גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מהסרבנים ועד למסים: המהפכה בפינוי-בינוי מעבר לפינה, ובשוק מצפים לגל פרויקטים

הורדת סף היטל ההשבחה, ביטול הקלות, זירוז היתרי בנייה והורדת שיעור ההסכמה לפינוי-בינוי ● מה משמעותם של התיקונים המוצעים בחוק התכנון והבנייה במטרה לקדם את הליכי מימוש ההתחדשות העירונית? ● גלובס עושה סדר

בניין ישן ברמת גן נהרס במסגרת פינוי-בינוי / צילום: טלי בוגדנובסקי
בניין ישן ברמת גן נהרס במסגרת פינוי-בינוי / צילום: טלי בוגדנובסקי

ועדת הפנים של הכנסת אישרה ביום שלישי סדרת תיקונים לחוק התכנון והבנייה שיאפשרו קידום ומימוש פרויקטים, חדשים ובמסגרת התחדשות עירונית. ריכזנו את עיקרי החידושים, בליווי פרשנות של מומחים מובילים. התיקונים עדיין טעונים את אישור הכנסת בקריאה שנייה ושלישית, וייתכן שייערכו בהם שינויים.

הפחתת היטל השבחה: "בשורה של ממש"

היטל השבחה, תשלום חובה בעקבות שינויים המעלים את השווי, הוא דרמטי בנוגע לכדאיות הכלכלית של פרויקט. עד היום, הרשות המקומית, באישור משרד הפנים, יכלה להפחית את שיעורו מ-50% ל-25% או לבטלו. חוק ההסדרים החדש קובע היטל השבחה בשיעור 25% כברירת מחדל, והרשות המקומית תוכל לקבוע אזורים בהם הוא יהיה בגובה שונה.

"מדובר בבשורה של ממש", מסבירה עו"ד שהם קרן, שותפה וראש תחום תכנון ובנייה במשרד תדמור לוי ושות'. "ככל שתהיה מעמסה כלכלית ליזם כך יהיה קשה יותר לקדם את הפרויקט והפחתת היטל ההשבחה הביאה ודאות. נאמר לרשות המקומית שהיא יכולה לחלק לאזורים וזה מאפשר ליזם להחליט איפה הוא רוצה לפעול".

עו"ד ישי איצקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג ושות', מוסיף כי "בפועל, כמעט שלא נעשו עד היום מהלכים של ביטול היטלי ההשבחה, בוודאי שבאזורי הביקוש. זה הביא לכך שדווקא באזורי הביקוש היטלי ההשבחה היו גבוהים, מה שפגע בכלכליות ובתמורות לדיירים".

פטור ממיסוי: חיכוך שתקע פרויקטים רבים

כיום בפרויקטי התחדשות עירונית, הפטור ממיסוי היטלי בינוי (מס שבח ומכוחו גם מס רכישה ומע"מ אפס) הוא רק לבעל דירה אחת, או לדירה שהתקבלה מקרוב. בלא מעט מקרים בעלי דירות סירבו להתקשר עם יזמים בגלל שהיו להם כמה דירות במתחם והם חששו מהמס. במקרים אלה היזם היה צריך לשלם את המס, מה שהיווה חסם משמעותי לקידום פרויקטים.

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עו"ד גינדי כספי: "רוב היזמים לא לוקחים על עצמם את המיסוי הזה. זה גורם להרבה חיכוכים. הנושא הזה נפתר. מעבר לזה שזה יוריד התנגדויות, מה שקרה זה שהמשקיעים העשירים עשו מאות אלפי שקלים כל אחד. מה שפחות מוכר לציבור זה שלחברת עמידר יש דירות רבות בפרויקטי התחדשות עירונית. עד עכשיו עמידר דרשה מהיזמים לשאת בעלויות המיסוי וזה תקע פרויקטים. זה נפתר".

הדייר הסרבן: "דרמטי במתחמים גדולים"

התיקון שתפס את מירב תשומת הלב התקשורתית הוא הפחתת הרוב הדרוש לתביעת דייר שמסרב לפינוי-בינוי, מ-80% מבעלי הדירות ל-66%. עו"ד איצקוביץ מסביר כי "התיקון משמעותי כי הוא קבע רוב של שני שלישים לא רק במקבץ, אלא בכל אחד מהבניינים הכלולים במקבץ. מדובר בצעד דרמטי, בייחוד כשמדובר במתחמים גדולים במיוחד".

עוד ציין איצקוביץ את חשיבות ההחלטה, כי מי שבנה על השטחים המשותפים, לא ייכלל בספירת הרוב הנדרש: "אנחנו רואים לא אחת שדיירים בונים באופן לא חוקי תוספות לדירות שלהם, פולשים לחצרות או לגג המשותף ואז למעשה אין להם אינטרס כלכלי להצטרף לעסקה".

עדיפות לפינוי-בינוי: המיסוי גדול יותר בתמ"א 38

חלק מהתיקונים וההסדרים החדשים יחול גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 וחלקם תקף רק לפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי. "במסגרת הרפורמה הזאת ניתנה עדיפות ברורה לפינוי-בינוי על תמ"א 38", מסביר איצקוביץ. "בתמ"א 38 הרוב לתביעת דייר סרבן נותר 80%, לעומת זאת במתחמי פינוי-בינוי הוא השתנה ל-66%. מבחינת הדייר הבודד, אין הבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי, ולכן אין הצדקה בעיני בין הבחנה בין שתי הקטגוריות".

עו"ד אורית קוך, שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות', מחדדת: "ממשיכה המגמה המקלה עם פרויקטים של פינוי-בינוי ומקשה על פרויקטים של תמ"א 38, על אף שאלה האחרונים נותנים מענה מהיר יותר לחיזוק בניינים מטים ליפול. כך למשל, קובע חוק ההסדרים ביטול המגבלה על כמות הדירות שיש בידי המוכר במתחם פינוי-בינוי באופן שגם מי שמחזיק בכמה דירות בפרויקט יוכל ליהנות מפטור ממס על כל הדירות שלו, בעוד שמי שמחזיק ביותר מדירה אחת בבניין בפרויקט של תמ"א 38 יזכה לפטור רק בגין דירה אחת ויאלץ לשלם מס שבח ומע"מ בגין יתר דירותיו.

"בנוסף, עד היום איפשר המחוקק לבעל דירה בפרויקט תמ"א 38 להפחית מהרווח שנוצר במכירת הדירה החדשה את עלויות הבנייה שלה וכך להקטין את מס השבח שחל עליו. זאת בניגוד לדירה שהתקבלה בפרויקט פינוי-בינוי, שם לא מתאפשרת הפחתת עלות הבנייה. בחוק ההסדרים משווים את מצבו של בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 למצבו של בעל דירה בפרויקט פינוי-בינוי ושוללים ממנו את האפשרות לנכות את הוצאות הבנייה, מה שאומר הגדלת מס השבח לכשימכור את הדירה החדשה שלו".

הגבלת תוקף עסקאות: יותר כוח לבעלי הדירות

כיום יש סעיף בחוק הקובע כי בעסקת פינוי-בינוי היזם חייב לחתום על הסכם עם 60% מבעלי הדירות במתחם תוך חמש שנים, אחרת ניתן לבטל את ההסכם. המטרה היא לא לכבול את בעלי הדירות להתקשרות אחת. התיקון החדש משנה את המצב ומוסיף לבעלי הדירות כלים לבטל הסכמי פינוי-בינוי.

גבריאל שגיא, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק בחברת "אדריכלי העיר" המארגנת מיזמי פינוי-בינוי מטעם בעלי דירות, מסר: "החוק החדש נותן המון כוח לבעלי הדירות. בין היתר הוא קובע שהחל מחתימת ראשון הבעלים, יש ליזם שנתיים להחתים 50% מבעלי הדירות. יש לו 4 שנים להגיע לחתימת 60% מבעלי הדירות. אם הוא לא עומד בתנאים האלה, ניתן לרוב בעלי הדירות בבית המשותף, גם כאלה שהם לא צד לעסקה, לבטל את ההסכם.

"יש עוד תנאי, והפעם במישור התכנוני. היזם, החל מחתימת ראשון הדיירים ועד ארבע וחצי שנים לאחר מכן, צריך להגיש תב"ע. תוכנית פינוי-בינוי. זה אומר שהמחוקק אומר ליזם שאסור לו לקפוא על שמרים. הוא גם צריך להביא חתימות וגם להגיש תוכנית בתוך פרקי זמן מוגבלים. אם הוא לא יפעל בתחום התכנוני, יוכלו בעלי הדירות התוכנית לבטל את ההסכם".

שני צעדים דרמטיים נוספים להגדלת ההיצע

במסגרת דיוני ועדת הפנים בתיקונים בחוק התכנון והבנייה אושרו שני סעיפים שאינם נוגעים רק לתוכניות התחדשות עירונית, אלא יש להם השפעות על כלל הפרויקטים, כולל בבנייה חדשה.

ביטול ההקלות. הקלה בהקשר של חוק התכנון והבנייה מאפשרת לבנות שלא בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר. בשנים האחרונות הביא שימוש הולך וגובר במנגנון ההקלות לתהליכי רישוי עוקפי תכנון ובעיקר להארכת הליך הרישוי ויצירת עומס משמעותי על מוסדות התכנון בשלב הרישוי. המתווה אותו אישרה ועדת הפנים קובע כי תוכנית חדשה שיוחלט על הפקדתה אחרי ינואר 2023, תהיה במסלול ללא הקלות כמותיות (שטח, יחידות דיור וקומות). בנושאים אחרים הקלה תתאפשר רק אם הם ייקבעו במפורש בתקנות כנושאים שניתן לבקש לגביהם הקלה. באשר לתוכניות ישנות, הוחלט לאפשר שלוש שנים (עד ינואר 2025) במסלול ההקלות הקיים, עם אפשרות של שנתיים נוספות באישור שרת הפנים.

"מדובר בצעד מבורך, נכון והכרחי. כל נושא הבקשות להקלות בהיתרי בנייה הוא שערורייתי", אמר עו"ד זיו כספי, שותף מייסד גינדי כספי ושות' עורכי דין. "הוא הקשה במישור הוודאות התכנונית ויצר פתח לבעייתיות בכמה היבטים - החל מהתכנון, דרך חישוב היטלי ההשבחה ובעיקר סיבך את הליכי הרישוי. עם ביטולו, רמת הוודאות התכנונית תגדל מאוד והליכי הרישוי יהיו פשוטים הרבה יותר. יחד עם זאת, ביטול הבקשות להקלות מחייב תכנון גמיש ומדוקדק ותב"עות חכמות ומפורטות שיאפשרו מראש מספר תרחישי בנייה, וייתרו את הצורך לבקש הקלות. אם נצרף לכך את אישור רפורמת הרישוי העצמי, שני הסעיפים יכוונו למצב בו אין שיקול דעת בבקשות להיתרי בנייה - מצב שיעשה טוב לכל השוק ויביא להגדלה ניכרת של היקף הפרויקטים והיצע הדירות".

רישוי עצמי. לפי הנוסח שאושר, אדריכלים שיש להם נסיון של חמש שנות עבודה והגישו לפחות חמש בקשות להיתר בנייה יוכלו לחתום על בקשות להיתר.

"אין כל סיכוי שהמהלך יעבוד בישראל", אמר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ובעלי חברת "נתיבי הקמה" המתמחה בקידום הליכים סטטוטוריים. "ראשית, ניתן להחיל רישוי עצמי רק על בקשות להיתר תואמות תב"ע, בעוד שכיום 80% מהבקשות אינן תואמות תב"ע וכוללות הקלות ושימושים חורגים. שנית, רשויות כמו תל אביב מבקשות תוכניות עיצוב כתנאי לאישור היתר, או רשויות שמיישמות הנחיות מרחביות - ובמקרים כאלה רישוי עצמי כלל לא רלוונטי. שלישית, אף אדריכל לא יסכים לקחת על עצמו את האחריות לאשר היתר בנייה. זה שם אותם בניגוד עניינים מסוכן מול יזמים שמזמינים מהם את העבודה בפרויקטים אלה ובפרויקטים אחרים, אף אדריכל לא יסכן את הרישיון שלו כדי לאשר היתר - היה כאן ניסיון בעבר שלא צלח ולהערכתי אין לזה סיכוי גם בהמשך".

אדר' דנה וישקין, יו"ר ארגון האדריכלים החדש "החזית החמישית" מסרה כי "הרפורמה הנוכחית אמורה לאפשר לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה, אך למרבה האירוניה היא מאפשרת לרשות לבטל על דעת עצמה את ההיתר, גם תוך כדי הבנייה, אפילו מבלי לקבוע סנקציה כלפי הרשות אם ביטלה היתר באופן בלתי מוצדק. התוצאה תהיה נזק בל יתואר".

עוד כתבות

עידן וולס, מנכ''ל קבוצת דלק / צילום: רון קדמי

עם רוח גבית מנסיקת מחירי הנפט: רווח של 223 מיליון שקל לקבוצת דלק ברבעון השלישי

את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה דלק עם רווח נקי של ב-804 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-2.9 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד ● בכוונת החברה לבצע הקדמת תשלום למחזיקי אגרות החוב בהיקף של כ- 1.7 מיליארד שקל

חשש בבריטניה מההווריאנט החדש של נגיף הקורונה, אומיקרון / צילום: Associated Press, Matt Dunham

גובר החשש באירופה: הגבלות על טיסות, סגר חלקי ועוצר לילי

בעקבות גילוי מקרים באירופה של הווריאנט החדש של נגיף הקורונה, אומיקרון, הממשלות ביבשת מגיבות ● בהולנד הודיעו הרשויות על סגר חלקי, בבריטניה תושב חובת לבישת המסכה בתחבורה הציבורית ובחנויות סגורות החל מהשבוע הקרוב, וברוב המדינות ישנן הגבלות חדשות על טיסות

שר התקשורת יועז הנדל / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ספקיות התוכן למגזר החרדי עתרו לבג"ץ נגד משרד התקשורת

ספקיות קווי המידע "ימות המשיח" ו"קרויז תקשורת" טוענות כי נפלו פגמים בהחלטה על הפחתת תעריפי קישורי הגומלין מהם הן מתפרנסות, ודורשות לעכב את ההליך

מוטי לוין, מנכ''ל קבוצת חיפה / צילום: יח''צ

קבוצת חיפה תקים פרויקט אנרגיה סולארית במפעלה שבמישור רותם

קבוצת חיפה (חיפה כימיקלים לשעבר) חתמה על מזכר הבנות יחד עם משק אנרגיה לפרויקט סולארי (PV) בהספק של 45 מגהוואט, שיכלול גם מתקן לאגירת אנרגיה

סוחר בבורסת ניו יורק ביום שישי האחרון / צילום: Associated Press, Richard Drew

האם יש הצדקה לפאניקה בשווקים, והיכן אפשר למצוא נקודות של אור

אם יש שיעור שאפשר ללמוד מימי מרץ 2020, תחילת משבר הקורונה, הוא שהבנקים המרכזיים יעשו הכול על מנת למנוע קריסה ● השאלה כמה כדורים נותרו בתחמושת, בעוד השלכות התמיכה האגרסיבית עלולות להביא להתפרצות אינפלציונית

תחנת הרכבת בנתב''ג

בלי רכבות ואוטובוסים: שינויים במערך התחבורה בנתב"ג

בגלל הגבלות הקורונה שייכנסו לתוקפן הלילה, הוחלט על שינויים בנוהלי התחבורה הציבורית ובהסדרי התחבורה בנתב"ג: היציאה מהשדה תתאפשר באמצעות רכב פרטי, איסוף ע"י קרובים או באמצעות מוניות מיוחדות ● הנוחתים לא יורשו להשתמש באוטובוס או ברכבת, משום שיידרשו לבידוד

נתב''ג / צילום: מיכל רז חיימוביץ

נוחתים ממדינות אדומות יפונו למלוניות החל מ-18:00

ועדת החוקה אישרה היום כי 50 מדינות באפריקה יוכרזו כאדומות ● ישראלים ששבו ממדינות אלו ייכנסו למלוניות עד לקבלת תשובה שלילית בבדיקת PCR

רמי לוי / צילום: שלומי יוסף

המוסדיים כופפו את רמי לוי: מפחית את תקרת דמי השכירות ומקפיא את שכרו

צומצמה העלאת מחיר המקסימום של דמי השכירות החודשיים בנכסים שהרשת שוכרת מבעל השליטה לכ-11%, במקום העלאה מתוכננת של עד 20%

דורון כהן / צילום: כדיה לוי

סלקום: היו"ר דורון כהן מונה לתפקיד ממלא-מקום המנכ"ל

לאחר שבשבוע שעבר הודיע אבי גבאי במפתיע על עזיבתו את תפקיד מנכ"ל סלקום לטובת רכישת השליטה בפרטנר, פרסמה הבוקר החברה כי דורון כהן, היו"ר, ימונה למ"מ המנכ"ל - זאת עד לתחילת כהונת המנכ"ל החדש ואישור אסיפת בעלי המניות

מטוסי שילוח של  FedEx / צילום: Shutterstock, Philip Lange

מרוץ שליחים: חברות שינוע המטענים חוגגות את הפקקים בענף

משבר הקורונה הנחית מהלומה על ההיצע בתחום שינוע המטענים והסחורות ברחבי העולם - אבל הביקוש אינו מראה שום סימן להאטה ● הפער העצום הזה מאפשר לחברות החולשות על ענף השינוע - ובראשן FedEx - להעלות מחירים, לשפר את התוצאות הכספיות ולהפוך ליעד אטרקטיבי להשקעה

פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב

התקן השמאי החדש לא יעזור אם המדינה לא תכניס את היד לכיס

אם המדינה רוצה אלפי דירות חדשות, היא תצטרך לשפות את הרשויות המקומיות על אובדן ארנונה

מקלב אורי ח''כ / צילום: איל יצהר

ועדת השרים לחקיקה אישרה את חוק השקיפות בעסקאות נדל"ן

החוק, שיזם ח"כ אורי מקלב, מחייב את היזמים להעביר לידי רוכשי הדירות לא רק את תוכניות הדירה, אלא גם את תוכניות קווי החשמל והאינסטלציה ● כיום הדבר אינו כלול בחוק, והוא לעתים גורר בעיות לרוכשי דירות

מיצג מחאה נגד מדינות המערב שבעיקר דואגות לחיסונים לעצמן, 2021 / צילום: Associated Press, Kirsty Wigglesworth

כולנו מתחילים לשלם את מחיר ההזנחה של יבשת אפריקה

כאשר לאפריקה יש גירעון של 275 מיליון חיסוני קורונה, ורק 7% מ-1.3 מיליארד תושביה מחוסנים, מה הפלא שאצבע מאשימה מופנית לעבר הארצות העשירות? ● אבל לא רק חיסונים חסרים. חסרים גם שני מיליארד מזרקים ● דרום אפריקה מתלוננת שהיא נענשת על "מדע מצוין" שהקדים לגלות את אומיקרון, אף כי הוא נמצא בשלוש יבשות

דניאל בראל, מייסד-שותף ומנכ''ל REE / צילום: שלומי יוסף

מנכ"ל REE לא מתרגש מנפילת המניה: "אנחנו פה לטווח ארוך, נהיה השחקן אולי הכי גדול בשוק הרכב"

מאז שהתמזגה לספאק השנה איבדה מניית האוטוטק REE כ-60% ● למרות זאת, טוען המנכ"ל דניאל בראל, כי הפיכתה לחברה ציבורית הייתה מהלך נכון: "אנחנו כמו אינטל לעולם הרכב. לא תראו רכב של REE, אבל תהיה טויוטה powered by REE. זה הרעיון"

תחנת דלק / צילום: תמר מצפי

החל מיום שלישי בחצות: מחיר הדלק יורד ב-24 אגורות

המחיר לליטר בנזין 95 אוקטן נטול עופרת לצרכן יעמוד על 6.38 שקלים בשירות עצמי

מחשבות על הענקת נכס משמעותי לקטין / איור: Shutterstock

מעניקים זכות בנדל"ן לקטין? ודאו את הסכמת בית המשפט

האב העניק מגרשים במתנה לשני בניו מנשים שונות, והמתנה שהוענקה ראשונה - בוטלה ● כשמדובר בהענקת נכס משמעותי לקטין, גם אם לכאורה הדבר משרת את טובתו, ביהמ"ש צריך לבחון האם אכן הדבר משרת את טובתו של הקטין ולא מכביד עליו או פוגע בו

סניף של הכל-בו 'נורדסטרום' בלוס אנג'לס שבו אירעו אירועי השוד ב'בלאק פריידי'' / צילום: Shutterstock, Michael Gordon

הבלאק פריידיי הגיע לעולם הפשע: גל חריג של פריצות בקניונים בארה"ב

שורה של מעשי "שוד והרס" - פריצות מהירות לחנויות ובזיזה של סחורה - מלווה השנה את בלאק פריידיי ● המומחים מייחסים את התופעה, בין שאר הגורמים, למחסור בסחורה אצל ארגוני פשע שעוסקים בסחר "שחור"

חנות איידיגיטל IDIGITAL עזריאלי תל אביב / צילום: שוקה כהן

רשת איידיגיטל הותקפה על ידי האקר: חלק מפעילות החברה שובשה

רשת החנויות המשווקת את מוצרי אפל בישראל חוותה מתקפת סייבר ● לקוחות שפנו לשירות הטלפוני בשבוע החולף קיבלו תשובה כי לא ניתן לבדוק את סטטוס הזמנתם בשל השבתת מערכות, אך נציגי השירות לא מסרו להם כי מדובר בתוצאה של מתקפת סייבר ● איידיגיטל: "לא הייתה כל עצירת פעילות"

חיסון לקורונה בדרום אפריקה / צילום: Associated Press, Themba Hadebe

אומיקרון מדגיש את הסיכון של שיעור התחסנות נמוך במדינות עניות

הזן החדש של נגיף הקורונה זוהה לראשונה באפריקה, שם רק 7% מהאוכלוסייה מחוסנת במלואה, בעוד שבמערב שיעור החיסון עומד על 58%־67%

ראש הממשלה נפתלי בנט ושר החוץ יאיר לפיד / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

קבינט הקורונה אישר: בידוד לחוזרים מחו"ל ואיסור כניסת זרים

קבינט הקורונה התכנס אמש ואישר מספר צעדים לנוכח חששות זן האומיקרון החדש ● בין ההצעות שאושרו: סגירת הכניסה לתיירות זרה לשבועיים וצמצום מתווה התו הירוק מ-100 ל-50 איש