תמ''א 38 / צילום: Shutterstock, Protasov AN
עובדות המקרה: הקבלן, אשר בנה את הבניין ברח' מוריה 5 בחיפה, החליט להשאיר לו ולבעלי המגרש שטח של 138 מ"ר, אשר נרשם כמחסן ביחידה נפרדת בטאבו, וליחידה זו ניתנה הזכות "לנצל את כל אחוזי הבנייה הקיימים כיום, ו/או שיהיו קיימים בעתיד, לגבי חלקת הבית המשותף, ולהגיש בקשה לעיריית חיפה למתן רישיונות לבנייה, שינויים ושיפורים במחסן".
לימים התקשרו כלל בעלי הדירות בבניין עם יזם בהסכם להריסה ובנייה מכוח תמ"א 38/2. היזם ניסה להגיע להסכמות עם בעלי המחסן, ולצורך כך סוכם כי תינתן חוות דעת שמאי (אשר לא תחייב את הצדדים), לגבי שווי המחסן בתוספת 20 מ"ר למגורים, התמורה שהוקנתה ליתר הבעלים. השמאי קבע כי שווי המחסן עומד על 743 אלף שקל כולל מע"מ. היזם הציע לבעלי המחסן לקנות את השטח לפי הערכת השמאי, או לאפשר להם לרכוש שטח מסחרי בבניין או שתי דירות, בתוספת תשלום על השווי שניתן למחסן. בעלי המחסן התנגדו להצעות הפשרה והגישו תביעה לבימ"ש, שבמסגרתה טענו הבעלים כי זכויות התמ"א אינן חלק מהזכויות שהוקנו לבעלי המחסן.
מאידך, טענת בעלי המחסן הייתה כי כל זכויות עתידיות כוללות גם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ולפיכך יש להגיע איתם להסכמה לגבי מכירת זכויות בנייה אלו.
■ ההחלטה: ביהמ"ש המחוזי בחן וקבע, בצדק יש לומר, כי זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, ככלל הן נחלת כלל הבעלים, וזאת חרף הוראה בתקנון הבית המשותף הקובעת כי זכויות בנייה עתידיות יוצמדו ליחידה ספציפית.
ביהמ"ש ייסד את קביעתו על כמה אדנים: ראשית ביהמ"ש ניתח את מקור זכויות התמ"א וקבע כי זכויות אלו ניתנו כתמורה לבעלי הדירות, הטבה כלכלית משמעותית, כדי שיעשו בהן שימוש לחיזוק הבניין. זכויות התמ"א אינן ניתנות להסבה, וניתנות למימוש אך ורק על ידי יזם שמחזק כנגדן את הבניין. בנוסף, זכויות התמ"א אינן זכויות מוקנות, אלא הן מותנות באישור ובשיקול דעת הוועדה המקומית. כל אלו מבססות את המסקנה האחת והיחידה, שלפיה חרף כל הסכמה קודמת בין הבעלים, אשר קיבלה ביטוי בתקנון הבית המשותף, זכויות מכוח תמ"א 38 אינן חלק מזכויות בנייה עתידיות שניתן להצמידן ליחידה אחת בבית המשותף.
בנוסף ולמעלה מן הצורך, קבע ביהמ"ש כי עולה שהתקנון קבוע כי זכויות הבנייה העתידיות ישמשו לצורך "שינויים ושיפורים במחסן". כך לפי ביהמ"ש, יש לאפשר לבעלי המחסן לנצל את זכויות הבנייה בקומת המחסן בלבד, ולא לאשר להם בנייה על הגג או בקומות אחרות בבניין.
■ המשמעות: פסה"ד שניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי הוא תכליתי וצודק. ברי כי שיטתם של הקבלנים "לתקוע דגל" בבניינים ולקחת אותם כבני ערובה לכל פרויקט עתידי מכל סוג ומין שהוא, היא שיטה פסולה שטוב שתחלוף ממחוזותינו במהרה.
ה"פ (מחוזי חי') 40692-11-20 רונית גילה פריד נ' אינג' י' פרמינגר
הכותב הוא שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית