חוף התכלת, הרצליה / צילום: שלומי יוסף
עיריית הרצליה תצטרך לדחות את גביית היטלי ההשבחה על מתחם חוף התכלת עד לפרסום התוכניות המפורטות - כך עולה מהחלטה של שמאי מכריע, שדחה ניסיון של העירייה לגבות היטל מתוכנית עקרונות האיחוד והחלוקה שנקבעה למתחם.
מתחם חוף התכלת משתרע על כ-2,000 דונם במערב הרצליה, דרומית להרצליה פיתוח. מדובר על אחד מהמתחמים האהובים ביותר על סוחרי הקרקעות, שכן מדובר באחד מהמתחמים האחרונים לאורך קו החוף שטרם נבנו.
התוכנית הכוללת של המתחם כולו (הר 2200א), שהופקדה להתנגדויות לפני כחצי שנה על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, מייעדת את המתחם להקמת 12.5 אלף יחידות דיור, מבני ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר, מלונאות, שטחים פתוחים ופארקים.
במקביל לתוכנית הכוללת, עיריית הרצליה קידמה תוכנית נוספת (הר 2200 ב') שמייעדת את כל השטחים הכלולים במתחם להליך איחוד וחלוקה עתידי. מדובר בתוכנית חיונית, משום שרוב הקרקעות במתחם, כ-1,300 דונם, עתידות להיות מופקעות, רובן לטובת פארק חופי, אך גם לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיעבור בחלק המזרחי של השטח, בסמוך לכביש החוף.
המשמעות של התוכנית למי שמחזיק בקרקעות שישמשו בעתיד את הרכבת הקלה, היא שהוא יקבל זכויות בקרקעות אחרות, ולא פיצוי כספי - מה שמביא לוודאות שהוא לא ייפגע במסגרת הכוללת.
בעירייה סברו כי הוודאות התכנונית שניתנה במסגרת התוכנית הזו השביחה את הקרקע ושיפרה את זמינותה, ועל כן היא יכולה לגבות היטלי השבחה מבעלי הקרקעות שלאורך התוואי העתידי של הקו הירוק בגובה מאות אלפי שקלים, בהתאם לשטח הקרקע שהנישומים מחזיקים.
ואולם שני שמאים מכריעים החליטו אחרת. השמאי דוד דדון החליט לפני כחצי שנה כי בעלי חלקה בת חצי דונם שקיבלו היטל השבחה של 907 אלף שקל, אינם מחויבים בהיטל השבחה, שכן "מעיון בהוראות התוכנית עולה כי היא אינה מתייחסת כלל לעניין הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד".
בעלת משבצת קרקע בשטח של 124 מ"ר רכשה אותה לפני שנה וחצי ב-570 אלף שקל, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה ניסתה לגבות ממנה היטל השבחה של 207 אלף שקל. בין היתר הוצג בפני השמאי המכריע שדן בתיק, ערן ירקוני, סקר מחירי קרקעות במתחם, שהראה כי כשהופקסה התוכנית, בין 2018 ל-2019 - עלו מחירי הקרקע במקום ב-15% ל-4,831 שקל למ"ר בשנת 2019, ואילו ב-2020 המחיר כבר הגיע ל-4,884 שקל למ"ר. לטענת הוועדה המקומית, מדובר בראיה לכך שהתוכנית אכן משביחה.
ואולם השמאי המכריע דחה את הטענה. "התוכנית מייצרת מגנון של-פיו יוכלו בעלי הזכויות בתחום מסילת הרכבת להיכנס לתחום האיחוד והחלוקה שיתוכנן בעתיד לכלל המתחם... מאחר ושהיקף זכויות הבנייה במתחם טרם נקבע, לא ניתן לקבוע באם חל שינוי בשווי הזכויות אשר יוקצו לכל בעל זכויות במתחם", כתב ירקוני בהחלטתו. "יתרה על כן, אף אם היה קיים שינוי מינורי בשווי הזכויות, לא ניתן להניח כי רוכש סביר היה משלם תמורה שונה עבור המקרקעין הנדונים טרם אישור תוכנית הר/2200/ב ולאחר אישורה".
השמאי יוסף רייטן, שפועל באזור חוף התכלת, מכנה את שתי החלטות השמאים המכריעים "פיצוץ בלוני ניסוי" של העירייה, ואולם הוא מדגיש כי בסופו של דבר בעלי נכסים במתחם יחויבו בהיטלי השבחה, אך ככל הנראה זה יהיה רק בעת אישור התוכניות המפורטות.
עד אז התוכניות על המתחם המבוקש יקודמו, ושווי הקרקעות ימשיך לעלות.