חוות השרתים של אורקל בבניין רד בינת בהר חוצבים / צילום: מוטי טאו
האם קיימת ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מדיניות של ניפוח שומות כדי להגדיל את הכנסות הרשות מניהול קרקעות המדינה? בעת האחרונה אירעו כמה מקרים שבהם רמ"י דרשה מחוכרי קרקעות שלה סכומי עתק, ואולם בערכאות ערעור - החיובים צומצמו במאות מיליוני שקלים.
מדובר במקרים שבהם קרקעות נמכרות בפטור ממכרז, ואז יש לקבוע את שוויין. מקרה אחד, שנחשף בגלובס לפני שבועות אחדים, היה המקרה של "מתחם בזק" לשעבר בתל אביב, חטיבת קרקע בת 28.8 דונם בבעלות רמ"י, שנמצאת בפינת הרחובות הרצל והתחייה. במתחם זה אושרה תוכנית להקמת 730 יחידות דיור ושטחי מסחר, והחברות היזמיות אקרו נדל"ן וטארה נדרשו לשלם לרמ"י דמי היתר במסגרת הליך שמכונה "שינוי ייעוד וניצול", שמגיע ל-31% מערך השבחת הקרקע - ההפרש שבין שווי הקרקע אחרי התוכנית החדשה לבין שוויה מלפני אישור התוכנית.
במשך כחמש שנים התנצחו שמאי רמ"י והיזמים בשאלה מה הייתה השבחת הקרקע שלפיה יש לחשב את דמי ההיתר. בתחילת 2017 העריך שמאי מקרקעין מטעם השמאי הממשלתי הראשי עבור רמ"י את שווי הקרקע אחרי שינוי הייעוד ב-305 מיליון שקל ואת השווי לפני ב-42 מיליון, כלומר השבחה של 263 מיליון שקל.
ברמ"י הביאו שומה משלהם, שלפיה שווי הקרקע אחרי אישור התוכנית הגיע ל-723 מיליון שקל ולפני האישור ל-49 מיליון, כלומר השבחה של 674 מיליון שקל; היזמים השיגו על השומה והביאו שומה מטעמם, שלפיה שווי המתחם אחרי אישור התוכנית הגיע ל-260 מיליון שקל ולפני ל-150 מיליון, כלומר השבחה של 110 מיליון שקל בלבד.
ההשגה הזו הובאה להכרעת השמאי המחוזי מטעם השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, שלומי גבאי, שהעריך בפברואר 2020 את שווי הקרקע הנוכחי ב-359 מיליון שקל ואת השווי הקודם ב-42 מיליון שקל, כלומר השבחה של 317 מיליון שקל.
שני הצדדים הגישו השגות על השומה של גבאי. רמ"י הביאה שומה חדשה, לפיה אחרי אישור התוכנית שווי הקרקע הגיע ל-794 מיליון שקל, וההשבחה הגיעה ל-752 מיליון שקל; היזמים הורידו את שווי הקרקע ל-251 מיליון שקל ואת ההשבחה ל-101 מיליון שקל.
השומות עם הפערים הללו הגיעו לעיונה של ועדת ההשגות במשרד המשפטים, בראשות עו"ד מיכל כהן, שבה היו חברים סגן השמאי הממשלתי גיל בלולו והשמאי המכריע אייל יצחקי, שכיהן בעבר כשמאי הממשלתי. הוועדה קבעה לאחרונה כי שווי הקרקע הנוכחי הוא 335 מיליון שקל והשווי לפני אישור התוכנית - 99 מיליון שקל, כלומר השבחה של 236 מיליון שקל - שליש מהשומה של רמ"י.
כמה שווה חוות שרתים
מקרה דומה הוא הפרויקט שמשלב מגדל משרדים של חברת רד בינת באזור התעשייה הר חוצבים בירושלים. על המגרש אושרה תוכנית למגדל בן 17 קומות מעל פני הקרקע, ועשר קומות מתחתיה, מתוכן ארבע קומות, כ-14 אלף מ"ר, שישמשו לצורך חוות שרתים.
ביולי 2017 הוציאה רמ"י שומה שלפיה שווי הקרקע לפי המצב התכנוני הקודם הגיע לכ-46 מיליון שקל והשווי במצב החדש הגיע ל-109 מיליון שקל, כלומר עליית שווי של כ-65 מיליון שקל; רד בינת הוציאה שומה באמצעות השמאי ארז כהן, לפיה שווי המצב התכנוני הקודם של הקרקע הגיע לכ-33 מיליון שקל ושווי המצב החדש - ל-47 מיליון שקל, כלומר השבחה של 14 מיליון שקל בלבד.
הנושא הגיע לשמאי המחוזי שבספטמבר 2019 הכריע כי שווי המצב החדש הוא 62 מיליון שקל וההשבחה עומדת על 20 מיליון שקל.
רמ"י השיגה על החלטתו בפני ועדת ההשגות, ובדיוק כמו במתחם בזק, היא הגדילה את שומת המצב התכנוני החדש ואת ההשבחה, אותה העמידה על 105 מיליון שקל.
ביוני השנה החליטה ועדת ההשגות כי שווי המצב החדש הוא 77 מיליון שקל, וההשבחה היא 35 מיליון שקל - שוב שליש משומת רמ"י.
בפרויקט "אושילנד" בכפר סבא של חברת אושירה שבשליטת סמי קצב, שומת רמ"י המקורית מ-2016, קבעה כי על דמי ההיתר לעמוד על כ-123 מיליון שקל. השומה הנגדית קבעה כי על היזם לשלם 27 מיליון שקל. לאחר השגה ראשונה וערעור מצד רמ"י - קבעה ועדת ההשגות את דמי ההיתר על 17 מיליון שקל בלבד.
"עיקר המתחם הזה הוא בתי קולנוע, וכך היה צריך להעריך את שוויו. ברמ"י העריכו חלק ניכר ממנו בייעוד לשטח מסחרי, וזה מאוד העלה את שווי הקרקע", מסביר ארז כהן.
"זה גורם לכולם להפסיד"
בעיה דומה היתה גם במתחם מגן דוד אדום ברמלה. על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, היה על מד"א לשלם 36% בלבד משווי דמי החכירה המהוונים של הקרקע. ברמ"י חישבו את שווי דמי החכירה כאילו היה המגרש ריק על אף שריבוי פולשים במקום (שפינויים על חשבון החוכר) אמור היה להפחית את ערכו.
העיקרון כאן היה דומה, אך במספרים קטנים יותר: רמ"י דרשה לתשלום 5.6 מיליון שקל, ואולם שומה נגדית שנעשתה מצאה כי במקום יש חמישה מבני מגורים שיש לפנות על חשבון מד"א. בינואר 2020 ניתנה שומה מכרעת, לפיה מד"ר תצטרך לשלם לרמ"י 3.35 מיליון שקל, כ-40% פחות מהדרישה.
"בשנים האחרונות רמ"י החלה לראות בעצמה שומרת סף של קרקעות המדינה, דבר שהוא נכון בעיקרון, אבל לאחרונה נעשה בצורה אגרסיבית. הדבר מביא את רמ"י לנקוב בשומות מוגזמות, ואחר כך להמשיך להיאבק עליהן, גם לאחר שנדחו, וזה גורם לכולם להפסיד", אומר מקור בענף המכיר את הדברים מקרוב.
"כל ההליך הזה אינו יאה, וגם גורם לנזק לציבור", אומר ארז כהן, "כי היזמים לא ממהרים להתחיל לבנות והמחירים כידוע עולים.
"אני מבין שרמ"י רואה עצמה כגורם שצריך למלא את קופת המדינה. כל משפט שני אצלם הוא, ‘אנחנו צריכים לשמור על הקופה הציבורית’ ולכן הם רוצים להגדיל את התקבולים שלהם. זה לגיטימי, אבל עד לגבול מסוים".
כוחם של הגופים המאזנים
הגורמים שמאזנים את השומות של רמ"י, הם מוסד השמאי הממשלתי, ששמאי מטעמו משמש כשמאי שבודק את השגות החוכרים על שומות רמ"י.
בסוף השנה שעברה הקימה מועצת מקרקעי ישראל ועדה לבחינת הליכי שמאות והשגה במקרקעי ישראל. הוועדה כללה נציגים מהאוצר, מרמ"י, מהשמאי הממשלתי מקק"ל ומהציבור, ובה באו לידי ביטוי הבעיות שקיימות כיום בין בכירי רמ"י לבין השמאי הממשלתי. בין היתר טענו נציגי רמ"י, כי בשמאי הממשלתי מעכבים מאוד את הטיפול בהשגות, והוא אורך כשנתיים וחצי; בשמאי הממשלתי טענו לעומת זאת, כי חלק גדול מהזמן נובע מחלופת מסמכים בין רמ"י לשמאי הממשלתי ובין היזמים לשמאי הממשלתי, כך שזה לא תלוי רק בהם.
בסופו של דבר הוציאה הוועדה דוח שהביא לידי ביטוי את עמדת רוב החברים, והמליץ להקטין את החיכוך בין השמאי הממשלתי לשמאי רמ"י ואף לעבור לשיטת חישוב ממוחשבת של ערכי קרקעות, שתייתר כמעט לחלוטין את מעורבות השמאי הממשלתי בקביעת ערכי הקרקע.
חברי ועדה שהיו בעמדת מיעוט התלוננו כי לא רק שלא התחשבו בעמדתם - היא לא באה כלל לידי ביטוי. שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, המשמש גם כיו"ר מועצת מקרקעי ישראל - שקיבל לידיו את הדוח - טרם התייחס אליו, ואולם ברור שהוא לא היטיב את מערכת היחסים בין השמאי הממשלתי לרמ"י.
מרמ"י נמסר בתגובה לעניין זה: "הוועדה לבחינת הליכי השגה (ועדת גולן) ושמסקנותיה פורסמו לאחרונה, נועדה לבחון מדיניות ונהלים שהונהגו לפני עשרות בשנים, ונותרו ללא שינוי חרף התמורות המשמעותיות שחלו במדינה, וביקשה לבדוק כיצד לצמצם את החיכוך הבירוקרטי ולייעל את ההליך עסקי אל מול החוכר.
"הוועדה המליצה להסמיך את רשות מקרקעי ישראל כאחראית על שלב השומה הראשונה ובכלל זה הקמת מאגר שמאים עצמאי, ואת השמאי הממשלתי כאמון על הליך ההשגה, כמו כן המליצה הוועדה לקצר את הליך ההשגה ולפתח מנגנון ממוכן לקביעת שווי הקרקע על מנת לייעל תהליכים ברמ"י".
השמאי הממשלתי סירב להתייחס לעניין זה.
תגובות: רמ"י: "הטענות משוללות כל יסוד"
ברמ"י דוחים את רוב הטענות שהובאו בכתבה. "כלל השומות עבור רשות מקרקעי ישראל נערכות על ידי שמאים הכלולים במאגר השמאים, המנוהל על ידי השמאי הממשלתי, מוקצים, מבוקרים ומנוהלים על ידו", נכתב בתגובה. "בכל אחת מערכאות ההשגה מצוי נציג של השמאי הממשלתי. כך שכל שאלה בנוגע לפערים המתגלים בשומות, החל מהשומה הראשונה ועד להכרעת ועדת ההשגות יש להפנות אל השמאי הממשלתי, ולא ברורה כלל הטענה כלפי הרשות.
"עם זאת, יצויין כי שיעורי ההשגה הראשונה נמוכים מאוד ומהווים רק 9% מכלל השומות הנערכות ברמ"י, נתון זה הינו נמוך גם בהשוואה לשיעור ההשגות על שומות היטל השבחה הנע סביב כ־35%. משכך הטענה לפיה שומות רמ"י גבוהות באופן מגמתי משוללת כל יסוד. העובדות מצביעות על ההפך מכך, שכן 91% מהחוכרים מאמצים את ההערכות השמאיות ומבצעים את העסקאות על בסיסן. התיקים שנידונים בהשגה שנייה בפני ועדת ההשגות מהווים פחות מ1% מכלל שומות רמ"י (כ-5,000 שומות בשנה), דהיינו עשרות בודדות בשנה.
"התיקים הפרטניים המוזכרים נדונו אצל ועדת ההשגות, ומהווים קומץ שאינו מעיד על הכלל. חשוב לזכור כי מדובר כאן בחוכרים הנהנים מהטבה חסרת תקדים של הקצאת קרקע בפטור ממכרז, ללא צורך להתמודד על הקצאת הקרקע בהליך פומבי".
"עוד ניווכח כמה ההחלטה מנותקת"
ברמ"י גם הגיבו לדוגמאות שהובאו בכתבה על שומות שנדחו לבסוף בוועדת ההשגות. לגבי פארק החורשה מסבירים ברמ"י כי "השומה הסופית נערכה על ידי שמאית מאגר מטעם השמאי הממשלתי ואושרה על ידי השמאי הממשלתי, אוהד עיני - בעצמו, כך שטענות בנוגע לגובה השומה יש להפנות לשמאי הממשלתי שליווה את השמאית בעבודתה בקביעת השווי ואישר את המסקנה הסופית. אין לנו אלא להצטער על ההטבה הבלתי סבירה שהוענקה ליזם בודד על חשבון הקופה הציבורית, עוד ניווכח כמה החלטה זו היתה מנותקת מנתוני השוק.
"באשר לאושילנד בכפר סבא מדובר ברכישה בפטור של זכויות בנייה בשטח של אלפי מ"ר למסחר ומשרדים. טענות בנוגע לגובה השומה או ההכרעה בהשגה יש להפנות לשמאי הממשלתי שאישר את הערכים בכל אחת מהערכאות. לעניין הערכים הסופיים, אין לנו אלא להצר על ההטבה הבלתי סבירה ליזם בודד על חשבון הציבור.
"בפרויקט בהר חוצבים - שוב מדובר ברכישה בפטור של זכויות בנייה בשטח של אלפי מ"ר להקמת חוות שרתים. לעניין הערכים הסופיים, אין לנו אלא להצר על ההטבה הבלתי סבירה ליזם בודד על חשבון הציבור. עסקאות שוק לחוות שרתים מצביעות על ערכי קרקע גבוהים משמעותית מהקבוע בהכרעות, ונראה כי בשמאי הממשלתי לא הפנימו את מגמות השוק ביחס לייעודים חדשים, כמו שקורה גם באנרגיה מתחדשת.
"מתחם מד"א ברמלה - לא ברור מדוע התיק הובא כדוגמה. הסמכות של רמ"י להכריע בעניין הפיתוח קיבלה משנה תוקף בבג"ץ. מסקנות בעניין ההשגה על הפיתוח מצביעות על הליך בדיקה תקין ברמ"י".
מהשמאי הממשלתי הראשי נמסר: "העובדות בטענות של רמ"י אינן נכונות. רמ"י אינה יכולה להסיר את האחריות שלה מהשומות היוצאות מטעמה. שמאי המאגר הממשלתי מועסקים באופן ישיר על ידי רמ"י. השמאי הממשלתי מבצע בקרה מדגמית בלבד לשומות".