שר הבינוי והשיכון זאב אלקין בהצגת תוכנית הדיור הממשלתית / צילום: יוסי זמיר
מחירי הדירות בעולם המתועש שוברים שיא אחר שיא. בינואר השנה, בארצות-הברית, נשבר שיא של 15 שנה בקצב העלייה השנתי של המחירים: כ-10%. אבל השיא נשבר שוב ושוב, ובחודשים האחרונים מדובר כבר בשיא של כל הזמנים: כ-20%, המהיר ביותר מאז 1975, בה החלה המדידה. גם בשאר העולם המתועש, קצב עלית מחירי הדירות הוא הגבוה ביותר מזה כמה עשורים. המספרים שונים ממדינה למדינה, אבל התופעה פחות או יותר גלובלית.
למרות שמהאצת העלייה במחירי הדירות יש גם מרוויחים רבים ולא רק מפסידים, ולמרות גם שמחירי השכירות עולים בקצב איטי יותר, קובעי המדיניות מוצאים את עצמם תחת לחץ הולך וגובר לעשות משהו בנידון. כך גם אצלנו בישראל, בה הכריזו השבוע על שורה של צעדי מדיניות בנושא.
אז מחירי הדיור כאן יאטו או לא? תלוי כמובן ביישום הצעדים. אבל תלוי גם בציפיות אותן קובעי המדיניות יכולים ליצור.
הסיבות להאצה העולמית הנוכחית מגוונות. רבות מהן קשורות במשבר הקורונה. בצד הביקוש: ממדיניות מוניטרית ופיסקלית שהשפיעו על החסכונות ועל עלויות המשכנתאות ועד לשינויים בהעדפות הדיור של הצרכנים לאור הסגרים ועולם העבודה מרחוק שנפתח פתאום. בצד ההיצע: מהמחסורים וצווארי הבקבוק בשווקים העולמיים ועד לעליות המחירים בהם מתאפיינת תקופת היציאה מהמשבר-של חומרי הגלם, הדלקים, החלקים, השינוע, וכמובן של העובדים עצמם.
מכיוון שהסיבות מגוונות, גם הלחץ על קובעי המדיניות לובש צורות שונות. בשנה האחרונה, למשל, מתרבות והולכות הקריאות לנגידי בנקים מרכזיים להסתכל גם על מחירי הדירות כשהם קובעים את הריבית. (במדינות רבות, מחירי קניית ומכירת דירות לא נכנסים ישירות לחישוב האינפלציה-שעליה הבנקים המרכזיים מסתכלים הרי בשבע עיניים). יש גם קריאות למחוקקים, למשל לעשות רפורמות בחוקי מס שחלים על בעלי דירות. לא כל הקריאות מוצדקות, ולא כל הרעיונות טובים. גם לא בכל מקום הרגולציה היא כזו שמאפשרת התערבות אפקטיבית. ובכלל, אם האינפלציה הזו זמנית, אז ייתכן שכדאי פשוט לחכות.
בעיה מוכרת, פתרונות מוכרים
אצלנו בישראל המצב קצת שונה. גם פה יש מודאגים, וגם פה עמלים קובעי המדיניות על גיבוש של שורת צעדים בנושא. אבל שלא כמו בשאר העולם המתועש, שסובל מבעיות של היצע מוגבל וביקוש מואץ שייתכן שהרבה מהן יתבררו כזמניות, אצלנו בעיית מחירי הדירות היא עמוקה יותר. קצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא מהמהירים בעולם המתועש, כמעט 2% בשנה. בטווח הארוך מלאי הדירות צריך לגדול בקצב גידול שנתי דומה, ויחד איתו כל התשתיות הרלוונטיות. זה קצב מהיר. הגיאוגרפיה פה גם היא אחרת. ישראל היא מהצפופות בעולם המתועש. שלא כמו במקומות אחרים בעולם, בהם נראה שהקורונה תרמה ליציאה מהערים ומעבר לפריפריה, ובכך תרמה לאיזונים גיאוגרפיים ולהקטנת פערי מחירים, בישראל הקטנטונת הביקושים עדיין נראים מרוכזים כבעבר. לפי נתוני הלמ"ס מהחודש שעבר, למשל, העליות האחרונות במחירי הדירות גבוהות משמעותית בירושלים ובתל אביב מאשר בחיפה או בדרום.
אז מה שאולי ברובו זמני במקומות אחרים, מצטרף בישראל למגמות מוכרות. ולכן הרעיונות לפתרונות מוכרים גם הם. אין הרבה הפתעות: שורת הצעדים שעל השולחן כוללת בעיקר כאלו שמכוונים להגדיל את ההיצע. גם בטווח הקצר וגם בראיה כוללת יותר של טווחים ארוכים, דרך השקעה בתשתיות והקלות רגולציה. יש גם ניסיון מסוים לקרר קצת את הביקושים, למרות שהוא נראה די מוגבל ובכל מקרה, בישראל כאמור הגיאוגרפיה וצמיחת האוכלוסייה הן העיקר; גם כאן אין הפתעות.
בקיצור, למרות שהתופעה כרגע עולמית, בישראל גם התופעה, וגם הכלים להתמודד איתה סובבים סביב גורמים די מובנים ודי קבועים של היצע וביקוש. מידת הוודאות כאן גבוהה יותר מאשר במקומות אחרים. צריך לשדר אותה.
ציפיות יוצרות מציאות
כי אם הבעיה היא מחירים, אז מוכרחים לחשוב על ציפיות. אם רוצים האטה בעליית המחירים, צריך לגרום לשוק לצפות לה, כי ציפיות לעתיד משפיעות על המחיר בהווה. ברור שקובעי מדיניות אחראיים מנסים לתאם את ציפיות הציבור, ולא למכור לו חלומות לא מציאותיים. אבל ברור גם שציפיות יוצרות מציאות. מודלים מאקרו-כלכליים רבים מתבססים על הרעיון שציפיות לבלימת עלית מחירים, בשוק הדיור למשל, יכולות בעצמן לגרום לבלימה כזו. (בשבועות האחרונים מודלים כאלו אמנם מוצאים את עצמם תחת מתקפה מתוקשרת ונבחנים מחדש תחת זכוכית מגדלת אמפירית אל מול הראיות -התפתחות מבורכת כשלעצמה, שהרי כך מתקדם המדע). בקיצור, נראה שלציפיות אינפלציוניות יש תפקיד מכריע בקביעת גובה האינפלציה. גם לגבי מחירי הדירות.
נכון שלקובעי המדיניות יכולת מוגבלת להשפיע על תוצאות כלכליות. נכון גם שנכונותם להתערב בשווקים מסוימים מוגבלת-לטוב ולרע-כמו גם נכונותו של הציבור לאפשר להם התערבות כזאת. הם לא יכולים ולא רוצים להבטיח את השמיים. אבל דווקא בישראל, בה הרגולציה בתחום הנדל"ן מהגבוהות בעולם המתועש, יש להם את הכלים, את היכולת. אם יש גם רצון והחלטה, אז יש מקום לאמירה חד משמעית של קובעי המדיניות: המחירים יאטו בעתיד. כי לא נפסיק עד שיאטו.
השבוע נזכרתי באמירה המפורסמת "whatever it takes" של נגיד הבנק האירופאי מריו דראגי מלפני כמעט עשור, בשיא המשבר דאז. דראגי הכריז שהוא יעשה "מה שצריך" כדי לשמר את האירו. האמירה ההיא נחשבת עד היום כנקודת מפנה שהבהירה לשווקים שהוא רציני, ושעזרה להציל את האירו.
אני לא משווה את סוגיית עליית מחירי הדירות בישראל לדרמה ההיא של סכנת התפרקות גוש האירו. אבל בכל זאת. אם יש פה בעיה, אז היא אינה חדשה, והיא גם לא תיעלם בקרוב. הרבה מהסיבות לה אינן חדשות, ופתרונות המגרה - אלו שהוכרזו, ואלו שהפעם לא - אינם חדשים אף הם. ובכלל, הרבה מהערפל ששרר פה לפני שנה, ושעדיין שורר במקומות אחרים, התפוגג אצלנו. קובעי המדיניות הרבה יותר בשליטה. יש לומר זאת לשוק, במסר חד משמעי: יש לנו את הכלים, ואנחנו על זה. המחירים יאטו. נעשה מה שצריך.
הכותב הוא פרופסור לכלכלה בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטת קורנל ובמחלקה לכלכלה והמרכז לרציונליות באוניברסיטה העברית