גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המוסדיים לומדים להכיר - עדיף בית להשכיר

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית, לצד גידול בביקוש לדיור, הביאו לעליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם ובארה"ב בפרט ● אחד הגורמים המרכזיים לכך בארה"ב הוא כניסה רחבה של בני דור המילניום לשוק הדיור ● במקביל, משקיעים מוסדיים מעוניינים לנצל את הגאות במחירי הדיור ובהיקף השוכרים ויוצרים אפיקי השקעה חדשים

בית להשכרה בארה''ב / צילום: Shutterstock
בית להשכרה בארה''ב / צילום: Shutterstock

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית גורם עליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם, בקצב המהיר זה 30 שנה. על פי מדד מחירי הדיור העולמיים (Global House Price Index), במהלך 2020 נרשמו בעשר מדינות עליות מחירים דו-ספרתיות, ובכללן בארה"ב, וברבות ממדינות אירופה. מגמה זו הועצמה משמעותית ב-2021.

בעשור האחרון, הריביות האפסיות דחפו מעלה את מחירי הנכסים בעולם, ובפרט הנדל"ן. לאחר מכן, משבר הקורונה יצר השפעות נוספות. הדפסות כספים מאסיביות לתמיכה בכלכלות הגבירו חששות מאינפלציה, ותמכו ביתרונות השקעה בנדל"ן כנכס ריאלי.

נוסף על כך, הסגרים המתמשכים והמעבר לעבודה מהבית המחישו את הסיכון בנכסי נדל"ן מסחריים ומשרדים, ומנגד העלו דרמטית את החשיבות של סביבה ביתית מרווחת, ואפשרו התרחקות ממרכזי התעסוקה. הדבר הביא לזינוק מוגבר במחירי הנדל"ן למגורים, ובפרט במחירי הבתים הפרטיים. 

 

עליות חדות בארה"ב

קצב עליית מחירי הדיור ב-2021 בארה"ב עולה על 20% בערים רבות. להערכתנו, הדבר נובע ממספר מאפיינים ייחודיים וארוכי-טווח, שצפויים להתקיים שנים ארוכות.

ראשית, בארה"ב קיים מחסור משמעותי בהיצע דיור למגורים, למול ביקוש מאמיר. זאת בפרט לגבי בתים פרטיים. לדוגמה, לפי דוח שפרסמה סוכנות הדיור הממשלתי פרדי מק במאי 2021, ישנו מחסור של כ-3.8 מיליון בתים פרטיים.

שנית, ישנה עלייה משמעותית בביקוש לדיור הנובעת מכניסה מאסיבית של דור המילניום לשוק. מדובר ב-70 מיליון איש בגילי 20-35, אשר יוצרים משקי בית חדשים בהדרגה וזקוקים לפתרונות דיור חדשים.

שלישית, משקיעים מוסדיים נכנסים להשקעות עתק בשוק הדיור בארה"ב, ובפרט בשוק הבתים הפרטיים, לצורכי השכרתם. זאת, כדי להפיק תשואות מהשילוב בין תשלומי השכירות לעליות הערך המתמשכות. אותם משקיעי ענק מתחרים באנשים פרטיים על רכישות בתים ודוחפים את עליות המחירים.

מגמה זו מתקיימת אומנם במדינות נוספות בעולם, בעיקר באירופה, אך בארה"ב היקפיה גדולים במיוחד. להמחשה, במחצית הראשונה השנה רכשו מוסדיים בתים פרטיים בארה"ב בסך 87 מיליארד דולר. בערים כגון סיאטל ופניקס נמכרה בחודשים האחרונים אחת מכל ארבע דירות לגוף מוסדי. 

 

אוקיינוס כחול

עד לאחרונה התמקדו המוסדיים בשוק הנדל"ן בארה"ב במתחמי "Multi-Family" - מקבצי דירות החולקים מתחם משותף, רשומים בטאבו כיחידה אחת וכוללים שירותים משותפים לדיירים במתחם. כתוצאה מכך, מוסדיים מחזיקים כיום ב-55% מנכסי המולטי-פמילי.

ככל שוק הדיור, גם מחירי הדירות במתחמי מולטי-פמילי עלו משמעותית, בשיעור של כ-13% מתחילת 2021, תשואה נאה, אך נמוכה בהרבה מעליות מחירי הבתים הפרטיים, שעלו בתקופה בממוצע ב-23%.

בניגוד לשוק המולטי-פמילי רווי המשקיעים, פחות מ-2% משוק הבתים הפרטיים נמצאים כיום בבעלות מוסדיים.

להמחשת היקף הפוטנציאל, שווי שוק הדיור בארה"ב הוא 10 טריליון דולר, ווהשוק מכיל 125 מיליון משקי בית. כשליש מהשוק מורכב מבתים פרטיים, קרי יותר מ-40 מיליון בתים פרטיים, בשווי מצרפי של יותר מ-3 טריליון דולר. מתוך הבתים הפרטיים כ-44% מושכרים.

כלומר, פוטנציאל שוק הבתים הפרטיים להשכרה (Single Family Rentals, ובקיצור SFR) הינו כ-17 מיליון בתים בשווי כ-1.5 טריליון דולר, והוא צפוי לגדול מהותית בשנים הקרובות. לפי נתוני סוכנות הנדל"ן האמריקאית Amherst, שווי השוק של הבתים הפרטיים גבוה ב-40% מכל שוק המשרדים בארה"ב.

השילוב בין שיעור השקעת המוסדיים הנמוך בשוק ה-SFR כיום לגודלו העצום ופוטנציאל הצמיחה, הופכת אותו ל"אוקיינוס כחול" נדיר בתנאים הקיימים בשוקי ההון. האמור משתלב עם פוטנציאל לתשואה גבוהה מהשילוב בין דמי השכירות לעליות ערך הנדל"ן לאורך זמן.

עצם המעבר של מוסדיים לרכישת בתים פרטיים בודדים אינו טריוויאלי, בהתחשב בנטל התפעולי הכרוך בניהול בתים פרטיים נפרדים.

הדבר מתאפשר לאחרונה בשל מספר גורמים, שעיקרם שילוב בין חברות ניהול SFR, שקמו והתרחבו בשנים האחרונות, לשיפורים טכנולוגיים שהפכו את תהליכי הרכישה, ניהול הגבייה ומעקב אחר תחזוקת נכסים ליעילים וזולים יותר.

זינוק בביקוש לשכירות

האסטרטגיה החדשה של המוסדיים להשקעה ב-SFR נתמכת בגידול משמעותי בביקוש לשכירות בארה"ב, ובפרט בבתים פרטיים. ביקוש זה נובע ממספר גורמים משמעותיים וארוכי-טווח, ובראשם השפעת עליות המחירים על יכולת משקי הבית לרכוש דירה.

להמחשה, משק הבית האמריקאי הממוצע נדרש כיום ל-32.1% מההכנסה החודשית כדי לשלם את המשכנתה, הנתון הגבוה ביותר משנת 2008, ועלייה של 10% רק מתחילת השנה.

האמור משתלב עם ירידה בהיצע המשכנתאות בארה"ב, בפרט למשקי בית צעירים ללא היסטוריית אשראי מספקת. זאת, בשל החמרת נוהלי החיתום והעלייה בדרישות ההון החלות על הבנקים תחת באזל III, בעקבות המשבר הפיננסי ב-2008. כתוצאה מכך, משקי בית צעירים רבים נדחפים מחוץ לשוק הבעלות, בהיעדר מימון.

מגמה זו בולטת במיוחד בקרב "דור המילניום", המכונה גם דור ה-Y, המורכב מילידי שנות ה-80 וה-90, ויוצר ביקושים גבוהים ואיתנים לשכירות שנים רבות קדימה.

דור המילניום מפגין בפרט העדפה חסרת תקדים להתגורר בבתים מרווחים בשכירות, והתרחקות מ"החלום האמריקאי" לבעלות על דירה, שאפיין את הוריהם, המכונים גם דור הבייבי-בומרס (ילידי השנים 1946-1964) ודור ה-X (מ-1964 עד 1980).

להמחשת האמור, דור המילניום מחזיק בבעלותו כיום רק 4% משוק הנדל"ן בארה"ב. לצורך השוואה, כאשר ילידי דור הבייבי-בומרס היו בגילם, הם החזיקו 32% מהשוק.

כתוצאה ממאפייני הביקושים לשכירות, שיעורי התפוסה בשוק ה-SFR כיום גבוהים במיוחד, ועומדים על כ-97%, רבים מהם משקי בית אמידים יחסית שהכנסתם השנתית עולה על 75 אלף דולר.

לא בכדי, הגופים המנהלים מתחמי SFR בארה"ב מדווחים על שיעור גביית שכירות הנושק ל-100%.

לאור כל האמור, להערכתנו שוק ה-SFR בארה"ב יהפוך בשנים הקרובות לנכס ליבה בתיקי מוסדיים רבים. באפשרויות ההשקעה המתפתחות בו, בתשואות וגם בסיכונים, נדון בכתבת ההמשך בשבוע הבא.

הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם 

עוד כתבות

דודו זבידה / צילום: איל יצהר

מבנה נדל"ן ונופר אנרגיה בשת"פ להקמת מתקני אגירת אנרגיה

החברות מעריכות כי לאחר השלמת ההתקנה, ההכנסה השנתית הצפויה ממתקנים אלו תעמוד על כ-75 מליון שקל לשנה בשנים הקרובות ו-EBITDA שנתית בהיקף של כ-55 מיליון שקל

רן קוניק, ראש עיריין גבעתיים / צילום: אמיר מאירי

רן קוניק: "מתקרבים להסכם עם ת"א להעברת הבעלות על גבעת קוזלובסקי לגבעתיים"

לפי ראש עיריית גבעתיים, שתי הערים צפויות לחתום על הסכם שלפיו גבעתיים תקבל 15 דונם מגבעת קוזלובסקי, שבבעלות ת"א ● "אנחנו מאוד זקוקים לקרקע הזאת כי עד שלא נבנה שם מאגר מים, לא נוכל לאשר אלפי יחידות דיור בתוכניות הפינוי בינוי שלנו"

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

כונס הנכסים מטעם האצ'יסון דוחה טענות נגד הליך מכירת פרטנר

עו"ד אהוד סול טען כי כונסת הנכסים הרשמית, שדרשה קיום מכרז למכירת מניות, מביעה עמדות שלא בתחום הטריטוריה שלה ● בנוסף, דרש מקבוצת סבן להפקיד ערבות למקרה שייגרם נזק למכירה לקבוצת רודב-גבאי

מטבעות קריפטו / אילוסטרציה: Shutterstock, Dan Eady

מנכ"לי חברות קריפטו הגנו על הענף בשימוע בקונגרס, שם שוקלים פיקוח על התעשייה

מנהלי החברות אמרו בשימוע בבית הנבחרים בארה"ב, שיהיה קשה להכניס את הנכסים הדיגיטליים תחת רגולציה במסגרת החוקים הפיננסיים הקיימים

אדם מוסרי בסנאט / צילום: Reuters, ELIZABETH FRANTZ

האם אינסטגרם שומרת על צעירים? מנהל הרשת החברתית העיד מול הסנאט

מנהל אינסטגרם, אדם מוסרי, התייצב אמש מול הסנאט כדי להעיד על מה שנטען כלפי הרשת החברתית אותה הוא מנהל: ההשפעות השליליות הקשות שיש על צעירים, ובעיקר צעירות ● מוסרי ניהל את המערכה כמו שצריך, וכמעט הצליח לשכנע אנשים שאין פה שום האשמות רלוונטיות

משרדי משרד הבריאות בירושלים / צילום: איל יצהר

תשתיות המו"פ הדיגיטלי בבתי החולים יתחדשו במענק של 55 מיליון שקל

הגופים יזכו לתמיכה של עד 8 מיליון שקל עבור תוכניות להקמה או הרחבה של תשתיות המידע דיגיטלי שלהם ● תחום הבריאות הדיגיטלית הוא אחד מתחומי ההשקעה החמים היום, וישראל נחשבת כמובילה בתחום

בית המשפט. על עורכת הדין הוטלו הוצאות משפט בגובה של 100 אלף שקל / צילום: Shutterstock

מתנה או נאמנות: מה מעמדם של מניות שקיבלה עו"ד בחברה?

עורכת דין שניהלה קשר רומנטי עם אדם שהיה לקוח שלה, טענה כי המניות שהעביר לה ניתנו במתנה ולא בנאמנות ● על מי חלה חובת ההוכחה ומה קבע בית המשפט?

רביב צולר / צילום: נטלי כהן-קדוש

ICL פותחת מפעל חדש לתחליפי חלבון

המהלך הוא חלק מאסטרטגיית המיקוד של החברה בפיתוח מוצרי מזון בריאים יותר וסביבתיים ● וגם: יוניקורן הפינטק הישראלי ראפיד (Rapyd) רוכש את חברת הפינטק Neat ● אירועים ומינויים

שלט לא לעשן / צילום: Shutterstock

מדינה ללא עישון: ניו זילנד תוציא את הסיגריות מחוץ לחוק עבור ילידי 2008 ואילך

ניו זילנד מתכננת הצעת חוק שתאסור על דור העתיד – כל מי שנולד אחרי שנת 2008 – לעשן סיגריות ● כך היא מתכננת ליצור "דור ללא עישון", כחלק ממאמץ רחב יותר להתמודד עם נזקי העישון, הפוגעים בעיקר בקהילה הילידית במדינה

ביטוח לאומי ראשון לציון / צילום: תמר מצפי

אתר הביטוח הלאומי חזר לפעילות רגילה אחרי מתקפת הסייבר

המתקפה התמקדה בהעמסת מידע של שרתי האתר ● בביטוח הלאומי מסרו כי לא נפרצו מאגרי מידע ● מערך הסייבר והמחשוב בביטוח הלאומי חסמו את הגישה לאתר מחו"ל

שרי אריסון / צילום: איל יצהר

הזינוק במניית הפועלים הוסיף רבע מיליארד שקל לתמורת המכירה של שרי אריסון

אריסון שמימשה השבוע מניות הבנק בכ-1.4 מיליארד שקל, נהנתה מעלייה של 24%  במחיר המניה מאז מימוש קודם שביצעה באפריל האחרון • מאז הודיעה על יציאתה מהשליטה בבנק ב-2018, מכרה אריסון מניות בסכום של 4.3 מיליארד שקל, ובידיה נותרו כ-8% מהמניות בשווי של 3.3 מיליארד

התחלתם ללמוד השבוע לתואר שני? רובכם מבזבזים זמן וכסף / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

שוקלים לוותר על השכלה אקדמית? אתם בדרך לנכות תעסוקתית

אינטרסנטים ועתידני עולם העבודה החדש מובילים דור שלם להאמין שבהייטק כבר לא צריך השכלה ● ניהול וקריירה

ג'ף בזוס, מייסד אמזון / צילום: Associated Press, Tony Gutierrez

מחקר חדש: העשירון העליון מחזיק ב-76% מההון בעולם

לפי דוח אי השוויון העולמי 2022, מגפת הקורונה היטיבה עם צמרת המיליארדרים העולמית, שרשמה ב-2020 את הזינוק החד ביותר המתועד בחלקה בסך העושר בעולם ● בישראל יש נקודת אור בולטת: חלקן של הנשים בהכנסות מעבודה קפץ בכ-10 נקודות האחוז בהשוואה לתחילת שנות ה־90

הכותל המערבי / צילום: עינת לברון

לאחר הטענות שהונו את המדינה וגרפו מיליונים: "יזמי הכותל" משיבים אש

במענה לצו המניעה הזמני טוענים "יזמי הכותל" כי הגו יחד מיזם אומנותי דיגיטלי חדשני במסגרתו ביקשו ליצור ולמכור מודלים ויזואלים תלת מימדיים ביחס לכל אבן כותל ● לטענת המדינה, ניתן אישור לצילום הכותל אולם לא לעיבוד התמונה לצרכים מסחריים ● "המבקשת מנועה ומושתקת (ולו מכוח עיקרון תום הלב) מלטעון כי לא ניתן לעשות שימוש מסחרי בצילומי הכותל המערבי"

רותם סלע בקמפיין טורנדו / צילום: צילום מסך

מה עומד מאחורי התביעה הלא השגרתית של טורנדו נגד רותם סלע

בדיסקונט החליטו לקפוץ לליגה של הגדולים, והחתימו את סלע כפרזנטורית בבלעדיות ● לגלובס נודע כי צילומי הקמפיין מתוכננים בקרוב. בטורנדו לא מבקשים לעצור אותם, אך דורשים ביטול בלעדיות או פיצוי ● מה עומד מאחורי התביעה, ואיך זה ישפיע על תוכניות דיסקונט?

מפעל סוכריות הגומי טופ גאם. השווי נחתך בכ-45% / צילום: מצגת החברה

מתחילים הכי גבוה ובסוף מתפשרים: המנגנון שמאחורי קיצוץ מחיר ההנפקות בבורסה בת"א

פעם אחר פעם "נאלצות" החברות המנפיקות לחתוך 20%, 30% ואפילו 50% מהשווי אליו כיוונו טרם ההנפקה ● עם זאת, ברוב המקרים נראה שמדובר במצב שבו כל הצדדים יוצאים מרוצים - החברה מגייסת לפי שווי סביר מבחינתה, והמשקיעים המוסדיים יוצאים כמי שלחצו אותה מטה ● ואיך כל זה קשור לדמי השכירות של רמי לוי?

קרן ברק, ליכוד / צילום: דוברות הכנסת

האם אין הבדל בין אכילת פרי לבין צריכתו בצורת 100% מיץ טבעי?

מה ההבדל בין לאכול תפוז ללשתות אותו? "מס הסוכר" הוא הזדמנות להסביר ● המשרוקית של גלובס

משרדי דויטשה בנק בניו יורק / צילום: Associated Press, Mark Lennihan

חשד בארה"ב שדויטשה בנק הפר התחייבות לחלוק דיווחים על אי-סדרים

דויטשה בנק חתם בינואר על הסכם פשרה עם משרד המשפטים האמריקאי שכלל התחייבות לדווח על כל חשד לאי-סדרים בתמורה לזניחת חקירה בנושא חשדות לשוחד ● כעת מדווח ה"וול סטריט ג'ורנל" כי הרשויות בודקות אם הבנק "לא דיווח כיאות" על תלונה פנימית שהוגשה בנוגע להשקעות של חברה באחזקתו

תחנת הכוח חגית / צילום: איל יצהר

שיכון ובינוי זכו במכרז למכירת תחנת הכוח חגית

למכרז ניגשו ארבע קבוצות: דליה אנרגיה, קבוצת RAM מקבוצת מבטח שמיר, רפק אנרגיה עם אשטרום אנרגיה וקבוצה של שיכון ובינוי עם אדלטק ● מדובר בתחנה בעלת כושר ייצור של 1,400 מגה-וואט

עודד הר אבן ורעות אלפיה, שותפים מנהלים בסאליבן תל אביב / צילום: רן בירן

"היה ברור שהחגיגה צריכה להסתיים": מנהלי פירמת עורכי הדין סאליבן מדברים על ההאטה בהנפקות

פירמת עוה"ד סאליבן תל אביב, שמנוהלת על ידי עו"ד עודד הר אבן ועו"ד רעות אלפיה, מייצגת חברות ישראליות שנסחרות בוול סטריט ● לחברות הם מציעים לא לבזבז זמן במחשבות על לונדון או אוסטרליה, וגם לא להיות "גרידיים" מדי: "השוק מוכיח שחברות שהיו מספיק חכמות לגייס בזמן - רגועות היום"