנו ברחבי הארץ, פגשנו דיירים אכפתיים, שזיהו בפרויקטים שהוצעו על-ידי יזמים בעיות מעשיות הקשורות בתכנון הפיזי. מדובר היה בלא מעט פרוייקטים לגביהם היה חשש אמיתי לפגיעה בכלל הדיירים בבנין החדש. צפיפות מופרזת, חלון אל חלון, דירות חנוקות ("חבוקות"), כניסה אחת לשלושה חניונים, צפי לעומסי תנועה, מטבח בלי חלון - ואלה רק חלק מהדוגמאות.
דיירים אלו ביקשו תכנון מצוין. תכנון מצוין הוא נדיר אבל לא בלתי אפשרי, הוא פשוט דורש מאמץ מצד היזם. אך בסופו של דבר, דייר שבעיות אלה עומדות לנגד עיניו, יכול להביא לשיפור תנאים עבור כולם. לכן, חשוב להאזין לו, ובוודאי שאין מקום להעניש אותו בשל כך. לעיתים מרבית הדיירים לא יודעים לזהות בעיות תכנוניות בשל חוסר היכרות עם השפה האדריכלית, ומשתכנעים רק מספירת התוספת השולית של מטר רבוע לגודל הדירה. ואז, כאשר דיירים בודדים מזהים את אותן בעיות ורוצים לתקנן, הם הופכים אוטומטית לסרבנים.
מנוף הלחץ על היזמים לשיפור הפרויקטים הוא האפשרות לסרב, זה מה שמאפשר את המשא ומתן על האיכות בתכנון. אם אחת המטרות בפרויקטים היא שהתושבים יקבלו תכנון איכותי (ולא שיאלצו להסכים לתכנון גרוע כי אחרת יחשבו סחטנים), אז חקיקה שמחזקת את כוחו של היזם מולם רק תקטין את היכולת לעשות משא ומתן על תכנון טוב ומותאם. במערכת היחסים הלא שוויונית בין היזם לדיירים היזם הוא החזק. חיזוק האיום בתביעת דייר סרבן ונטרול הכוח היחיד של הדיירים שהוא המו"מ מכוח הבעלות, מחליש את הצד החלש עוד יותר. היוזמה של השר אלקין עושה צעד נוסף בכיוון חיזוק היזמים על חשבון הדיירים ולכן יש להתנגד לה.
* הכותבת היא אדריכלית, המכהנת כסמנכ"לית תכנון בעמותת במקום - מתכננים למען זכויות תכנון