בית אמות משפט, שאול המלך 8, תל אביב / צילום: כדיה לוי
הם פזורים לאורך הרחובות המרכזיים בערים והפכו כבר לחלק בלתי נפרד מהנוף. חלקם מבנים מתקופת המנדט ואחרים חדשים יותר - בני 30-40 שנה; רובם מבנים נמוכים אך נכללים בהם גם מגדלי המשרדים הראשונים שהוקמו בארץ. מה עושים עם מבני המשרדים הישנים? המשותף לכולם הוא שהם לא מתאימים לימינו. לא בשטחים, לא במפרט הטכני, וגם לא ביכולת שלהם לשרת את צורכי המשרדים בעשור השלישי של המאה ה-21.
מבני משרדים מתיישנים מהר. יש להם תאריך תפוגה אופנתי, וגם פונקציונלי, ומבנה שהוקם לפני 40 שנה מתקשה לשמור על מעמדו מאז, נוכח המפרטים העדכניים. למעשה, אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי נדל"ן בקבוצת נת"מ, גם מבנים צעירים יותר מתקשים להתמודד עם המגדלים החדשים שנבנים כיום. הביקוש להם בירידה, וגם שכר הדירה, אם כי התפוסה נשמרת: "בשוק התל אביבי יש מקום לכולם", הוא מסביר.
בתחום הנדל"ן מניב נהוג לסווג את שטחי המשרדים לפי איכותם. דירוג A או A+ ניתן למבנים החדישים והמשוכללים ביותר; דירוג B למשרדים מיושנים יותר ודירוג C למבנים הישנים ביותר, בדרך כלל משנות ה-70 ומטה. מכיוון שמדובר בדירוג לא רשמי, אין לו קריטריונים אחידים וברורים, וקורה לא פעם שחברה מסוימת מסמנת מגדל מסוים בדירוג A למשל, ואילו אחרת כבר מסווגת אותו כ-B. באופן כללי ניתן לומר כי שטחי C מתאפיינים בדרך כלל במבנים שטוחים וישנים ושטחי B נמצאים במגדלים הראשונים שנבנו.
"התקווה הגדולה של בעלי המבנים הללו היא שתאושר להם תב"ע לשפץ אותם או להרוס אותם ולהקים תחתיהם מגדל", אומר בן צבי קליין.
"מתאים לפירמות צנועות שלא מקבלות קהל"
ברחובות הארבעה והחשמונאים בתל אביב ניתן לראות את שני הקצוות הללו - מגדלים מקלאס A לעומת שטחי משרדים ישנים בדרג C שנמצאים במבנים של שלוש קומות, שמשוועים לשינוי. "למיטב ידיעתנו יש שם תב"ע שתאפשר להם לשפץ את המבנים ולהוסיף להם שטחים נוספים, אך לא להרוס ולהקים מגדל", אומר בן צבי קליין.
התוצאה היא שהבעלים משכירים את השטחים במחירים נמוכים יחסית של כ-60 שקל למ"ר לחודש, שמהווים כמעט מחצית מדמי השכירות במגדלים החדישים, עם דמי ניהול של 6-10 שקלים למ"ר. עקב הציפיות לשדרוגים עתידיים של המבנים, גם פחות משקיעים בהם בשיפוצים. בית קליפורניה, למשל, שנמצא בפינת הרחובות יגאל אלון ותוצרת הארץ, בצל מגדל TOHA החדיש, הוא מיושן מאוד ומושכר במחירים נמוכים אף יותר. עם זאת, מדגיש בן צבי קליין, רוב המבנים הללו נמצאים בשיעורי תפוסה גבוהים יחסית, גם אם נמוכים משיעורי התפוסה של מגדלי ה-A, שבדרך כלל עולים על 90% מכלל השטחים הסחירים.
"השטחים הללו בדרך כלל מושכרים לפירמות צנועות יותר ופחות מקבלות קהל, שהמיקום ושכר הדירה הנוח חשובים להן יותר מאשר הנראות. ניתן לראות שם משרדי עורכי דין, רואי חשבון, סוכנויות ביטוח וחברות שמספקות שירותים", אומר בן צבי קליין.
מגדל דניאל פריש הוא כבן 30. פעם הוא נחשב למגדל מתקדם והיום הדירוג שלו נע בין A-ל-B, אך הוא ממשיך להיות מבוקש מאוד. גם בית אמות המשפט הסמוך, מגדל משנות ה-70 שנחשב בזמנו לאחר מהמובילים בעיר, נותר מבוקש לאחר שעבר שיפוץ לפני כמה שנים. דמי השכירות שמשלמים השוכרים בו, כ-90 שקל למ"ר, מוכיחים זאת.
מגדל טויוטה ברחוב יגאל אלון הוא מגדל חדש יותר, מתחילת שנות ה-2000, והוא נחשב למבוקש ולמאוכלס, אך מחירי השכירות בו, כ-80 שקל למ"ר, לעומת דמי שכירות של כ-100 שקל שמשולמים על שטחים במגדלי אלון הסמוכים, מעידים על הפערים הנפערים בין דרג A של היום לבין דרג A של לפני שני עשורים.
בשנים האחרונות בעלי מבני משרדים ישנים מוציאים אותם לגמרי מהמחזור, ועורכים להם הסבות למלונות; חברות לחללי עבודה משותפים נוהגות לשכור שטחים רבים בחלק מהמבנים הללו, לשפץ אותם ולהשכירם. באחרונה למשל נחתמה עסקה של חברת החללים סוויצ’אפ של פתאל להשכרה של בית ויקטוריה במרכז תל אביב, שנחשב לקלאס B.
"המעליות הן אחד מצווארי הבקבוק"
זיו שור, מנכ"ל חברת JLL ישראל, המעניקה שירותי תיווך, ניהול פרויקטים, קבלנות, תפעול וניהול נכסים לחברות המובילות בעולם וללקוחות ישראליים, אומר כי "אנחנו רואים את בעלי המשרדים משקיעים הרבה במבנים הישנים: לובי, החלפת מעליות, ניסיון למשוך אליהם חברות עוגן, כמו למשל חברות של חללי עבודה משותפים, כדי למשוך אליהם חברות אחרות. אבל יש כאן גם עניין של מיקום, כי כידוע חלק מהמגדלים הישנים ממוקמים במיקומים מצוינים. בית אמות המשפט, למשל, ממוקם ליד בית המשפט, אז אולי קשה יותר למצוא שם דיירים אקסקלוסיביים, אבל יהיו לו ביקושים.
"מגדל ישן שנמצא במיקום טוב, יוכל להתאכלס. הבעלים אולי יקצה לשוכרים תקציבים לשיפוץ ולשדרוג השטחים שלהם, וינסו לעדכן את העיצוב שבתוך הבניין.
"מצד שני, המגדלים באזורים המרוחקים יותר, למשל בפתח תקוה, נמצאים בבעיה, כי קשה כבר היום למצוא דיירים, ובטווח הארוך לפחות חלקם יעברו התחדשות, כלומר הבעלים יהרסו אותם ויבנו מחדש, כדי שיעמדו בדרישות. אני מדבר בעיקר על העובדים, שמעוניינים לעבוד במקום עבודה מודרני.
"אחד מצווארי הבקבוק הגדולים הם המעליות. במבנים ישנים יש לך מעלית או שתיים, שזה ממש לא מספיק, ועובדים מתלוננים שהם מבלים יותר מדי זמן במעליות ובמעברים בין מעליות, כדי להגיע לעבודה ולצאת ממנה. אנשים מתלוננים שהם מחכים 10 דקות למעלית ובארגון גדול זו בעיה של ממש. יש גם בעיה של מקומות חניה, אם כי לחלק מהמגדלים הישנים יש יותר מקומות חניה מאשר בחדשים. יש גם עניין של נגישות תחבורתית, וזו הסיבה שחברות יצאו ממרכז תל אביב ומאזור רוטשילד למשל, כי קשה מאוד להגיע לשם. לכן רבים העדיפו לעבור לצירי בגין ויגאל אלון".
"לעתיד אני צופה גורם אחר שישפיע על כל הענף הזה, והוא תקנים ירוקים, ואני צופה שזה יהיה עניין שמשנה את חוקי המשחק. בעולם אנחנו רואים היום שני ראשי חץ לעניין זה. הראשון הוא החברות עצמן, שמתחייבות להפחתת פליטת גזי חממה ולתפיסת ESG (ראשי תיבות של Environmental, Social, and Governance - אחריות סביבתית, חברתית ותאגידית, א"מ). אנחנו רואים בעולם יותר ויותר חברות שחותמות על התחייבות להפחתת פליטת גזי חממה, ויש תאוצה רבה בתחום הזה. והחברות הללו מתחייבות גם לתקנים מדידים ולא רק ברמת ההצהרות והמשמעות של זה היא שהן לא ייכנסו לבניינים שלא עומדים בתקנים ירוקים.
"ראש החץ השני שתופס תאוצה הוא הרגולציה. אירופה מובילה בזה, אבל גם הסינים נכנסו לזה חזק והעולם הולך אחריהם. הסיפור הולך לשנות את התעשייה בעשור הקרוב. בישראל יש מעט מאוד מבנים שעומדים בתקנות הסביבתיות הבינלאומיות ואפילו הישראליות".
יקר להתאים את מגדל ישן לצרכים החדשים
האם המשמעות היא שבעשור הקרוב נתחיל לראות מגמה של החרבת מגדלים ישנים והקמת מגדלים חדישים שיעמדו בתקנים ובצרכים של תקופתנו? סביר להניח שכן, משום שכאמור קשה מאוד ויקר מאוד לערוך באמת התאמות של מגדל ישן לצרכים חדשים, וכפי שנאמר, בחלק מהמקרים ניתן לקדם תוכניות להקמת מגדלים גדולים בהרבה מאלה הישנים.
חברת אלרוב, למשל, מעוניינת להקים מגדל חדיש מעל לבית אסיה ברחוב ויצמן בתל אביב. במקרה זה כנראה שלא תידרש הריסת המבנה הישן, אלא רק חיזוקו ושיפוצו.
חייבים להודות, כי מבין שתי האפשרויות - הריסה ובנייה מחדש או שימור, שיפוץ, ועדכון, נראית זו הראשונה תואמת יותר לאופי של היזם הישראלי, שלא ממהר לאמץ טרנדים עולמיים (ראו מסגרת), ואולם סביר שהכדאיות הכלכלית היא שתנצח בשאלה מה יהיה עתיד מגדלי המשרדים הישנים.
מיחזור בניינים לטובת הסביבה
תופעת הבניינים המזדקנים אינה ייחודית לישראל. האדריכל גיל שנהב, שותף בכיר במשרד כנען שנהב אדריכלים, אומר שה-RETROFIT - חידוש מבנים - הוא "טרנד עולמי מתוך רצון לקיימות ושימור וכדי להימנע מהריסתם של בניינים, תהליך שגורר עמו תופעות שליליות כמו למשל פליטת פחמן לאוויר ובזבוז של חומרי בנייה ישנים וחומרי בניין חדשים. כשאנו באים ‘למחזר את הבניין’ אנו נמנעים מבזבוז החומרים ומהרעלת הסביבה בתהליך ההריסה ויש פה תהליך חיובי של חידוש, מאחר שאנו מסבים בניינים לתפקוד או ייעוד שונה מהייעוד המקורי".
עד כמה זה אפשרי?
"היום ניתן להגיע לאיכויות יוצאות דופן. משרדים שיכולים להפוך למשל למגורים, סדנאות לתעשייה, אופנה וטקסטיל ישנות שמסבים אותן ללופטים עבור אמנים וחללי תצוגה או חאן לשיירות שמשנה את פניו לחלוטין והופך למלון בוטיק", הוא אומר. "קח לדוגמה את מבנה משטרת הקישלה ביפו שהפך גם הוא למלון סטאי".
"אחת הדוגמאות היא quay quarter tower בסידני. בניין ישן בלב העיר שבמקום להרוס אותו הוחלט להוריד את המעטפת שלו ולגלח את החזית וכך בנו מסביבו ועליו בניין משרדים טריפל איי, מהיפים בעולם. כך נחסכו אלפי טונות של חומרי בניין שהיה צריך לשנע, אלפי טונות של ברזל ופלדה וגם לוח הזמנים קוצר ב־30% לפחות וההשפעה על כדור הארץ הייתה חיובית מאוד".