אוהד עיני, השמאי הממשלתי / צילום: תמר מצפי
מסמך הנחיות שהוציא השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, אוהד עיני, לשמאי מאגר השמאים של האגף, מנחה אותם לנתח בקפידה תוצאות של מכרזי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). זאת על רקע המחירים הגבוהים ששולמו בעת האחרונה על קרקעות, במיוחד באזור תל אביב, שחרגו בהרבה מהשומות שניתנו לקרקעות הללו מראש, ויש הטוענים כי גם חורגות משווי השוק שלהן.
"כידוע, הנתונים המדווחים למס שבח, הם רק של העסקה שנסגרה בפועל בין קונה למוכר, במועד נתון. הנתונים המדווחים אינם מלמדים האם היו הצעות אחרות, כמה הוצע בהן וכמה זמן הנכס היה בשוק. בדרך כלל, חסר מידע על התנאים שבהם נחתמה העסקה ואף פרטי החוזה אינם מפורסמים. לעומת זאת, כל הנסתר בעסקאות אלה, גלוי במסגרת מכרזי רמ"י. לפיכך קיימת העדפה ברורה להסתמך על תוצאות מכרזי רמ"י. עם זאת, חשוב להקפיד לנתחם באופן נכון ובשיקול דעת", כותב עיני בהקדמה להנחיות.
הוא כולל בהנחיות לקרוא את כל הוראות המכרז, לרבות הזכויות התכנוניות והקנייניות. לעתים חסמים שקיימים בשטח, כגון פולשים, משפיעים על שווי הקרקע; הוא מורה להתייחס למחיר הקרקע כולל לעלויות הפיתוח, ומדגיש, כי "לא תמיד ההצעה הזוכה משקפת את שווי השוק". בהתאם לכך, מורה עיני לשמאים לאתר הצעות חריגות מצד יזמים, שיכולות לשקף קונים מיוחדים.
במכרזים מרובי משתתפים, שמשקפים רמת ביקוש גבוהה, מנחה השמאי הממשלתי את השמאים לקחת מספר הצעות מהרף העליון ולערוך ביניהן ממוצע. מצד שני, כשבמכרז אחד מתקבלות שלוש הצעות שמשקפות שווי ריאלי של קרקע, ורק אחת מהן זוכה, השמאי הממשלתי מציע להתחשב בכל השלוש, כי "הן מלמדות לא פחות ואולי אף יותר, משלוש עסקאות המדווחות למס שבח".
יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי מסביר כי ההנחיות לא נוצרו עקב מכרז ספציפי, אלא בגלל תופעה שממנה חושש השמאי הממשלתי, לפיה זוכה יחיד בהצעה גבוהה יהווה בסיס לשומת הבאות ולמכרז שיבוא בעקבותיו, דבר שיביא לעליית מחירים בדרך של כדור שלג. "אני מברך על החלטת השמאי הממשלתי, שבא לתקן עיוות בשוק וחשוב כשיש כמה שמאי מאגר לייצר קווים ועקרונות אחדים. כשהמדינה באה ומבקשת מאזרחיה לשלם כסף על בסיס שומות ראוי שהשומות תעשנה על בסיס עקרונות מנחים אחידים", אמר מסילתי.