משרדי Seebo בתל אביב / צילום: Aviad Fuchs
מי מתדלק את שוק הנדל"ן: האם אלה עובדי המגזר הציבורי, כפי שעלה מדוח הכלכלנית הראשית באוגוסט האחרון, ולפיו אנשי המגזר הזה אחראיים לרכישת למעלה מרבע מהדירות להשקעה ברבעון הראשון של השנה, או שמא, כפי שטוענים בשוק הנדל"ן, אלו ההייטקיסטים, המשתכרים הרבה מעל הממוצע, וצוברים הון ממימוש מניות ואופציות, במסגרת ההייפ המטורף בענף?
לפי מחקרים ולפי סקר של מכון גיאוקרטוגרפיה, בהנהלת ד"ר רינה דגני, המתמחה בכלכלה עירונית, שנערך בקרב 300 עובדי הייטק המתגוררים בגוש דן, הרי שאין מה "להאשים" את ההייטק בעליות המחירים בשוק הנדל"ן. משום שרבים מעובדי ההייטק הם צעירים, שעדיין לא רוכשים דירות.
מהממצאים עולה כי במגזר ההייטק, שמונה נכון לסוף הרבעון השלישי של השנה, כ-400 אלף מועסקים (שהם כ-11.5% מהשכירים), רמת השכר הממוצעת עומדת על 17-28 אלף שקל ברוטו לחודש, לעומת משכורת ממוצעת במשק של 12 אלף שקל. מועסקים אלה אולי מתחילים לצבור הון, אך רבים מהם כרגע הם עדיין לא במשחק הנדל"ני. הסקר נערך לקראת כנס פסגת הנדל"ן שיתקיים ב-22.11.
כ-4% מההייטקיסטים גרים עם ההורים
ד"ר דגני מציינת כי עובדי השירות הציבורי הם אלו שלאורך זמן רוכשים דירות רבות להשקעה. זאת בין השאר משום שעובדי המגזר הציבורי מבוגרים יותר, בעלי ותק, ולאורך השנים צברו כסף המאפשר להם לרכוש נדל"ן. כך למשל, היא מציינת, מאותו דוח עלה כי רק כ-9% מרוכשי הדירות להשקעה הועסקו בענף ההייטק, וזאת בדומה לחלקם בשוק העבודה. לעומת זאת, בקרב 38% מרוכשי הדירות להשקעה, אחד מבני הזוג עבד במגזר הציבורי - כפול משיעור המועסקים במגזר הציבורי במשק.
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל משותף במרכז הנדל"ן, אומר: "יזמים ואנשי שיווק בפרויקטים רבים החלו לאחרונה לחזר במרץ אחרי ההייטקיסטים, בשאיפה להביא רוכשים נוספים ולמתג את הפרויקטים בצורה יוקרתית. בפועל, המצב אחר: נתוני הסקר מציגים בפעם הראשונה את התמונה האמיתית: ייצוג יתר של 37% למגזר הציבורי כמשקיעי נדל"ן (רוכשי דירה שנייה ויותר) מעיד על כך שהחוסן הפיננסי והאמון בתחום הנדל"ן מגיע דווקא מהפלח הזה.
"לא בכדי מבצעי חבר, קרנות השוטרים, אשמורת ושאר הגופים המייצגים עובדים במגזר הציבורי, היו מציעים הטבות מפליגות בתקופות שבהן עוד לא הייתה בהלה לנדל"ן כפי שיש היום".
ממצאי הסקר של גיאוקרטוגרפיה עולה כי 55%-60% מההייטקיסטים גרים בדירה בבעלותם, היתר בשכירות, וכ-4% עדיין גרים אצל ההורים. כ-30% מהם רכשו דירה בשלוש השנים האחרונות.
"את האימפקט המשמעותי של אנשי ההייטק", אומרת דגני, "נרגיש בשנים הקרובות, כאשר רבים מעובדים אלה ירכשו דירה ראשונה ושנייה. הכסף הזמין שיש להם לדירות יקרות ומשכנתאות גדולות יוכל לתדלק בשלב ראשון דירות קטנות ויוקרתיות - בהתאם לצרכים שלהם - ובהמשך גם את הדירות הגדולות יותר".
כ-30% שוקלים להמשיך לגור בשכירות לאורך זמן
כלכלני גיאוקרטוגרפיה מדגישים כי למרות החדירה שלהם לשוק, לכ-42% מהם אין עדיין דירה בבעלותם, כ-57% מחזיקים בדירה אחת לפחות וכ-2% מחזיקים לפחות שתי דירות.
מסקרים נוספים שערך המכון עולה כי בקרב אנשי המגזר המתגוררים בשכירות, כ-30% שוקלים להמשיך ולגור בשכירות לאורך זמן ובמקביל לרכוש דירה להשקעה. מגמה זו בלטה יותר בקרב אלו ששכרם גבוה יותר.
באשר לכוונות העתידיות, שליש מהנשאלים הצהירו כי בכוונתם לרכוש דירה בשלוש השנים הקרובות, מה שאומר שחלקם היחסי בשוק הנדל"ן יהיה גדול מחלקם באוכלוסייה ובשוק העבודה. נתון זה נמצא הן אצל הייטקיסטים שעבדו בחברות שעשו אקזיט או גייסו, והן אצל אלה שלא.
מתדלקים ביקושים באזור המרכז
ובאיזה מחיר אנשי ההייטק רוכשים דירות? התקציב הממוצע נע סביב 1.7 מיליון שקל (כולל משכנתה), קרוב למחיר הממוצע של דירה בישראל. כ-48% מקצים לרכישת נדל"ן עד 1.5 מיליון שקל; כ-22% מקצים לרכישה עד 2 מיליון שקל; וכ-19% מקצים בין 2-3 מיליון שקל.
לדעת אנשי גיאוקרטוגרפיה, הסקר מצביע על כך שההייטקיסטים עדיין אינם פעילים בעוצמה בשוק הנדל"ן, בין היתר בשל גילם הממוצע הצעיר. ייתכן, מוסיפים שם, כי הם מתדלקים מעט ביקושים באזור המרכז, אך התקציב שמקצים עובדי הייטק ששכרם גבוה, לא מוקצה בהכרח לרכישת דירות יוקרה, אלא תואם את יכולותיהם הכלכליות הנוכחיות.