תל אביב. נקודת המוצא של התוכנית היא שעד שנת 2040 יש להוסיף עוד 1.5 מיליון יחידות דיור בישראל / צילום: כדיה לוי
בישיבת המועצה הארצית שהתקיימה השבוע נדון לראשונה תיקון מס' 4 לתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35. התיקון, שמציע פוטנציאל תוספת של יחידות דיור לכל תוכנית חדשה, יגרום לכך שכל הישובים שאנחנו מכירים יהפכו להרבה יותר צפופים. התיקון הוצג השבוע בפני המועצה הארצית ומועבר עתה לעיון וביקורת הוועדות המחוזיות.
הסיבות: גידול האוכלוסייה ומשבר האקלים
נקודת המוצא של התוכנית היא שעד שנת 2040 יש להוסיף עוד 1.5 מיליון יחידות דיור בישראל. הכלי שיאפשר את היעד הוא ציפוף משמעותי של הישובים הקיימים. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מסבירה את המהלך ככזה שנועד להיערכות המדינה להכפלת האוכלוסייה בישראל. כמו כן, המהלך אמור לאפשר את צמצום השימוש ברכב הפרטי, כך שתתאפשר התניידות נוחה יותר והקטנת זיהום האוויר בערים.
הצפיפות נמדדת באמצעות השאלה: כמה אנשים יכולים לגור בקילומטר רבוע. בעגה המקצועית הנושא מכונה "צפיפות ברוטו".
ההבחנה בין המרכז לפריפריה
עדכון הצפיפויות לפי תיקון מס' 4, קובע הבחנה בין מרכז הארץ, הפריפריה והאזורים המרוחקים. לפי המתווה שמקדם מינהל התכנון, במרכז הארץ ייקבעו ערכי צפיפות גבוהים יותר ולא תותר הרחבה של ישובים. בפריפריה ייקבעו ערכי צפיפות בינוניים וקריטריונים לאפשרות הרחבת ישובים. באזורים המרוחקים ייקבעו ערכי צפיפות נמוכים יחסית ותתאפשר הרחבה גאוגרפית של ישובים.
כך למשל, בישובים שיש בהם מעל 500,000 איש (ירושלים ותל אביב), או שנמצאים בלב מטרופולין תל אביב, תותר צפיפות מקסימלית של 30,000 איש לקמ"ר. צפיפות נטו של 30 יחידות דיור לדונם במרקם אינטנסיבי. במרקם רגיל תותר צפיפות של 20 יחידות דיור לדונם. לשם השוואה בשנת 2010 היתה הצפיפות באזור דיזנגוף סנטר, מרכז תל אביב, 11 יחידות דיור לדונם. הצפיפות בשכונות הירוקות בכפר סבא עומדת על כ-4 יחידות דיור לדונם. בשכונת אם המושבות בפתח תקווה - 6.3 יחידות דיור לדונם.
בישובים שגודלם בין 200,000 איש ל-500,000 איש (באר שבע, חיפה, פתח תקווה) תותר צפיפות ברוטו של 25,000 איש לקמ"ר. כלומר, צפיפות נטו של 20 יחידות דיור במרקם אינטנסיבי, ו-16 יחידות דיור במרקם רגיל.
האדריכלית אילנה רודשבסקי, ממינהל התכנון, מסבירה שהמהלך האחרון דרמטי משום ששיטת החישוב השתנתה מחישוב כמה יחידות דיור יש בדונם במגרש שמיועד למגורים, לצפיפות ברוטו. כלומר, השטח שנכלל כעת לצורך החישוב כולל גם כבישים, פארקים, שטחי מסחר ותעסוקה: "החלטנו להסתכל על כל סביבת המגורים ולא רק על מגרשי המגורים. הדיון בברוטו מאפשר לנו להגיע לצפיפויות גבוהות שמאפשרות איכות חיים עירונית גבוהה יותר בקירבת הבית".
מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר הכריזה: "השינוי יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, זאת, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית ולשירותים עירוניים. מדובר גם באחד הצעדים הראשונים שנוקטת המדינה כדי להילחם במשבר האקלים - בהמשך נטפל גם בצפיפויות במרחב הכפרי".
"צריך להגביל גם את תוספת התושבים במרכז"
האדריכלית נעמה מליס, שמייעצת למינהל התכנון, מסבירה כי "בסופו של דבר, התיקון נועד לוודא ששכונות מגורים חדשות בישראל יהיו צפופות מספיק כדי שאפשר יהיה לשרת את מרביתן בידי תחבורה ציבורית יעילה. הקשר בין כמות האנשים שנמצאים באזור מסויים, והיכולת לשרת את אותו אזור בתחבורה ציבורית היא המניע המרכזי לתיקון. תוצרים נוספים, ראויים וחשובים, הם שרותי הציבור. זה ברור שבאזור צפוף מספיק גם אלה יותר איכותיים ובמרחק הליכה". מליס מבהירה שהתיקון פחות משמעותי לאזורים בנויים קיימים שעוברים התחדשות עירונית (פינוי בינוי), שמתוכננת על פי סטנדרט ציפוף גבוה.
מליס מוסיפה: "המהלך הזה שמוביל מינהל התכנון מאוד חיובי, אבל אני חושבת שזה היה נכון להגביל תוספת אוכלוסייה למקומות שבהם ניתן לשרת את האוכלוסייה בשירותים ברמה גבוהה, שזה אומר נגישות לשירותים ציבוריים, תעסוקה ותחבורה ציבורית. צריך לעשות כל מאמץ שההכפלה של כמות התושבים, שאנחנו צפויים לה ב-20 השנים הקרובות, תנוצל ליצירת מרחב עירוני איכותי. שהצורך להשתמש ברכב יעלם. אין הגיון להוסיף אוכלוסייה במקומות שבהם אנחנו יודעים מראש שלא תהיה תעסוקה ונגישות לתחבורה ציבורית. זה פשוט לדון אותם לסוג של אומללות".
"למה לוותר על תוכניות שלא מומשו"
אסף זנזורי, רכז מדיניות התכנון בחברה להגנת הטבע אמנם תומך בתוכנית, אך גם מותח עליה ביקורת: "מבחינתנו ייעול השימוש בקרקע על ידי הגדלת הצפיפות ברוטו תביא לשיפור גם באיכות החיים העירוניים וגם בשמירה על השטחים הפתוחים. בסופו של דבר, היום אנחנו מדינה שהשטח שלה מאוד קטן והיא בונה בצפיפות מאוד נמוכה. הכלי הזה הוא הדרך לשפר את המצב. מצד שני, צריך לקחת תוכניות ישנות ולקרוא להן חזרה לתכנון מחודש ולהוספה של יחידות דיור. הגדלת הצפיפות ושיפור ייעול הקרקע רק ישביח אותן. למה לוותר על תוכניות שלא מומשו? אני לא רואה סיבה לוותר על זה".
נכון לרגע זה אין מתנגדים למהלך, והוא מתקבל יחסית בברכה. זאת, בעיקר בגלל ההשוואה לערים אחרות בעולם. ספק אם התוכנית תעבור חלק בוועדות המחוזיות.