גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הפחתת הרוב הדרוש: החלטה מזיקה שמניחה שכל המתנגדים סחטנים

אלקין וחברי הממשלה מדמיינים לעצמם סוג אחד בלבד של מתנגד לפרויקט פינוי בינוי – הדייר הסחטן ● בפועל, דיאלוג בין הדייר לבין היזם יכול להיות פורה ומועיל, אולם הורדת רף ההסכמה מחלישה את עמדת בעלי הדירות באופן קיצוני ומבטלת את האינטרס של היזם לנהל איתם משא ומתן

הריסה במסגרת פרויקט רובע איילון של מצלאוי ונצבא בבת ים / צילום: ערן גמליאל
הריסה במסגרת פרויקט רובע איילון של מצלאוי ונצבא בבת ים / צילום: ערן גמליאל

היוזמה של השר זאב אלקין להורדת רף ההסכמה בפינוי בינוי ל-51%, כך שניתן יהיה לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי גם בהסכמה של כמחצית מבעלי הדירות בלבד, היא לא פחות ממזיקה ופוגענית. היוזמה מתבססת על הנחה שגויה, לפיה התנגדות אינה דבר לגיטימי וכי בעלי דירות המתנגדים לפרויקט הם סחטנים, המעוניינים לקבל רווח לא סביר ולא שוויוני.

 

נדמה כי אלקין, כמו שרים ופקידי ממשלה נוספים שעסקו בנושא בשנים האחרונות בניסיון להסיר חסמים מקידום פרויקטים של פינוי בינוי, מדמיינים לעצמם סוג אחד בלבד של מתנגד לפרויקט - הדייר הסחטן. בהתאם, מוצע "פתרון הקסם" של הפחתת רף ההסכמה. אלא שהאמת היא שלרוב הדייר המתנגד אינו "סחטן תאב בצע", ודיאלוג בינו לבין היזם יכול להיות פורה ומועיל. לשם כך, חייב להיות אינטרס של שני הצדדים לנהל משא ומתן אפקטיבי וקשוב. ואולם, הורדת רף ההסכמה מחלישה את עמדת בעלי הדירות באופן קיצוני ומבטלת את האינטרס של היזם לנהל איתם משא ומתן.

הפחתת הרוב הדרוש לשם הגדרת דייר כסרבן צריכה להיות מגובה בנתונים ביחס לשאלה האם דיירים "סחטנים" הם חסם עיקרי עד כדי כך, שהדבר מצדיק פגיעה כה קשה בזכות הקניין של 49% מבין הדיירים במתחם. שכן, הריסת דירות מגוריהם שלא מתוך הסכמתם החופשית היא צעד דרקוני לכל הדעות. בכל הכבוד למגבלות על זכות הקניין של דייר בבית משותף, דייר כזה עדיין אוחז בזכות הקניינית החזקה ביותר - הבעלות, המוגנת בחוק יסוד, וכך יש להתייחס אליה.

בעיית הדייר הסחטן קיימת בשוליים של הדברים ולרוב יש למתנגדים סיבות לגיטמיות. פעמים רבות סיבות כאלה יכולות לקבל מענה הוגן וראוי מהיזם או מהמדינה, ובתנאי שהאיום בהגדרת הדייר כסרבן יוסר והדיאלוג יהיה ענייני ונטול לחצים.

גם דיירים אכפתיים מסרבים

במפגשים רבים שהיו לנו ברחבי הארץ, פגשנו דיירים אכפתיים, שזיהו בפרויקטים שהוצעו על-ידי יזמים בעיות מעשיות הקשורות בתכנון הפיזי. מדובר היה בלא מעט פרוייקטים לגביהם היה חשש אמיתי לפגיעה בכלל הדיירים בבנין החדש. צפיפות מופרזת, חלון אל חלון, דירות חנוקות ("חבוקות"), כניסה אחת לשלושה חניונים, צפי לעומסי תנועה, מטבח בלי חלון - ואלה רק חלק מהדוגמאות.

דיירים אלו ביקשו תכנון מצוין. תכנון מצוין הוא נדיר אבל לא בלתי אפשרי, הוא פשוט דורש מאמץ מצד היזם. אך בסופו של דבר, דייר שבעיות אלה עומדות לנגד עיניו, יכול להביא לשיפור תנאים עבור כולם. לכן, חשוב להאזין לו, ובוודאי שאין מקום להעניש אותו בשל כך. לעיתים מרבית הדיירים לא יודעים לזהות בעיות תכנוניות בשל חוסר היכרות עם השפה האדריכלית, ומשתכנעים רק מספירת התוספת השולית של מטר רבוע לגודל הדירה. ואז, כאשר דיירים בודדים מזהים את אותן בעיות ורוצים לתקנן, הם הופכים אוטומטית לסרבנים.

מנוף הלחץ על היזמים לשיפור הפרויקטים הוא האפשרות לסרב, זה מה שמאפשר את המשא ומתן על האיכות בתכנון. אם אחת המטרות בפרויקטים היא שהתושבים יקבלו תכנון איכותי (ולא שיאלצו להסכים לתכנון גרוע כי אחרת יחשבו סחטנים), אז חקיקה שמחזקת את כוחו של היזם מולם רק תקטין את היכולת לעשות משא ומתן על תכנון טוב ומותאם. במערכת היחסים הלא שוויונית בין היזם לדיירים היזם הוא החזק. חיזוק האיום בתביעת דייר סרבן ונטרול הכוח היחיד של הדיירים שהוא המו"מ מכוח הבעלות, מחליש את הצד החלש עוד יותר. היוזמה של השר אלקין עושה צעד נוסף בכיוון חיזוק היזמים על חשבון הדיירים ולכן יש להתנגד לה.

* הכותבת היא אדריכלית, המכהנת כסמנכ"לית תכנון בעמותת במקום - מתכננים למען זכויות תכנון 

עוד כתבות

לברון ג'יימס (מימין) וסטפן קרי, השבוע / צילום: Reuters, Kiyoshi Mio

חדשנות, רווחים ובלי חובות: ה-NBA דילגה מעל הקורונה ומביטה לעבר זינוק בהכנסות

הליגה מיהרה להחזיר קהל למגרשים, ובזכות הצמדת שכר השחקנים להכנסות רק שתי קבוצות סיימו את העונה הקודמת בהפסד ● השמרנות נשארה מאחור וה־NBA מקבלת בשמחה כל אפיק הכנסה, ועכשיו הבעלים והשחקנים מחכים לגשם של כסף מהסכם זכויות השידור החדש

פקקים באיילון / צילום: Shutterstock

ועדת הכספים אישרה: מס גודש בגוש דן החל מ-2025

ועדת הכספים אישרה לקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק שקובעת כי נסיעה ברכב פרטי במטרופולין דן תחויב בתשלום ● מטרת החוק היא להוריד את העומס התחבורתי, אך גם להכניס כסף לקופה הציבורית שיממנו פרויקטים תחבורתיים ובהם את המטרו

יו''ר האופוזיציה, בנימין נתניהו / צילום: יוסי זמיר

מלחמת המעמדות בליכוד: נתניהו מתבצר בכיסא, ובינתיים המתיחות בין חברי המפלגה גדלה

מסיבת יום ההולדת שחגגו השבוע לנתניהו בליכוד לא הסתירה את מלחמת המעמדות במפלגה בין השרים לשעבר לבין הח"כים "הפשוטים" ● איילת שקד לא ממהרת לשלוח את מנהיג הליכוד הביתה, וליברמן נהנה מהוואקום החרדי בממשלה ומתחיל להוציא לפועל את הגזרות שלו

תא''ל במיל' גל הירש / צילום: אזולאי

הוגש כתב אישום נגד גל הירש בגין עבירות מס בעשרות מיליוני שקלים

יחד עם הירש מואשמים גם עודד שכנאי ומיכאל בנימיני, שפעלו כשותפים במתן שירות למשרד ההגנה בגיאורגיה ובמקומות אחרים במסגרת מערך חברות שבשליטתם ● כמו כן, הוגש כתב אישום נפרד נגד יניב אדם בגין עבירות מס במסגרת הסדר טיעון ● עורכי דינו של הירש: "כתב אישום רעוע"

קובי אורן / צילום: שלומי יוסף

יזם הנדל"ן אורן קובי מואשם בסחיטה באיומים: "יקבור ויפרק את משפחתו"

הפרקליטות הוסיפה היום אישומים חדשים נגד קובי, בסחיטה באיומים של עו"ד במסגרת פרשת המרמה בקבוצת אדמה בבעלותו ● בנוסף הואשמו היום גם עו"ד רונן שחר בגין הונאת נושים והלבנת הון, ויצחק פישר המואשם כי שימש כאיש קש בכך שנרשם כבעלים של חברה במקומו של קובי

השרות תמר זנדברג וקארין אלהרר / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

במקום חוק אקלים: הממשלה תציג ביום א' "חבילת אקלים"

התייעלות אנרגטית, השקעות בתשתיות סולאריות ועמדות טעינה לרכבים חשמליים, קידום של אוטובוסים חשמליים ואפילו פרס על טכנולוגיות אקלים ● גלובס מביא פרטים ראשונים מחבילת האקלים שתציג הממשלה ביום א' ותכלול השקעות בגובה של כ-725 מיליון שקל בסקטור האנרגיה הנקייה

אדם נוימן / צילום: Shutterstock

לא כמו פעם, אבל מיליארדר: כמה שווה אדם נוימן אחרי הנפקת WeWork

לאחר שאיבד את מעמדו כמליארדר עם גניזת התוכנית לצאת להנפקה לפני שלוש שנים, מעריכה פורבס את שווי המניות בבעלות נוימן בכ-1.6 מיליארד דולר ● WeWork צפויה להיות שווה כ-9 מיליארד דולר לאחר שמוזגה היום לספאק, בעוד שבימי השיא זכתה החברה לשווי של 47 מיליארד דולר

חברת הביגוד הסינית Shein / צילום: Shutterstock

איך SHEIN הפכה ליצרנית הביגוד הסינית שקונות אמריקאיות בגיל העשרה אוהבות

החברה ממנפת את תעשיית הטקסטיל החזקה במדינה שלה על-מנת לייצר בגדים במחירים זולים המושכים קונות וקונים צעירים

מגדל מילניה במתחם האלף, ראשון לציון / צילום: ויופוינט

שער הניצחון של הפריפריה של תל אביב

מגדל המשרדים שעתיד להיבנות בכניסה למתחם האלף בראשל"צ יורכב משני מגדלים שמעליהם מבנה אופקי ● האדריכל משה צור: "חשבנו שחובתנו היא ליצור אייקון, פסל תלת-ממדי, שהוא לא סתם מגדל מעוצב" ● מדור אדריכלות

טסלה 3 / צילום: יח''צ

מזמינים טסלה 3 חדשה? חכו חמישה חודשים

נתוני המסירות המעודכנים למזמינים חדשים דגם 3 בישראל עודכנו לחודש מרץ 2022, ככל הנראה בשל משבר השבבים ● המסירות ללקוחות של טסלה S, שכבר הזמינו רכב בפברואר, "הוזזו" לרבעון השני של 2022

עמוד פינטרסט. 400 מיליון גולשים בחודש / צילום: צילום מסך

4 סיבות לכך שפייפאל מוכנה לשלם יותר מ-40 מיליארד דולר על פינטרסט

מה לחברת תשלומי אונליין ולרשת חברתית שמתמקדת בתמונות? ● בשנתיים האחרונות האיקומרס "עובר דירה" לתוך הפלטפורמות, ופייפאל רוצה להיות שם בדיוק כמו פייסבוק וגוגל

פט גלסינגר, מנכ''ל אינטל / צילום: אינטל

התחזית המאכזבת של אינטל לרבעון הרביעי מפילה את המניה במסחר המאוחר

בשורה התחתונה רשמה אינטל רווח של 1.71 דולר למניה על בסיס non-GAAP לעומת 1.08 דולר למניה ברבעון המקביל ● ברבעון הנוכחי הצפי הוא להכנסות של 18.3 מיליארד דולר ורווח של 90 סנט למניה, נמוך ב-10 סנט מצפי האנליסטים

משרדי אוורגרנד בשנחאי / צילום: Reuters, Aly Song

דיווח: אוורגרנד הסינית תצליח לעמוד בתשלום ריבית האג"ח הקרוב ולהימנע מחדלות פירעון

לפי דיווח בעיתונות הסינית, אוורגרנד ענקית הנדל"ן הקורסת, המתמודדת מול הר חובות של 300 מיליארד דולר, השיגה את הכספים לתשלום על ריבית האג"ח שלה ● החברה הודיעה כי הפקידה 83.5 מיליון דולר דרך קבוצת סיטיבנק

אנשי סולקולד: ירון שנהב, ד''ר צבי טמפלמן, ד''ר נועם רלבג וקריסטינה טרכטמן / צילום: יח''צ

פולקסווגן בוחרת בקירור הישראלי של סולקולד

ענקית הרכב תשלב את הפיתוח של סולקולד במכוניות שלה ● וגם: דורי מדיה מוכרת פורמטים לדובאי ● אירועים ומינויים

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

נעילה מעורבת בוול סטריט; וויוורק קפצה ב-12.6% ביום המסחר הראשון

התביעות הראשוניות לדמי אבטלה בארה"ב עמדו בשבוע שעבר על כ-290 אלף לעומת צפי לכ-300 אלף תביעות ● הביטקוין צונח ביותר מ-5% לרמה של 62,900 דולר ● עונת הדוחות: טסלה הכתה את התחזיות, אינטל תפרסם תוצאות היום לאחר סיום המסחר

הפריצה למשרד ראש הממשלה. ספטמבר 2018 / צילום: הילה זליגמן

כבר ראינו את זה קורה: הכשרת תוספות הרמטכ”ל עלולה לגרור אפקט דומינו יקר

לפני שהשרים מאשרים את תזכיר החוק שיגדיל את הפנסיות בצה"ל, כדאי שייזכרו בפריצה של גמלאי השב"ס והמשטרה למשרד רה"מ ב־2018 ● כמו אז, גם היום יכולים פורשי זרועות הביטחון לדרוש שוויון בתנאים של גמלאי הקבע, ותוספות הרמטכ"ל יהפכו לבור תקציבי עמוק משחשבנו

הגיע הזמן להכיר את אוכלוסיית ''הקרנפים הלבנים'' האפריקאית / צילום: Shutterstock, JONATHAN PLEDGER

"קרנפים לבנים" במקום חדי קרן: תחום הטכנולוגיה וההשקעות באפריקה צומח בקצב אדיר

השוק באפריקה מציג כיום את אחת מהזדמנויות ההשקעה המבטיחות והגדולות ביותר בעולם

האם מיתוג של מוצר ''ירוק'' ישפר אוטומטית את מה שהצרכנים   חושבים עליו? / צילום: Shutterstock

האם אנחנו באמת אוהבים "מוצרים ירוקים" או רק מנסים לעשות רושם

חשבתם שמיתוג של מוצר "ירוק" ישפר אוטומטית את מה שהצרכנים חושבים עליו? מחקרים מוכיחים שהמציאות הרבה יותר מורכבת

דביר בנדק בקמפיין של מזרחי טפחות / צילום: צילום מסך

בזכות ההתמדה, גם קמפיינים קצרים מצליחים לכבוש את הברייק

בנק מזרחי טפחות ופריגת מצליחים להתברג בראש הטבלה גם בלי הפקה גדולה מדי, כך עולה מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● לעומתם, הפרסומת המושקעת במיוחד של אמדוקס מתקשה להיחרת בזיכרון

גוגל / צילום: Shutterstock, Asif Islam

בעקבות הלחצים: גוגל תוריד את העמלות בחנות האפליקציות

לאחר לחצים מצד מחוקקים ורגולטורים גוגל הודיעה כי תוריד את העמלות מחנות האפליקציות כדי להעניק יותר נגישות למפתחים ● לפי ההודעה לעיתונות של החברה, עמלות השירות על אפליקציות מנויים ירדו מ-30% ל-15%