דיירי הבניינים באנטיגונוס 11-13 בתל אביב צופים בהריסתם על ידי חברת לוינשטין / צילום: גיא סידי
אילנה יצחק, בת 81, מרחוב ברודצקי ברמת אביב, חזרה לדירתה החדשה לפני שנתיים לאחר שהתגוררה כשנתיים וחצי בדירה שכורה, שבמהלכן נהרס הבניין הישן שלה ונבנה אחר במקומו. "הבניין המקורי היה בניין רכבות, עם שלוש כניסות ושלוש קומות. התגוררתי בו כ-40 שנה", היא מספרת לגלובס. "אני לא התנגדתי לתהליך, ולמזלנו כל דיירי הבניין היו בעד הפרויקט.
"היו בבניין 18 דירות, אבל רק מעט בעלי דירות התגוררו בהן. בעיקר סטודנטים. קיבלנו התרעה מראש על הפינוי, אבל לא היה פשוט למצוא דירה אחרת כי אני לבד ואני מבוגרת. גם היזם וגם עורך הדין שליוו אותנו עזרו. למשל, הם הקדישו סכום מסוים לשכר דירה, אבל כשמצאתי דירה שהייתה באופן משמעותי יותר יקרה הם לא עשו בעיות. היה לי חשוב להישאר באותה שכונה ולא לנדוד למקום אחר. למזלי, הדירה ששכרתי הייתה בסדר, אבל היה מאוד קשה לעשות את זה לבד. חלק מהקרטונים בכלל לא פתחתי.
"התהליך לקח שנתיים ורבע וחזרנו לדירה חדשה. שטח הדירה הקודמת היה 80 מ"ר ועכשיו יש לי דירה בשטח 105 מ"ר, עם מרפסת, ואחד החדרים הוא ממ"ד. מבחוץ הבניין יפה ואיכות הבנייה גבוהה. עכשיו יש פה 38 דירות, כולל שני פנטהאוזים. כמובן שחלק גדול מהדיירים הם חדשים".
יצחק מספרת שבשונה מהבניין הקודם הרי שעתה, ברוב הדירות גרים הבעלים. גם לאלה שהיו מושכרות קודם חזרו הצאצאים. "מה שקודם לא התאים להם, עכשיו כן מתאים. הדירות מאוד מבוקשות. המיקום מצוין. למיטב ידיעתי הם הצליחו למכור את כל הדירות הנוספות בתוך שלושה חודשים".
עזיבת דירה ישנה לצורך הקמת פרויקט של התחדשות עירונית היא תמיד אירוע דרמטי בחיי הדיירים, שלעתים גרים בה במשך עשרות שנים. העזיבה אמורה כמובן לשפר את תנאי המגורים של הדיירים ובדרך כלל גם להביא לעלייה ניכרת בשווי הדירה, אולם יש לה גם השלכות רגשיות לא פשוטות. לעתים החשש מהמעבר עצמו הוא שמעכב את החתימה של הדיירים על ההסכם.
"עזיבת הדירה היא אירוע מכונן"
"בפרק הזמן של שלושת החודשים, שבו הדיירים מקבלים את הודעת הפינוי, ועד שהבניין נהרס, יש לנו הרבה דאגות", אומר עו"ד גיא פרבמן ממשרד פרבמן רשף ושות׳, המקדם ומלווה פרויקטים רבים בתחום התחדשות עירונית. "עזיבת הדירה היא אירוע מכונן. היה לנו פרויקט שבו אחת מהדיירות נפטרה בטרם פינוי דירתה, והיורש שלה החליט לא להתפנות עד שיקבל תמורה נוספת. נוצר מצב שבו היזם שקל לשלוח הודעות לכל הדיירים שכבר פינו את דירתם לחזור לדירותיהם.
"בגבעתיים היה לנו פרויקט שבו הייתה דיירת שנשארה עד הדקה האחרונה. יום אחד היא קמה ושמה לב שחוץ מהדירה שלה, כבר אין חלונות בכל הבניין. במקרה אחר הייתה לי דיירת ששלחה לי ביום שבת בצהריים הודעה ובה אמרה שהיא לא מצליחה לארוז את החפצים וביקשה שאבוא ואסייע לה לארוז".
דיירים אחרים סיפרו לגלובס כי החלק מהקושי במעבר הוא מיון החפצים, האריזה - ויצירת קשר עם כל הספקים בדירה החדשה (חברת חשמל, תאגיד המים, ספקיות האינטרנט והטלוויזיה, להעביר את כתובת הדואר והחשבונות וכן הלאה).
עו"ד עמית נסים ממשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים: "תהליך הפינוי הוא אירוע טראומטי לכל מי שגר בבניין וצריך לפנות את דירתו, קל וחומר למי שלא מעוניין בפרויקט, ובטח למי שמבוגר וקשה לו".
"הרוב מסתדרים לבד, יש כאלה שצריכים עזרה"
עו"ד נסים מספר על מקרה שהיה עד לו לאחרונה, שבו הייתה מעורבת דיירת בת 95. "היא חתמה על ההסכם לפני ארבע שנים, אבל אז היא לא ראתה לנגד עיניה את הפינוי.
"כשנדרשנו להחתים אותה על מסמכי הלווי הבנקאי, שזה כפסע לפני הפינוי, היא אמרה שהיא חותמת בחוסר רצון, והוסיפה שהיא מרגישה כמו שפינו אותה מהונגריה במלחמת העולם השנייה. הדברים האלה הם טראומטיים וזה היה לי קשה מבחינה רגשית".
מה עורכי הדין יכולים לעשות?
"מה אני מצפה מעורכי הדין לעשות? אני מצפה שהם ייתנו לגברת הזאת את כל השקט הנפשי והרווחה בכל התהליך. במציאת הדירה, באריזה, בהובלה, אני עומד לפני פינוי של אשה בת 96 ברחוב סנהדרין בתל אביב. בהסכם קבענו שאפשר לפנות אותה רק אחרי שימצאו לה דירה באחד הרחובות הסמוכים, צריך להיות פה יצירתי, רגיש ולזכור, שפינוי דירה, גם בשביל בן 30, הוא לא דבר פשוט".
חלק מהיזמים מקדישים תשומת לב מיוחדת לתקופה הזו. "לכל פרויקט יש לנו נציג מטעם החברה שפועל ישירות מול הדיירים", אומר שלומי דבש, סמנכ"ל שיווק בחברת מצלאוי. "בפרויקט שעשינו ברחוב יוספטל בבת ים, ולקח 14 שנים לקדם, היה בן אדם שישב שם והכיר את כל הדיירים ברמה של איך הם שותים את הקפה שלהם בבוקר. רוב האנשים מסתדרים לבד, אבל יש כאלה שצריכים טיפול ברמת הפינצטה.
"במקרים מסוימים אנחנו מעמידים מתווך שמחפש עבור אלה שמתקשים דירה. יש כאלה שאנחנו מממנים עבורם את פירוק הארונות, גופי התאורה ואריזה ולפעמים אפילו פסיכולוג. בסופו של דבר אנשים צריכים לפנות את הדבר הכי יקר להם, שעליו עמלו כל חייהם. בעיניי זה לגיטימי".
"עשינו שגיאה, ניהלנו משא ומתן מוקדם מדי"
אביב תומר, בן 43, מתגורר ברחוב דב פרידמן בשכונת ראשונים ברמת גן. "רכשתי את הדירה בשנת 2006. בדיוק אז התחילו לראות פרויקטים של תמ"א 38 וכבר אז חשבתי שחבל שאין לי מרפסת ומעלית וממ"ד. ביחד עם עוד שכן התחלנו להניע את התהליך. לקח לנו שנתיים לגבש את כל הדיירים ולהגיע להסכמה. התחלנו לחפש יזם ובסופו של דבר הגענו לחברת אנגלאינווסט. התחלנו את התהליך כתוספת בנייה ואפילו חתמנו על פרויקט ואז הוגשו התנגדויות של שכנים בבניינים שסובבים אותנו ואז החלטנו לבטל את הפרויקט. באותה תקופה התחילה תמ"א 38/2 והתחלנו הכול מהתחלה.
"הפינוי הסופי אושר לפני פסח האחרון, ועל פי ההסכם עם היזם, כל אחד מהדיירים היה צריך למצוא לעצמו דירה חלופית תוך שלושה חודשים".
תומר מספר שמרגע שידע על המועד הסופי של הפינוי התחיל לחפש דירה בתל אביב, אך בסופו של דבר חזר בו ושכר דירה ברמת גן: "עשינו שגיאה ואת המשא ומתן על גובה דמי השכירות עשינו הרבה לפני תהליך הפינוי. התשלום שאנחנו מקבלים קצת נמוך ממה שאני משלם על הדירה שאני שוכר.
"עברתי לדירה חדשה יותר, אבל גם התוספת שאני צריך לשלם לא משמעותית. שאר בעלי הדירות לא סובלים במיוחד משום שרובם כלל לא גרו בבניין והתשלום שהם מקבלים, הוא בבחינת תוספת. עוד שלוש שנים הם יקבלו דירה חדשה".
לאשר מנדל, בן 70, הייתה דירה בשטח 105 מ"ר בבניין ברחוב הרצל בבת ים. "אני גר בבניין הזה כבר 45 שנה. התחלתי את הריצה לפינוי בינוי לפני יותר מעשר שנים. הבנייה פה היא משנת 1957 והבניין כבר די רעוע. לאחר תהליך די ארוך, ב-2012, הגענו לחברת רוטשטיין. עברנו שבעת מדורי גיהינום כדי להחתים את השכנים. חלק מבעלי הדירות לא הבינו את גודל ההזדמנות".
מנדל עתיד לקבל דירה חדשה, בשטח 120 מ"ר, בקומה 20 בפרויקט blue and the city. "עזיבת המקום היא עניין פסיכולוגי. אם אתה לוקח את זה בתור עסק, אז אתה מבין שאתה חייב להקריב משהו. הבניין אמור להיהרס בסוף ספטמבר, אבל כבר שכרתי דירה אחרת לא רחוק ואמנם אני משלם 2,000 שקל יותר אבל אני די מרוצה".
"עברנו עוד לפני ההודעה על הריסת הבניין"
גיורא ליננברג עוזב דירה בשטח 97 מ"ר ברחוב רמב"ם ברמת השרון, ועתיד לקבל דירה בשטח 119 מ"ר, כולל מרפסת, מחסן וחניה, בפרויקט של החברה היזמית אפגד. "יש תחושה של אי ודאות גדולה כי אנחנו לא יודעים כמה זמן זה ייקח ואיך בדיוק הדירה תיראה.
"אנחנו עברנו ראשונים, עוד לפני ההודעה על הריסת הבניין, לא רצינו לחכות לרגע האחרון. עברנו לדירת גג גדולה שנמצאת 200 מטר מהבניין שלנו ואנחנו מתמודדים עם הרבה שאלות של איך מתנהלים. לתלות תמונות? להחליף את הסלון?
"יש בעיה גדולה עם דיירים מבוגרים. הם רגילים למשהו במשך 40 שנה, פתאום אתה שומט את הקרקע מתחת לרגליים שלהם. חלקם חולים, עם דמנציה. צריך להסביר אם לא להם, אז לקרובי משפחתם".
איתי שמוטר פינה דירה בשטח 72 מ"ר ברחוב רמז בתל אביב, ויקבל דירה בשטח 90 מ"ר, עם מרפסת, חניה ומחסן בפרויקט של חברת "בית וגג". "אשתי ואני גרים בבניין משנת 2001, אבל יותר ממחצית הדיירים לא היו בעלי דירות, אלא שוכרים. יום ההריסה הוא חגיגה לעורכי הדין, ליזם ולקבלן הנבחר וגם חגיגה לדיירים, אבל כשאתה רואה את המחפר פוגע בבניין ועולות דמעות בעיניים. זה לא פשוט. כשנחזור, האזור לא יהיה כמו שהיה".
"יהיה לחץ על הדירות ועל מוסדות החינוך"
עו"ד דן הלפרט מעריך שלמספרים הגדולים של דירות שמתפנות תהיה השלכה על שוק השכירות בעיר: "בתל אביב יש לי בערך 120 בניינים שאני מייצג וכולם קרובים להיתר, זה אומר שהעיר תל אביב הולכת להיות אתר בנייה אחד גדול לעוד כמה שנים, זה אומר הרבה כלים כבדים שצריכים להיכנס לכל מיני רחובות קטנים, ויהיה לחץ על הדירות ברדיוס של הגנים ובתי הספר.
"עניין נוסף הוא שעד שיוצאת הודעת הפינוי לא יודעים מה קורה, והדיירים השוכרים עוזבים לפעמים הרבה לפני, כדי לא להיתקע, ואנשים נשארים בלי שוכר להרבה זמן. זו כבר מאסה אדירה".
מפנים דיירים גם בפרויקטים של חיזוק: "רק במקומות היקרים"
יש יזמים שמפנים את הדיירים גם בפרויקטים של תמ"א 38/1, שבהם לא הורסים את הבניין. לקרן בית וגג למשל, יש פרויקט ברחוב בארט ברמת אביב, שבו היא מחזקת בניין רכבת עם חמש כניסות ו-40 דירות קיימות - ומוסיפה 25 דירות. החברה נתנה לדיירים תקציב לשכירת דירה חלופית או בגין אובדן דמי שכירות למשך תקופת הפינוי מהדירות.
"התקציב שניתן לפינוי הוא לאור ניסיוננו בהלימה עם הקשיים שעולים בביצוע פרויקט מסוג זה בזמן שבבניין מתגוררים דיירים", אמר למדור "התחדשות עירונית" בגלובס צביקה רובינשטיין מקרן בית וגג. מעבר לקושי לדיירים שנאלצים להתגורר באתר בנייה, מה שגורם לכשל בטיחותי מובנה בתהליך, גם משך העבודות מתארך משמעותית לאור אי-היכולת לעבוד בחופשיות, וקיימים קשיים לתאם את המועדים שבהם מנתקים, את החשמל, את הגז, את המים ו/או המים החמים, את המזגנים, ועוד, שלא לדבר על תקלות שקורות בדרך. דרך פינוי הדירות אנו צופים שנצליח לקצר משמעותית את ביצוע עבודות התמ"א". בית וגג מתמקדת כיום בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש, במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38/2 בלבד.
"אפילו גבעתיים זה גבולי"
עו"ד דן הלפרט מספר שהתופעה היום הרבה יותר מקובלת. "יש הבנה של כל הצדדים שזה עדיף. לבצע בתוך בניינים שחיים בהם אנשים עבודות של חיזוק זה דבר מאוד מורכב לצד סיכוני בטיחות. צריך לייצר פיר מעלית ולשנות את המדרגות, ועושים הרבה תיקונים ברכוש המשותף ואנשים עלולים ליפול או להיפצע. שלא לדבר על פרויקטים שיש יחידות מסחר למטה, כמו ירקן או חנות. לעבודות ההכנה למשל הדיירים יכולים להישאר, ואז מוציאים אותם לשכירות לתקופה יותר מצומצמת. אבל בכל מקרה מתפנים לשנה פלוס, אז זה שווה".
זה יכול לעבוד גם מחוץ לתל אביב?
"מבחינה כלכלית, זה אפשרי רק באזורים היקרים יותר, כי שכירות של שנה פלוס לכולם דורשת תקציב משמעותי. ברור שבפתח תקווה, ראשון לציון - זה לא אפשרי. אפילו גבעתיים זה גבולי".
"הקפדנו שיהיה שוויוני והוגן"
לא תמיד הפינוי הולך חלק. חברה יזמית שעשתה פרויקט תמ"א 38 בשכונת יוקרה בירושלים פינתה את כל דיירי הבית למגורים בשכירות. "הקפדנו מאוד שזה יהיה שוויוני - אותו שכר דירה ולאותה תקופה, חמישה חודשים, חוץ מדירה אחת שהיה צריך להרוס אותה לגמרי. הכנסנו את זה מראש בתחשיב של העסקה", מספר בכיר בחברה.
"אבל פתאום הקבלן התקשר ואומר לי, ‘הגיעה לפה משפחה עם שלושה ילדים'. התברר שאחד הבעלים החליט להשכיר את הדירה באמצע העבודות, והכניס משפחה עם שלושה ילדים, ואני לא הייתי מוכן לזה. זה היה קשה מנשוא. התחלתי לעזור לדייר למצוא דירה. אפילו שילמנו את ההובלה להוציא אותם".
הלית ינאי-לויזון
***גילוי מלא: אלונה בר און, בעלים משותף ויו"ר דירקטוריון "גלובס", מכהנת גם כיו"ר "בית וגג", קרן יזמית בהתחדשות עירונית