גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחקר חדש של הכנסת עלול לסבך את הרפורמה הגדולה להתחדשות עירונית

הכנסת תדון היום בפרק בחוק ההסדרים בנושא התחדשות העירונית, ובעיקר בכוונה להפחית את הרוב הדרוש לתביעת "דייר סרבן" שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שלישים מבעלי הדירות ● מחקר חדש שערך מרכז המידע והמחקר של הכנסת, וייחשף הערב לראשונה, עשוי לטרפד את התיקון לחוק

פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הירקון בתל אביב. אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים" / צילום: איל יצהר
פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הירקון בתל אביב. אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים" / צילום: איל יצהר

ועדת הפנים והסביבה של הכנסת תדון היום (א') בפרק ד' מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (חוק ההסדרים) בנושא התחדשות העירונית. הדיון אמור להיות מעניין במיוחד, משום שהוא יעלה את סוגיית שיעור בעלי הדירות הנדרש לתמיכה בקידום פרויקט התחדשות ומשמעות המונח "דייר סרבן".

מחקר חדש שערך מרכז המידע והמחקר של הכנסת, וייחשף הערב לראשונה, יוצא נגד הניסיון להקטין את הרוב הדרוש לקידום הפרויקט. על פניו, מדובר במסמך מעניין שהמידע שבו עשוי לטרפד את התיקון לחוק.

עד שנת 2006 נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם כדי לקדם תוכנית פינוי-בינוי. בשנת 2006 נחקק חוק פינוי ובינוי, הקובע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי-בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, באם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. בשנת 2018 החוק תוקן, ובית המשפט קיבל את היכולת לכפות על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לחתום על ההסכם, ואף לפנותם מדירותיהם.

לפי הצעת החוק שבה ידונו היום, יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות. התיקון החדש יכלול סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב. במילים אחרות, שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, יחוזק מעמדו של אדם שבבעלותו כמה דירות לצורך יצירת הרוב הנדרש. בנוסף - וכאן מדובר בחידוש מעניין - גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן. 

לא רק בגלל "דיירים סרבנים"  

דוח שהכין מתן שחק, בעבור מרכז המידע והמחקר של הכנסת בנושא התחדשות עירונית, ויוצג הערב לראשונה בפני וועדת הפנים, מגלה כי אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים", אלא כתוצאה של מגוון נסיבות, כגון פעילות של כמה יזמים במתחם אחד, היעדר כדאיות כלכלית וגם אי-מתן פטור מהיטל השבחה. ניתן לומר איוא ש"הפללת" המתנגדים לפרויקטי התחדשות עירונית אינה נכונה.

עוד קובע הדוח: "לא בית המשפט קובע מיהו 'דייר סרבן', שכן הדבר לא מגיע בדרך-כלל לפתחו של בית המשפט, ולמעשה, השפעת החוק היא בכך שמקנה ליזם, בתמיכת בעלי הדירות שמסכימים לעסקה, כוח רב להפעיל לחץ על בעלי הדירות שאינם מסכימים לעסקה, גם אם מדובר בהתנגדות שנובעת מסיבות שונות שאינן מתאימות למודל 'הדייר הסרבן', או להגדרות המשפטיות בנושא, כדי שיסכימו לעסקה". השאלה הנשאלת היא למה לתת עוד כוח הרתעתי ליזמים נגד בעלי הדירות.

עורכי המחקר נוהגים משנה זהירות אך יוצאים בצורה ברורה נגד הלחץ המופעל על דיירים המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית: "משמעות ההצעה היא הקדמת הליך התביעה כלפי בעלי דירות שאינם מסכימים לעסקה לשלב בו עדיין לא ידוע מהי התוכנית שתאושר בהליך התכנון הסטטוטורי, ובתוך כך, מתן זכויות הבנייה שיאושרו לפרויקט.

"למעשה, בשלב זה עדיין אין מוצר או אובייקט שלגביו יכולים בעלי הדירות להחליט אם הם מסכימים לעסקה או לא, ולכן לא ידוע אם התמורות שהיזם הבטיח לבעלי הדירות בעסקה, אכן יתאשרו על-ידי מוסדות התכנון, או שלאחר אישור התוכנית יהיה על היזם ובעלי הדירות לפתוח את ההסכמים ולשנות את התמורות בהתאם לתוכנית שאושרה או לסגת מההסכם. כלומר, שבשלב זה, חוסר הוודאות התכנוני, הכלכלי והקנייני של בעלי הדירות גבוה מאוד ביחס לפרויקט בכלל ולתמורות שלהם בעסקה בפרט". 

דמוניזציה של "הדייר הסרבן"

מחבר הדוח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת זהיר אומנם, אך נקל להבין כי הוא רואה את הדמוניזציה של "הדייר הסרבן" כשלילית: "מאז חקיקת חוק פינוי-בינוי בישראל בשנת 2006 נפוץ השימוש במונח דייר 'סרבן' או 'סחטן' בשיח ההתחדשות העירונית בישראל, בדיוני הכנסת ובחקיקה.

"כאמור, המונח 'דייר סרבן', בתרגומו הקלוקל של המונח מהשיח הכלכלי באנגלית, מתייחס למודל תאורטי של כשל שוק מסוים בעסקאות ריכוז בעלויות בהן נדרשת הסכמת כל הבעלים. לעומת זאת, השימוש במונח זה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל רחב הרבה יותר, ולעיתים נעשה כתיוג שלילי המכליל את כל בעלי הדירות שאינם מעוניינים בתוכנית פינוי-בינוי שהוצעה להם על-ידי היזם, גם אם טעמיהם, מניעיהם ומטרותיהם שונים, וגם אם הם אינם בעמדת המיקוח הייחודית המאפיינת את 'הדייר הסרבן'".

גישה שונה מציג ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, "הקטנת הרוב הדרוש אינה מחייבת את הדייר שמתנגד לפרויקט לחתום על ההסכם, אלא מאפשרת לרוב הדומם של הדיירים שהסכימו, לברר את סוגיית ההתנגדות בבתי המשפט ולמנוע התנגדות בלתי סבירה ובלתי מוצדקת.

"אם מדינת ישראל חפצה בהוצאה לפועל של התחדשות עירונית שתמנע מבתים ישנים לקרוס, תגן על תושבים מפני טילים ורעידות אדמה ותגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים, במקום להפשיר ריאות ירוקות ושטחים פתוחים - כנסת ישראל חייבת לאשר רפורמה זו".

עוד כתבות

מוטי לוין, מנכ''ל קבוצת חיפה / צילום: יח''צ

קבוצת חיפה תקים פרויקט אנרגיה סולארית במפעלה שבמישור רותם

קבוצת חיפה (חיפה כימיקלים לשעבר) חתמה על מזכר הבנות יחד עם משק אנרגיה לפרויקט סולארי (PV) בהספק של 45 מגהוואט, שיכלול גם מתקן לאגירת אנרגיה

רחוב שנקין 42, תל אביב / צילום: כדיה לוי

גרים בשינקין: עסקת קומבינציה על מגרש בשטח 846 מ"ר

על המגרש בנוי מבנה מ-1933 ובו קומת מסחר ושתי קומות מגורים ● במקומו מתכננת החברה לבנות חמש קומות ועוד קומת גג בנסיגה ● בעלי הקרקע יקבלו זכויות בשווי כ-80 מיליון שקל

משאית בהודו מובילה את החיסונים של אסטרהזניקה / צילום: Reuters, DANISH SIDDIQUI

"הבנו שאף פעם לא נחיה בעולם ללא מגפה, אלא רק בהפוגה, וכולם צריכים להיות מוכנים"

אחרי חיסון שהפך לאחד הנפוצים בעולם השלישי, פיתחה אסטרהזניקה נוגדן למניעת קורונה המבסס אותה כשחקנית משמעותיות בתחום המחלות הזיהומיות ● המנהל הרפואי של החברה מסביר למי המוצר מיועד, מדוע תמחור החיסון משתנה ואיך הוא מתכוון להפוך צוות שהוקם בזמן חירום לחטיבה שנערכת למגפות עתידיות

הבורסה בניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

הירידות בשווקים יימשכו? "אין מה להשוות בין המצב היום למצב במרץ 2020"

אייל גורן, מנכ"ל פסגות קרנות נאמנות: השווקים בשלים לתיקון טבעי וטריגר הוריאנט "אומירוקון" הוא הזדמנות להוציא קצת אוויר ולנער את הכסף ה"טיפש" שנכנס לאחרונה בתחושה שהשוק תמיד עולה ● רונן מנחם ממזרחי טפחות: "אם יתברר כי הווריאנט החדש אינו כה מדבק ומסוכן, הירידות והפחד של היום יהוו שוב את ההזדמנויות של המחר"

תחנת דלק / צילום: תמר מצפי

החל מיום שלישי בחצות: מחיר הדלק יורד ב-24 אגורות

המחיר לליטר בנזין 95 אוקטן נטול עופרת לצרכן יעמוד על 6.38 שקלים בשירות עצמי

שונית האלמוגים באילת. ''ערכי טבע וסביבה כמו נוף, אוויר נקי, מים נקיים, מגוון ביולוגי - הם 'מוצרים' בעלי ערך רב אך ללא מחיר בשוק'' / צילום: Shutterstock, yeshaya dinerstein

כמה מוכנים הישראלים לשלם כדי לא לקיים את הסכם שינוע הנפט של קצא"א?

בדיקה שהתבצעה באוניברסיטת רייכמן ותוצג מחר בפני ועדת הפנים והגנת הסביבה בכנסת, מטילה ספק בטענות משרד האוצר וקצא"א בנוגע לתועלת הכלכלית שתצמח לאזרחי ישראל כתוצאה מקיום הסכם שינוע הנפט ● לפי הבדיקה, הציבור מוכן לשלם סכום חד פעמי של כ-1.7 מיליארד שקלים כדי לשמור על מפרץ אילת מפני זיהום נפט

שדה תעופה בן גוריון / צילום: מיכל רז חיימוביץ

רוצים לטוס לחו"ל? מה עושים כשתנאי הכניסה למדינות משתנים מהיום למחר

הוואריאנט החדש של הקורונה הוביל לתגובה מהירה של מדינות העולם ובכללן ישראל ● גבולות נסגרים מחדש, תנועת התיירים מוגבלת שוב, ואי-הוודאות היא המציאות החדשה ● מהן המגבלות החדשות ואיך מקבלים החזר במקרה של ביטול? כל מה שצריך לדעת לפני הטיסה הבאה

יו''ר ה־FTC, לינה קאהן / צילום: Associated Press, Graeme Jennings

פייסבוק, חופש הדיבור וחוקי התחרות: האם התרופה גרועה מהמחלה?

בוושינגטון השסועה פוליטית המחוקקים משתי המפלגות מצאו לסיבה להתאחד: כוחן האדיר של חברות הביג־טק ● אך כדאי לעצור רגע ולשאול אם יש בכלל קשר בין חוקי הגבלים העסקיים לבין האשמות על "דיבור רעיל" ו"שיח השנאה" בפייסבוק או בטוויטר? האם חוקים אלו בכלל רלוונטים לשירותים הניתנים בחינם ללקוחות? והאם תחרות בין החברות הגדולות הוא מקום להפעלת חוקי המונופולים?

שר הבריאות ניצן הורוביץ, שהתנגד לשימוש באיכונים בממשלה הקודמת, דווקא תומך בו הפעם / צילום: מוטי מילרוד, פול ''הארץ''

התנגדות השרים לא עזרה: הממשלה אישרה את איכוני השב"כ

השרים גדעון סער, יפעת שאשא ביטון, אלי אבידר ואורנה ברביבאי התנגדו בהצבעה ואילו השרה קארין אלהרר נמנעה ● לפי הערכת בכירים בקואליציה, הצעת החוק שתידרש כדי להמשיך את השימוש באיכונים לא תוכל לעבור בכנסת, משום שהרוב הקואליציוני הנדרש לאישורה מוטל בספק

כידן דהרי וירון אדיב, בעלי חברת הנדל''ן המניב תנופורט / צילום: יונתן בלום

תנופורט סוגרת רבעון עם קפיצה ברווח ל-6.2 מיליון שקל

ה- FFO ברבעון השלישי הסתכם בכ-6.1 מיליון שקל, עלייה של 18% לעומת הרבעון המקביל

הראל ויזל - בעלים של פוקס / צילום: דימה טליאנסקי

תשואה של 1,000% בחמש שנים: גוברת הדומיננטיות של הראל ויזל בענף באופנה

קבוצת פוקס שבשליטת הראל ויזל סיכמה את תשעת החודשים הראשונים של השנה עם רווח נקי של יותר מ-200 מיליון שקל - גבוה בהרבה משל המתחרות הגדולות בבורסה ● מתחילת השנה זינקה המניה ביותר מ-70%

מטוסי שילוח של  FedEx / צילום: Shutterstock, Philip Lange

מרוץ שליחים: חברות שינוע המטענים חוגגות את הפקקים בענף

משבר הקורונה הנחית מהלומה על ההיצע בתחום שינוע המטענים והסחורות ברחבי העולם - אבל הביקוש אינו מראה שום סימן להאטה ● הפער העצום הזה מאפשר לחברות החולשות על ענף השינוע - ובראשן FedEx - להעלות מחירים, לשפר את התוצאות הכספיות ולהפוך ליעד אטרקטיבי להשקעה

אליקה מרחבי / צילום: יוסי צבקר , יח''צ

משרד הפרסום זרמון זכה בתקציב אוניברסיטת בן גוריון בהיקף 3 מיליון שקל

התקציב טופל בשנים האחרונות בגיתם BBDO ● הפרסום לאוניברסיטת בן גוריון יתרכז בבניית המיתוג מחדש שיבליט את היתרונות של אוניברסיטה בכלל ושל בן גוריון בפרט על פני אלטרנטיבות ההכשרות הרבות שצצות בעולם החדש

חנות איידיגיטל IDIGITAL עזריאלי תל אביב / צילום: שוקה כהן

רשת איידיגיטל הותקפה על ידי האקר: חלק מפעילות החברה שובשה

רשת החנויות המשווקת את מוצרי אפל בישראל חוותה מתקפת סייבר ● לקוחות שפנו לשירות הטלפוני בשבוע החולף קיבלו תשובה כי לא ניתן לבדוק את סטטוס הזמנתם בשל השבתת מערכות, אך נציגי השירות לא מסרו להם כי מדובר בתוצאה של מתקפת סייבר ● איידיגיטל: "לא הייתה כל עצירת פעילות"

סוחר בבורסת ניו יורק ביום שישי האחרון / צילום: Associated Press, Richard Drew

האם יש הצדקה לפאניקה בשווקים, והיכן אפשר למצוא נקודות של אור

אם יש שיעור שאפשר ללמוד מימי מרץ 2020, תחילת משבר הקורונה, הוא שהבנקים המרכזיים יעשו הכול על מנת למנוע קריסה ● השאלה כמה כדורים נותרו בתחמושת, בעוד השלכות התמיכה האגרסיבית עלולות להביא להתפרצות אינפלציונית

מחשבות על הענקת נכס משמעותי לקטין / איור: Shutterstock

מעניקים זכות בנדל"ן לקטין? ודאו את הסכמת בית המשפט

האב העניק מגרשים במתנה לשני בניו מנשים שונות, והמתנה שהוענקה ראשונה - בוטלה ● כשמדובר בהענקת נכס משמעותי לקטין, גם אם לכאורה הדבר משרת את טובתו, ביהמ"ש צריך לבחון האם אכן הדבר משרת את טובתו של הקטין ולא מכביד עליו או פוגע בו

חיסון לקורונה / צילום: רפי קוץ

הידבקות בקורונה או חיסון: מה מביא לחסינות גבוהה יותר?

גוברות העדויות לכך שהידבקות מספקת הגנה לא פחותה משל חיסונים, מה שגורם לחלק מהמומחים להציע על גישה מדורגת יותר להכרח להתחסן ● דבר אחד בטוח: החיסונים הרבה יותר בטוחים ומהווים אסטרטגיה אמינה יותר להשגת חסינות, בהתחשב בסיכונים של מחלה קשה או מוות בגלל הידבקות

עידן וולס, מנכ''ל קבוצת דלק / צילום: רון קדמי

עם רוח גבית מנסיקת מחירי הנפט: רווח של 223 מיליון שקל לקבוצת דלק ברבעון השלישי

את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה דלק עם רווח נקי של ב-804 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-2.9 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד ● בכוונת החברה לבצע הקדמת תשלום למחזיקי אגרות החוב בהיקף של כ- 1.7 מיליארד שקל

הדמית מתחם אילת בלוד / הדמיה: מוריה אדריכלים - סטודיו מא ו-גלור תכנון ואדריכלות בע''מ

אושרה להפקדה תוכנית התחדשות עירונית בשכונת גבעת הזיתים בלוד

שכונת גבעת הזיתים ממוקמת במרכז העיר לוד ● שטח התוכנית הוא 49 דונם ● כיום מצויות במתחם, 209 יח"ד ב-16 מבני "H" ו"רכבת" של 4 קומות שיפונו, ובמקומם ייבנו 911 יח"ד בבניינים בני 8-27 קומות

בריטניה לקראת חג המולד, 2021 / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

בלי קוניאק, שמפניה ויין: בריטניה מתמודדת עם מחסור חריג באלכוהול לקראת חג המולד

במהלך השנה פגע המשבר בשרשרת האספקה בבריטניה עד כדי סגירת תחנות הדלק ● עכשיו המשבר מאיים על מלאי האלכוהול והיין לקראת החגים