דירות להשקעה / צילום: Shutterstock
מצוקת הדיור בישראל אינה ייחודית לנו. בכל העולם המערבי מתמודדים עם עליית מחירי הדיור מזה דורות כאשר הממשלות מצידן מנסות להתערב בשוק בדרכים שונות על מנת לאפשר קורת גג וחיים בכבוד לאזרחיהן. גם בישראל מתחבטות הממשלות השונות בשאלה כיצד לסייע לציבור. בשנים שעברו הבון-טון היתה התחדשות עירונית. כעת הנושא החם הוא דיור להשכרה. המדינה הקימה חברה שרוכשת דירות מצד אחד ומוציאה מכרזים מצד שני.
בצד האקטיבי של הרכישה, נדמה שההצלחה חלקית. מאז הקמתה של דירה להשכיר נרכשו על ידי המדינה מאות דירות בלבד, ולמעשה החברה מעדיפה להתמקד בהוצאת מכרזים ליזמים שגילו את היתרון העצום שמקנה להם החוק לעידוד השקעות הון.
למעשה, בשנתיים האחרונות הטפטוף הפך למבול, בין היתר בזכות התיקון שהחיל את החוק גם על פרויקטי חיזוק של תמ"א 38.
כיום, כמעט כל יזם בעל כיסים עמוקים מנצל את ההטבות שמעניק החוק בתמורה להעמדת מחצית הדירות להשכרה.
אלא שאם עד לאחרונה יזמים ניגשו למכרזים ובנו פרויקטים בעלי תמהיל שיש בו גם דיור להשכרה לטווח ארוך, הרי שהיום, בזכות הגאות בשווין של חברות הנדל"ן הציבוריות, אנו עדים לסוג של קניבליזציה.
בחודשים האחרונים יש תופעה שבה יזמים רוכשים זה מזה עשרות דירות שנבנו לשוק החופשי כדי ליהנות מההטבות של חוק עידוד השקעות הון. אין המדובר רק על חברות נדל"ן ציבוריות, אלא אף על טייקונים שצוברים עשרות דירות. ונדגיש - חברות נדל"ן רוכשות צבר של עשרות דירות מיזמים אחרים, וכך דירות רגילות שהיו מיועדות למכירה במחירים סבירים נגרעות מהשוק ועוברות לשליטת מספר חברות נדל"ן. אלה ישכירו את הדירות במחירי שוק אבל לטווח של 5 שנים. בינתיים חברות הנדל"ן יהנו מהטבות הון ובתום התקופה יכתיבו את המחירים בשוק הנדל"ן.
שר השיכון הכריז לאחרונה שהוא רוצה לחזק את שוק השכירות. אכן, ראוי שאדם יוכל לשכור דירה במחירים סבירים בלי לחשוש שיסלקו אותו ממנה או שיעלו לו את המחיר בצורה שרירותית, אלא שבין זה ובין המציאות שהולכת ומתרקמת מול עינינו המרחק רב.
להערכתי, אם המגמה הזו תימשך, שוק השכירות יישלט כולו על ידי מספר חברות ציבוריות.
אלא שכנראה שלמדינה זה לא מפריע. למדינה אין בעיה עם זה ששוויין של חברות הנדל"ן הציבוריות שובר שיאים ושהקבלנים מתעשרים בצורה אקסופננציאלית לביקוש הגואה של דירות.
בדיוני התקציב שמתקיימים בימים אלה שוקל משרד האוצר למסות דווקא את ציבור המשקיעים. מספר המשקיעים שרוכשים דירות בישראל עומד על כמה עשרות אלפים כשהמספר האמיתי אינו ידוע אל נכון. אבל נתונים שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר מצביעים על כך שהשפעתם על השוק אינה גדולה. כך למשל בחודש יולי נקנו ונמכרו אותו מספר דירות - 2600. לדידה של המדינה, המשקיעים הם הבעיה וכדי להרחיקם מהשוק בכוונת משרד האוצר להעלות בין היתר את מס הרכישה.
מי אלה אותם משקיעים? רובם הם אנשי המעמד הבינוני שרוכשים דירה להשקעה להבטחת הפנסיה או כמינוף לרכישת דירה לילדיהם לכשיתבגרו. אלה לא הבעיה. אנשים אלה מחפשים בד"כ את הדירות הזולות. קחו למשל את באר שבע, שבניתוח של משרד האוצר לגבי מחירי הדירות שרוכשים המשקיעים התגלתה העדפה ברורה לעיר זו ונרשם בה גידול של יותר מ-200% ביולי. אנחנו פוגשים את המשקיעים האלה במשרדי המכירות שלנו בבאר שבע טאצ'. לא מדובר בטייקונים ורובם אינם עובדי הייטק או מגזר ציבורי אלא מקומיים שמבקשים להבטיח את עתידם של ילדיהם ובינתיים משכירים את הדירה.
נניח שהמדינה רואה במשקיעים את האשם במחירי הדיור. האין זה סביר יותר למשל להגבילם ברכישה מעל סכום מסוים או יצירת מדרג מיסוי על דירה שנייה להשקעה, שלישית וכן הלאה? בזמן שהמדינה נלחמת באזרחים משלמי מסים שרוכשים דירה או שתיים להבטחת עתידם היא משעבדת את השוק למספר חברות נדל"ן, מה שעלול להתחוור כאסון לאומי בעוד כעשור.
כאשר חברות הבנייה הגדולות ישלטו בשוק הדיור, הממשלה לא תוכל לעשות הרבה כדי להשתלט על המחירים ואז באמת לזוגות צעירים לא יהיה סיכוי לקורת גג.
הכותב הוא יזם, חברת סלעית נדל"ן