גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לידיעת רשות המסים: פרצת מס במימוש זכויות במקרקעין

למי שמוכר דירת מגורים יש הטבות מס שאינה ניתנת למי שמוכר מגרש לבנייה ● לרשות המסים יש הזדמנות לתקן את העיוות

בניין בפרדס חנה-כרכור. הטבות מיוחדות במס שבח במכירת דירות מגורים / צילום: איל יצהר
בניין בפרדס חנה-כרכור. הטבות מיוחדות במס שבח במכירת דירות מגורים / צילום: איל יצהר

בעלי מקרקעין רבים מתלבטים לא אחת בשאלה - האם למכור את המקרקעין אשר בבעלותם כמו שהם, או לממש את זכויות הבנייה שטמונות במקרקעין, לבנות בניין מגורים ואז למכור דירות מגורים תוך ניצול הטבות המס המיוחדות השמורות לדירות מגורים?
במקרים רבים החלופה השנייה עדיפה, זאת לאור שינוי החקיקה שנעשה במסגרת תיקון מס’ 76 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר בא "לטפל" במרובי דירות מגורים. שינוי החקיקה קובע, בין היתר, כי במכירת דירת מגורים שנרכשה קודם ל-1.1.14 בידי אדם שאין זו דירתו היחידה, הרי השבח הליניארי עד ליום 31.12.13 פטור ממס, ואילו השבח הליניארי מיום 1.1.14 חייב במס בשיעור 25% בלבד.

במקרים רבים התיקון מהווה פירצת מס של ממש. הנה דוגמה לכך. אדם רכש קרקע ביום 1.9.1961. הוא בנה בניין מגורים, ומוכר דירת מגורים ביום 1.9.21. שיעור מס השבח במכירת דירת המגורים יעמוד על סך של 3.3% בלבד (!). להבדיל, לו היה מוכר קרקע שיעור מס השבח היה עומד על 35% לערך.

אך בכך לא תמה ההקלה. רשות המסים קבעה כי החישוב הליניארי המקל יחול גם במקרה שבו דירת המגורים נבנתה בפועל לאחר 1.1.14 אך זאת בתנאי כי הקרקע נרכשה קודם ליום 1.1.14.

ממש לאחרונה, בטיוטת חוק ההסדרים לשנים 2021-2022, הוצע מתווה הדרגתי לביטול "מכבסת המס" הזו הקבועה בחוק. משום מה, בסופו של יום ההצעה נגוזה, כמו גם תיקונים הכרחיים נוספים שנעלמו באורח פלא מן החוק.

המחלוקת: דומני כי סנונית ראשונה לטיפול במכבסת המס הזו ניתן למצוא בפסק דינו של כבוד השופט גורמן, אשר ניתן לאחרונה. העובדות במקרה דנן הן אלה: ירון ואליהו עיון ביקשו למכור דירות שבנו על מקרקעין שירשו ברמת השרון. הקרקע במקור נרכשה בשנת 1933 על ידי סבתם. במשך שנים רבות עמד על הקרקע בית המשפחה ואף הושכר חלק מן התקופה. הנכדים התקשרו בשנת 2007 עם אנשי מקצוע ובנו בניין דירות על המקרקעין. חלק מן הדירות נמכרו לפני תיקון החקיקה ב־1.1.14 וחלק לאחר תיקון החקיקה, תוך תשלום מס שבח מופחת. על אף השומות הסופיות שהוציא מנהל מס שבח, פקיד שומה תל אביב ראה בהכנסה ממכירת הדירות הכנסה פירותית החייבת במס הכנסה מלא על מלוא הרווח.

■ ההחלטה: בית המשפט לא קיבל את עמדת פקיד השומה ובחן את האפשרות לקבוע שתי תקופות מס. את הרווח שנבע בתקופה שמיום רכישת הקרקע על ידי הסבתא ועד לתחילת הבנייה יש לראות רווח הון ולמסות במס שבח, ואילו את הרווח ממועד תחילת הבנייה ועד למכירת הדירות לראות כרווח פירותי ולמסותו במס הכנסה.

אציין כי סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לפקיד השומה ממועד כלשהו ל"הוציא" בעל מקרקעין מתחולת הוראות חוק מיסוי מקרקעין המקילות, ולהעבירו אחר כבוד למשטר המס המחמיר של מס ההכנסה. לא זכורים לי מקרים רבים בהם נעשה על ידי פקיד השומה שימוש בהוראות סעיף זה, וגם במקרה זה הוא לא נעשה.

אין ספק כי ה"החמצה" של פקיד השומה בפרשת האחים עיון תילמד היטב במסדרונות רשות המסים, ובמקרים הבאים עלול פקיד השומה להפעיל את הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין כהלכתו, ולמסות חלק משמעותי מן הרווח שנובע ממכירת הדירות במסגרת מס הכנסה.

ע"מ 46744-02-18 

הכותב יוצא רשות המסים ומומחה למיסוי מקרקעין

עוד כתבות

הנפקת ריסקיפייד / צילום: CRC MEDIA

איך חושבים המשקיעים הגדולים בפינטק ומהם בעיניהם התחומים החמים?

עולם ההשקעות ועולמם של המשקיעים הוא חלק מהותי מהמנוע שמריץ את החדשנות בפינטק ● אילו הזדמנויות המשקיעים רואים באופק, מהם התחומים החמים ומה העתיד צופן לחברות הישראליות? ● האזינו

נורד סטרים 2 / צילום: Shutterstock

דיווחים: ארה"ב דורשת להשעות את "נורד סטרים 2" במקרה של פלישה לאוקראינה

על פי דיווחים של כלי תקשורת באירופה, ארה"ב מנסה להפעיל לחץ על פוטין דרך גרמניה בשביל למנוע פלישה לאוקראינה ● האיום להפסיק את פרויקט "נורד סטרים 2" אמור להרתיע את רוסיה ● הסוגיה היא מבחן ראשון ומוקדם מאוד לממשלה החדשה שתושבע היום בברלין

מנגנון ה–DAO / צילום: Shutterstock

הכירו את ה-DAO - שיטת הקריפטו להשקעות קבוצתיות

מנגנון ה-DAO נועד לאגד משקיעים סביב מטרה מסוימת, עם הנפקת טוקנים המקנים זכויות הצבעה לחבריו, שברכישתם נאסף הכסף עבור המטרה שהוגדרה ● עו"ד יונתן אירם, מומחה למטבעות דיגיטליים ובלוקצ'יין: "זה הוקם מתוך אידיאולוגיה, כמו שממציאי המטבעות הדיגיטליים רצו שהכסף יהיה מבוזר, כך רוצים שגם קבלת ההחלטות תתנהל"

דניאל לישינסקי עם המכשיר שפיתח / צילום: שי וזדיאס הדס

בלי מרשם רופא: המכשיר שיתחרה בוויאגרה

טכנולוגיה שנולדה בתחום האסתטיקה הרפואית הוסבה לטיפול באין אונות עם הבטחה: לא רק זקפה על פי דרישה, אלא ממש "הצערת" הפין

ניסוי במכונית אוטונומית של מובילאיי בירושלים, 2020 / צילום: מובילאיי

רגע לפני וול סטריט: מובילאיי תסיים את 2021 עם הכנסות של יותר ממיליארד דולר

ב-2014 היא הייתה ההנפקה הישראלית הגדולה ביותר בבורסה בארה"ב ולאחר מכן קטפה את תואר המכירה הגדולה ביותר ● כעת, מובילאיי דוהרת לקראת שיא נוסף עם שווי פוטנציאלי של 50 מיליארד דולר בסיבוב השני בבורסה ותחזיות צמיחה מרשימות

הנפקת סנטינל וואן / צילום: יח''צ

סנטינל וואן עקפה את התחזיות לרבעון; למה המניה צוללת בטרום?

חברת אבטחת הסייבר הישראלית הציגה הכנסות גבוהות והפסד מצומצם, אך המניה צוללת במסחר המוקדם בוול סטריט ● תקופת החסימה על מכירת מניות תסתיים השבוע - מה שככל הנראה מוסיף לחץ על המניה ● ההפסד הנקי (GAAP) יותר מהוכפל, בעיקר בשל תגמול הוני לעובדים

פרויקט למגורים של אזורים ברמת גן / הדמיה: 3DVISION

מי שיאנית מחירי הדירות ובאיזו חברה תמצאו דירה במיליון שקל בלבד: מה מסתתר בדוחות של יזמיות הנדל"ן

הדוחות הכספיים של חברות הבנייה למגורים מלמדים כי הללו מכרו השנה מאות דירות יותר מבשנה שעברה, ובמחירים גבוהים יותר, שעמדו בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל ● שיאנית המכירות - אזורים; שיאנית המחירים - אפריקה מגורים; והרווחית ביותר - פרשקובסקי ● ומי מוכרת דירות תמורת כמיליון ש'

ביידן מזהיר את פוטין שפלישה לאוקראינה עשויה להיתקל בתגובה כלכלית חריפה

הנשיא האמריקאי חוזר על תמיכתו בריבונות אוקראינה ושלמותה הטריטוריאלית

מיכל שיר, תקווה חדשה / צילום: תמר מצפי

האם רק 0.003% מהילדים שיחלו בקורונה ידרדרו למצב קשה?

הסיכוי שילד שנדבק בקורונה יהפוך לחולה קשה הוא קטן. אבל עד כמה קטן? ● המשרוקית של גלובס

הסטייק המתורבת של מיטק / צילום: שלומי ארביב

רקמות שריר ושומן הישר מהמדפסת: מיטק הדפיסה בהצלחה סטייק מתורבת

אבן דרך לחברת הפודטק הישראלית מיטק, שמדווחת על הצלחה בהדפסת תלת ממד של סטייק מתורבת במשקל 104 גרם - הגדול ביותר שיוצר עד כה להערכתה ● מניית החברה בנאסד"ק התחזקה ביותר מ-4% בתגובה

מימין: נדב אמסלם, סמנכל לקוחות עסקיים בסלקום וניר צוק, מייסד ומנכ״ל פאלו אלטו / צילום: כפיר סיון

מה מחפשת פאלו אלטו של ניר צוק אצל סלקום

סלקום ופאלו אלטו מרחיבות את שיתוף הפעולה ביניהן וציעו פתרונות סייבר משותפים לחברות גדולות ● וגם: מי החברות זוכות באות הגיוון ע"ש דב לאוטמן?

ועדת הכספים, היום / צילום: דני שם טוב, דוברות הכנסת

דיון ראשון במס הפחמן: ועדת הכספים לוטשת עיניים להקלות לתעשיינים

למרות שוועדת הכספים הייתה אמורה לאשר בשבוע הבא את מס הפחמן, הדיונים צפויים להתארך ● מס פחמן נחשב לדרך היעילה ביותר להפחתת פליטות, אך בכנסת חושבים כיצד להקל על התעשיינים ● שני מנדל לאופר, משרד האוצר: "אם תצליח ישראל להשיג את יעדי האנרגיה המתחדשת שהציבה, ייתכן שמחירי החשמל לא יעלו"

שר הביטון בני גנץ / צילום: דוברות הכנסת עדינה ולמן

מחדל אבטחת גנץ: שני מנהלים בשב"כ קיבלו הערה פיקודית

בתום שורה של תחקירים שערך השב"כ, התגלו כשלים מקצועיים בהליך האבחון הביטחוני של אחראי הניקיון בביתו של גנץ, עומרי גורן, זאת בשל מה שהוגדר "פערים מקצועיים ופערים בתהליכי העבודה" ● בשל הכשלים שנמצאו בוצעה בדיקת רוחב מול כלל האישים המאובטחים - נהלי הבדיקה והאבחון הוחמרו ● "למרות הצלחה בסיכול, כשלנו במניעה", אמר ראש השירות, רונן בר

שלב א' בפרויקט דניזן-בושוויק / צילום: מצגת החברה

לאחר קריסתה של חברת הנדל"ן הזרה: מחזיקי האג"ח המובטחות של אול-יר ייפגשו עם רוב הכסף

מימוש נכסים של החברה צפוי להניב לנושים המובטים יותר ממיליארד שקל - 85%-94% מקרן החוב ● סכום דומה חייבת החברה לנושיה הבלתי מובטחים, הנמצאים במצב גרוע בהרבה

דובאי / צילום: Shutterstock, Steven Bostock

שני עד שישי: באיחוד האמירויות עוברים לשבוע עבודה מותאם למערב

מדינות המפרץ, שדובאי ואבו דאבי הן חלק מהן, יעברו לשבוע עבודה של ארבעה וחצי ימים, שיתחיל ביום שני וייגמר ביום שישי בצהריים

מנכ''ל חברת המשכנתאות Better.com, וישאל גארג / צילום: צילום מסך

הבוס האמריקאי שפיטר 900 עובדים בשיחת זום

"אם אתם בשיחה הזאת - אתם חסרי מזל", כך הודיע מנכ"ל חברת משכנתאות בארצות הברית ל-900 עובדים על פיטוריהם, בשיחת זום ● הביקורות ברשתות החברתיות לא איחרו לבוא

שוק מחנה יהודה. הצפי הוא ששטחי ההסעדה והבילוי ידחקו את השוק הקלאסי עד היעלמותו / צילום: Shutterstock

מאבדים את האותנטיות ואת הירקנים: איזה עתיד מצפה לשווקים העירוניים

השתלטות המסעדות, המעדניות ומקומות הבילוי על שווקי המזון מציבה סימן שאלה מעל המשך קיומם סביב מכירת מוצרי מזון ● השווקים שיצליחו הם אלה שיספרו סיפור חדש, ויעניקו חוויה מגוונת מבלי לוותר על העוגן של השוק הקלאסי

חשיפה: 10 הסטארט-אפים המבטיחים של גלובס

זו השנה ה-16 ברציפות שגלובס עורך את דירוג הסטארט-אפים המבטיחים, המסמן את החברות הבאות שיובילו את ההייטק הישראלי ● בכנס הוכרזו עשר החברות המבטיחות ● מי הצטרפה השנה לחברות כמו מאנדיי, למונייד, ג'ייפרוג ומלאנוקס שדורגו בעבר במקומות גבוהים?

הזן החדש “אומיקרון” / הדמיה: Reuters, EyePress News

וריאנט אומיקרון: תוצאות ראשונות הגיעו, והן לא מעודדות

במחקר קטן שנערך בדגימות מ-12 נבדקים בדרום אפריקה נמצא כי מחלימים ומחוסנים מוגנים יותר מהוריאנט ● נתונים נוספים שהגיעו מגרמניה כבר מציגים תמונה לא טובה גם לגבי ההגנה באמצעות שלושה חיסונים ● ד"ר טל רוה, חוקרת במכון לרפואה משקמת באוניברסיטת סטנפורד: "קשה לאמוד את המשמעות הרפואית של התוצאות הללו. מה שברור הוא שיעילות הנוגדנים המנטרלים יורדת מול האומיקרון, וסביר שהדבר יתבטא בפחות הגנה מפני הדבקה"

בורסה לניירות ערך ת''א / צילום: איל יצהר

ת"א חזרה לעליות; קונטיניואל ואספן גרופ מזנקות, שמן תעשיות נופלת

ת"א 90 מחק עלייה של 1% ונסחר ביציבות, ת"א 35 עולה ב-0.1% ● בנק הפועלים מאבד גובה במחזור מסחר חריג לאחר מכירת המניות של שרי אריסון ● הדואליות חזרו עם פערי ארביטראז' מעורבים ● הדולר ירד ל-3.11 שקלים, האירו נסחר סביב 3.51 שקלים ● הנפט שוב מתחזק