פינוי בינוי בבת ים / צילום: כדיה לוי
ועדת הפנים של הכנסת, בראשות ווליד טאהא, אישרה היום את פרק ד' (התחדשות עירונית) במסגרת חוק ההסדרים. נוסח החוק יובא לאישור הכנסת בקריאה שנייה ושלישית. מדובר במהלך משמעותי שנועד לקדם את הליכי מימוש ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי).
בין החידושים שמציע הפרק שאושר יש להזכיר את הורדת אחוז ההסכמה לתביעת דיירים סרבנים. בשנת 2006, נחקק חוק פינוי ובינוי הקובע כי רוב של 80% מכל בעלי הדירות שמסכימים לעסקת פינוי בינוי וחתמו על חוזה מכר, יוכלו לתבוע את מיעוט בעלי הדירות המתנגדים לעסקה, באם בית המשפט יקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. לפי התיקון שאושר היום יופחת הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי בינוי לשני שלישים (66%) מבעלי הדירות.
התיקון החדש כולל סעיף לפיו בעלי דירות שעשו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב. במילים אחרות, שיעור ההסכמה יכול להגיע במצב כזה ל-50%. כמו כן, יחוזק מעמדו של אדם שבבעלותו כמה דירות לצורך יצירת הרוב הנדרש. בנוסף - וכאן מדובר בחידוש מעניין - גם היזם יוכל להגיש תביעה נגד דייר סרבן. ההצעה של חברי הכנסת בני בגין וינון אזולאי, לצמצום הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן בפרויקט התחדשות עירונית במבנה מסוכן ל-51% נדחתה בשלב זה.
מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר: "הקטנת הרוב הדרוש תקצר את זמן מימוש הפרויקטים בשנתיים לפחות ויקרב את ביצוע הבנייה שרוב הדיירים מייחלים לה. לצד הקטנת הרוב תוקנו בחוק סעיפים המייצרים אזונים נכונים לטובת הדיירים המתפנים כמו קיצור הזמן להגשת תוכניות ומהלך שיזם ח"כ בני בגין להורדת הגיל לדיירים ותיקים שיספק להם הטבות נוספות בקבלת התמורה. לאור התיישנות והתמוטטות מבנים מסוכנים יש חשיבות עצומה לקיצור ההליכים בהורדת הרוב דרוש ל-51% והחלטה זו לא אושרה בשל אילוצים משפטיים. יש פוטנציאל לתוספת 20 דירות חדשות בשנה בהתחדשות עירונית שהן תרומה דרמטית לטיפול במשבר הדיור. אני מברך את יו"ר הוועדה וואליד טהא ואת חברי הכנסת על הדיונים המקצועיים וההחלטות שהתקבלו וכמובן ברכות לשר השיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד על הובלת הרפורמות בחוק שמטרתן הגדלת היצע הדירות וקיצור הבירוקרטיה. נזכיר שזה חוק שקידם אגף תקציבים בהובלת שר האוצר אביגדור ליברמן מוביל שינויים נוספים משמעותיים להוזלת מחירי הדיור. אנחנו לפני מהפיכה בתחום הפינוי בינוי שתשנה לטובה חיים של מיליוני ישראלים בשנים הבאות".
"אבן דרך משמעותית בהסרת חסמים"
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג ושות'': "מדובר בבשורה חשובה ובאבן דרך משמעותית בהסרת החסמים ובקידום ההתחדשות העירונית בישראל והיא תשרת את כל הגורמים המעורבים בה החל מבעלי הדירות המעוניינים בקידום הפרויקט, הרשויות המקומיות, הזוגות הצעירים וכן היזמים, האמונים על הוצאה לפועל של הפרויקטים.
לצד ההסדר בעניין הפחתת הרוב הנדרש וההתמודדות עם פולשים לרכוש המשותף, הסדר שמביא בחשבון גם את זכויות הרוב המעוניינים בפרויקט, ולצד תיקונים בחוק התכנון והבנייה והפחתת שיעור היטל ההשבחה באופן שיאפשר את הוצאתם לפועל של הפרויקטים, נקבעו גם הסדרים במטרה להגן על זכויות בעלי הדירות ובכלל זאת טיפול בהחתמות הסכמים שנעשו באופן לא ראוי ופוגעני, הסדרים לביטול הסכמים במסגרתם הפרויקטים אינם מקודמים בלוחות זמנים ראויים, הסדרים להפחתת גיל הקשישים הזכאיים לפתרונות ייחודים, קביעת הסדרי מיסוי מיטביים, לרבות בעניין בעלים המחזיקים ביותר מדירה אחת, הקצאת תקציבים לתשתיות ולפריפריה ועוד".
"מקשים על תמ"א 38"
לעו"ד אורית קוך, שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות', ביקורת על נוסח החוק שאושר היום: "בחוק ההסדרים הקרוב ממשיכה המגמה המקלה עם פרויקטים של פינוי בינוי ומקשה על פרויקטים של תמ"א 38, על אף שאלה האחרונים נותנים מענה מהיר יותר לחיזוק בניינים מטים ליפול. כך למשל, קובע חוק ההסדרים ביטול המגבלה על כמות הדירות שיש בידי המוכר במתחם פינוי בינוי באופן שגם מי שמחזיק בכמה וכמה דירות באותו פרויקט יוכל ליהנות מפטור ממס על כל הדירות שלו, בעוד שמי שמחזיק ביותר מדירה אחת בבניין בפרויקט של תמ"א 38 יזכה לפטור רק בגין דירה אחת ויאלץ לשלם מס שבח ומע"מ בגין יתר דירותיו.
מצד שני, אם עד היום איפשר המחוקק לבעל דירה בפרויקט תמ"א 38 להפחית מהרווח שנוצר לו במכירת הדירה החדשה את עלויות הבנייה של הדירה החדשה ובכך להקטין את מס השבח שחל עליו בעת מכירת הדירה החדשה, זאת בניגוד לדירה שהתקבלה בפרויקט פינוי בינוי, שם לא מתאפשרת הפחתת עלות הבנייה, הרי בחוק ההסדרים משווים את מצבו של בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 למצבו של בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי ושוללים ממנו את האפשרות לנכות את הוצאות הבנייה, מה שאומר הגדלת מס השבח שיחול על בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 לכשימכור את הדירה החדשה שלו".