גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחקר חדש של הכנסת עלול לסבך את הרפורמה הגדולה להתחדשות עירונית

הכנסת תדון היום בפרק בחוק ההסדרים בנושא התחדשות העירונית, ובעיקר בכוונה להפחית את הרוב הדרוש לתביעת "דייר סרבן" שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שלישים מבעלי הדירות ● מחקר חדש שערך מרכז המידע והמחקר של הכנסת, וייחשף הערב לראשונה, עשוי לטרפד את התיקון לחוק

פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הירקון בתל אביב. אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים" / צילום: איל יצהר
פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הירקון בתל אביב. אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים" / צילום: איל יצהר

ועדת הפנים והסביבה של הכנסת תדון היום (א') בפרק ד' מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (חוק ההסדרים) בנושא התחדשות העירונית. הדיון אמור להיות מעניין במיוחד, משום שהוא יעלה את סוגיית שיעור בעלי הדירות הנדרש לתמיכה בקידום פרויקט התחדשות ומשמעות המונח "דייר סרבן".

מחקר חדש שערך מרכז המידע והמחקר של הכנסת, וייחשף הערב לראשונה, יוצא נגד הניסיון להקטין את הרוב הדרוש לקידום הפרויקט. על פניו, מדובר במסמך מעניין שהמידע שבו עשוי לטרפד את התיקון לחוק.

עד שנת 2006 נדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם כדי לקדם תוכנית פינוי-בינוי. בשנת 2006 נחקק חוק פינוי ובינוי, הקובע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי-בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, באם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. בשנת 2018 החוק תוקן, ובית המשפט קיבל את היכולת לכפות על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לחתום על ההסכם, ואף לפנותם מדירותיהם.

לפי הצעת החוק שבה ידונו היום, יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות. התיקון החדש יכלול סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב. במילים אחרות, שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, יחוזק מעמדו של אדם שבבעלותו כמה דירות לצורך יצירת הרוב הנדרש. בנוסף - וכאן מדובר בחידוש מעניין - גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן. 

לא רק בגלל "דיירים סרבנים"  

דוח שהכין מתן שחק, בעבור מרכז המידע והמחקר של הכנסת בנושא התחדשות עירונית, ויוצג הערב לראשונה בפני וועדת הפנים, מגלה כי אי-מימוש תוכניות התחדשות עירונית לא קורה בהכרח בגלל "דיירים סרבנים", אלא כתוצאה של מגוון נסיבות, כגון פעילות של כמה יזמים במתחם אחד, היעדר כדאיות כלכלית וגם אי-מתן פטור מהיטל השבחה. ניתן לומר איוא ש"הפללת" המתנגדים לפרויקטי התחדשות עירונית אינה נכונה.

עוד קובע הדוח: "לא בית המשפט קובע מיהו 'דייר סרבן', שכן הדבר לא מגיע בדרך-כלל לפתחו של בית המשפט, ולמעשה, השפעת החוק היא בכך שמקנה ליזם, בתמיכת בעלי הדירות שמסכימים לעסקה, כוח רב להפעיל לחץ על בעלי הדירות שאינם מסכימים לעסקה, גם אם מדובר בהתנגדות שנובעת מסיבות שונות שאינן מתאימות למודל 'הדייר הסרבן', או להגדרות המשפטיות בנושא, כדי שיסכימו לעסקה". השאלה הנשאלת היא למה לתת עוד כוח הרתעתי ליזמים נגד בעלי הדירות.

עורכי המחקר נוהגים משנה זהירות אך יוצאים בצורה ברורה נגד הלחץ המופעל על דיירים המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית: "משמעות ההצעה היא הקדמת הליך התביעה כלפי בעלי דירות שאינם מסכימים לעסקה לשלב בו עדיין לא ידוע מהי התוכנית שתאושר בהליך התכנון הסטטוטורי, ובתוך כך, מתן זכויות הבנייה שיאושרו לפרויקט.

"למעשה, בשלב זה עדיין אין מוצר או אובייקט שלגביו יכולים בעלי הדירות להחליט אם הם מסכימים לעסקה או לא, ולכן לא ידוע אם התמורות שהיזם הבטיח לבעלי הדירות בעסקה, אכן יתאשרו על-ידי מוסדות התכנון, או שלאחר אישור התוכנית יהיה על היזם ובעלי הדירות לפתוח את ההסכמים ולשנות את התמורות בהתאם לתוכנית שאושרה או לסגת מההסכם. כלומר, שבשלב זה, חוסר הוודאות התכנוני, הכלכלי והקנייני של בעלי הדירות גבוה מאוד ביחס לפרויקט בכלל ולתמורות שלהם בעסקה בפרט". 

דמוניזציה של "הדייר הסרבן"

מחבר הדוח של מרכז המידע והמחקר של הכנסת זהיר אומנם, אך נקל להבין כי הוא רואה את הדמוניזציה של "הדייר הסרבן" כשלילית: "מאז חקיקת חוק פינוי-בינוי בישראל בשנת 2006 נפוץ השימוש במונח דייר 'סרבן' או 'סחטן' בשיח ההתחדשות העירונית בישראל, בדיוני הכנסת ובחקיקה.

"כאמור, המונח 'דייר סרבן', בתרגומו הקלוקל של המונח מהשיח הכלכלי באנגלית, מתייחס למודל תאורטי של כשל שוק מסוים בעסקאות ריכוז בעלויות בהן נדרשת הסכמת כל הבעלים. לעומת זאת, השימוש במונח זה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל רחב הרבה יותר, ולעיתים נעשה כתיוג שלילי המכליל את כל בעלי הדירות שאינם מעוניינים בתוכנית פינוי-בינוי שהוצעה להם על-ידי היזם, גם אם טעמיהם, מניעיהם ומטרותיהם שונים, וגם אם הם אינם בעמדת המיקוח הייחודית המאפיינת את 'הדייר הסרבן'".

גישה שונה מציג ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, "הקטנת הרוב הדרוש אינה מחייבת את הדייר שמתנגד לפרויקט לחתום על ההסכם, אלא מאפשרת לרוב הדומם של הדיירים שהסכימו, לברר את סוגיית ההתנגדות בבתי המשפט ולמנוע התנגדות בלתי סבירה ובלתי מוצדקת.

"אם מדינת ישראל חפצה בהוצאה לפועל של התחדשות עירונית שתמנע מבתים ישנים לקרוס, תגן על תושבים מפני טילים ורעידות אדמה ותגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים, במקום להפשיר ריאות ירוקות ושטחים פתוחים - כנסת ישראל חייבת לאשר רפורמה זו".

עוד כתבות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

עופר ינאי, שחר גרשון, נדב טנא, נועם פישר / צילום: שלומי יוסף

היחסים עלו על שרטון: מאבקי כוח וכסף טלטלו את מניית נופר אנרג'י

מצד אחד עופר ינאי, מייסד ובעלים אמביציוזי ששואף גבוה ולא נרתע מלבצע שינויים ● מולו צמד המנכ"לים של נופר, שהחזיקו מניות במאות מיליוני שקלים שאותן קיבלו מידיו במתנה ● גורמים בשוק מנתחים את שרשרת האירועים, שהובילו לסיום הדרמטי של השותפות ארוכת השנים בחברת האנרגיה המתחדשת נופר

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

3 פסקי דין בשבוע / צילום: אנימציה: טלי בוגדנובסקי

ביה"ד קבע: רכיב לא מוצדק יכול להפוך תלוש שכר לפיקטיבי

ביהמ"ש קבע שתלוש שכר בו הופיע מרכיב "בונוס" אותו המעסיק לא ידע להסביר, הינו תלוש שכר פיקטיבי ● ביהמ"ש השלום בירושלים דחה תביעת בני משפחה שטענו לזכויות דיירים מוגנים וזכות בעלות בדירת מגורים ● בעל עירב את אישתו בעסקי החברה, האם היא זכאית לחלק ממנה בגירושים?

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

כך התמודד ענף קרנות הגידור עם חצי השנה המשוגעת של הבורסות

הבורסה טסה במחצית הראשונה, וקרנות הגידור המקומיות התקשו להדביק את הפער. אולם, כשבודקים מה קרה מתחילת 2023, מבינים שקרנות הגידור נותרו הצעצוע המועדף של המולטי-מיליונרים ● "הסרנו איום של עשרות שנים שהלך והתעצם בשנתיים האחרונות"

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר הוועד של הכללית: "להוציא את מאבקי הכוח והתככים שלכם אל מחוץ לשערי בתי החולים"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית