פרויקט ToHa1 / צילום: אמיר מאירי
שוק המשרדים בת"א השאיר מאחור את משבר הקורונה ואת חוסר הוודאות ששרר אשתקד לנוכח המעבר הכפוי של חלק גדול מיושביהם לעבודה מהבית. חברות הנדל"ן המניב אמות השקעות וגב-ים מוציאות לדרך את פרויקט המשרדים ToHa2 בת"א, בהשקעה כוללת של כ-3 מיליארד שקל. אמות וגב-ים מחזיקות בפרויקט בחלקים שווים, כך שכל אחת מהן תשקיע בו סכום של 1.5 מיליארד שקל.
שתי החברות דיווחו כי הדירקטוריונים שלהן קיבלו החלטה על הקמתו ושיווקו של הפרויקט על קרקע הממוקמת בצומת הרחובות תוצרת הארץ, יגאל אלון ודרך השלום בת"א. פרויקט ToHa2 ייבנה בסמוך לפרויקט ToHa1, שגם אותו יזמו שתי החברות ועדיין מחזיקות בו בחלקים שווים.
פרויקט ToHa2 הוא מגדל משרדים בן 63 קומות, הכולל כ-160 אלף מ"ר עילי לשיווק וכ-45 אלף מ"ר חניון תת-קרקעי. הקמת הפרויקט תחל בחודשים הקרובים, בהמשך להשלמת הקמתו של החניון התתת-קרקעי החלקי והיא צפויה להסתיים במהלך שנת 2026.
לדברי שתי החברות, ההכנסות הצפויות מ-ToHa2 עם השלמתו ואכלוסו המלא, על בסיס מחירי השכירות הנהוגים היום באזור, נאמדות בכ-280 מיליון שקל בשנה. יש לציין כי אזור תחנת רכבת השלום נחשב למבוקש ביותר בתחום המשרדים בת"א, ועסקאות שנחתמו בו בשנה האחרונה העידו על מחירי שכירות חודשיים של עד 150 שקל למ"ר עבור משרדים במגדלים החדשים והמפוארים ביותר.
מחיר כזה משקף דמי שכירות שנתיים של 1,800 שקל למ"ר. כך, שמגדל משרדים בהיקף של 160 אלף מ"ר ובתפוסה מלאה, יניב לשתי החברות הכנסות שנתיות (ברוטו) של 288 מיליון שקל מדמי שכירות.
כאמור, ההשקעה בהקמת המגדל השני מוערכת ב-3 מיליארד שקל ותתחלק באופן שווה בין אמות לגב-ים. סכום זה כולל תשלום של 700 מיליון שקל שכבר שולם בידי שתי החברות יחדיו (350 מיליון שקל כל אחת).
מגדל ToHa1, שנבנה בין השנים 2013-2018, מתנשא לגובה של 29 קומות וכולל שטחי משרדים בהיקף של 55 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בו עומד על כ-90% ודמי השכירות הממוצעים למטר עילי עומדים על 127 לחודש.
נכון לרבעון השני של 2021 מייצר הנכס הכנסות נטו מפעילות השכרה (NOI) של כ-11 מיליון שקל ברבעון, המגלמות NOI בקצב שנתי של 44 מיליון שקל ותשואה של 6.3% ביחס לשוויין ההוגן.