גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כורח המציאות, אבל התחדשות עירונית היא אירוע הנדל"ן המורכב ביותר שקיים

כמעט מכל היבט, מיזמי התחדשות עירונית הם מורכבים - מבחינה חוקית, תכנונית, תשתיתית, מוניציפלית וכמובן שגם קניינית • אבל שוק הנדל"ן לא ממתין לאף אחד - נראה כי הסטטיסטיקה הדלה של התחום תעבור מהפך רציני מאוד בשנים הקרובות

פרויקט הריסה ובנייה מחדש בגבעתיים
פרויקט הריסה ובנייה מחדש בגבעתיים

"התחדשות עירונית היא הדבר הגדול הבא בנדל"ן" - הקלישאה הזו נשמעת בארצנו כבר למעלה מעשר שנים, אבל בשטח לא קרה הרבה. עם זאת, כולם כבר מבינים היום כי מדובר בכורח המציאות, במיוחד באזור תל אביב. ואם המציאות כיום אינה מעודדת את הפעילות הנדל"נית המורכבת הזו - חייבים לכופף אותה.

המדינה מתעלמת משלל חסמים להתחדשות עירונית ומתמקדת בבעלי הדירות
"חברת בנייה שלא תפעל בתחום ההתחדשות העירונית לא תהיה קיימת באזורי הביקוש בעוד כמה שנים"

בהיבט של התחלות בנייה, התחדשות עירונית מהווה כיום כחמישית מכלל היקפי הבנייה למגורים בישראל. כלפי חוץ זה נשמע מספר מכובד, אבל רוב הדירות המוקמות הן במסגרת תמ"א 38, שאמורה להתבטל בעוד כשנה. חלקה של ההתחדשות העירונית האמיתית המועדפת, פינוי-בינוי, התמצה בשנה שעברה ב-5% בלבד מהיקפי התחלות הבנייה הארציים, וזו בעיה קשה.

התחדשות עירונית במהותה היא אירוע הנדל"ן המורכב ביותר שקיים: מורכב מבחינה חוקית, תכנונית, תשתיתית, מוניציפלית וכמובן שגם קניינית. משתתפים בו הרבה שחקנים (יזמים, בעלי דירות, רשויות מקומיות, ועדות מחוזיות ושכנים), וכל תזוזה ושכנוע של אחד מהצדדים - נמשכים שנים. קידום פרויקטים מהסוג הזה אורך פעמים רבות למעלה מעשור.

מצד שני, שוק הנדל"ן לא ממתין לאף אחד. שליש מהעסקאות שמבוצעות על דירות בשנה, כ-35 אלף, מבוצעות בת"א ובערים שסובבות אותה; סך התחלות הבנייה במחוזות ת"א והמרכז מגיעות לכ-25 אלף בשנה.

רוב העסקאות אמנם מבוצעות על דירות יד שנייה, ואולם, בשנים האחרונות, ובמיוחד לאחר הקורונה, ניכרים בציבור שינויי טעמים מהירים, שלמעשה מוציאים מהמחזור לא מעט דירות: הראשונות שעברו תהליך כזה, כבר אחרי מלחמת לבנון השנייה, היו דירות לא ממוגנות. בהמשך, ככל שבעיות התחבורה והחניה התגברו, המניות של דירות ללא חניה ירדו.

ולאחרונה, בעקבות כניסת הקורונה לחיינו, נרשם גידול אדיר בביקושים לדירות עם מרפסות גדולות ומרווח עבודה גדול, שיאפשר עבודה ואף לימודים מהבית. הדבר הביא לגידול בביקושים לדירות גדולות יותר. אם דירת 4 חדרים מלפני 30 שנה הגיעה לשטח ממוצע של כ-90 מ"ר, היום קיימת דרישה שתהיה גדולה ב-20%.

התוצאה של כל זה: פער גדול בין כמות הדירות המוצעות למכירה לכמות הדירות המבוקשות. את הפער הזה ניתן לצמצם רק באמצעות התחדשות עירונית, כי הקרקעות לבנייה - במיוחד באזור תל אביב - מצטמצמות, בעוד שהביקוש רק גובר.

זה למעלה משנתיים שמשרד המשפטים מקדם תיקונים לתקנות התכנון והבנייה, שיקלו על בעלי דירות בבית משותף לקדם עליו תוכניות חדשות, בהן התחדשות עירונית, ויצמצמו חלק מהבעיות הקנייניות הרבות שהתגלו בשנים האחרונות, שגרמו עיכובים תכנוניים וסכסוכי שכנים.

הבעיה, שבמסגרת הממשלות הלא מתפקדות הקודמות - לא ניתן היה לקדם את החקיקה החדשה. הממשלה הנוכחית תצטרך להאיץ את אישורה.

 

אבל זה לא יספיק, ויצטרכו עוד לפעול רבות בתחומי התכנון והשלטון המקומי, כדי שזמן תכנון וביצוע של פרויקטים כאלה יגיע לתחום הסביר. בהדרגה התובנה הזו מחלחלת למוסדות השונים, ונראה כי הסטטיסטיקה הדלה של התחום תעבור מהפך רציני מאוד בשנים הקרובות.

לאור זאת, אין שום פלא שעוד ועוד חברות גדולות כבר מתחילות להניע מהלכים בתחום הזה. עם מעט סבלנות, הן יצליחו למצות את הרווחיות הפוטנציאלית הרבה הגלומה בענף.

עוד כתבות

בת אל אסולין, קמפוס רופין מייסדת ומנכ''לית סאנדו / צילום: יח''צ

"אחרי הסגר הראשון התרסקנו. היו לנו חודשיים קשוחים, כי אנשים רצו בירה ובתי קפה ולא להתנדב"

בת אל אסולין, מייסדת ומנכ"לית סאנדו ● בת 40, נשואה ואם לחמישה, מתגוררת בניר עציון ● בעלת תואר ראשון בסוציולוגיה ואנתרופולוגיה מאוניברסיטת חיפה, את רוב הקריירה עשתה בצילום וסטיילינג, ובארגון "ערי חינוך" ● "המטרה שלי היא לעשות מהפכה בתפיסה של המרחב החקלאי הגלובלי" ● גלובס שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז  

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: יוסי זמיר

הגירעון ממשיך לרדת: עמד על 4.6% בנובמבר

מדובר בירידה של כמעט אחוז לעומת אוקטובר, שאז הגירעון עמד על 5.5% מהתוצר ● באוקטובר 2020 הגירעון היה גבוה כמעט פי שלושה

רותם סלע / צילום: אמיר מאירי

בגלל המעבר לדיסקונט: טורנדו תובעת את רותם סלע

החל משנת 2016 משמשת סלע כפרזנטורית של מוצרי טורנדו ● כפי שנחשף לראשונה בגלובס, סלע קיבלה הצעה מפתה במיוחד מבנק דיסקונט, לפיה תקבל כ-2.5 מיליון שקל לשנה ותחתום על סעיף בלעדיות ● לטענת סלע, ניסיונות טורנדו לסכל את החוזה עשויים לגרום לה לנזקים של עשרות מיליוני שקלים

הסטייק המתורבת של מיטק / צילום: שלומי ארביב

רקמות שריר ושומן הישר מהמדפסת: מיטק הדפיסה בהצלחה סטייק מתורבת

אבן דרך לחברת הפודטק הישראלית מיטק, שמדווחת על הצלחה בהדפסת תלת ממד של סטייק מתורבת במשקל 104 גרם - הגדול ביותר שיוצר עד כה להערכתה ● מניית החברה בנאסד"ק התחזקה ביותר מ-4% בתגובה

מנגנון ה–DAO / צילום: Shutterstock

הכירו את ה-DAO - שיטת הקריפטו להשקעות קבוצתיות

מנגנון ה-DAO נועד לאגד משקיעים סביב מטרה מסוימת, עם הנפקת טוקנים המקנים זכויות הצבעה לחבריו, שברכישתם נאסף הכסף עבור המטרה שהוגדרה ● עו"ד יונתן אירם, מומחה למטבעות דיגיטליים ובלוקצ'יין: "זה הוקם מתוך אידיאולוגיה, כמו שממציאי המטבעות הדיגיטליים רצו שהכסף יהיה מבוזר, כך רוצים שגם קבלת ההחלטות תתנהל"

ביל גייטס / צילום: Shutterstock

למרות האומיקרון: ביל גייטס (שוב) מנבא שהקורונה תדעך במהלך השנה הבאה

התחזית של ביל גייטס לשנת 2022: השלב האקוטי של מגפת הקורונה יגיע לסיומו ● למרות כל האתגרים, ולמרות שהשנה הנוכחית נראתה פחות טוב משקיווה – גייטס עדיין אופטימי

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב. ''האינפלציה הייתה יותר מתמידה וגבוהה משציפינו'' / צילום: Associated Press, Susan Walsh

מדדי אג'יו לחודש נובמבר: האופטימיות מתפוגגת והשוק מקשיב לסיכונים

העדפת מדדי מניות בישראל על מדדים בחו"ל יצרה פער תשואה של כ-3.5% בנובמבר ● אינפלציה של 6% לא תאפשר לנגיד האמריקאי לעמוד מנגד עם הרחבה מוניטרית וריבית כה נמוכה ● כל ההסברים קורסים והשווקים מגיבים בעצבנות ● חוסר הוודאות לשלוש השנים הקרובות גדל

מנכ''ל חברת המשכנתאות Better.com, וישאל גארג / צילום: צילום מסך

הבוס האמריקאי שפיטר 900 עובדים בשיחת זום

"אם אתם בשיחה הזאת - אתם חסרי מזל", כך הודיע מנכ"ל חברת משכנתאות בארצות הברית ל-900 עובדים על פיטוריהם, בשיחת זום ● הביקורות ברשתות החברתיות לא איחרו לבוא

בורסה לניירות ערך ת''א / צילום: איל יצהר

ירידות קלות בנעילה בבורסה בת"א; אספן גרופ זינקה ב-17%

מדד ת"א 90 מחק עלייה של 1% וננעל בירידה של כ-0.6%, ת"א 35 ירד ב-0.3% ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2 מיליארד שקל ● הדולר מאבד גובה ויורד לכ-3.10 שקלים ● מניית הפועלים ירדה ב-3% על רקע המכירה של שרי אריסון

לטווח הארוך - עדיף ביטקוין  או את’ריום? / עיצוב: טלי בוגדנובסקי

השקעה לטווח ארוך: האם האת'ריום מעניין יותר מהביטקוין?

היחס בין את'ריום לביטקוין נמצא ברמתו הגבוהה זה שלוש וחצי שנים - כלומר, האת'ריום מתחזק יותר מהביטקוין ● בבחירה בין השניים, צריך לקחת בחשבון שמדובר בשני מטבעות עם מטרות שונות לחלוטין

שרי אריסון / צילום: איל יצהר

הזינוק במניית הפועלים הוסיף רבע מיליארד שקל לתמורת המכירה של שרי אריסון

אריסון שמימשה השבוע מניות הבנק בכ-1.4 מיליארד שקל, נהנתה מעלייה של 24%  במחיר המניה מאז מימוש קודם שביצעה באפריל האחרון • מאז הודיעה על יציאתה מהשליטה בבנק ב-2018, מכרה אריסון מניות בסכום של 4.3 מיליארד שקל, ובידיה נותרו כ-8% מהמניות בשווי של 3.3 מיליארד

פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION

מי שיאנית מחירי הדירות ובאיזו חברה תמצאו דירה במיליון שקל בלבד: מה מסתתר בדוחות של יזמיות הנדל"ן

הדוחות הכספיים של חברות הבנייה למגורים מלמדים כי הללו מכרו השנה מאות דירות יותר מבשנה שעברה, ובמחירים גבוהים יותר, שעמדו בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל ● שיאנית המכירות - אזורים; שיאנית המחירים - אפריקה מגורים; והרווחית ביותר - פרשקובסקי ● ומי מוכרת דירות תמורת כמיליון ש'

האחים צחי ועידו חג'ג' / צילום: טל צ'יקורל

המניה זינקה 330% מהשפל והאחים חג'ג' מוכרים מניות ב-45 מיליון שקל

צחי ועידו חג'ג' מכרו נתח של 3.5% מהחזקתם בחברת חג'ג' נדל"ן ● המכירה נעשתה לפי מחיר מניה של 24 שקלים, דומה לערכה בשוק אחרי טיפוס של כ-40% השנה - המשקף לחברה שווי שוק של כ-1.3 מיליארד שקל

ראש המוסד לשעבר יוסי כהן / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

בהובלת יוסי כהן: סופטבנק תשקיע 400 מיליון דולר בחברת הסייבר הישראלית קלארוטי

ראש המוסד לשעבר מוביל השקעה ראשונה של סופטבנק בתחום בו הוא מרגיש הכי בנוח: מיזוג בין שתי חברות המגינות על תשתיות רגישות במפעלי תעשיה ובבתי חולים שייצור את תאגיד אבטחת המתקנים הגדול בעולם ששוויו עומד על 2-2.5 מיליארד ד' ● תפקידו של יוסי כהן בסופטבנק נחשף לראשונה בגלובס

רועי קליין ורואי שמיר / צילום: איל יצהר

בית ספר לקריפטו: בין הצופים לבגרויות, הנערים האלה מנהלים בנק דיגיטלי

בין הדרכה בצופים לבגרויות, רועי קליין ורואי שמיר עסוקים בתפקידם כנגידי הבנק המרכזי של גימנסיה הרצליה בתל אביב ● בימים אלה הם עובדים על הנפקת מטבע וירטואלי שישמש ליצירת כלכלת שוק אמיתית בתוך בית הספר ● אבל כל זה, הם חולמים, הוא רק פיילוט ליצירת כלכלת נוער מבוססת קריפטו שתאפשר מסחר בינלאומי בתוך מערכת החינוך, ותסייע לבני נוער בקשיים כלכליים

ביטקוין / אילוסטרציה: Shutterstock

בשידור חי: בכירי תעשיית הקריפטו מעידים בסנאט על "עתיד הכסף"

הדיון עוסק בנכסים דיגיטליים ובקשיים והכשלים במערכת הפיננסית הנוכחית ● בין המשתתפים, יו"ר ומנכ"ל חברת Circle ג'רמי אלייאר, מנכ"ל ומייסד פלטפורמת FTX סם בנקמן-פרייד וסמנכ"לית קוינבייס אלסיה האס

כביש חוצה צפון / צילום: בר - אל

הפעם לא הצליח לה: תביעת מיליונים של שפיר הסתיימה בפיצוי סמלי

קבוצת שפיר, שמשמשת זכיינית בכמה מקטעים בצפון כביש 6, תבעה מספר פעמים את חברת חוצה ישראל בשל שינויים במהלך העבודה על הפרויקט ● הפעם היא דרשה 80 מיליון שקל, אך זכתה רק ב־650 אלף שקל ● חוצה ישראל: "פסק דין חשוב", שפיר:"הפרויקט הסתיים בהקדמה משמעותית בלוח הזמנים"

רביב צולר / צילום: נטלי כהן-קדוש

ICL פותחת מפעל חדש לתחליפי חלבון

המהלך הוא חלק מאסטרטגיית המיקוד של החברה בפיתוח מוצרי מזון בריאים יותר וסביבתיים ● וגם: יוניקורן הפינטק הישראלי ראפיד (Rapyd) רוכש את חברת הפינטק Neat ● אירועים ומינויים

שקל מול דולר / צילום: Shutterstock, Lord King

סוער בשוק המט"ח: השקל חוזר להתחזק למרות התערבות בנק ישראל

שוקי המניות רשמו אמש עליות חדות לאור התפוגגות החשש מהאומיקרון, והשקל מתחזק בחדות על רקע גידורי ההשקעות של הגופים המוסדיים ● הדולר והאירו יורדים ביותר מ-1% כ"א בהמשך לעליות בשווקים ● בנובמבר בנק ישראל רכש כ-4 מיליארד דולר במטרה לאזן את התנודות בשוק

רותם סלע בקמפיין טורנדו / צילום: צילום מסך

מה עומד מאחורי התביעה הלא השגרתית של טורנדו נגד רותם סלע

בדיסקונט החליטו לקפוץ לליגה של הגדולים, והחתימו את סלע כפרזנטורית בבלעדיות ● לגלובס נודע כי צילומי הקמפיין מתוכננים בקרוב. בטורנדו לא מבקשים לעצור אותם, אך דורשים ביטול בלעדיות או פיצוי ● מה עומד מאחורי התביעה, ואיך זה ישפיע על תוכניות דיסקונט?