זיכרון דברים לעסקת מקרקעין לעתים יכול להוות מלכודת משפטית ומשקולת על הצד החשוד בהפרה / אילוסטרציה: Shutterstock
באחרונה קבע בית המשפט המחוזי כי זיכרון דברים לביצוע עסקה במקרקעין בטל, עת הוכיח הנתבע (המוכר), על יסוד מצבו הנפשי בעת החתימה, שלא הגיעו הצדדים למפגש רצונות אמיתי.
■ המחלוקת: גרעין המחלוקת בין הצדדים היה בשאלת גמירות דעתו של הנתבע בעת חתימת זיכרון הדברים למכירת נחלה במושב באזור הדרום. הנתבע טען כי החתימה על ההסכם נעשתה שלא מדעת, זאת עקב מצבו הנפשי-בריאותי. התובעים מצדם טענו כי זיכרון דברים הוא מסמך מחייב משפטית, והחתימה עליו מעידה על גמירות דעת. לבסוף נקבע שמצבו הנפשי-קוגניטיבי היה חמור ולקוי מכדי שיוכל להבין את משמעות הפעולה המשפטית של חתימה על זיכרון דברים ומכירת דירה, ולכן החתימה הייתה כבילה להסכם שלא נעשתה ברצון חופשי. הוחלט לבטל את זיכרון הדברים בהתאם לדוקטרינת "הלכת האפסות" שלפיה מעולם לא נעשה דבר כך שאין חוזה לאכוף.
■ המשמעות: קיימים שני מבחנים לקביעה כי זיכרון דברים ייחשב כהסכם: מבחן גמירות הדעת, שהוא בחינת כוונת הצדדים ליצור ביניהם קשר חוזה מחייב; והסכמה על פרטיה המהותיים של העסקה. זיכרון דברים מהווה מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין ואמור לכלול פרטים מהותיים כגון: תמורה, לוח התשלומים, מועד מסירת החזקה, מועד רישום הזכויות, מועדי תשלום מסים ועוד (זו כמובן אינה רשימה סגורה).
לא מופרך לטעון שבהיעדר קביעת מומחה בית המשפט בתיק זה, אשר העיד כי מצבו הנפשי בריאותי של הנתבע גרם לו לא להיות כשיר לביצוע פעולה משפטית (בתוכה, חתימה על זיכרון דברים שיש לו כאמור מעמד משפטי מחייב במו"מ בין הצדדים), התיק היה כנראה נפסק לטובת התובעים, אשר טענו כי יש לאכוף את זיכרון הדברים ולהורות על ביצוע העסקה כפי שתוכננה (בתנאי שהיו עוברים את ועדת הקבלה של המושב). שכן המגמה היא שעל פניו, נוסח זיכרון הדברים והתנהגות הצדדים במהלך החתימה, מלמדים על כוונתם ליצור קשר חוזי מחייב.
בענייננו, בחן בית המשפט את כוונת הצדדים בצורה סובייקטיבית, כאשר ככלל גמירות הדעת נבחנת לפי מבחן אובייקטיבי. כך, נקבע שהנתבע חתם על זיכרון הדברים בשל לחץ שהופעל עליו ולא מתוך הסכמה ורצון למכור. כושרו השכלי והשיפוטי של הנתבע מנע ממנו הבנת השלכות החתימה. הבחינה הסובייקטיבית והעובדה שנשללה מן הנתבע יכולת הבחירה בחתימה, היא זו ששיחקה קלף משמעותי בקביעה כי זיכרון הדברים מבוטל. אך יש לזכור, כי מדובר במקרה יוצא מן הכלל, ולא ניתן להקיש ממנו כפי שהוא לשאר סכסוכים הנוגעים לאכיפתו של זיכרון דברים שנחתם.
זיכרון דברים לעסקת מקרקעין לעתים יכול להוות מלכודת משפטית ומשקולת על הצד החשוד בהפרה. ככלל לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים שכן כובל את הצדדים להסכמות חוזיות משפטיות מחייבות, עד לאכיפת הסכם או תשלום פיצויים. ברוב המקרים, נתבע לא יוכל לטעון לחוסר מודעות או לכושר שיפוט לקוי בצורה קיצונית עד כדי ביטול זיכרון דברים. לפיכך, חשוב להבין את משמעותו המשפטית ולא לחתום עליו בהיסח הדעת.
פתרון אפשרי אחד הוא תנייה מפורשת בזיכרון הדברים המורה כי במקרה שהחוזה לא ייחתם, תוך פרק זמן סביר, יהיה זיכרון הדברים בטל ומבוטל. כך, ניתן לנסות להימנע מאכיפת זיכרון דברים או תשלום פיצויים.
ת"א (באר שבע) 42344-12-17 מולדובן ואח’ נ’ קליין
הכותב ממשרד קולודני ושות' המתמחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן