גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סבך השומות בשכונה ברעננה, וההחלטה הנדירה שעשתה סדר

שומות רבות של היטלי השבחה הוצאו לאחר הקמת שכונת נווה זמר ● אלא שתפיסות שונות הובילו את השמאים להעריך אחרת את השווי החדש ● בצעד יוצא דופן ועדת הערר המחוזית מרכז עשתה סדר ועתה חלק מבעלי הדירות ייאלצו לשלם יותר, והעירייה תיאלץ להשיב כספים ששולמו לה

שכונת נווה זמר רעננה / צילום: שלומי יוסף
שכונת נווה זמר רעננה / צילום: שלומי יוסף

ועדת הערר המחוזית מרכז שמה קץ לבלגן של שומות היטלי השבחה בשכונת נווה זמר ברעננה, שנקבעו על פי עקרונות שונים. בהחלטה נדירה הכניסה הוועדה, בראשות עו"ד רונית אלפר, תיקונים בעשרות שומות של שמאים מכריעים. כתוצאה תיאלץ עיריית רעננה להשיב כספים ששולמו לה במקרים מסויימים, ובמקרים אחרים ייאלצו בעלי דירות בשכונה לשלם לעירייה כספים נוספים על היטלים שכבר שילמו.

היטל השבחה הוא תשלום חובה שבעלי קרקע ויזמים נדרשים לשלם לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, בגין אישור תוכניות שהשביחו את שווי הקרקעות. ההיטל מגיע למחצית משווי השבחת הנכס, בניכוי עלויות בנייה ואחרות שנגרמו לנישומים. פעמים רבות אין לשמאים שמחשבים את ההיטלים נתונים מדוייקים, ועל כן הם מסתמכים על חישובים תיאורטיים.

עו''ד רונית אלפר, יו''ר ועדת ערר מחוזית מרכז / צילום: דקלה שי

כך בדיוק היה בנווה זמר. מדובר בשכונה שמשתרעת על 816 דונם בצפון רעננה. עד לפני תשע שנים היו במקום שדות חקלאיים וב-2012 אושרה שם תוכנית שהפשירה את הקרקעות לבנייה של 3,500 יחידות דיור. לאור זאת, קפצו ערכי הקרקע במקום מעשרות אלפי שקלים בודדים לדונם - למיליוני שקלים.

פערים בלתי סבירים

נווה זמר הפכה לסיפור הצלחה. מאז אושרה התוכנית, הוצאו בשכונה היתרי בנייה רבים ונמכרו בה דירות רבות, שבעקבותיהן הוציאה הוועדה המקומית שומות היטל השבחה. בעלי הנכסים הנישומים הוציאו שומות משל עצמם, וכך זו הובאו עשרות תיקים של היטלי השבחה בפני 17 שמאים מכריעים. כל אחד מהשמאים אחז בתפיסה שמאית שונה לאופן הערכת שווי המצב התכנוני החדש. הדבר גרר פערים בלתי סבירים בהערכת שווי הקרקעות ליחידת דיור אחרי אישור התוכנית, שנע בין 876 אלף שקל לבין 1.058 מיליון שקל. כפועל יוצא, הפערים בין היטלי ההשבחה שנקבעו על ידם היו גם הם גבוהים ובלתי סבירים, והדבר גרר הגשת עררים לוועדת הערר המחוזית. הערר הראשון הוגש ב-2013 והאחרון - לפני שנתיים.

"ככל ששמענו יותר עררים והעמקנו בהם, כך התחוורה לנו המורכבות העומדת בפנינו שנעוצה בעיקרה בתפיסות ובמתודות שמאיות שונות של השמאים המכריעים, שהביאו לפערים בשווי קרקע ליחידת דיור במצב חדש וכפועל יוצא מכך בגובה היטל השבחה ליחידת דיור במתחם", כתבה הוועדה.

המורכבות באה לידי ביטוי בלא פחות מ-51 שומות מכריעות שאותן נאלצה הוועדה לנתח. ההחלטה שהוציאה הוועדה חריגה אף היא בהיקפה ומשתרעת על פני 198 עמודים.

הפרש של מאות מיליונים

היטל ההשבחה הגבוה ביותר שנקבע על הנכסים הגיע ל-400 אלף שקל ליחידת דיור והנמוך ביותר ל-300 אלף שקל. מכיוון שמדובר באלפי יחידות דיור, המשמעות של ההפרשים הללו היא מאות מיליוני שקלים לקופת עיריית רעננה.

סעיפי העררים היו רבים, וקשה היה למצוא נקודות שאינן במחלוקת - בין השמאים מטעם הוועדה המקומית רעננה לבין השמאים מטעם בעלי הדירות והשמאים המכריעים ובין השמאים המכריעים לבין עצמם. "עיון מעמיק בשומות וניתוחן מעלה, כי עיקר הפער בהערכות השווי למצב התכנוני החדש נובע מתפיסות שמאיות שונות בכל הנוגע לבסיס הנתונים שיש להביא בחשבון לצורך קביעת שווי המצב החדש ולרמת המהימנות שמצאו השמאים המכריעים לייחס לנתוני ההשוואה השונים שעמדו בפניהם", כתבה הוועדה.

לאור המצב המורכב וסוגי העסקאות השונים שנעשו במקום, הוועדה החליטה לשקלל את כלל סוגי העסקאות ולתת עדיפות לאלה שבוצעו עד שנתיים מאז אישור התוכנית.

בלי מע"מ ובלי ממ"ד

כמו כן, על מנת ליישר קו בין השומות המכריעות השונות, נקבעו כללי רוחב נוספים, בהם, למשל, שלא להוסיף מע"מ לשווי הדירות. הוועדה דחתה את גישת העירייה, לפיה ניתן להטיל היטל השבחה על ממ"דים, וגם דחתה החלטות של מספר שמאים מכריעים להחשיב את הממ"דים כשטחים זולים יותר מאשר שטחים עיקריים אחרים של הדירות.

באופן זה, תוקנו ערכי קרקע במספר שומות: בשומה אחת למשל שווי הקרקע ליחידת דיור ירד מ-1.04 מיליון שקל ל-975 אלף שקל; השומה הגבוהה ביותר שנקבעה לנכסים בשכונה, שהגיעה כאמור לגובה של 1.058 מיליון שקל, הוקטנה על ידי ועדת הערר ל-963 אלף שקל; מצד שני שוויי קרקע נמוכים של 876 אלף שקל ו-897 אלף שקל הועלו ל-904 אלף שקל ו-920 אלף שקל, בהתאמה.

בסופו של דבר הוועדה הותירה את מרבית השומות על כנן.

"הוועדה עשתה עבודה מקיפה וההחלטה יסודית ומנומקת. הבעיות שנוצרו במתחם הזה נבעו מכך שבתחילת הדרך השמאים לא יכלו למצוא עסקאות רגילות, שמכונות 'עסקאות ברוטו', שכן רוב העסקאות שבוצעו ב-2012-2013 היו עסקאות שמכונות 'עסקאות נטו', שבהן הקונה ישלם למוכר מחיר, שכולל גם את המיסוי שמוטל על המוכר. זה הטעה את השמאים, עיוות את המחירים וגרם להם לעלות אל מעבר למחירי השוק. אנשים קיבלו דרישות ליותר מ-400 אלף שקל היטלים, ובסופו של דבר הם הורדו בכ-100 אלף שקל", אמר השמאי ליאור יוסף בדש שבצוותא עם אשתו עו"ד הדר בדש בלומשטיין, ייצג עשרות בעלי נכסים בשכונה.  

עוד כתבות

משרדי משרד הבריאות בירושלים / צילום: איל יצהר

תשתיות המו"פ הדיגיטלי בבתי החולים יתחדשו במענק של 55 מיליון שקל

הגופים יזכו לתמיכה של עד 8 מיליון שקל עבור תוכניות להקמה או הרחבה של תשתיות המידע דיגיטלי שלהם ● תחום הבריאות הדיגיטלית הוא אחד מתחומי ההשקעה החמים היום, וישראל נחשבת כמובילה בתחום

יוחנן לוי, בעלי ''יוחנן לוי, סופר סת''מ'' / צילום: תמונה פרטית

"מזל שהיו מענקים מהמדינה שהצילו אותנו. פשוט לא הייתה עבודה"

יוחנן לוי, תושב ירושלים, בן 41 ● נשוי פלוס 5 ילדים ● בעל "יוחנן לוי, סופר סת"מ" ● "השוק רווי מתחרים אבל הבעיה העיקרית היא שיש כ"כ הרבה סופרים שעובדים בשחור. זה קשוח להתחרות מולם" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

סמנכלית ביטוח ישיר מרב קליפר פרץ / צילום: איל יצהר

לא רק הפרידה משני כהן: סמנכ"לית השיווק של ביטוח ישיר בראיון

למרות הגידול ברכישות האונליין של ישראלים, עולם הביטוח עדיין נמצא מאחור, אומרת מרב קליפר-פרץ, סמנכ"לית השיווק של ביטוח ישיר ● מה הוביל לפרידה מהפרזנטורית שני כהן, ואיזה תובנות הפיקה בעזרת יחידת הדאטה ● הזווית של סמנכ"לי השיווק בחברות הבולטות במשק

אברהם קוזניצקי / צילום: תמר מצפי

מת אברהם קוזניצקי, מייסד חברת הבנייה מנרב

קוזניצקי הקים את חברת מנרב כשהיה בן 30, לאחר עשור שבו עבד כמורה וכמנהל בית ספר ● במרץ השנה מכר קוזניצקי את החברה לפי שווי של 750 מיליון שקל, לקבוצת משקיעים בראשות אסנס פרטנרס ובהשתתפות כלל, מגדל ולאומי פרטנרס

חיסון לקורונה של חברת פייזר / צילום: Associated Press, Steven Senne

בפייזר מעריכים: חיסון הבוסטר עמיד גם בפני זן האומיקרון

נתוני האומיקון של פייזר מעודדים: שלוש מנות מגינות מאומיקרון פחות מאשר מדלתא, אך עדיין ברמה סבירה; ההגנה של שתי מנות - נמוכה משמעותית גם כשהחיסון חדש ● פייזר מציינת כי ייתכן ושתי מנות חיסון עדיין נותנות הגנה נגד מחלה קשה ● החברה מסרה כי היא ממשיכה לפתח מוצר ספציפי נגד אומיקרון, שיגיע לשוק עד חודש מרץ - אם יסתבר שהוא דרוש

אראל מרגלית, מייסד ויו''ר JVP ואניקליפ / צילום: שחר עזרן

שותף לשעבר ב-JVP תובע את אראל מרגלית. הקרן: הטענה משוללת יסוד

גלן שוובר, שהיה שותף בקרן ארבע של JVP, טוען כי מרגלית העביר את המניות המועדפות שהחזיקה הקרן באחת מחברות הפורטפוליו המובילות ליישות עסקיות בשליטתו במחיר נמוך משמעותית מהשווי האמיתי שלהן ● מ- JVP נמסר בתגובה כי "מדובר בתביעה משוללת כל יסוד משפטי ועסקי, מנוגדת לדין, של עובד לשעבר של JVP שעזב את הקרן בשנת 2006, לפני למעלה מ-15 שנים, ובניגוד לדין"

בורסה לניירות ערך ת''א / צילום: איל יצהר

ירידות קלות בנעילה בבורסה בת"א; אספן גרופ זינקה ב-17%

מדד ת"א 90 מחק עלייה של 1% וננעל בירידה של כ-0.6%, ת"א 35 ירד ב-0.3% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2 מיליארד שקל ● הדולר מאבד גובה ויורד לכ-3.10 שקלים ● מניית הפועלים ירדה ב-3% על רקע המכירה של שרי אריסון

אילוסטרציה - בורסה ת''א / צילום: שלומי יוסף

עליות קלות בבורסה; לייבפרסון מטפסת ב-4.4%, טקטונה ב-5.5%

מדד ת"א 35 מטפס בכ-0.2% ומדד ת"א 90 עולה ב-0.3% ● עליות קלות באירופה ● פריון מעלה תחזיות ומפרסמת תשקיף לגיוס של כ-100 מיליון דולר ● הדולר נחלש בכ-0.2% ונסחר סביב 3.10 שקלים

ביל גייטס / צילום: Shutterstock

למרות האומיקרון: ביל גייטס (שוב) מנבא שהקורונה תדעך במהלך השנה הבאה

התחזית של ביל גייטס לשנת 2022: השלב האקוטי של מגפת הקורונה יגיע לסיומו ● למרות כל האתגרים, ולמרות שהשנה הנוכחית נראתה פחות טוב משקיווה – גייטס עדיין אופטימי

שקל מול דולר / צילום: Shutterstock, Lord King

סוער בשוק המט"ח: השקל חוזר להתחזק למרות התערבות בנק ישראל

שוקי המניות רשמו אמש עליות חדות לאור התפוגגות החשש מהאומיקרון, והשקל מתחזק בחדות על רקע גידורי ההשקעות של הגופים המוסדיים ● הדולר והאירו יורדים ביותר מ-1% כ"א בהמשך לעליות בשווקים ● בנובמבר בנק ישראל רכש כ-4 מיליארד דולר במטרה לאזן את התנודות בשוק

ביטקוין / אילוסטרציה: Shutterstock

בשידור חי: בכירי תעשיית הקריפטו מעידים בסנאט על "עתיד הכסף"

הדיון עוסק בנכסים דיגיטליים ובקשיים והכשלים במערכת הפיננסית הנוכחית ● בין המשתתפים, יו"ר ומנכ"ל חברת Circle ג'רמי אלייאר, מנכ"ל ומייסד פלטפורמת FTX סם בנקמן-פרייד וסמנכ"לית קוינבייס אלסיה האס

שלט לא לעשן / צילום: Shutterstock

מדינה ללא עישון: ניו זילנד תוציא את הסיגריות מחוץ לחוק עבור ילידי 2008 ואילך

ניו זילנד מתכננת הצעת חוק שתאסור על דור העתיד – כל מי שנולד אחרי שנת 2008 – לעשן סיגריות ● כך היא מתכננת ליצור "דור ללא עישון", כחלק ממאמץ רחב יותר להתמודד עם נזקי העישון, הפוגעים בעיקר בקהילה הילידית במדינה

פריסת סיבים אופטיים / אילוסטרציה: Shutterstock

משרד התקשורת מסרב לפתרונות אלחוטיים במכרזי הסיבים בפריפריה

במסגרת הבהרות שפרסם המשרד לקראת המכרזים לפריסת סיבים באזורי תמרוץ, הבהיר שכל מפעיל חייב להתחבר בסיבים לכל יישוב ולא יוכל להסתמך על תמסורת אלחוטית דוגמת מיקרוגל ● ההחלטה תקשה להגיש הצעות בעיקר ביו"ש

חגיגות פתיחת שנה באוסטרליה / צילום: Associated Press, Mark Baker

מקופות הגמל להשקעה ועד להחזרים מרשות המסים: עצות שימושיות לסוף השנה

סוף השנה הפיננסית הוא הזדמנות לנקות שולחן ולהתכונן לשנה הבאה ● למה צריך לשים לב ואיזה הזדמנויות עומדות בפנינו ● ארבע עצות שיעזרו לכם לסגור את 2021 בצורה טובה יותר

קרן ברק, ליכוד / צילום: דוברות הכנסת

האם אין הבדל בין אכילת פרי לבין צריכתו בצורת 100% מיץ טבעי?

מה ההבדל בין לאכול תפוז ללשתות אותו? "מס הסוכר" הוא הזדמנות להסביר ● המשרוקית של גלובס

ביטוח לאומי ראשון לציון / צילום: תמר מצפי

אתר הביטוח הלאומי חזר לפעילות רגילה אחרי מתקפת הסייבר

המתקפה התמקדה בהעמסת מידע של שרתי האתר ● בביטוח הלאומי מסרו כי לא נפרצו מאגרי מידע ● מערך הסייבר והמחשוב בביטוח הלאומי חסמו את הגישה לאתר מחו"ל

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

הגירעון ממשיך לרדת: עמד על 4.6% בנובמבר

מדובר בירידה של כמעט אחוז לעומת אוקטובר, שאז הגירעון עמד על 5.5% מהתוצר ● באוקטובר 2020 הגירעון היה גבוה כמעט פי שלושה

בנק ישראל בירושלים / צילום: אורית דיל

במחאה על הקיצוץ בתקציב: עובדי בנק ישראל סגרו את החשמל בבניין

עובדי בנק ישראל מוחים נגד ההנהלה ומאשימים אותה בחוסר שקיפות ● העובדים הורידו במחאה את התאורה כדי להביע "תמיכה" בחיסכון בתקציב

כביש חוצה צפון / צילום: בר - אל

הפעם לא הצליח לה: תביעת מיליונים של שפיר הסתיימה בפיצוי סמלי

קבוצת שפיר, שמשמשת זכיינית בכמה מקטעים בצפון כביש 6, תבעה מספר פעמים את חברת חוצה ישראל בשל שינויים במהלך העבודה על הפרויקט ● הפעם היא דרשה 80 מיליון שקל, אך זכתה רק ב־650 אלף שקל ● חוצה ישראל: "פסק דין חשוב", שפיר:"הפרויקט הסתיים בהקדמה משמעותית בלוח הזמנים"

אדם מוסרי בסנאט / צילום: Reuters, ELIZABETH FRANTZ

האם אינסטגרם שומרת על צעירים? מנהל הרשת החברתית העיד מול הסנאט

מנהל אינסטגרם, אדם מוסרי, התייצב אמש מול הסנאט כדי להעיד על מה שנטען כלפי הרשת החברתית אותה הוא מנהל: ההשפעות השליליות הקשות שיש על צעירים, ובעיקר צעירות ● מוסרי ניהל את המערכה כמו שצריך, וכמעט הצליח לשכנע אנשים שאין פה שום האשמות רלוונטיות