גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ממפגע סביבתי לפיל לבן? מה יקרה לתחנה המרכזית החדשה בתל אביב

עם חלוף השנים הפכה התחנה המרכזית החדשה למקום אפל, מפחיד ומזהם ● תושבי תל אביב נשמו לרווחה כששמעו שהאוטובוסים יפנו את התחנה שנת 2023, אבל אף אחד לא יודע מה הולך לקום במקומה, ולכל אחד מהשחקנים יש אינטרסים אחרים

התחנה המרכזית בתל אביב / צילום: Shutterstock
התחנה המרכזית בתל אביב / צילום: Shutterstock

לפני כשבועיים נודע שמשרד התחבורה מקדם פינוי של התחנה המרכזית החדשה בתל אביב עד 2023. מדובר למעשה בפעם הראשונה שעיריית תל אביב-יפו, רשות מנהל מקרקעי ישראל ומשרד התחבורה מכירים במשותף בכך שהמקום הוא סוג של מפגע ונוקבים בתאריך יעד ברור לפינוי.

תושבי תל אביב נשמו בוודאי לרווחה כשבשורת הפסקת פעילות התחנה המרכזית נודעה להם, ואולם, השאלה האמיתית היא מה הולך לקרות שם. האם המבנה העצום ייהרס? האם ייכנסו אליו שימושים אחרים? האם בעלי הזכויות בנכס, חברת נצבא ובעלי חנויות פרטיים, יקדמו תוכנית חדשה שתשנה את המקום?

התחנה המרכזית בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

רקע: באמצע שנות ה-60 החלה העירייה לקדם את הקמתה של תחנה מרכזית חדשה ולכן חברה ליזם אריה פילץ, שהיו לו כמה מגרשים בקצה המזרחי של רחוב לוינסקי. המתכנן שנבחר להקמת התחנה החדשה היה האדריכל רם כרמי, שתכנן במקום, ברוח הזמן, מגה מבנה רב-תכליתי שמתחבר למערכת הרחובות הקיימים ברמפות בטון ענקיות. תוכנית תא 1045, שאושרה ב-1967, כללה 180 אלף מ"ר של שטחי מסחר, שירותים, תחבורה וחניה על שטח של 42 דונם.

ב-1976, תקופת המשבר הכלכלי של אחרי מלחמת יום כיפור, פורקה חברת היזמות "כיכר לוינסקי", ובניית הפרויקט נעצרה בשלב השלד. ב-1983, נרכש הפרויקט הכושל על ידי הקבלן הירושלמי מרדכי יונה, הבעלים של חברת הבנייה חפציבה, בשותפות הקואופרטיבים אגד ודן, והבנייה התחדשה. בשנת 1993 נפתחה התחנה המרכזית החדשה לקהל.

 

מבנה התחנה המרכזית החדשה כולל שטח בנוי של 230 אלף מ"ר בשבעה מפלסים. על פי התכנון המקורי היו אמורים הקווים הבינעירוניים לצאת מקומה 6 והעירוניים מקומה ראשונה, כך שבמעבר בין הקווים העירוניים לבינעירוניים, הנוסעים יעברו דרך קומות מסחר. ואולם, לאחר שהתברר שבקומות 1 ו-2 שורר זיהום אוויר כבד, נפתחה בשנת 2002 קומה שביעית המשמשת כאולם נוסעים. ב-20 השנים האחרונות שתי הקומות הראשונות נטושות.

הנפגעות המיידיות מפתיחת התחנה היו כמה מאות משפחות שהתגוררו ברחובות לוינסקי, הר ציון, הקונגרס ומטלון. בהמשך הן נטשו את האזור ומאז מתגוררים במקום פליטים, מהגרי עבודה וגורמים עברייניים. עם חלוף השנים הפכה התחנה המרכזית החדשה למקום אפל, מפחיד ומזהם.

לכל בעלי העניין בתחנה המרכזית וסביבה יש אינטרסים שונים בקשר לתוכנית החלופית במקום התחנה.

חברת נצבא: "אין תגובה"

בעלת רוב הזכויות בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב היא חברת נצבא, חברה-בת פרטית של החברה הציבורית אירפורט סיטי. בין היתר בבעלותה גם התחנות המרכזיות בירושלים, ראשל"צ ועוד.

תחנה מרכזית החדשה ת''א / צילום: איל יצהר

נצבא רכשה 48% ממניות התחנה המרכזית כבר ב-2009. את החובות של התחנה המרכזית לבנק דיסקונט בסך 193 מיליון שקל, רכשה במחיר של 138 מיליון שקל, ובכך הפכה לבעלים של יותר מ-80% מהזכויות בתחנה.

אולם התמח"ת (החברה המנהלת את התחנה המרכזית) נקלעה לקשיים וב-2015 זכתה נצבא במכרז לרכישת נכסי התחנה המרכזית החדשה, תמורת 320 מיליון שקל.

ב-2017 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי נצבא ביצעה מהלך משולב ומתוכנן מראש במטרה להפוך את נצבא הן לבעלת השליטה בתמח"ת והן לנושה המובטחת היחידה שלה, ובכך לאפשר לה, בהמשך ובתזמון הנכון מבחינתה, לנקוט הליכי חדלות פירעון נגד התמח"ת, ובמסגרתם להשתלט על נכסי הנדל"ן שלה או על מניותיה במחיר מופחת משוויים הריאלי.

השופט בנימין ארנון כתב בין היתר: "חזונו של מימון (בעל השליטה בנצבא) ביחס לעסקי התחנה המרכזית החדשה מתמקד בנדל"ן שלה". בכפר סבא, למשל, מקדמת החברה על שטח התחנה המרכזית פרויקט מגורים. פנייתנו לנצבא בשאלה מה בכוונתם לעשות במבנה בתל אביב לאחר פינוי האוטובוסים, לא נענתה.

בעלי החנויות: "בלי אוטובוסים אין קליינטים"

נצבא אינה בעלת הזכויות היחידה בתחנה. נוסף לה יש 600 בעלי חנויות.

מוטי, מוועד בת"מ, ארגון בעלי החנויות בתחנה המרכזית, מספר שאין לו מושג מה הולך לקרות במבנה: "אני אשמח אם אתה תעדכן אותי מה הולך להיות שם. אף אחד לא יודע. בוא נקרא לילד בשמו: יש 600 בעלי חנויות, שרק חלק קטן מהם קיבל את החנויות בפועל (כלומר, הזכויות נרשמו על שמם). מה שיקרה הוא שגם אלה שמפעילים חנויות, ברגע שיפנו את האוטובוסים, לא יהיו [להם] שום קליינטים.

"זה בדיוק מה שקרה לבעלי החנויות בקומות הראשונה, השנייה וחלק גדול מהשלישית, שלא נפתחו מעולם. עשו מניפולציה והעבירו את ההיתרים מלמטה לקומות 6 ו-7. בלי אישורים. זה לא מפריע לחברת הניהול לבקש מאיתנו לשלם דמי אחזקה".

בראיון לגלובס בחודש שעבר אמר עו"ד צבי שוב, המייצג כמה מאות בעלי חנויות סגורות בתחנה המרכזית החדשה: "אחרי שנצבא קנו את החלק של מרדכי יונה, שזה חצי מהתחנה, הם לא עשו שום דבר כדי לקדם את ההתחייבויות של התמח"ת מול 700 החנויות הראשונות. כך למשל לאשר את התב"ע החדשה ולצקת זכויות לתוך התחנה. הם השאירו את הדיקטים סגורים.

צבי שוב עו''ד / צילום: איל יצהר

"למעשה, הם רצו להתיש את הרוכשים המקוריים באמצעות תשלום של דמי ניהול וארנונה, וכך לגרום להם למכור את הזכויות לאט לאט לתמח"ת. הם יצרו איתם מאבקים משפטיים באין סוף תביעות וגרמו ללא מעט אנשים שם - מדובר ביורשים או באנשים שכבר מבוגרים מאוד - לוותר על הזכויות שלהם ולמכור אותם בגרושים לתמח"ת".

עו"ד שוב מסביר עתה את ההתנהלות של נצבא ברצון להשתלט על הנכס ועל הזכויות העתידיות: "ההנחה היא שפינוי האוטובוסים יגרום לכך שאף אחד לא ירצה להגיע לשם, בעלי החנויות יסגרו אותן כי לא ירצו לשלם ארנונה ודמי ניהול והמקום יגסוס. מצד שני, התמח"ת/נצבא לא תקבל את הסכומים הניכרים שהיא מקבלת מאגד ומדן, המוערכים ב-40 מיליון שקל לשנה. ולכן ייתכן כי יקדמו בנייה במקום.

"מאחר שזה נכס פרטי, סביר להניח שהבעלים לא יאפשרו לתת את הנכס לשימושים לא כלכליים. לפי הסכם הנושים בתיק הקפאת ההליכים, נצבא התחייבה לרשום את זכויות בעלי החנויות וגם לקדם תוכנית למתחם. יכול להיות שבמשך השנים הראשונות התמח"ת ינצלו את הוואקום שייווצר כדי להשתלט על עוד שטחים".

עיריית תל אביב־יפו: "נבחנות חלופות שונות"

עיריית תל אביב-יפו הבהירה לגלובס כי בהתאם להוראות תוכנית המתאר תא/5000, מקדם מינהל ההנדסה מסמך מדיניות תכנוני אשר במסגרתו יומלצו בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוראות לפיתוח מבנה התחנה המרכזית והמרחב הסובב.

על פי העירייה, "האזור יפותח כאזור מרכז עסקים ראשי וכמוקד עירוני ייחודי, בסמוך לאמצעים להסעת המונים במרחב האורבני של דרום העיר. האזור יכלול שטחי ציבור נרחבים, תוספת משמעותית של מגורים רגילים וחברתיים ושטחי תעסוקה, מסחר ובילוי".
בעירייה נמנעו מלהתייחס ישירות לעתיד מבנה התחנה: "מורכבותו האדריכלית, הסביבתית, החברתית והקניינית מציבה אתגר תכנוני מורכב. חשוב לזכור כי המבנה נמצא בבעלות פרטית ומכיל מנעד פעילויות מגוון המשמש את תושבי השכונות הסמוכות ועשרות בעלי עסקים.

"בימים אלו נבחנות חלופות שונות להתערבות במבנה גם מבחינה תפקודית, מבנית, קניינית וסביבתית כחלק מקידום תכנון מפורט עתידי לאזור כולו. לאחר שיושלם צמצום או פינוי פעילות האוטובוסים ממבנה התחנה המרכזית, הדבר יאפשר קידום מושכל של תהליכי התכנון במרחב, כמובן תוך התייחסות הן לתושבי השכונה והן לבעלי העסקים הפועלים במבנה התחנה ובסביבתה".

התושבים: "העירייה חייבת לקובי מימון"

תושבי נווה שאנן סובלים במשך שנים מהתחנה, שבה עוברים 5,500 אוטובוסים ביום. לפי חישוב של החברה להגנת הטבע, השטח הפתוח לתושב בנווה שאנן הוא 1.2 מ"ר, לעומת 17 מ"ר בצפון העיר.

חברת מועצת העיר תל אביב-יפו וראש ועד שכונת נווה שאנן, שולה קשת, כועסת על המצב שנוצר: "הפינוי קורה על ידי הקמת מסופים חלופיים. ההערכה היא שהעלות של הקמתם תהיה 200 מיליון שקל. משרד התחבורה נתן לצורך העניין כ-140 מיליון והעירייה הייתה אמורה להוסיף עוד כ-60 מיליון. אבל העירייה לא הייתה מוכנה להשקיע כסף והפתרון שמצאה היה ללוות את הכסף מהטייקון קובי מימון (בעלי נצבא), זה שהזניח את התחנה כל כך הרבה שנים, שמה שמעניין אותו זה רק הרווחים שלו.

"בעצם, נוצר מצב שהעירייה חייבת לקובי מימון. זה עניין מהותי בכל מה שקשור ליום שאחרי.

"אנחנו ניאבק שמה שיוקם פה יהיה לתועלת הציבור. אני לא רוצה שיקומו פה מגדלי ענק, שיאיצו את הג’נטריפיקציה. חשוב לי שיהיו כאן דיור חברתי, מרכזי תרבות, שטחים ירוקים. אנחנו דורשים שיתוף ציבור מלא. שהתוכנית לא תהיה בין קובי מימון לעירייה".

עוד כתבות

בנק ישראל בירושלים / צילום: אורית דיל

במחאה על הקיצוץ בתקציב: עובדי בנק ישראל סגרו את החשמל בבניין

עובדי בנק ישראל מוחים נגד ההנהלה ומאשימים אותה בחוסר שקיפות ● העובדים הורידו במחאה את התאורה כדי להביע "תמיכה" בחיסכון בתקציב

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

מגמה מעורבת בבורסה; כן פייט קופצת ב-10%, טקטונה ב-9.7%

מדד ת"א 35 עבר לירידה של 0.1% ומדד ת"א 90 עולה ב-0.2% ● פריון מעלה תחזיות ומפרסמת תשקיף לגיוס של כ-100 מיליון דולר ● הדולר נחלש בכ-0.2% ונסחר סביב 3.10 שקלים

אראל מרגלית, מייסד ויו''ר JVP ואניקליפ / צילום: שחר עזרן

שותף לשעבר ב-JVP תובע את אראל מרגלית. הקרן: הטענה משוללת יסוד

גלן שוובר, שהיה שותף בקרן ארבע של JVP, טוען כי מרגלית העביר את המניות המועדפות שהחזיקה הקרן באחת מחברות הפורטפוליו המובילות ליישות עסקיות בשליטתו במחיר נמוך משמעותית מהשווי האמיתי שלהן ● מ- JVP נמסר בתגובה כי "מדובר בתביעה משוללת כל יסוד משפטי ועסקי, מנוגדת לדין, של עובד לשעבר של JVP שעזב את הקרן בשנת 2006, לפני למעלה מ-15 שנים, ובניגוד לדין"

בית המשפט המחוזי בתל אביב / צילום: Shutterstock, Vered Barequet

כמעט שנה אחרי: מה עלה בגורל הרפורמה שנועדה לחסל את הסחבת המשפטית?

עידן חדש של ניהול קצר ויעיל של תיקים אזרחיים אמור היה להיפתח עם כניסתן לתוקף של תקנות סדר הדין האזרחי בשנה שעברה ● אלא שמבדיקה עם שישה עורכי דין בכירים עולה כי חלק ניכר מהסעיפים לא מיושמים או גרוע מכך, מסרבלים את ההליך המשפטי

מטבעות קריפטו / אילוסטרציה: Shutterstock, Dan Eady

מנכ"לי חברות קריפטו הגנו על הענף בשימוע בקונגרס, שם שוקלים פיקוח על התעשייה

מנהלי החברות אמרו בשימוע בבית הנבחרים בארה"ב, שיהיה קשה להכניס את הנכסים הדיגיטליים תחת רגולציה במסגרת החוקים הפיננסיים הקיימים

שרי אריסון / צילום: איל יצהר

הזינוק במניית הפועלים הוסיף רבע מיליארד שקל לתמורת המכירה של שרי אריסון

אריסון שמימשה השבוע מניות הבנק בכ-1.4 מיליארד שקל, נהנתה מעלייה של 24%  במחיר המניה מאז מימוש קודם שביצעה באפריל האחרון • מאז הודיעה על יציאתה מהשליטה בבנק ב-2018, מכרה אריסון מניות בסכום של 4.3 מיליארד שקל, ובידיה נותרו כ-8% מהמניות בשווי של 3.3 מיליארד

כביש חוצה צפון / צילום: בר - אל

הפעם לא הצליח לה: תביעת מיליונים של שפיר הסתיימה בפיצוי סמלי

קבוצת שפיר, שמשמשת זכיינית בכמה מקטעים בצפון כביש 6, תבעה מספר פעמים את חברת חוצה ישראל בשל שינויים במהלך העבודה על הפרויקט ● הפעם היא דרשה 80 מיליון שקל, אך זכתה רק ב־650 אלף שקל ● חוצה ישראל: "פסק דין חשוב", שפיר:"הפרויקט הסתיים בהקדמה משמעותית בלוח הזמנים"

תחנת הכוח חגית / צילום: איל יצהר

שיכון ובינוי זכו במכרז למכירת תחנת הכוח חגית

למכרז ניגשו ארבע קבוצות: דליה אנרגיה, קבוצת RAM מקבוצת מבטח שמיר, רפק אנרגיה עם אשטרום אנרגיה וקבוצה של שיכון ובינוי עם אדלטק ● מדובר בתחנה בעלת כושר ייצור של 1,400 מגה-וואט

שמואל מועלם / צילום: תמר מצפי

"חוסר ניקיון כפיים": ביקורת חריפה של בג"ץ על מנכ"ל קופ"ח מאוחדת לשעבר

שמואל מועלם, מנכ"ל מאוחדת לשעבר, דרש הטבות פרישה מפליגות, בניגוד לעמדת הממונה על השכר באוצר ● מועלם הגיש תביעה לביה"ד האזורי לעבודה, אך תביעתו נדחתה. גם הערעור לביה"ד הארצי נדחה ● הוא לא אמר נואש והגיש עתירה לבג"ץ, משך אותה, ואחרי שנתיים הגיש אותה שוב ● לאור זאת כתב השופט אלכס שטיין כי מלבד השיהוי, יש לדחות את העתירה גם מטעם חוסר ניקיון כפיים של מועלם וכן שימוש לרעה בהליכי משפט

חצי בצלאל. לפי ההסדר, הוא יחזיק שליש מהמניות של אקספון / צילום: רמי זרנגר

עסקת הרכישה של אקספון על הכוונת: רשות התחרות דורשת הבהרות

הסעיפים הבעייתיים: העברת נכסים בין מרתון לסלקום בעקבות חוב ישן שיש למרתון כלפי סלקום ובעקבות הסעיף שמאפשר לכלירמרק לחייב את סלקום לקנות את החברה בעוד 3 שנים תמורת 130 מיליון שקל

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

נעילה חיובית בוול סטריט; אפל עלתה בעוד 2.3% לשיא חדש

צים ריכזה מחזור גבוה וסיימה בירידה של 3.2% ● בורסות אירופה ננעלו במגמה מעורבת עם נטייה לירידות ● סנטינל וואן רשמה ירידה של 4.7% ואילו וויקס קפצה בכ-5%

ג'ף בזוס, מייסד אמזון / צילום: Associated Press, Tony Gutierrez

מחקר חדש: העשירון העליון מחזיק ב-76% מההון בעולם

לפי דוח אי השוויון העולמי 2022, מגפת הקורונה היטיבה עם צמרת המיליארדרים העולמית, שרשמה ב-2020 את הזינוק החד ביותר המתועד בחלקה בסך העושר בעולם ● בישראל יש נקודת אור בולטת: חלקן של הנשים בהכנסות מעבודה קפץ בכ-10 נקודות האחוז בהשוואה לתחילת שנות ה־90

הנשיא פוטין בביתו בסוצ'י ליד הים השחור בשיחת הווידאו עם ביידן ביום שלישי / צילום: Associated Press

האם איום ביידן בסנקציות כלכליות יעצור את השאיפות של פוטין בגבול האוקראיני

ביידן ניסה להניא את פוטין מלפלוש לאוקראינה בפסגת זום ● מה עובר על נשיא רוסיה? האם זה רק דיכאון גיאו־אסטרטגי חולף או שהוא באמת החליט ל"תקן את העיוות ההיסטורי של עצמאות אוקראינה", הארץ שרק אנשים "חסרי זהות" (יהודים, קראים וטאטרים) רוצים בקיומה

 

חן עמית, מנכ''ל טיפלתי / צילום: תמונה פרטית

"טיפלתי" נכנסת לצמרת חברות הפינטק הפרטיות בעולם עם שווי 8.3 מיליארד דולר

חברת טיפלתי, המפתחת פתרונות בתחום אוטומציה של תשלומים, גייסה 270 מיליון דולר לפי שווי גבוה פי ארבעה מלפני שנה ● גיוס זה הופך את טיפלתי לחברת הטכנולוגיה בעלת השווי השלישי בגובהו בישראל ולחברת הפינטק הפרטית ה-14 בשוויה בעולם

בורסה לניירות ערך ת''א / צילום: איל יצהר

ירידות קלות בנעילה בבורסה בת"א; אספן גרופ זינקה ב-17%

מדד ת"א 90 מחק עלייה של 1% וננעל בירידה של כ-0.6%, ת"א 35 ירד ב-0.3% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2 מיליארד שקל ● הדולר מאבד גובה ויורד לכ-3.10 שקלים ● מניית הפועלים ירדה ב-3% על רקע המכירה של שרי אריסון

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

כונס הנכסים מטעם האצ'יסון דוחה טענות נגד הליך מכירת פרטנר

עו"ד אהוד סול טען כי כונסת הנכסים הרשמית, שדרשה קיום מכרז למכירת מניות, מביעה עמדות שלא בתחום הטריטוריה שלה ● בנוסף, דרש מקבוצת סבן להפקיד ערבות למקרה שייגרם נזק למכירה לקבוצת רודב-גבאי

מפעל סוכריות הגומי טופ גאם. השווי נחתך בכ-45% / צילום: מצגת החברה

מתחילים הכי גבוה ובסוף מתפשרים: המנגנון שמאחורי קיצוץ מחיר ההנפקות בבורסה בת"א

פעם אחר פעם "נאלצות" החברות המנפיקות לחתוך 20%, 30% ואפילו 50% מהשווי אליו כיוונו טרם ההנפקה ● עם זאת, ברוב המקרים נראה שמדובר במצב שבו כל הצדדים יוצאים מרוצים - החברה מגייסת לפי שווי סביר מבחינתה, והמשקיעים המוסדיים יוצאים כמי שלחצו אותה מטה ● ואיך כל זה קשור לדמי השכירות של רמי לוי?

שלט לא לעשן / צילום: Shutterstock

מדינה ללא עישון: ניו זילנד תוציא את הסיגריות מחוץ לחוק עבור ילידי 2008 ואילך

ניו זילנד מתכננת הצעת חוק שתאסור על דור העתיד – כל מי שנולד אחרי שנת 2008 – לעשן סיגריות ● כך היא מתכננת ליצור "דור ללא עישון", כחלק ממאמץ רחב יותר להתמודד עם נזקי העישון, הפוגעים בעיקר בקהילה הילידית במדינה

ראש המוסד לשעבר יוסי כהן / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

בהובלת יוסי כהן: סופטבנק תשקיע 400 מיליון דולר בחברת הסייבר הישראלית קלארוטי

ראש המוסד לשעבר מוביל השקעה ראשונה של סופטבנק בתחום בו הוא מרגיש הכי בנוח: מיזוג בין שתי חברות המגינות על תשתיות רגישות במפעלי תעשיה ובבתי חולים שייצור את תאגיד אבטחת המתקנים הגדול בעולם ששוויו עומד על 2-2.5 מיליארד ד' ● תפקידו של יוסי כהן בסופטבנק נחשף לראשונה בגלובס

צריך לדעת גם איך להיפרד / צילום: Shutterstock

לפטר 900 עובדים בזום? מנהלים מבינים שהם צריכים לדעת גם איך להיפרד

הפיטורים של מאות עובדי Better.com האמריקאית בישיבת זום היו צעד חריג בעידן שבו מנהלים מבינים שכדאי להם לתת הרגשה טובה גם לעובד שלא הצליח בתפקידו ● מחשש לשיימינג ברשתות ועד הזדמנות לקבל פידבק על הארגון - כל הסיבות לגמור את זה יפה ● ניהול וקריירה