פרויקט פינוי בינוי מתחמי בקריית אונו / צילום: קרייג אריאב
אחד ממוקדי תשומת הלב בתפוח האדמה הלוהט הקרוי שוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית. זה שנים שהנושא מעורר עניין בקרב יזמי בנייה, רוכשים, משקיעים וכלכלנים, אך דומה שבתקופה האחרונה חלה קפיצת מדרגה בהתעניינות בו. זאת, בין היתר, על רקע ביקושי השיא והמחירים הנוסקים בשוק הדיור, המחסור בקרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש וכן בעקבות קריסת בניין מגורים בחולון, ופינוי דיירים מבניינים ישנים נוספים בעקבותיו.
● המדינה מתעלמת משלל חסמים להתחדשות עירונית ומתמקדת בבעלי הדירות
● התחדשות עירונית היא אירוע הנדל"ן המורכב ביותר שקיים | פרשנות
את העניין והפוטנציאל הגוברים בפרויקטים של התחדשות עירונית זיהו גם חברות הבנייה הנסחרות בבורסה בתל אביב, שמרביתן, מגדולות ועד קטנות, מגבירות את קצב פעילותן בתחום, עם ניסיון לקדם באינטנסיביות פרויקטים מסוג זה.
הניסיון הזה בא לידי ביטוי גם בעדכונים השוטפים שמפרסמות החברות, ובתוך זמן קצר פורסמו לאחרונה שלל דיווחים על התקדמות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בהיקף מצרפי של אלפי דירות מתוכננות לבנייה, אשר אמורות להניב הכנסות פוטנציאליות של מיליארדי שקלים רבים.
ריבוי הדיווחים הללו עשוי להעיד כי חברות רבות של ייזום נדל"ן מעריכות שפעילות ההתחדשות העירונית מגלמת בתוכה את הבוננזה הבאה בענף הבנייה למגורים, וזאת למרות השלב הבוסרי שמרבית הפרויקטים מסוג זה נמצאים בו כיום, והמכשולים הרבים העומדים בפני השלמתם.
בשלב הנוכחי, רובם הגדול של הפרויקטים המדווחים נמצאים עדיין בשלבים התחלתיים, בדרך כלל בתכנון או טרם לו, ולא ברורים סיכויי ההיתכנות שלהם ומשך הזמן שיחלוף עד שייצאו לפועל ויסתיימו.
ריבוי דיווחים על פרויקטים בעת האחרונה
כשמדברים על התחדשות עירונית הכוונה היא בעיקר להריסת בנייני מגורים ישנים והקמת בנייני מגורים חדשים במקומם, תוך הגדלה משמעותית של מספר הדירות. חברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית עושות זאת במסגרת התוכניות "פינוי-בינוי" ו"תמ"א 38"; השנייה מביניהן נוצרה במטרה לעודד חיזוק מבנים קיימים, שאינם עומדים בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, והיא כוללת גם אפשרות לחיזוק המבנה הקיים ולהוספת דירות בו, ללא הריסה.
בין הדיווחים הבולטים בתחום באחרונה: חברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית עדכנה על קבלת אישור ועדת המשנה להתחדשות עירונית, לפרויקט רחב-היקף הצפוי לכלול כ-1,450 דירות בחיפה, עם הכנסות צפויות של כ-1.8 מיליארד שקל.
חברת אלמוגים דיווחה על אישור למתן תוקף שקיבלה מהוועדה המקומית בקשר לפרויקט פינוי-בינוי להקמת יותר מ-270 דירות ביבנה, הצפוי להניב לה כ-170 מיליון שקל, וחברת וילאר עדכנה על השלמת החתמת בעלי דירות במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב, הצפוי לכלול כ-135 דירות, עם הכנסות צפויות של כ-255 מיליון שקל.
קרן ההשקעות בנדל"ן אזורים ריט דיווחה על רכישת קרוב ל-70 דירות תמורת יותר מ-150 מיליון שקל בפרויקט התחדשות עירונית רחב-היקף בירושלים, וחברת מצלאוי עדכנה על קבלת מתן תוקף לתוכנית מוועדה מקומית, בקשר לפרויקט פינוי-בינוי בהרצליה, המתוכנן לכלול יותר מ-200 דירות.
"חברה שלא תפעל בתחום לא תהיה קיימת"
חברת אאורה, הנחשבת לאחת החברות הבולטות והוותיקות בתחום ההתחדשות העירונית, עדכנה לאחרונה על תחילת שיווק למגדל שיכלול כ-170 דירות בגבעתיים, וצפוי לייצר הכנסות שיתקרבו ל-400 מיליון שקל. זאת כחלק מפרויקט פינוי-בינוי נרחב יותר באותו מקום, שיכלול הקמת כ-580 דירות נוספות, שמהן יעמוד חלקה של אאורה על כ-400.
המנכ"ל ובעל השליטה באאורה, יעקב אטרקצ'י, סבור כי "חברה שרוצה להיות בעתיד בענף המגורים בישראל - אם היא לא תהיה פעילה בתחום ההתחדשות העירונית היא לא תהיה קיימת בעוד כמה שנים, לפחות לא באזורי הביקוש, בין גדרה לחדרה, בירושלים ובשפלה, כי לא נשארו שם כמעט עתודות קרקע לבנייה".
לדבריו, "תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום שאנחנו נמצאים בו כבר למעלה מעשור, עוד כשכולם חשבו שהתחדשות עירונית זה לא מעניין ושיש מספיק קרקעות. אבל היום כבר מבינים שהדרך לייצר עתודות קרקע משמעותיות לבנייה זה רק באמצעות התחדשות עירונית, ולכן רואים יותר ויותר חברות שנכנסות לתחום".
אז התחדשות עירונית היא הטרנד הנוכחי בקרב חברות הבניה בבורסה?
"מיום ליום רואים שמלאי הקרקעות אוזל, וכל מגרש שיוצא למכירה על-ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) נמכר במחיר של פי שניים ופי שלושה מהשווי שלו, בשל המחסור בקרקעות. הקבלנים מצפים לעליות מחיר ומשלמים מחירים אסטרונומיים על מגרשים. אבל הדרך לייצר עתודות קרקע משמעותיות זה רק באמצעות התחדשות עירונית. לכן אני לא מופתע שיותר ויותר חברות 'מגלות' את התחום הזה. לנו, כחברה מובילה בתחום, זה נותן יתרון יחסי, כי אנחנו מציגים קבלות".
עוד מוסיף אטרקצ'י, כי "מבחינת שווי החברות, אין ספק שחברה שמשכילה לפתח ולייצר עתודות קרקע לא בכסף גדול מבטיחה את עתידה, ובשנים הקרובות עשויה לרשום רווחים גדולים כתוצאה מעליית ערך מחירי הדירות".
בוני התיכון: זינוק במניה - ופרסום הבהרה
לא פעם נראה כי חברות הנכנסות לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית "רותמות את הסוסים לפני העגלה". קחו לדוגמה את המקרה של חברת הבוני תיכון. מניית החברה, שבשליטת המנכ"ל עמי פרץ, הציגה בחודש שעבר זינוק דו-יומי שהתקרב לכ-20%, בעקבות עדכון בקשר לפרויקט פינוי-בינוי של הריסה ובנייה מחדש שהיא מקדמת במועצה המקומית גני תקווה, סמוך לקריית אונו, להקמת כ-1,300 דירות - שלפי הערכות החברה יניב הכנסות בסכום של כ-2.5 מיליארד שקל.
הזינוק במניית בוני התיכון (שמגיע ללא פחות מ-250% בשנה האחרונה) נרשם למרות פניית סגל רשות ני"ע לבוני תיכון ופרסומים בתקשורת בקשר לפרויקט, שהעלו סימני שאלה לגבי הסטטוס שלו והאישורים שהוא נדרש לקבל מהרשויות, והבהרה שפרסמה בוני תיכון בעקבות כך, לגבי ההסכמים המחייבים שנחתמו מול הדיירים והתיקון הנדרש בתוכנית הבינוי הקיימת.
מאז הספיקה בוני התיכון לעדכן בקשר לשלושה פרויקטים נוספים של פינוי-בינוי - ביבנה, ברחובות ובפתח תקווה - עם בחירתה על-ידי בעלי הדירות לקידום תוכניות רלוונטיות להקמת מאות רבות של דירות. ההכנסות המצרפיות יגיעו להערכת החברה לכ-1.3 מיליארד שקל - בחלוקה דומה בין שלושת הפרויקטים.
הכשרת הישוב התחדשות: זינוק של 440%
בוני התיכון אינה לבד. מניות חברות הבנייה הבורסאיות הן הסקטור הלוהט של שוק ההון המקומי כבר זמן ממושך, והן הניבו למשקיעים בהן תשואות דו ותלת-ספרתיות תוך שנה, כשהמדד הענפי (ת"א בנייה) מציג שנה לאחור זינוק של כ-90%. בין מניות החברות המוזכרות, שנה לאחור בולטת מעל כולן זו של הכשרת הישוב התחדשות עירונית, עם זינוק של כ-440%.
האם חברות הבנייה משדרות אופטימיות רבה מדי בקשר להיתכנות פרויקטים של התחדשות עירונית?
לדברי אטרקצ'י "חזקה עלינו שכל חברה מדווחת תיתן דיווחים מדויקים, ואם היא לא עושה זאת, צריך לבדוק אותה. מי שמצליח לקדם ולסגור פרויקטים של התחדשות עירונית, זה יעשה לו טוב".
יש יתרון לחברה בורסאית ביחס לחברה פרטית בתחום ההתחדשות העירונית?
אטרקצ'י: "אין ספק שלחברות ציבוריות גדולות יש יתרון, כי הן יודעות לגייס כסף טוב יותר ובזול יותר. יש הבדל משמעותי בין יזמים קטנים, שלוקחים הלוואות מזנין ב-10% ואף יותר מכך, ובין חברות ציבוריות שיודעות לגייס חוב ב-2%-3% ריבית. החוסן שלהן גם נותן יותר ביטחון לדיירים".
מה קרה שבזמן האחרון נושא ההתחדשות העירונית נמצא בכותרות?
"המודעות הציבורית גברה בגלל הבניין שנפל בחולון. אבל המקרה הזה משקף מצב של אלפי בניינים מסוכנים שיש היום בגוש דן, שלא טופלו, והיום הגורמים השונים הרבה יותר מוטרדים מזה, ומבצעים בדיקות. יש דחיפות לקדם את נושא ההתחדשות העירונית משום שיש בזה עניין כלכלי, חברתי וביטחוני (בשל בניית ממ"דים, א' ל'), ועכשיו הבינו שיש בזה גם עניין בטיחותי, אנשים מבינים שהבניין שלהם יכול לקרוס, גם אם לא עכשיו אז עוד כמה שנים".
האצת פרויקטים של התחדשות עירונית יכולה לסייע בהתמודדות עם מחירי הדירות?
"ברגע שהמודעות לנושא עולה, והרשויות והתושבים מבינים את הנושא, אפשר לקדם הליכים מהר יותר. אם יהיו עשרות ומאות פרויקטים כאלה, הגדלת ההיצע תוכל לסייע להתמתנות המחירים, משום שכרגע הם בנסיקה איומה.
"כל מכרזי המגרשים שנסגרו בחצי השנה האחרונה משקפים עלייה של כ-20%-30% במחיר. המינהל משווק את מה שהוא יכול, והדרך היחידה מלבד זאת להגדלת ההיצע זה התחדשות עירונית. נראה שהמדינה מאבדת שליטה על מחירי הדיור, וזו לא בועה, כי יש ביקוש אמיתי, אבל לאנשים יש כבר בעיה לקנות דירה".
עוד מוסיף אטרקצ'י, כי "אפשר לראות שגם הרגולטור מבין שרק התחדשות עירונית מאסיבית אולי תמתן את מחירי הדירות, כי היום כולם מבינים לאיפה הולך השוק, וזה לכיוון מאוד גבוה".
לדבריו, "היום עדיין יש הרבה בירוקרטיה סביב פרויקטים כאלה, אבל ברגע שכולם יירתמו לעניין - המדינה, הרשויות, הדיירים והיזמים - ויבינו שזה צו השעה, אז אין ספק שעתיד המגורים יהיה בהתחדשות עירונית".
פרויקט של התחדשות עירונית מורכב יותר מפרויקט אחר?
"פרויקט התחדשות עירונית הוא לא רק כלכלי, אלא גם אנושי, ואתה כיזם חייב להיות בקשר יום-יומי עם האנשים, ולדבר איתם בגובה העיניים - לפגוש אותם ולפתור בעיות".
שישה פרויקטים "מהותיים מאוד"
עופר נמרודי, בעל השליטה ומנכ"ל חברת הכשרת הישוב, זיהה כבר לפני כמה שנים את הפוטנציאל הגלום בעתיד ההתחדשות העירונית, ובשנת 2016 החל לפעול בתחום באמצעות החברה הבת הכשרת הישוב התחדשות עירונית, שבה הוא מכהן כיו"ר.
ביצועי מניית החברה משקפים את הטירוף סביב תחום המגורים בישראל, עם זינוק של יותר מ-70% בשבוע, מאז שפרסמה עדכון לגבי התקדמות שנרשמה בקשר לפרויקט רחב היקף שלה בקרית ים, סמוך לחיפה (זאת, במחזורי מסחר קטנים יחסית).
לפי העדכון, ועדת המשנה להתחדשות עירונית מחוז חיפה "החליטה לאשר את התוכנית להתחדשות עירונית שהוגשה על-ידי עיריית קרית ים והחברה". מדובר בפרויקט הצפוי לכלול הקמת 1,450 דירות, במקום כ-220 דירות קיימות כיום, ב"מתחם צבא קבע" שבמערב קרית ים, על שטח של כ-48 דונם, שיכלול גם שטחי תעסוקה, מסחר, מתקנים ציבוריים ושטחים פתוחים.
באפריל 2016 החליט דירקטוריון החברה להיכנס באמצעותה לפעילות בתחום ההתחדשות העירונית, ומאז ועד כה זינקה מניית הכשרה התחדשות עירונית פי שבעה כמעט (כ-590%), כך שהיא משקפת לחברה שווי שחצה רף של 400 מיליון שקל.
בדוחותיה הכספיים לסיכום המחצית הראשונה של השנה הציגה הכשרה התחדשות שישה פרויקטים של התחדשות עירונית, שאותם הגדירה כ"מהותיים מאוד", כולם בסטטוס תכנוני - בתל אביב, בחולון ובראשון לציון - הצפויים לכלול יחד כ-600 דירות, מהן כ-400 לשיווק.
כל זאת, כשבשלב הנוכחי החברה עדיין לא מייצרת הכנסות, צוברת הפסדים המתקרבים ל-50 מיליון שקל בשלוש שנים וחצי (מ-2017 ועד המחצית הראשונה של 2021) והגירעון שלה בהון העצמי מגיע לכ-12 מיליון שקל.