גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דרושות זכויות בנייה נרחבות בשביל להצדיק את מחיר הקרקע

קרקע של 20 דונם "לתכנון עתידי" על חוף הכנרת נמכרה בכ-50 מיליון שקל ● זו קרקע נדירה, אבל עסקאות דומות שהיו בסביבה מראות שהמחיר למ"ר גבוה למדי

טבריה והכנרת / צילום: Shutterstock
טבריה והכנרת / צילום: Shutterstock

■ רקע: לאחרונה דווח בכלי התקשורת על עסקה שבה נמכרה קרקע בצפון טבריה, 20 דונם על חוף הכנרת (לרבות רצועת חוף באורך של 165 מטר) וכן קרקע חקלאית ממערב לו, בשטח של כ-115 דונם בייעודים שונים. על פי הפרסומים, הקרקע נמכרה על ידי יורשי היזם יאיר ובמן ונרכשה על ידי קבוצת תצפית. העסקה טרם פורסמה באתר רשות המסים, אולם על פי הדיווחים השונים, מדובר על כ-50 מיליון שקל.

המצב התכנוני: על פי תמ"א 13 - תוכנית המתאר הארצית המסדירה תכנון בחופים ובשטח הסמוך אליהם, הקרקע שנרכשה מיועדת לשימוש חקלאי. לפי תוכנית המתאר של טבריה, אשר אושרה בשנת 2014 - ג/18071, הקרקע בייעוד "לתכנון עתידי". הואיל וטרם בוצע תכנון כזה, קיים ספק בנוגע לשימושים שיותרו, כמו גם לזכויות הבניה שיאושרו.

מה מתכננים היזמים: על פי הפרסומים, הרוכשים מעוניינים לפתוח את החוף לרחצה ולהסב את המבנים הקיימים כיום לצורכי הסעדה. בעתיד, בכוונתם לבחון שימושים למגורים ומלונאות ואף הקמת מתקן גריסה לפסולת גזם.

■ נתוני השוואה: מדובר בקרקע ייחודית וייתכן שזו הסיבה למחיר הגבוה, אולם ישנם נתונים המאפשרים לקבל סדר גודל של שווי.

● ממש בסמוך, בוצעה עסקה לפני ארבעה חודשים, שבמסגרתה נמכר דונם וחצי, תמורת 3 מיליון שקל, מחיר המשקף 2,000 שקל למ"ר קרקע.

● לפני פחות משנה נסגר מכרז בקרקע הנמצאת דרומית לטבריה, על קו החוף. מדובר בחלקה בשטח של כ-1.7 דונם (קטן משמעותית משטח העסקה הנוכחית), אשר נמכרה תמורת כ-5 מיליון שקל, מחיר המשקף כ-2,900 שקל למ"ר. אולם להבדיל, קרקע זו כוללת תב"ע מאושרת לתיירות לא רוויה.

● בשומה מכרעת למסחר בטבריה, נקבע כי נכון לשנת 2020, שווי מ"ר מבונה למסחר הוא כ-1,500 שקל.

● בשומה מכרעת למגורים בטבריה, נקבע כי נכון לשנת 2018, שווי מ"ר מבונה למגורים הוא כ-1,400 שקל.

■ המתנה של שנים, והיטל השבחה: הקרבה לחוף אמנם אטרקטיבית, אולם יש לזכור כי כל פעילות בסביבת החוף מחייבת אישור של הוועדה הארצית לתכנון ובנייה. לצורך שינוי ייעוד של הקרקע יידרש שינוי של תוכנית מתאר ארצית ולאחר מכן תכנון מפורט. הליך זה צפוי להימשך כמה שנים ואם אכן יצלח, צפוי חיוב נכבד של היטל השבחה.

כיום כל תוכנית חופית - גם במרחק ניכר מקו המים - זוכה להתנגדויות "אוטומטיות" ולהליכים מייגעים במוסדות התכנון. בדרך כלל נלווה לה הד תקשורתי שלילי. אף במובן זה, היזמים נוטלים על עצמם סיכון בלתי מבוטל.

אם נצא מנקודת הנחה כי העסקה הנוכחית משקפת סכום של כ-2,000 שקל למ"ר קרקע ומחיר של כ-87 אלף שקל לדונם חקלאי, ובשים לב לנתוני ההשוואה, אשר מצביעים על שווי של כ-1,500 שקל למ"ר מבונה ובייעוד מסחר ומגורים, נראה כי אלא אם כן יאושר פרויקט שאפתני ביותר ועתיר זכויות בנייה, אזי המחיר ששולם עבור הקרקע גבוה במיוחד.

הכותב שמאי מקרקעין

עוד כתבות

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

בולטת לטובה: ה-OECD מעלה את תחזית הצמיחה של ישראל ומשדר פסימיות לגבי יתר המדינות

לפי הדוח של ה- OECD, תוצר המשק צפוי לצמוח ב-6.3% ב-2021 לעומת תחזית קודמת של 5% ● "מסע החיסונים המתקדם, שוק העבודה המתאושש בהדרגה ואי-הוודאות שדועכת יתמכו בביקוש המקומי", כתבו כלכלני ה-OECD

מנהל רמ''י ינקי קוינט / צילום: איל יצהר

רשות מקרקעי ישראל תמנע השתלטות של יזם יחיד על מתחם גדול. מה זה יעשה למחירים?

לאחר שבמכרזים האחרונים באזורי הביקוש יזמים בודדים השתלטו על המתחמים, הוחלט ברמ"י לפצל את הקרקעות המשווקות למגרשים מצומצמים יותר ולהגביל את הנתח של כל יזם ● ברמ"י מעריכים שהמהלך יגביר את התחרות בין היזמים, אבל היזמים טוענים שהצעד יביא לתוצאה ההפוכה

מטבעות קריפטו / צילום: Shutterstock

הכירו את התיכוניסטים שהקימו בנק מרכזי ומשלמים בקריפטו

תלמידים ומורים בבית הספר הגימנסיה הרצליה בתל אביב החליטו באחרונה על הקמתו של "בנק מרכזי" בבית הספר ● תכלית הבנק היא להנפיק מטבע דיגיטלי בעבור התלמידים שעמו יוכלו להשתמש באמצעות ארנק דיגיטלי ● המטרה היא להוסיף ידע והתנסות עבור התלמידים בפיננסים, וגם לעודד יזמות ● האזינו

שרת התחבורה מרב מיכאלי / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

המרינות החדשות יחזרו לשולחן? הכדור בידיים של מרב מיכאלי

הקמת מרינות חדשות עבור 3,500 יאכטות פרטיות תפגע בציבור, סביבתית, חברתית ובריאותית ● כבר היום, נדחקים תושבי ישראל ב-1.6 ס"מ חוף לתושב לעומת 30 ס"מ בקום המדינה ● השרה האחראית על התוכנית, מרב מיכאלי, מבינה היטב את חסרונותיה, אך ירון שוורץ, מנהל אגף הנדסה ותפעול נמלים ברספ"ן, נציגה של מיכאלי, הצביע דווקא בעדה ● בינתיים, נאלצים ארגוני הסביבה והמשרד להגנת הסביבה להוביל את המאבק בלעדיה

אילוסטרציה - בורסה ת''א - שור / צילום: שלומי יוסף

נעילה חזקה בבורסה: ת"א-35 ות"א-125 זינקו בכ-1.4%

ת"א-90 קפץ ב-1.2%, ת"א-בנקים עלה ב-1.5% ות"א נפט וגז זינק ב-2.6%● LEG Immobilien הגרמנית רוכשת 30.9% ממניות בראק אן וי לפי שווי של 3.77 מיליארד שקל ● מחירי הנפט עולים לאחר ירידה חדה אמש ● איידיגיטל בדרך לבורסה בשווי מקוצץ ● ולמה פאוול הפיל את וול סטריט?

נשיא סין שי ג'ינגפינג / צילום: Associated Press, Andy Wong

מסמכים מודלפים מלמדים על תפקידו של נשיא סין בפעולות הענישה של בני מיעוטים

העתקים של נאומים פנימיים שפורסמו על ידי ארגון המבוסס בבריטניה מראים איך המנהיג הסיני קבע את תוכנית הפעולה לקמפיין נרחב נגד האויגורים ומיעוטים סיניים אחרים באזור

אולף שולץ, הקנצלר המיועד / צילום: Shutterstock, Alexandros Michailidis

גרמניה בדרך לחובת חיסונים כללית ו"מתקפת בוסטרים" לפני חג המולד

על רקע מספר מקרי הקורונה המזנק בגרמניה הוחלט להחריף משמעותית את ההגבלות ואת הצעדים נגד התפשטות המגיפה ●  הקנצלר המיועד שולץ אמר בראיון ל"בילד" לאחר הישיבה כי הוא מעריך כי חוק שיחייב את כל האזרחים להתחסן צריך לחול החל מפברואר או מרץ "לכל המאוחר"

גרמניה - ברלין / צילום: שרון בק

LEG תרכוש ממשקיעים ישראלים ומקבוצת אדלר מניות בראק ב-328 מיליון אירו

חברת LEG Immobilien הגרמנית רוכשת נתח של 30.9% ממניות בראק אן.וי מידי בעלת השליטה אדלר וגופי השקעות שמרכזת קרן ברוש ● העסקה תתבצע תמורת 328 מיליון אירו והיא תשקף לבראק אן.וי שווי של 3.77 מיליארד שקל - 40% מעל השווי בבורסת ת"א אתמול

מינהל המזון והתרופות האמריקאי (FDA) / צילום: Shutterstock

פאנל מומחי ה-FDA המליץ לאשר את התרופה הראשונה בעולם לקורונה

תחת הסתייגויות, פאנל המומחים המייעץ אישר את התרופה לקורונה של מרק, למרות שאלות לגבי יעילות התרופה ובטיחותה ● התרופה אושרה ברוב של 13 תומכים לעומת עשרה מתנגדים ● התרופה עדיין זקוקה לאישור סופי מה-FDA ומהמרכז לבקרת מחלות ומניעתן

הראל ויזל, בעלים של פוקס / צילום: דימה טליאנסקי

לאחר זינוק של 1,000% במניה: בעלי השליטה בפוקס מכרו מניות ברבע מיליארד שקל

אברהם פוקס והאחים ויזל מכרו 3.5% ממניות אימפריית האופנה, ונותרו עם החזקות  בשווי של יותר מ-3 מיליארד שקל ● המהלך צפוי לסייע לפוקס להיכנס למדד הדגל ת"א-35

נסיעת מבחן של הרכבת הקלה בתל אביב / צילום: כדיה לוי

נת"ע קיימה שימוע חריג להצעת שיכון ובינוי למכרז הרכבת הקלה. זו הסיבה

השימוע התקיים לקבוצה משותפת לחברות שיכון ובינוי, אגד והחברה הסינית CRCC שניגשו יחדיו למכרז, משום שההצעה המשותפת של החברות נמוכה בכמיליארד שקל מהערכות שמאיות שקיימות אצל נת"ע, וקיים חשש שהדבר עשוי להצביע על כשל עתידי בטיפול הקבוצה בפרויקט בעתיד, אם היא תזכה במכרז ● גורמים בתחום מעריכים כי הסיבה הלא רשמית להליך היא גיאופוליטית - לדבריהם, מכיוון שהקבוצה כוללת חברה מסין, יש ניסיון "לצייר" סיבה כלכלית לבעייתיות בהצעת החברה

אלון מאסק / צילום: Shutterstock, Naresh111

"סיכון לחדלות פירעון": אלון מאסק מודאג מייצור מנועי הרפטור של SpaceX

בהודעת אימייל ששלח לכלל עובדי SpaceX, תיאר אלון מאסק, מייסד ומנכ"ל החברה מצב חמור בפיתוח המנוע הרקטי "רפטור" ● לפי הפרסום ב-CNBC, מאסק כתב כי "משבר הייצור של רפטור הוא חמור הרבה יותר ממה שנראה לפני כמה שבועות" ● לדבריו, "צריכים את כל הידיים על הסיפון כדי להתאושש ממה שהוא, למען האמת, אסון"

שר התקשורת יועז הנדל / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

משרד התקשורת לא מאמין שהחברות הסלולריות ישקיעו בחדשנות

המשרד פרסם קול קורא לציבור במטרה לגבש מדיניות שתאפשר לשחקני סלולר חדשים וקטנים להיכנס לשוק

שרת החינוך יפעת שאשא ביטון / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

המועמדות הופתעו: משרד החינוך פרסם קול קורא לתפקיד שמאויש כבר מאז ספטמבר

באתר משרד החינוך פורסם במהלך השבוע שעבר "קול קורא" לתפקיד: "פרויקטור בכיר" מעונות היום והמשפחתונים, אך ממידע שהגיע לידי גלובס עולה שבתפקיד הזה ממש מכהנת כבר מספר חודשים נועה צור ברוש ● בעוד במשרד החינוך מכחישים את הקשר בין המינוי של צור ברוש לתפקיד לבין הפרסום, מי שביקשו להגיש קורות חיים לתפקיד סיפרו כי גורמים במשרד טענו ש"המשרה כבר תפוסה"

בורסת נאסד''ק / צילום: Reuters, Brendan McDermid

המפתח שיכניס את חברות הביומד הישראליות לנאסד"ק

התעלמות קרנות "קדם הנפקה" אמריקאיות מחברות הביומד הישראליות מאיימת לייבש אותן, אבל שילוב בין ספאק ישראלי לקרן חדשה של ארקין החזקות עשוי לפתוח הזדמנויות חדשות

יו''ר הפד ג'רום פאוול בסנאט בארה''ב אתמול / צילום: Associated Press, Andrew Harnik

רגע אחרי מינויו לכהונה שנייה: יו"ר הפד פאוול טורף את הקלפים לגבי האינפלציה

בזמן שהווריאנט החדש מוסיף לחוסר הוודאות בשווקים, יו"ר הבנק המרכזי האמריקאי ג'רום פאוול זרק פצצה כשקרא לזנוח את המונח "טרנזיטורי" לגבי האינפלציה ● האם הפד קרוב לאיבוד שליטה על האינפלציה?

יפית גרינברג / צילום: איליה מלינקוב

אשת העסקים שידעה לזהות הזדמנויות, ולקחת אותן בשתי ידיים

הפרסומאית ואשת העסקים יפית גרינברג הלכה לעולמה בגיל 70, והותירה אחריה אימפריה עסקית רבת זרועות ● המעבר מעולם הפרינט לעולם הטלוויזיה, הקמת קבוצת תקשורת ורכישת שליש ממשרד הפרסום ענבר-מרחב G, המהפך שביצעה ברשת הספרים סטימצקי וההשקעה האחרונה ברשת גולף

אפרת גולדנברג, בעלת המותג ARTE / צילום: תמונה פרטית

"עם הסגרים הרבים והשהות הממושכת בבית, הציבור התחיל להשקיע בעיצוב והעסקאות באתר עלו"

אפרת גולדנברג, בת 33, נשואה פלוס 4 וגרה בתל אביב ● בעלת המותג ARTE, חנות אינטרנטית לתמונות בסגנון נורדי לבית, למשרד ולחדר ילדים ● "עזבתי את עריכת הווידאו לטובת השקעה רבה ואינטנסיבית במותג שהקמתי, במקביל לטיפול בילדים שלנו" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

פח מיחזור / צילום: איל יצהר

מהיום חוק הפיקדון חל גם על בקבוקים גדולים: איך זה יעבוד והחורים בהיערכות

מעתה, יוכלו הצרכנים להחזיר אל המרכולים בקבוקים גדולים עליהם שולמו דמי פיקדון, ולקבלם בחזרה ● אלא שאף שחלפה שנה שלמה מאז אישרה הכנסת את הרחבת החוק, יצרני מכלי המשקה עליהם חלה האחריות, אינם ערוכים ליישומו ● רק 33% מהבקבוקים נאספו ב-2019 דרך המחזוריות הרבות הפזורות בערים

דני יתום / צילום: יח''צ

איך הצליח ראש מוסד לשעבר להקים קואליציה בבולגריה

חברת האסטרטגיה CIY GLOBAL של דני יתום עזרה למפלגה הבולגרית החדשה "עושים שינוי" לקבל את מספר הקולות הגבוה ביותר במערכת הבחירות השלישית במדינה