גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

המוסדיים לומדים להכיר - עדיף בית להשכיר

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית, לצד גידול בביקוש לדיור, הביאו לעליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם ובארה"ב בפרט ● אחד הגורמים המרכזיים לכך בארה"ב הוא כניסה רחבה של בני דור המילניום לשוק הדיור ● במקביל, משקיעים מוסדיים מעוניינים לנצל את הגאות במחירי הדיור ובהיקף השוכרים ויוצרים אפיקי השקעה חדשים

בית להשכרה בארה''ב / צילום: Shutterstock
בית להשכרה בארה''ב / צילום: Shutterstock

השילוב בין משבר הקורונה לסביבת הריבית האפסית גורם עליות מחירים חדות בשוק הנדל"ן למגורים בעולם, בקצב המהיר זה 30 שנה. על פי מדד מחירי הדיור העולמיים (Global House Price Index), במהלך 2020 נרשמו בעשר מדינות עליות מחירים דו-ספרתיות, ובכללן בארה"ב, וברבות ממדינות אירופה. מגמה זו הועצמה משמעותית ב-2021.

בעשור האחרון, הריביות האפסיות דחפו מעלה את מחירי הנכסים בעולם, ובפרט הנדל"ן. לאחר מכן, משבר הקורונה יצר השפעות נוספות. הדפסות כספים מאסיביות לתמיכה בכלכלות הגבירו חששות מאינפלציה, ותמכו ביתרונות השקעה בנדל"ן כנכס ריאלי.

נוסף על כך, הסגרים המתמשכים והמעבר לעבודה מהבית המחישו את הסיכון בנכסי נדל"ן מסחריים ומשרדים, ומנגד העלו דרמטית את החשיבות של סביבה ביתית מרווחת, ואפשרו התרחקות ממרכזי התעסוקה. הדבר הביא לזינוק מוגבר במחירי הנדל"ן למגורים, ובפרט במחירי הבתים הפרטיים. 

 

עליות חדות בארה"ב

קצב עליית מחירי הדיור ב-2021 בארה"ב עולה על 20% בערים רבות. להערכתנו, הדבר נובע ממספר מאפיינים ייחודיים וארוכי-טווח, שצפויים להתקיים שנים ארוכות.

ראשית, בארה"ב קיים מחסור משמעותי בהיצע דיור למגורים, למול ביקוש מאמיר. זאת בפרט לגבי בתים פרטיים. לדוגמה, לפי דוח שפרסמה סוכנות הדיור הממשלתי פרדי מק במאי 2021, ישנו מחסור של כ-3.8 מיליון בתים פרטיים.

שנית, ישנה עלייה משמעותית בביקוש לדיור הנובעת מכניסה מאסיבית של דור המילניום לשוק. מדובר ב-70 מיליון איש בגילי 20-35, אשר יוצרים משקי בית חדשים בהדרגה וזקוקים לפתרונות דיור חדשים.

שלישית, משקיעים מוסדיים נכנסים להשקעות עתק בשוק הדיור בארה"ב, ובפרט בשוק הבתים הפרטיים, לצורכי השכרתם. זאת, כדי להפיק תשואות מהשילוב בין תשלומי השכירות לעליות הערך המתמשכות. אותם משקיעי ענק מתחרים באנשים פרטיים על רכישות בתים ודוחפים את עליות המחירים.

מגמה זו מתקיימת אומנם במדינות נוספות בעולם, בעיקר באירופה, אך בארה"ב היקפיה גדולים במיוחד. להמחשה, במחצית הראשונה השנה רכשו מוסדיים בתים פרטיים בארה"ב בסך 87 מיליארד דולר. בערים כגון סיאטל ופניקס נמכרה בחודשים האחרונים אחת מכל ארבע דירות לגוף מוסדי. 

 

אוקיינוס כחול

עד לאחרונה התמקדו המוסדיים בשוק הנדל"ן בארה"ב במתחמי "Multi-Family" - מקבצי דירות החולקים מתחם משותף, רשומים בטאבו כיחידה אחת וכוללים שירותים משותפים לדיירים במתחם. כתוצאה מכך, מוסדיים מחזיקים כיום ב-55% מנכסי המולטי-פמילי.

ככל שוק הדיור, גם מחירי הדירות במתחמי מולטי-פמילי עלו משמעותית, בשיעור של כ-13% מתחילת 2021, תשואה נאה, אך נמוכה בהרבה מעליות מחירי הבתים הפרטיים, שעלו בתקופה בממוצע ב-23%.

בניגוד לשוק המולטי-פמילי רווי המשקיעים, פחות מ-2% משוק הבתים הפרטיים נמצאים כיום בבעלות מוסדיים.

להמחשת היקף הפוטנציאל, שווי שוק הדיור בארה"ב הוא 10 טריליון דולר, ווהשוק מכיל 125 מיליון משקי בית. כשליש מהשוק מורכב מבתים פרטיים, קרי יותר מ-40 מיליון בתים פרטיים, בשווי מצרפי של יותר מ-3 טריליון דולר. מתוך הבתים הפרטיים כ-44% מושכרים.

כלומר, פוטנציאל שוק הבתים הפרטיים להשכרה (Single Family Rentals, ובקיצור SFR) הינו כ-17 מיליון בתים בשווי כ-1.5 טריליון דולר, והוא צפוי לגדול מהותית בשנים הקרובות. לפי נתוני סוכנות הנדל"ן האמריקאית Amherst, שווי השוק של הבתים הפרטיים גבוה ב-40% מכל שוק המשרדים בארה"ב.

השילוב בין שיעור השקעת המוסדיים הנמוך בשוק ה-SFR כיום לגודלו העצום ופוטנציאל הצמיחה, הופכת אותו ל"אוקיינוס כחול" נדיר בתנאים הקיימים בשוקי ההון. האמור משתלב עם פוטנציאל לתשואה גבוהה מהשילוב בין דמי השכירות לעליות ערך הנדל"ן לאורך זמן.

עצם המעבר של מוסדיים לרכישת בתים פרטיים בודדים אינו טריוויאלי, בהתחשב בנטל התפעולי הכרוך בניהול בתים פרטיים נפרדים.

הדבר מתאפשר לאחרונה בשל מספר גורמים, שעיקרם שילוב בין חברות ניהול SFR, שקמו והתרחבו בשנים האחרונות, לשיפורים טכנולוגיים שהפכו את תהליכי הרכישה, ניהול הגבייה ומעקב אחר תחזוקת נכסים ליעילים וזולים יותר.

זינוק בביקוש לשכירות

האסטרטגיה החדשה של המוסדיים להשקעה ב-SFR נתמכת בגידול משמעותי בביקוש לשכירות בארה"ב, ובפרט בבתים פרטיים. ביקוש זה נובע ממספר גורמים משמעותיים וארוכי-טווח, ובראשם השפעת עליות המחירים על יכולת משקי הבית לרכוש דירה.

להמחשה, משק הבית האמריקאי הממוצע נדרש כיום ל-32.1% מההכנסה החודשית כדי לשלם את המשכנתה, הנתון הגבוה ביותר משנת 2008, ועלייה של 10% רק מתחילת השנה.

האמור משתלב עם ירידה בהיצע המשכנתאות בארה"ב, בפרט למשקי בית צעירים ללא היסטוריית אשראי מספקת. זאת, בשל החמרת נוהלי החיתום והעלייה בדרישות ההון החלות על הבנקים תחת באזל III, בעקבות המשבר הפיננסי ב-2008. כתוצאה מכך, משקי בית צעירים רבים נדחפים מחוץ לשוק הבעלות, בהיעדר מימון.

מגמה זו בולטת במיוחד בקרב "דור המילניום", המכונה גם דור ה-Y, המורכב מילידי שנות ה-80 וה-90, ויוצר ביקושים גבוהים ואיתנים לשכירות שנים רבות קדימה.

דור המילניום מפגין בפרט העדפה חסרת תקדים להתגורר בבתים מרווחים בשכירות, והתרחקות מ"החלום האמריקאי" לבעלות על דירה, שאפיין את הוריהם, המכונים גם דור הבייבי-בומרס (ילידי השנים 1946-1964) ודור ה-X (מ-1964 עד 1980).

להמחשת האמור, דור המילניום מחזיק בבעלותו כיום רק 4% משוק הנדל"ן בארה"ב. לצורך השוואה, כאשר ילידי דור הבייבי-בומרס היו בגילם, הם החזיקו 32% מהשוק.

כתוצאה ממאפייני הביקושים לשכירות, שיעורי התפוסה בשוק ה-SFR כיום גבוהים במיוחד, ועומדים על כ-97%, רבים מהם משקי בית אמידים יחסית שהכנסתם השנתית עולה על 75 אלף דולר.

לא בכדי, הגופים המנהלים מתחמי SFR בארה"ב מדווחים על שיעור גביית שכירות הנושק ל-100%.

לאור כל האמור, להערכתנו שוק ה-SFR בארה"ב יהפוך בשנים הקרובות לנכס ליבה בתיקי מוסדיים רבים. באפשרויות ההשקעה המתפתחות בו, בתשואות וגם בסיכונים, נדון בכתבת ההמשך בשבוע הבא.

הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם 

עוד כתבות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

דונלד טראמפ, נשיא ארצות הברית פוסט ברשת Truth, 26.6.25 / צילום: ap, Michael Perez

חנינה בלי הרשעה: האם הנשיא יכול לחלץ את נתניהו ממשפט?

הקריאה של הנשיא האמריקאי להפסיק את משפט נתניהו העלתה לשיח את האפשרות שהנשיא הרצוג יעניק לו חנינה ● אלא שנתניהו טרם הורשע בדבר, מה שמקשה על כניסה למסלול הזה ● וגם: מה חשב בזמן אמת אהרן ברק על הרעיון?

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

שטפון בטקסס / צילום: ap, Eric Gay

יותר מ-20 הרוגים בשיטפונות בטקסס, עשרות ילדות נעדרות

כ-20 ילדות ממחנה קיץ על גדות נהר הגוואדלופה נעדרות בשל הצפה של הנהר • הרשויות במדינה ציינו כי "אנחנו לא יודעים מתי הגשם ייפסק" • מושל טקסס פרסם סרטון של חילוץ באמצעות מסוק: "מחלצים מסביב לשעון"

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט