גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התקן השמאי החדש לא יעזור אם המדינה לא תכניס את היד לכיס

אם המדינה רוצה אלפי דירות חדשות, היא תצטרך לשפות את הרשויות המקומיות על אובדן ארנונה

פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב
פרויקט תמ''א 38 / צילום: פאול אורלייב

לפני שנים, בתחילת הדרך, ההתחדשות העירונית הייתה אניגמה. איש מהשחקנים המעורבים לא ידע במה בדיוק מדובר, לא היזמים, לא העיריות, לא הבנקים - ובוודאי שלא הדיירים. אז ישבו וטיכסו עצה עורכי תקן 21 המקורי וחשבו איך לתת את "זריקת הבוסטר" לענף ההתחדשות העירונית.

מכיוון שדובר בתוכנית חדשה ולא מוכרת, התמריצים היו נדיבים בהתאם - רווח יזמי לחברות היזמיות שהקימו את הבניינים החדשים של 25%-30%, ואף תוספת תמורות נדיבות לדיירים - בדרך כלל תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הישנה בנוסף למרפסת השמש, למעלית ולחניה.

הסרת המגבלה על הרווח היזמי - שינוי מבורך שיפתור חסמים | דעה

לאחר תקינת תקן 21 המקורי נדברו עורכיו ובהם טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי הראשי לשעבר) כי יש לבצע בדיקה חוזרת כעבור שנתיים כדי ללמוד כיצד השוק התנהג מאז תקינת תקן 21.

והנה, חלפו להן כתשע שנים, כלל השחקנים למדו להכיר את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היזמים, הבנקים, קרנות המימון השונות ואף הדיירים למדו להכיר וליהנות מהתוכנית, שהייתה "בוננזה" עבורם (שהפיקה עבורם בדרך כלל רווח נטו של יותר ממיליון שקל), שלא לדבר על דירה חדישה, ראויה למגורים, ובטיחותית מבחינת מיגון טילים, רעידות אדמה, שריפות וכד'.

היות והנעלמים שבתוכנית החלו לשקוע, תוכניות התחדשות רבות כבר בוצעו בפועל ובהתאם לכך הסיכון ירד, לכן החלו כבר להיסגר עסקאות עדכניות באחוזי רווח יזמי נמוכים יותר של 15%-18%, ובהתאמה גם התמורות לדיירים החלו להצטמצם בד"כ ל־12 מ"ר (לעתים נקבע כי לא תהיה תוספת שטח כלל, אלא שדירה חדשה היא תוספת ראויה ומספקת).

אולם במשולש הזהב יזם-דיירים- עירייה, העירייה הייתה ונותרה החוליה החלשה. מדוע? מפני שהעיריות - ככלל - לא אוהבות את תוכניות ההתחדשות העירונית (בלשון המעטה מנומסת), משתי סיבות. מצד ההכנסות, משום שהארנונה שגובה העירייה מעסקים (ממסחר או ממשרדים) רווחית יותר פי שלושה משיעור הארנונה שיכולה לגבות מדירות למגורים; ומצד ההוצאות, השירותים שחייבת העירייה לספק לדירות מגורים רבים וגדולים יותר (כי צריך להקים לדיירי הבניינים החדשים עוד בתי ספר, עוד גני ילדים, מתנ"סים, טיפת חלב, בתי כנסת). מעטפת סך השירותים לשטחי מסחר או למשרדים מצומצמת בהרבה.

בדיוק מטעם זה העיריות אינן מסכימות לוותר על גביית היטלי ההשבחה מהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אם ישנו רצון אמיתי במטה הדיור הלאומי ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית לייצר עוד אלפי דירות חדשות (ונדמה שישנה הבנה כי מלאי הדירות במרכז הארץ יוכל להתמלא רק על בסיס תוכניות של התחדשות עירונית), הרי שיש הכרח שהמדינה תכניס את היד (עמוק) לכיס באמצעות מימון הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שישפו את העיריות באופן מלא על אובדן ההכנסות מארנונה (של מסחר ומשרדים) מצד אחד, ועל הגידול שייגרם להן בהוצאות העירוניות, בחובת מתן שירותים לתושבים, ובהקמת תשתיות חדשות ויקרות הנדרשות לדירות למגורים מצד שני. ללא צ'ק בנקאי שמן של מדינת ישראל לרשויות המקומיות (נניח 100 אלף שקל לכל היתר בנייה שמקורו בהתחדשות עירונית), גם התקן המעודכן יעלה אבק על מדף הדוחות, המצגת תהיה יפה, אך לא תייצר אף לא דירה אחת חדשה.

הכותב שותף המנהל במשרד עוה"ד אדורם ושות' המייצג חברות בנייה, ויו"ר ועדת הערר לארנונה

עוד כתבות

בורסת וול סטריט / צילום: Shutterstock

מגמה חיובית בוול סטריט; דיסני מזנקת ב-8% לאחר הדוחות, פייבר קופצת ב-8.3%

מדד מחירי היצרן (PPI) בארה"ב רשם ביולי ירידה של 0.5% לעומת צפי לעלייה של 0.2% ● דיסני הכתה את התחזיות: מספר המנויים בסטרימינג עקף את של נטפליקס ● עליות חדות בשוק הקריפטו ● החוזים על הנפט רושמים עליות של 1.3%-1.5% והזהב שומר על יציבות

אמיר ירון, נגיד בנק ישראל / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

בנק ישראל על האשראי החוץ בנקאי: "ככל שהצמיחה תימשך - נדרשת חשיבה מקיפה בעניין הפיקוח"

אי הסדרים בחברות יונט קרדיט וגיבוי אחזקות, מדאיגים את בנק ישראל באשר לרמת הפיקוח על גופי המימון: "אינם מפוקחים בהיבטים של ניהול סיכונים ואינם מחויבים ברגולציה כפי שמחויבים הבנקים"

 

בנימין נתניהו. מבקש לבטל את כתב האישום נגדו / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

אחרי בני הזוג אלוביץ': גם נתניהו מבקש לבטל את כתב האישום נגדו

עו"ד בעז בן-צור, סנגורו של יו"ר האופוזיציה בנימין נתניהו, מבקש להצטרף לבקשת בני הזוג שאול ואיריס אלוביץ' לביטול האישומים נגדם בשל "הגנה מן הצדק", ובכוונתו להגיש בקשה מפורטת

מטה TSMC בטייוואן / צילום: Associated Press, Chiang Ying-ying

החוק החדש של ביידן לא צפוי להחזיר לארה"ב את מפעלי השבבים הגדולים

החוק שחתם השבוע הנשיא ביידן מקצה 39 מיליארד דולר לחברות שיבנו מפעלי שבבים מתקדמים בארה"ב ● אלא שגם הסובסידיות הנדיבות יתקשו להתחרות בכוח-האדם הזול במזרח אסיה ולהשיב לארה"ב את תואר היצרנית המובילה ● וגם: כך תושפע הפעילות של אינטל בישראל

מפעל ברזל באיטליה / צילום: Associated Press, Antonio Calanni

מחירי חומרי הגלם לבנייה צונחים, אבל מדד תשומות הבנייה לא צפוי לרדת בקרוב

מתחילת השנה זינק מדד תשומות הבנייה ב־4.4%, אף שמחירי חומרי הגלם בירידה ● בהתאחדות הקבלנים מסבירים כי חלקם של חומרי הבנייה במדד הוא 50% בלבד, וכי המשבר בשרשרת האספקה והתנודתיות במחיר הדלק מונעים מהירידות להגיע גם לכיס של הרוכשים

התפלגות העובדים בהייטק לפי מגדר וחברה

הפרופיל הממוצע של עובד הייטק בישראל: גבר, יהודי, לא חרדי

בואו לצלול איתנו למספרים ולנתונים שמאחורי החיים עצמם • והפעם: שני שלישים מהמועסקים בהייטק הם גברים, והשאר נשים ● למרות ניסיונות לשלב אוכלוסיות נוספות, עדיין מדובר בתחום יחסית הומוגני

עודד פורר, ישראל ביתנו / צילום: יוסי כהן

האם הירידה במחירי הפירות והירקות היא בזכות הרפורמה בחקלאות?

הרפורמה בחקלאות עשויה להוביל להורדת מחירים. האם היא כבר עושה זאת? ● המשרוקית של גלובס

יורם נוה, מנכ''ל כלל ביטוח וירון בלוך, יו''ר מקס / צילום: כדיה לוי, הדר דולן

הדירקטוריון אישר: כלל רוכשת את מקס לפי שווי של 2.47 מיליארד שקל

כארבעה חודשים לאחר שהפתיעה את שוק ההון כשהודיעה על מזכר ההבנות עם הקרן הזרה ורבורג פינקוס השולטת במקס, דירקטורין כלל אישר את ההסכם והעסקה צפויה להיחתם בקרוב ● המנצח הגדול: מנכ"ל כלל יורם נוה שדחף לביצוע העסקה והצליח להתגבר על ההתנגדויות

קריית גת / צילום: אלה מאירוביץ

עוד שטחים לתעשייה: אושר שינוי תוכנית המתאר לקריית גת שיעניק לאינטל אפשרות להתרחב

שינוי התוכנית יאפשר תוספת של כ-1,600 דונם לתעשייה ועוד תוספת 51,250 יחידות דיור שיתנו מענה לעיר בת 250 אלף תושבים ● השינוי כולל תוספת שטח לטובת הקמת בית חולים חדש ושטחי פנאי ונופש נרחבים לאורך נחל לכיש

צביעת הנת''צ החדש בנתיבי איילון / צילום: באדיבות נתיבי איילון

על חשבון כלי רכב פרטיים: נתיבי העדפה חדשים יסומנו בגוש דן

עיריית ת"א ומשרד התחבורה קרובים לסיכום על הכשרת 5 ק"מ של נתיבים לתחבורה ציבורית בחודשים הקרובים, שיבוצעו בין-לילה ● נתיבים דומים מתוכננים גם בבת ים ובראשון לציון ● גם בכביש 1 יסומן נתיב, אך האכיפה בו שנויה במחלוקת

בורסת ת''א / צילום: שלומי יוסף

העליות בבורסה התחזקו בסיום; סלקום צנחה ב-6.3%, מג'יק ב-7.3%

מדד ת"א 35 רשם עלייה של 0.9%. ת"א 90 טיפס ב-0.8% ומדד ת"א מניב חו"ל בלט בעלייה של 2.8% ● דוחות רבים זרמו לבורסה: פרטנר, אל על, דיסקונט וישראכרט כבר פרסמו תוצאות

עו''ד זאב פרל / צילום: דודו בכר

"אחרי 7 שנים אפשר להפוך לשותף": עו"ד זאב פרל מספר איך מנהלים משרד עורכי דין מרחוק

עו''ד זאב פרל, ראש משרד עורכי הדין פרל כהן, מסמן בראיון לגלובס את האתגר הבא של הפירמות בישראל ("גלובליות אמיתית, הלקוחות רוצים למכור לארה"ב") • וטוען: "בינתיים המשבר בהייטק הוא משברון. רואים יותר זהירות מצד החברות, ואולי זו זהירות טובה"

האחים מיכאל ודניאל זלקינד, בעלי השליטה בדסק''ש / צילום: ישראל הדרי

הבעלים של סלקום הפיצו מניות של החברה ב-300 מיליון שקל. מה עומד מאחורי המהלך?

לגלובס נודע כי דיסקונט השקעות הפיצה לשוק כ-9% ממניות סלקום בכ-300 מיליון שקל ● הפצת המניות תאפשר לדסק"ש לנהל את מכירת השליטה בחברת התקשורת  ללא לחצים, אחרי שהשיגה מקור תזרימי לתשלומי החוב הקרובים

סניף שופרסל / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

רשות ניירות ערך החלה בבדיקה בחשד לאי-סדרים ברשת שופרסל

אי-הסדרים קשורים ככל הנראה לחשד כי ברשת העבירו כספים מפעילות המזון, שהיא הרווחית ביותר עבור שופרסל, לפעילות הנון-פוד, בעיקר לרשת הפארם Be

דולר. צונח לשפל של 5 חודשים / צילום: Shutterstock

הדולר צונח לשפל של 4 חודשים מול השקל: אלו הסיבות העיקריות

אחרי שנחלש במחצית הראשונה של השנה עד כדי כך שכוחו בבלימת האינפלציה המיובאת נבלם, השקל ממשיך להתחזק מול הדולר האמריקאי בחסות העליות בשווקים מעבר לים

אפליקציית עלי אקספרס / צילום: Shutterstock, BigTunaOnline

זמני המשלוח יתקצרו והעלות תפחת: עלי אקספרס פותחת מחסנים בישראל

ענקית הקמעונאות הפעילה בשבועות האחרונים פיילוט שכלל שכירת מחסנים במתחם איירפורט סיטי, כדי לאפשר ללקוחות להזמין מוצרים שנמצאים כבר במחסן בארץ ● כעת החברה מתכננת להגדיל את כמות המוצרים ולהרחיב את הפעילות

המכשיר של יומן אקסטנשנס / צילום: מצגת החברה

מניית המכשור הרפואי שטסה עשרות אחוזים בבורסה לאור הצעת השקעה

מניית יומן אקסטנשנס נפלה לאחר שהחברה לא עמדה בתחזיות המכירות, וכעת ההשקעה של הקרן הפרטית מסין עשויה להגן עליה מהשתלטות ● הקרן הציעה לרכוש 40% מהחברה תמורת 30 מיליון דולר, כאשר שווי החברה כולה בת"א 45 מיליון שקל בלבד

הסמארטפונים המתקפלים החדשים של סמסונג / צילום: נבו טרבלסי

הדור הבא של הסמארטפונים המתקפלים של סמסונג נחשף: מה יהיה המחיר ומתי הם יגיעו לארץ?

סמסונג חושפת את הסמארטפונים המתקפלים החדשים שלה ● יצרנית הסמארטפונים טוענת כי הביקוש למכשירים המתקפלים עולה, ועדיין מדובר בשוק בתחילתו ● מהם השינויים מהדור הקודם, כמה המכשירים צפויים לעלות, ומהי ההתרשמות הראשונה מהמתקפלים?

עמדת קרפור בתוך סניף יינות ביתן / צילום: איל יצהר

כניסת רשתות השיווק הבינלאומיות לישראל: 70% מאמינים כי המהלך יוביל להורדת מחירים

מחצית מהציבור מוכנים לוותר על המותגים האהובים עליהם בעקבות העלאות מחירים - כך עולה מסקר שנערך בשיתוף אוניברסיטת רייכמן, באמצעות פאנל המשיבים האינטרנטי Panel4all ● שיעור דומה מצהיר כי יחליף את רשת המזון שבה הוא נוהג לערוך את קניותיו

עירא פלטי, דירקטור כיום ובעבר מנכ''ל סרגון / צילום: אורה בשן

מאבק השליטה בסרגון: חברת הייעוץ ISS תומכת בהדחת שני דירקטורים, אך מתנגדת למועמדי אוויאט לדירקטוריון

לקראת אסיפת בעלי המניות ממליצה ISS להדיח את המנכ"ל לשעבר עירא פלטי ואת יעל לנגר מהדירקטוריון, אך לא את דוד ריפשטיין שגם אותו ביקשה אוויאט להחליף ● קוראת לא לבחור במועמדי אוויאט לדירקטוריון, משום שאין להם ניסיון מתאים בתעשייה