מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים / צילום: דוברות עיריית בת ים
האדריכלית מיכל מאיר נכנסה לתפקידה כמהנדסת העיר בת ים לפני כשנתיים, ותחת ניהולה עובר תחום התכנון בעיר שינוי. נושא ההתחדשות העירונית הוא רובד משמעותי בהוויה העירונית בבת ים, משום שאין לה שום עתודות קרקע פנויה לבנייה והיא ממוקמת מצוין - בין חוף הים לנתיבי איילון, ועל הגבול עם תל אביב. בשיחה איתה היא מספרת שכבר כעת מקודמת תוספת של 20 אלף יח"ד שיתווספו ל-52 אלף הקיימות.
בבת ים חיים כ-130 אלף איש שמדורגים בסולם הכלכלי חברתי של הלמ"ס במקום 5 מתוך 10. עד לא מזמן עמד על הפרק רעיון פירוקה כישות מוניציפלית עצמאית והפיכתה לרובע בתל אביב. דוח ועדת החקירה לאיחוד הרשויות, שהתפרסם ב-2016, מתאר מצב של חוסר תקציבי, מחסור משמעותי בנדל"ן מניב (תעסוקה ומסחר), רמת תשתיות עירוניות נמוכה ופגיעה ברמת השירותים הניתנת לתושבי העיר.
"נהיה העיר הצפופה בישראל"
למאיר חשוב להבהיר, כבר בראשית השיחה איתה, שבת ים היא עיר קטנה, ובעתיד, לאור היקף מיזמי ההתחדשות העירונית המקודמים, היא תהפוך לעיר הצפופה בארץ: "אם אנחנו מורידים את השטח של בית העלמין ואת חוף הים, אנחנו מגיעים ל-7,000 דונם. רמת הצפיפות אצלנו היא מהגבוהות ביותר ועומדת על 21 אלף נפש לקמ"ר. כרגע גבעתיים ובני ברק יותר צפופות, אבל לאור היקף תוכניות ההתחדשות העירונית, שמרביתן לא מומשו, אנחנו צפויים להיות העיר הצפופה בארץ. להערכתי, הצפיפות שהעיר תגיע אליה תעמוד על 35 אלף נפש לקמ"ר".
מצד שני, מאיר מאמינה שהמבנה האורבני של העיר הוא לא פחות ממצוין: "מבנה הרחובות והשדרות, הבלוקים העירוניים, כולם עונים על ההגדרות של עירוניות איכותית. במרכז העיר יש בנייה מרקמית, רחובות ברוחב 10 מטר. זאת עיר קומפקטית, הליכתית, מעורבת שימושים ברובה. זאת נקודת המוצא שלנו. מעבר לזה ישנו המרקם של אזור התעסוקה, שעובר תהליך של התחדשות עירונית, מאוד מעורבת שימושים, כולל מגורים. ומרקמים של צמודי קרקע, או גן-גג (דו קומתיים). מעבר לזה יש את שכונת פארק הים, שתוכננה בשנות ה-90, נבנית בימים אלה והיקף הביקושים בה גדול".
לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית ומשרד השיכון, בת ים היא שיאנית היתרי הבנייה בפינוי בינוי למחצית הראשונה של 2021, עם 1,333 היתרים. מי שמבקר במרכז העיר לא יכול שלא להשתאות לנוכח ריבוי מיזמי ההתחדשות העירונית במתכונת תמ"א 38, ואולם לדבריה של מאיר, זו רק ההתחלה: "היקף פרויקטי התמ"א 38 שמומשו הוא קטן יחסית. יש לנו 1,600 יח"ד בתמ"א 38 שכבר קיבלו היתר, ועוד 4,500 יח"ד שכבר אושרו בוועדה המקומית, לפני היתר, ועוד לפחות 4,000 בצנרת. מדובר על 10,000 יח"ד רק בתמ"א 38 ועוד מספר דומה בתב"עות. זה אירוע משמעותי לעיר. המשמעות היא צמיחה אדירה".
"תמ"א 38 עם אדריכל טוב יכול להפוך לפנינה"
הגישה להתחדשות עירונית בעיר בת ים השתנתה בשנים האחרונות, והיא הרבה פחות נקודתית: "בשכונת חלמית, בקצה הצפוני של העיר, אנחנו מקדמים תוכנית משמעותית של התחדשות עירונית, בהיקף של מעל 180 דונם. עד עכשיו הסתכלו עליה כחצר אחורית. עשינו שינוי כי ביקשנו מכמה יזמים שפעלו שם בנפרד, לשתף פעולה. עשינו תוכנית אחת שלמה לכל האזור הזה, שהוא הממשק בין בת ים לתל אביב. אנחנו רוצים לוודא שהתוכנית, שמקודמת יחד עם הרשות להתחדשות עירונית, תצא לביצוע בפרק זמן קצר".
למאיר ביקורת על האופן שבו קודמה ההתחדשות בצפון מרכז העיר: "תוכנית ההתחדשות העירונית לפי סעיף 23 שלנו היא בעייתית עבורנו, כי הערכים השמאיים שלה התקבלו ב-2014. אנחנו נותנים הרבה מאוד זכויות עודפות. מצד שני, כשהתמ"א מוסיפה 2.5 קומות לבניינים ישנים, בהינתן שיש אדריכל טוב, זה יכול להיות פנינה".
העירייה מפקחת על האיכות האדריכלית באמצעות ההיתרים: "הרבה פעמים אדריכל מסתכל על הפרויקט מהפנים החוצה. כשאנחנו עוזרים לו לחבר את החוץ פנימה, הכול נראה אחרת: המרפסות, הממשק עם הרחוב, מיקום ממ"דים, איפה שמים את הפסולת. אנחנו, ואני רוצה לפרגן לסגניתי, אורטל מסיקה, עובדים על זה מאוד קשה".
שינוי הגישה של מינהל ההנדסה בא לידי ביטוי גם בתב"עות החדשות שמקודמות בשכונת רמת יוסף, שהיא שכונת שיכונים גדולה בקצה המזרחי של העיר: "מדובר בפרויקטים מאוד גדולים, של מאות יח"ד במצב הנכנס והרבה מאוד במצב היוצא. באזור הזה אנחנו נראה שינוי משמעותי. עכשיו אנחנו מתחילים לחשוב על דור ב’ של הפרויקטים, אלה שעדיין לא מאושרים. אנחנו דורשים שבתוכניות שנכנסות יש הפרשה משמעותית לצורכי ציבור. למשל בית ספר. אלה מגרשים גדולים, 15-5 דונם. המטרה היא לייצר מגוון שימושים. לא רק מגורים".
"מכווינים את היזם לפני שהוא מכניס יד לכיס"
לדברי מאיר, גישת העירייה עברה שינוי מאז כניסתו של צביקה ברוט לתפקיד ראש העיר: "עד כה היינו בתקופת ההתנעה של ההתחדשות העירונית, וזה הצליח לעיר בגדול. במובן מסוים זה הצליח כל כך שאני עובדת עכשיו על הריסון. לכאורה היה ניתן לחשוב שריסון יעצור את השוק, אבל אני רואה שזה לא ככה. המהות של הריסון היא לא הפסקה, אלא לשקף מה האימפקט של הבקשה. יצרנו מתודולוגיה לראות שההתחדשות היא מיטיבה, לא רק עם יחידת הדיור, ומתי היא פוגענית.
"כשאנחנו באים ורואים שיש פרויקט תב"ע (מתחמי) וליד פרויקט תמ"א 38 (נקודתי), ואנחנו מסוגלים להסתכל מחדש על הקו הכחול של שתי התוכניות ולעבוד על שתיהן ביחד, אנחנו מגיעים לתוצרים יותר מוצלחים.
"מניסיוננו עד כה, השוק הולך איתנו. חלק מהעניין הוא גם פורום התחדשות עירונית שהקמנו, שכולל את מנהלת ההתחדשות העירונית, מחלקת תכנון, מחלקת רישוי, מחלקת מבנים מסוכנים, רווחה וקהילות. אנחנו מסתכלים על כל הפרויקטים ונותנים התייחסות מקדימה. אנחנו מכווינים את היזם לפני שהוא מכניס את היד לכיס".
היא מוסיפה: "כל המושג של התחדשות עירונית עשה shift. מלדבר על התחדשות עירונית רק במובנים הקנייניים, נדל"ניים, יח"ד, לאיך מנהלים שינוי של עיר. זה קריטי לייצר רשת של שבילי אופניים, לחזק את המרחב החופי כפארק עירוני. לבת ים יש בסיס איכותי, אבל הצמיחה מחייבת אותנו להשתפר".
ומאיפה הכסף לפיתוח מרחבי?
"בת ים הייתה במצב כלכלי מאוד בעייתי, ורק עכשיו היא מתקרבת לאיזון, שיאפשר לנו להחזיר השקעות לתוך העיר. פרויקטים של התחדשות מביאים כלכלה לעיר. יש להם היטלי השבחה, ומההיטלים האלה אנחנו עושים תוכנית עסקית ואנחנו יודעים איפה אנחנו הולכים להשקיע אותם. זה גלגל. מהניסיון של רובע העסקים אנחנו מבינים שברגע שמקימים בניין ועוד בניין, באים גם אחרים".