גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דירה להשכרה / איור: ליאב צברי

לאחרונה, על רקע חקיקת חוק ההסדרים וגיבוש תקציב המדינה לשנים 2021-2022 שהובילה הממשלה החדשה, ביקשה רשות המסים לבטל את הפטור מדיווח על הכנסות מהשכרת דירות - זאת במטרה לקבל נתוני אמת על המתחולל בשוק ההשכרה בארץ, שמתנהל בערפל וללא נתונים ברורים.

היוזמה טורפדה על ידי שר המשפטים גדעון סער ושר השיכון זאב אלקין. סער הסביר כי אם אין חובה לתשלום מס אז אין צורך לטרטר את האזרח לדווח; אלקין התנגד בטענה שהיוזמה תוביל לעליית מחירי השכירות בשל ההוצאות שיהיו כרוכות בדיווח לרשות המסים. בכל מקרה, חוק ההסדרים הובא לכנסת ללא התייחסות לעניין.

על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של 5,070 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה למשכירים "פרטיים" ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה שהשכרת הנכס נחשבת עבורו "עסק".

בשנים האחרונות התבטא מנהל רשות המסים ערן יעקב פעם אחר פעם כנגד המשך מתן הפטור. מעבר לפוטנציאל ההכנסות שגלום בביטול הפטור - המוערכות במיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה - הסביר מנהל רשות המסים כי מדובר בפטור ש"מעודד הון שחור", לא שוויוני ולא ראוי.

מה הייתה ההצדקה של הפטור מלכתחילה? בתחילת שנות ה-90, עם העלייה מברית המועצות לשעבר, נקבעה הוראת שעה (אשר הוארכה מעת לעת) במטרה לעודד בעלי דירות שאינן משמשות למגורי בעליהן להשכיר אותן לאור מצוקת הדיור באותה עת.

בעסקה הזו שבין המדינה לבין בעלי הדירות, העניקה המדינה לבעלי הדירות פטור ממס הכנסה עד סף הכנסות מסוים (שהתחיל ב-2,600 שקל צמוד למדד בשנת 1990) ואי חובת דיווח. תוקף הוראת השעה נקבע לשנה, אך מדי שנה הוארך תוקף הפטור.
בראשית שנות ה-2000 נעשה ניסיון ראשון לבטל בהדרגה את הפטור, וסכום הפטור עמד על כ-7,000 שקל בתקופות מסוימות. בהמשך נכנסה הוראת השעה "הזמנית" משנות ה-90 לחקיקה קבועה בספר החוקים, והפטור הועמד על כ-4,000 שקלים צמוד למדד, וכיום הוא עומד על 5,070 שקל.

כידוע, בשנים האחרונות אין עלייה מסיבית לישראל, לא מברית המועצות ולא בכלל, ולכן עולה השאלה מהי ההצדקה להמשך הענקת הפטור.

לא לבטל: "הפטור מרסן את שוק השכירות"

לדברי עו"ד ורו"ח שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, "הוראת השעה, אשר לימים הפכה לחוק, שמרה על ריסון בגובה דמי השכירות. אז אמנם אין לנו כיום גל עלייה שיש לתמוך בו ולסייע לו למצוא פתרונות דיור להשכרה, אך ישנה הצדקה עכשווית להענקת הפטור - ריסון מחירי השכירות".

עו"ד ורו"ח עינת סבור, כי "ברגע שיבוטל הריסון - דמי השכירות יזנקו". לדבריו, כיום יש חוסר פרופורציה בין מחירי הדירות למחירי השכירות, שפועל לטובת השוכרים. "אם ניקח את דמי השכירות בפועל ונהוון אותם, לא בהכרח נקבל את שווי השוק של הדירה. זה שנים שקיים פער בין קביעת מחיר הדירה בשיטת ההכנסות (היוון דמי השכירות בפועל) לבין מחיר המכירה בפועל של הדירה. הפער הזה קיים בין היתר לאור הפטור ממס שניתן לבעלי הדירות, כי הפטור מושך את דמי השכירות כלפי מטה. מרגע שיבוטל הפטור, דמי השכירות באזורי הביקוש יזנקו, ומאידך תופעת העלמת המס משכירות של דירות תחריף".
עוד מוסיף עו"ד ורו"ח עינת, כי "כל הניסיונות בעבר להוריד את מחירי השכירות באמצעים פיסקליים נחלו כישלון מוחץ, ולכן לא צריך להתערב ולא צריך לגעת בפטור. התערבות פיסקלית כעת בשוק השכירות רק תזיק".

לא לבטל: "המיסוי החדש יגולגל על השוכרים"

גם עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, סבור כי "אין לבטל את הפטור ממס להשכרת דירת המגורים. הפטור ממס עד הכנסה של 5,070 שקל כיום נחקק במקור מתוך רצון לעודד בעלי דירות להשכירם בתקופה בה היה צורך בהגדלת היצע הדירות, אך בבסיסו קיים נימוק נוסף והוא לאפשר גמישות לבעל דירת מגורים שלא להיות כבול למגורים דווקא בדירה שרכש, ולאפשר לו להשכיר את דירתו ולשכור דירה אחרת, כמו למשל במקרה של הגדלת המשפחה או מעבר לעיר אחרת בשל צרכי עבודתו".
לדברי עו"ד מזרחי, "ביטול הפטור יפגע בבעלי דירות הנאלצים להשכיר דירתם ולשכור דירה אחרת מטעמים ומצרכים שונים".

לדבריו, גם את העיתוי של ביטול הפטור צריך לקחת בחשבון. "ביטול הפטור בעיתוי הנוכחי שבו מחירי הדירות נוסקים הוא בעייתי, שכן הוא עלול לגרום לבעלי הדירות שלא להשכירם ובכך להקטין את ההיצע ולייקר את מחירי השכירות או גרוע מכך, לגלגל את המיסוי החדש על שוכרי הדירות".

לבטל את הפטור: "עוד מיליארדים לקופה"

עו"ד ורו"ח רמי אריה, מומחה למסים ובעל אתר "מסים ועסקים", סבור שיש הצדקה לבטל את הפטור ממס על הכנסות משכירות דווקא בימים אלה. "ההצדקה להענקת הפטור בזמנו הייתה לעודד השכרה למגורים בתקופת העלייה מברית המועצות לשעבר, אך כיום ההצדקה הזאת היא הפוכה - יש רצון לשחרר דירות של משקיעים לשוק ואילו את הבנייה להשכרה לעודד באופן חזק יותר באמצעות החוק לעידוד השקעות הון על ידי מתן הטבות מס משמעותיות בהקמת בניינים להשכרה".

לדבריו, הטענה כי ביטול הפטור יעמיס בירוקרטיה על בעלי הדירות אינה רלוונטית היום. "היום מדובר בדיווח שנתי חד-פעמי ואין צורך בפתיחת תיק במס הכנסה כמו שהיה בעבר".

לדברי אריה, ההצדקה היחידה שנותרה לכאורה היא הטענה כי ביטול הפטור יוביל לעליית מחירי השכירות. "אבל סביר להניח שהעלייה הזאת תתחלק באופן יחסי בין המשכיר לשוכר, כך שהיא תהיה נמוכה ובסביבות 5% בלבד בממוצע. מנגד, לקופת המדינה יתווספו מכל דירה כזאת 6,000 שקל מס בשנה, ולאור ההנחה שקיימות בישראל עשרות אלפי דירות שמושכרות כיום מתחת לסף המס במסלול הפטור - מדובר בסכום משמעותי שיכול להגיע לכמה מיליארדי שקלים בשנה".

לבטל את הפטור: "מעודד העלמות מס"

פרופ’ נעמי פלדמן, חוקרת מסים במחלקה לכלכלה באונ’ העברית, מחזיקה בדעה חד-משמעית כי חובה לבטל ומיד את הפטור ממס על הכנסות משכירות. לדבריה, "מדובר בפטור שמעודד העלמות מס ונותן לבעלי דירות הזדמנות לקבל כספים בשחור או באפור. בשיחות עם גורמים בממשלה אמרתי שאם רוצים להשאיר את הפטור ממס מטעמים פוליטיים או אחרים, עדיין חובה לחייב את משכירי הדירות בדיווח למדינה על עצם ההשכרה, גם אם המס הוא אפס. כל מצב אחר מעניק הזדמנות לא לשלם מסים בלי סיכון להיתפס כמעט".

בנוסף, מסבירה פרופ’ פלדמן, "הפטור הזה ניתן בדרך כלל לאוכלוסיות החזקות יותר במדינה - בעלי דירות, משקיעים, ולא למי שבאמת צריך אותו. לא כל בעלי הדירות חזקים כלכלית, אבל בממוצע אלה לא האוכלוסיות הכי חלשות בארץ. כך שבפועל מדובר בפטור רגרסיבי שמעניק הטבה של מיליארדי שקלים לאוכלוסיות החזקות ולא למי שצריך". באשר לחשש, כי ביטול הפטור יוביל לעליית מחירי השכירות, אומרת פלדמן כי אף אחד לא יכול לדעת מה תהיה ההשפעה על המחירים. "אנחנו לא באמת יודעים מי נהנה היום מהפטור - האם זה בעל הדירה שמקבל את הפטור, או שזה מתגלגל לשוכר. למעשה, אין מאגר מידע או מחקר שאומר מי בעצם נהנה מהפטור הזה".

מעבר לכך, אומרת פרופ’ פלדמן, מדובר בפטור לא שוויוני. "למה צריך להתייחס לכסף שאני מרוויחה משכר דירה באופן שונה מהכנסות בבורסה? מדובר בהשקעה בשני המקרים. המס על רווחי הון בבורסה רק עולה לאורך השנים, בעוד בעלי דירות נהנים מהפטור".

האם אפשר לומר שהפטור ממס מהשכרת דירות דוחף משקיעים לשוק הנדל"ן על פני ההשקעה בשוק ההון שבו שיעור המס הריאלי עומד על 25%? "השוואה של שוק הון להשקעה בדירות היא בעייתית, כי הסיכון הוא שונה", אומר ויקטור בהר, מנהל המחלקה הכלכלית של בנק פועלים. "התנודתיות של שוק המניות גבוהה בהרבה מזו של שוק הנדל"ן. כשמשווים את הדירות לאג"ח התמונה משתנה, לאג"ח ממשלתיות אין אמנם תנודתיות גבוהה, אבל תוחלת התשואה שם היא שלילית במונחים ריאליים, וזה מה שדוחף משקיעים לנדל"ן. על זה צריך להוסיף העדפת מס שניתנת למשקיעים כמו פטור עד 5,000 שקל, אי-דיווח גם על סכומים גבוהים יותר, וגם אין לשלול מצב ששוק הנדל"ן עשוי להיות קרקע פוריה להלבנת הון".