כפי שכבר הוכח בעבר, שוק הדיור לא ''נענה'' במהירות לרצון של רגולטור כזה או אחר / אילוסטרציה: Shutterstock, Serhii Krot
כחודשיים לאחר שבנק ישראל החליט באופן סופי כי הוא אוסר על הבנקים מתן הלוואה בשיעבוד של נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת, נכנס היום (ד') האיסור לתוקפו. עד עתה עמדה לזכות בעלי הדירות האפשרות למשכן נכס קיים בעד 50% מערכו כדי ליצור בסיס להון עצמי משמעותי.
אפשרות זו הייתה נפוצה בקרב שני מגזרים בעיקר. אחד מהם הוא החברה החרדית, שבה השתמשו לרוב הורים על מנת לסייע לילדיהם ברכישת דירה תוך שיעבוד דירת ההורים. המגזר השני היו משקיעים שהשתמשו באפשרות זו לרכוש דירות נוספות, ולכן הוחלט בבנק ישראל לפרסם כבר בחודש יוני טיוטה בנושא, במטרה לצנן את שוק הדיור שדוהר לכיוון של יותר מ-100 מיליארד שקל בשנת 2021 בהיקף המשכנתאות החדשות שנוטל הציבור.
בקובץ שאלות ותשובות שפרסם הפיקוח על הבנקים הוסבר כי "תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש 'הון עצמי' לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד התאגיד הבנקאי ללווה, יהיה מנותק מעסקת רכישת הדירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשיעבוד דירת מגורים אחרת".
פרק הזמן להלוואת גישור הוארך לשנתיים
עם זאת, מי שכן יהיו רשאים לשעבד את הנכס הקיים הם משפרי דיור שטרם סיימו את עסקת קניית הדירה החדשה או מכירת הדירה הישנה, וזקוקים להלוואת גישור כדי להשלים את התהליך. על פי הפיקוח על הבנקים הלוואת גישור בשיעבוד הדירה הקיימת אפשרית, כל עוד סך ההלוואות בשיעבוד הדירה לא יעלה על 50% משוויה וכן כי סכום ההלוואה לא יעלה על הסכום הנדרש להשלמת מימון הדירה החדשה.
במסגרת ההוראות נקבע עוד כי תקופת הלוואת הגישור בשיעבוד הנכס הקיים לא תעלה על התקופה המקסימלית במהלכה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים, כך שתקופה זו הורחבה למעשה ל-24 חודשים. זאת, כאשר ברכישת דירה חליפית מקבלן, רשאי הבנק לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל לידי רוכש הדירה.
בקובץ שפרסם בנק ישראל הוא מציין כי ההוראות החדשות נכנסו לתוקפן מהיום, ה-6 באוקטובר, וכך מסיר את חוסר הוודאות בשוק לגבי מועד החלת ההוראות, כלומר עסקאות שנחתמו מאז מועד פרסום הטיוטה, בחודש יוני, ועד למועד ההוראה הסופי, יכובדו על פי הנוהל הקודם.
"הלוואת נדוניה": מעכשיו גם לאחים וילדים
שינוי נוסף שהוכנס בהוראות הסופיות נוגע לשיעבוד דירה של בן משפחה, מה שזכה לכינוי "הלוואת נדוניה". עד עתה מי שיכלו לשעבד נכס קיים היו הורים, אך בבנק ישראל הרחיבו את האפשרות לכל מי שמוגדר קרבה ראשונה, כלומר גם אחים וילדים.
"אין מניעה שהלווה יקבל עזרה בהון עצמי מצד ג' ובלבד שהוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה. ההלוואה לצד ג' נחשבת 'הלוואה לדיור לכל מטרה', הן לעניין חישוב נכסי הסיכון והן לעניין שיעורי המימון המרביים. לפיכך שיעור המימון המותר בה מוגבל ל-50% מהנכס המשועבד ושווי הנכס המשועבד של צד ג' אינו רלוונטי לחישוב שיעור המימון של עסקת הרכישה", הסבירו בפיקוח על הבנקים.
נכון להיום עומד שיעור המשקיעים על כ-20% מרוכשי הדירות. במילים אחרות, כל דירה חמישית בישראל נרכשת על ידי מי שמוגדרים כמשקיעים - בעלי שתי דירות ומעלה (לא כולל משפרי דיור שלתקופה מוגבלת עשויים להחזיק שתי דירות כחלק ממכירה וקניה של דירה).
אולם כפי שכבר הוכח בעבר, השוק המשוכלל של הדיור לא "נענה" במהירות לרצון של רגולטור כזה או אחר. ראשית, המספר הכולל של מי שממשכנים את נכסיהם לצרכי מימון נכס להשקעה לא ידוע באמת. מול המספרים העצומים שמציג כרגע השוק, קשה לראות כיצד צעד זה יכול "לצנן" את השוק, בטח לא באופן מהיר .
שנית, הניסיון להוריד את מחירי הדירות על ידי טיפול בצד הביקוש לא נחלו הצלחה בשנים האחרונות. מחיר למשתכן הצליחה להוריד באופן זמני את המחירים, רק כדי לגלות שאלה חזרו לטפס שוב בשנתיים האחרונות.