זאב אלקין, אביגדור ליברמן ואיילת שקד, בהצגת תוכנית הדיור הממשלתית / צילום: יוסי זמיר
תוכנית הממשלה החדשה להגדיל את התחלות הבנייה ובכך להוזיל את מחירי הדיור נועדו לכישלון. כל הממשלות ב-30 השנים האחרונות נכשלו בהשפעתן על מחירי הדיור ואיבדו את היכולת לכוון ולשלוט על שוק הדיור. מאז המהפכה החוקתית בתחילת שנות ה-90 ועם התגברות הפיקוח המשפטי על כל התהליכים שהממשלות והרשויות המקומיות מעורבות בהן הדבר גורם לסחבת של שנים. דיונים משפטיים ארוכים ומייגעים שלעתים משיגים את התוכניות לבנייה לשנים רבות לאחור, ובכך החלישו את יכולת קבלת ההחלטות. וכמובן שהנפגעים העיקריים הם השכבות החלשות, שעליהן כביכול מנסים המשפטנים להגן אבל במציאות זה פועל הפוך, השכבות החזקות דואגות לעצמן, והחלשות שתלויות בהתערבויות ממשלתיות וסיוע ממשלתי יוצאות נפגעות ונפסדות.
בבדיקה שערכתי, יש מעל 30 גופים שמעורבים בבנייה למגורים, מאישור כיבוי אש ופיקוד העורף עד לקבלת מימון. מעל לחצי מהגופים הללו, אין לממשלה שום יכולת להשפיע, החל מעצמאות בנק ישראל, בנושא קביעת גובה הריבית שהבנק עצמאי ושוקל שיקולים שלממשלה אין שום יכולת להשפיע בה. הריבית הנמוכה היא רכיב מרכזי ברצון להשקיע בנדל"ן, וההחלטה להעלות את מס הרכישה מ-5% ל-8% היא ל"לעג לרש". ברור לכולם שב-3-4 שנים הקרובות מחירי הדיור יעלו מעל ל-8% לשנה, דהיינו, מעל 30% ב-4 שנים, איזה משקיע פוטנציאלי יירתע מלהשקיע במגורים ולהוסיף 3% על מס הרכישה? וכלה בקבלנים שבונים, שכמובן אין לממשלה השפעה ישירה על החלטותיהם. התחלות הבנייה שזה הפרמטר האמיתי והחשוב ולא קצב פרסום המכרזים למגורים שכמעט אין לו שום חשיבות מעשית אלא הצהרתית בלבד, ושוב הפוליטיקאים חוזרים על נתון זה או אחר שאין לו שום משמעות מעשית.
ביקוש הולך וגדל
התחלת הבנייה בפועל, בשנת 2016 היו כ-57 אלף התחלות בנייה, התחלות אלה הלכו וירדו ובשנת 2020 הגענו לכ-54 אלף התחלות בנייה, בעוד שהביקוש הולך וגדל, בין השאר בגלל הגידול הדמוגרפי המבורך ומאידך מספר הגירושים שלא יורד.
החלטת הממשלה להעלאה הצפויה במס רכישה אם אכן תפעל את פעולתה והמשקיעים לא יקנו דירות להשקעה, מספר הדירות להשכרה לא יגדל, וכתוצאה מכך יתחיל לחץ לעליית מחירי השכירות. לעליית מחירי השכירות יש השפעה ישירה ומיידית על מדד המחירים לצרכן, שכבר עכשיו אנו נמצאים בסיכוי ממשי להתפרצות אינפלציונית, אחרי עליות מחירי הדלק, עליית מחירי ההובלה העולמיים, הטלת מס של הממשלה על מוצרים חד-פעמיים ועל משקאות ממותקים וכו'. ההחלטות הללו הביאו לעליית מחירים ועליה במס רכישה על דירות להשקעה, תגרום לעליה במחירי השכירות לדירות ועליה ישירה במדד המחירים לצרכן.
תקופה ארוכה מדי
לממשלה אין שום יכולת להשפיע על התחלות הבנייה של החברות הגדולות והקבלנים הקטנים, הם יתחילו לבנות רק כשיהיו בטוחים שיש ביקוש, ומשום שהביקוש הולך וגדל וכן הריבית שנותרה נמוכה מאוד. הם ממתינים להיות בטוחים שיש ביקוש "עודף" ושיוכלו למכור את הדירות ברווח. ולכן כמעט בהגדרה יהיה יותר ביקוש מהיצע וזה מתורגם לעליית מחירים שנמשכת כבר משנת 2008 ועד היום, תקופה ארוכה של מדי של עליית מחירים.
הממשלות השונות יוצאות מדי שנה-שנתיים בהחלטות שונות ומשונות ולא מצליחות לקדם את העניין. שוב דיבורים על שיווק מסיבי של קרקעות מדינה, במקום הדיבורים הריקים והחלולים, תיטיב הממשלה ותעשה את מה שבתחום אחריותה הישיר וזה קידום תשתיות. יש חוסר של למעלה מ-20 מיליארד שקלים בתשתיות כגון מוסדות חינוך, כבישים, מחלפים, רכבות, ביוב, מים, מכון לטיהור שפכים וכדומה, שהממשלה צריכה לעשות את זה מיד.
והתוכנית החוזרת ונשנית כ"כלב החוזר על קיאו" של הסבת דירות במרכזי ערים ממשרדים למגורים, היא כל כך ישנה ולא ישימה ולא רלוונטית, כי לאן יפנו משרדי עו"ד ורו"ח? לבנייני משרדים שגם שם אין שפע מקום ומחירים גבוהים. לאן ילכו רופאי השיניים והקוסמטיקאיות שנותנים שירות לתושבי השכונות כשיפנו אותם למרכזי ערים מרוחקים ולא קיימים בחלק מהמקרים? וגם הרשויות המקומיות שמקבלות ארנונה גבוהה יותר ממשרדים יצאו למאבק ארוך וקשה והממשלה בדרך-כלל נכנעת להם, ומאידך ראשי הרשויות הנפגעות לא ישתפו פעולה עם הממשלה שמאוד זקוקה להם כדי לפתור את התכנון המקומי והאזורי להגדלת היצע הדירות - חד-גדיא.
הממשלה יכולה באמת לקדם את התחלות הבנייה, רק בדברים שלא קשורים לתיאומים מול גופי חוץ, אלא בהחלטות שלה בלבד שמחייבות: לשים דגש על שתי רפורמות פשוטות וישימות:
1. עידוד בנייה בקרקע פרטית שמאפשר ליהנות מהנחה של 25% במס שבח ולהאריך את התקופה מ-4 ל-6 שנים.
2. קיצור הליכי תכנון ורישוי שמטרתן קיצור וייעול הליכים, למשל, אפשרות להוציא היתר בנייה בעזרת אדריכל מורשה ולא בוועדה המקומית. זה בעצם התחלת הפרטה של היתרי הבנייה. אם הממשלה החליטה להפריט באופן חלקי את שירותי הכשרות מדוע לא להפריט באופן חלקי את תהליכי התכנון והכל כמובן תחת הקפדה בטיחותית נאותה.
הכותב הוא מנכ"ל משרד האוצר לשעבר ויושב-ראש סלע קפיטל נדל"ן