בנייה באשקלון. דווקא אחרי שהתקבל הרושם שהממשלה בדרך הנכונה, מאכזב לראות נסיגה לשיטות שהתגלו ככושלות / צילום: איל יצהר
מחירי הדיור עולים שוב לכותרות, והעיתונות מלאה בהמלצות פופוליסטיות להילחם במשקיעים או להילחם בהייטקיסטים המתעשרים, ובשאר "רשעים" שיש להם כסף. את הפופוליזם ניתן היה לפטור כלאחר יד, אך מן הפרסומים עולה כי הוא מחלחל אל הממשלה ושוב עולה על הפרק ההצעה ל"מלחמה במשקיעים" באמצעות העלאת מס הרכישה. דווקא אחרי שהתקבל הרושם שהממשלה בדרך הנכונה, מאכזב לראות נסיגה לשיטות שהתגלו ככושלות.
בתחילה נראה היה שהממשלה מאמצת מדיניות נכונה - זירוז הליכי תכנון ובנייה באמצעות פישוט רגולציה. הליכי התכנון בישראל אורכים שנים רבות ועוברים וועדות כפולות ברמה המקומית והמחוזית. כ-13 שנים בממוצע לוקח הליך תכנוני של בניין חדש, וממוצע משמעו שיש מקרים שזה לוקח הרבה יותר. אני אישית מקדם פרוייקט שנכנס זה מכבר לעשור השלישי שלו ומשמעות הדבר עלויות מימון המגולגלות בסוף אל הצרכן. כל אישור בירוקרטי אורך זמן, ואין שום תמריץ לפקידים לזרז פסיק כלשהו בתהליך. התוצאה היא איטיות גדולה בהוצאת דירות לשוק, וכך אין היצע שיענה על הביקוש הגואה.
הסטטוס-קוו הנוכחי משמעו עליית מחירים, בגלל שבמדינת ישראל יש גידול קבוע בביקוש לדיור (ילודה גבוה ועלייה), ומאידך היצע הדיור יוצא בטפטוף. שמירה על הסטטוס קוו, היא עליית מחירים ידועה מראש. מדינת ישראל כבר ניסתה פתרונות אינסטנט, כמו מיסוי משקיעים, הגרלות מחיר למשתכן, עידוד ממשלתי לפרויקטים להשכרה ועוד. המשקיעים אמנם יצאו מהשוק, אך כצפוי - עליית המחירים עדיין איתנו. מדינת ישראל צריכה לאמץ פתרונות מהותיים לגידול ההיצע, ולא לנסות שוב את פתרונות הסרק קצרי הטווח (היקרים למדינה).
צריך לנקוט קו ברור ותכליתי
אין שום טעם לחזור למדיניות הלא יעילה. צריך לנקוט קו ברור ותכליתי, לא להיטפל למשקיעים, לביקוש, אלא לטפל בצד ההיצע - להגדיל את הכמות והמהירות של יציאת דירות חדשות לשוק, במיוחד באזורי ביקוש. ככל שיהיה היצע דירות גדול יותר, כך אפשר יהיה "להשביע" את הביקושים, והמחירים יתאזנו. כאשר יהיה היצע גדול, למבקשי הדיור יהיו גם מחירים יותר נוחים וגם מבחר רחב יותר של דירות לקנייה ולשכירות.
נקודה שחשוב להדגיש - כדי להגדיל היצע, אין צורך בתקציבים נוספים. צריך רק להסיר חסמים בירוקרטיים אשר מונעים באופן מלאכותי יציאת דירות חדשות לשוק. החסמים אינם גזירת גורל, אלא טעות שהשתרשה במשך זמן רב.
המשקיע אינו גר בדירתו השנייה, הוא לא מוציא אותה מהשוק, אלא מציע אותה לשוק - הוא משכיר אותה ופותר את בעיית הדיור למשפחה נוספת. אין טעם "לריב" איתו בזמן שסך הכל הוא לא הבעיה - חובה להתמקד בהגדלת ההיצע במקום במלחמה בביקוש.
חסם בולט הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר לא רק משווקת את קרקעות המדינה, אלא משמשת גם כגוף רגולטורי בנוסף לגופי התכנון המוסמכים. לכן, יש להגדיר היטב את מגבלות סמכותה של רמ"י, שתעסוק בשיווק בלבד וגם זה באמצעות מכירה מלאה ולא בחוזי פיתוח או חכירה.
נקודה חשובה נוספת לשחרור השוק והגדלת ההיצע, היא יצירת מסלול של רישוי עצמי, באמצעות אנשי מקצוע מוסמכים. מודל זה קיים בעולם, והוא מזרז מאת את האפשרות להוציא דירות לשוק. ראשי רשויות מקומיות המתנגדים לכך, פשוט רוצים לשמור לעצמם את היד על השאלטר עבור צרכים פוליטיים, וזו לא טובת התושבים.
חסם ידוע נוסף הוא התנגדויות סרק אשר מוגשות בידי אינטרסנטים, פעמים באופן סיטוני. התנגדויות אלה גם הן קלושות, מופרכות ואף ידחו בוועדה, עדיין מכריחות לקיים דיון וגורמות לעיכובים ארוכים. כפתרון לכך, צריך להטיל אגרה בסיסית על הגשת התנגדות, כמו גם תשלום הוצאות ונזקים על התנגדות שנדחתה, בדומה למודל של תשלום הוצאות משפט בהליכים משפטיים. זה ינפה את התנגדויות הסרק, ויאפשר הליך תכנון יעיל ומהיר.
זה קל להפנות אצבע כלפי משקיעים כאילו הם אשמים, אבל זה לא מייצר פתרון למחירים הגואים. האויב האמיתי של האזרח הקטן הוא בלתי נראה ונמצא במנגנון הממשלתי - סרבול בירוקרטי מוגזם. הוא לא צבעוני ו"מרושע" מספיק כדי להלהיט כנגדו את הרוחות, אבל טיפול יעיל בו יאפשר הגדלת היצע אשר ישרת היטב את כלל אזרחי המדינה. הממשלה צריכה להתעלם מפופוליזם, ולדבוק בפתרונות מהותיים להגדלת ההיצע.
הכותב הוא יזם נדל"ן ומנכ"ל קבוצת החברות היזמיות הוד הבירה ואינסייט בינה