פינוי בינוי בבת ים / צילום: כדיה לוי
התיקון לחוק ההסדרים שמקדם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, לשם הפחתת הרוב הנדרש על מנת להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית מ-66% על פי הגרסה המוקדמת של החוק, ל-51% בלבד, הוא צעד שיש לברך עליו. הוא אינו מושלם, אך היתרונות שיביא עמו לענף ההתחדשות העירונית - ובעקבות כך גם לרמת בטיחותם של מאות אלפי הדיירים המתגוררים כיום בבניינים ותיקים - עולים באופן משמעותי על החסרונות.
● שיעור הסכמה של 51% למבנים מסוכנים? בדיחה פופוליסטית | דעה
תמיד עדיף קונצנזוס
אתחיל דווקא בטענה המרכזית הנשמעת נגד המהלך, והיא כי מדובר בצעד דרקוני שיאפשר למחצית מבעלי הדירות בבניין לכפות דעתם על המחצית השנייה. גם אני מסכימה, כי בעולם אידיאלי לא היינו רוצים לראות פרויקטים המקודמים על חודו של קול, וכי תמיד נעדיף לראות מהלכים מסוג זה המקודמים בקונצנזוס רחב יותר.
חשוב להדגיש כי אין משמעותו של התיקון שהמיעוט המתנגד נותר חסר הגנה מפני פגיעה אפשרית. הדיירים המתנגדים זכאים להגנה של המערכת המשפטית, אם מצבם נפגע בעקבות קידום הפרויקט. אם אכן קרוב למחצית מדיירי הבניין יסרבו לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית, יהיה על הרוב לפנות לבית המשפט על מנת לאכוף את ההסכם, ושם גם יהיה עליו להתמודד עם טענות המיעוט. בסופו של דבר - גם במצב החדש, הרוב לא יוכל לכפות דעתו על המיעוט סתם כך וללא נימוקים מוצדקים.
לקצר הליכי רישוי
להערכתי, גם במצב החדש, פרויקטים שיישענו על רוב דחוק של 51% מהדיירים או קרוב לכך יהיו נדירים. כאשר לבניין מוצעת עסקה המעניקה לדיירים תמורה הוגנת ובטוחות מתאימות, וכאשר הנציגות מלווה על ידי אנשי מקצוע רציניים שיודעים להסביר את היתרונות לדיירים, התמיכה הראשונית בפרויקט היא כמעט תמיד בשיעורים הגבוהים משמעותית מ-51%.
יתרונות הצעת החוק רבים. ראשית, חיסכון בזמן וקיצור הליכי התכנון באופן שיחיש מימושם של פרויקטים מסוג זה. אמנם, כבר בהפחתה המקורית שדובר עליה, לשיעור הסכמה של 66%, יש כדי לשפר את המצב, אך בשיעור הסכמה של 51% המצב צפוי להיות טוב אף יותר. המשמעות היא, שליזם יהא הביטחון כי הוא יכול להתקדם מיד עם היבחרו לפרויקט, בתחושת ביטחון ובלי להסתכן, וכך הליכי התכנון והרישוי יוכלו גם להסתיים מהר יותר. הליך החתמת הדיירים על החוזים וההליך התכנוני, שעד היום התבצעו בטור, יחלו להתבצע במקביל.
אך למהלך שמקדם השר אלקין לא צפויה להיות משמעות רבה, ללא כמה מהלכים משלימים שיבוצעו, בראש וראשונה בתחום התכנון. שכן, מיד עם הורדת רף ההסכמה הנדרש לפרויקט ל-51% בלבד, צפוי גל של פרויקטים לשטוף את מערכת התכנון על שלוחותיה השונות, ומה שכבר כיום מהווה צוואר בקבוק מסורבל ועתיר בירוקרטיה עלול בהיעדר טיפול מתאים להפוך למחסום בלתי עביר.
לכן, על שרי השיכון והפנים לכנס כבר כיום את הגורמים הרלוונטיים ולקדם שורה של צעדים שתאפשר לקצר את ההליכים התכנוניים והליכי הרישוי. אם לא כן, הפחתת שיעור ההסכמה כמעט שלא תשפיע על מספר הפרויקטים שיבוצע בפועל.
הכותבת שותפה במשרד רז־כהן פרשקר ושות'