פארק תעשיות פלמחים / צילום: מצגת החברה
לקראת עוד עסקת ענק בשוק הלוהט של מרכזים לוגיסטיים בישראל? לגלובס נודע כי על הפרק עומדת מכירת מתחם התעשייה והלוגיסטיקה של חברת איי.אי.אס באזור התעשייה פלמחים תמורת כ-1.5 מיליארד שקל - כפול משווי הנכס בספרי החברה העומד על כ-750 מיליון שקל. ככל הידוע, ברכישת הנכס מתעניינים מספר גופים ובהם ענקית הנדל"ן המניב גב ים. מגב ים נמסר כי "איננו מתייחסים לשמועות, גם אם הן נכונות וגם אם לא". מאיי.אי.אס נמסר כי "מתחם פלמחים אינו עומד למכירה".
חברת איי.אי.אס (IES) החזקות, הנמצאת בשליטת היו"ר חיים גייר, עוסקת בנדל"ן להשקעה בישראל, יזום פרויקטים של נדל"ן בחו"ל ובהקמת תשתית לענף התעופה. הנכס המרכזי שלה, שכעת מימושו עומד על הפרק, הוא הנדל"ן שהיא מחזיקה באזור התעשייה פלמחים באמצעות חברת פארק פלמחים. המתחם כולל שטח של כ-300 דונמים בסמוך לקיבוץ פלמחים, המיועד לפעילות תעשיה ואחסנה וכן למתקני התפלת מים ותשתיות תומכות.
איי.אי.אס עצמה נסחרת בבורסה בשווי של כ-1.5 מיליארד שקל, המשקף להחזקותיו של גייר (כ-55%) שווי של יותר מ-800 מיליון שקל. מניית איי.אי.אס התחזקה בכ-160% ממרץ 2020 - שיא משבר הקורונה בשווקים.
כיום תמהיל השוכרים בשטח הענק מורכב משלושה גורמים עיקריים - חברת מתקן התפלת מים, שוכרים שונים מענף הרכב ושוכרים מתחום הבנייה והתשתיות, בעיקר של שטחים לא בנויים ובעיקר לתקופות קצרות ובינוניות. שיעור התפוסה בו משנת 2019 עומד על כ-90% לפחות, והוא מונה כ-15 שוכרים, שלפי איי.אי.אס מאופיינים בחוסן כלכלי גבוה.
הפארק מהווה את עיקר ההכנסות של איי.אי.אס
עסקת הענק בפלמחים, אם תצא לפועל, אינה היחידה בשוק הלוהט של מרכזים לוגיסטיים בישראל. רק לאחרונה השלימה חברת הנדל"ן המניב אמות השקעות , שבשליטת קבוצת אלוני חץ, את רכישת הפארק הלוגיסטי צריפין בהשקעה של כ-1.5 מיליארד שקל, מידי החברה לניהול קופת התגמולים והפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית, אחרי שזכתה במכרז בזק של האחרונה.
בשנים האחרונות היווה פארק פלמחים את עיקר הכנסותיה של איי.אי.אס, עם הכנסות משכירות של כ-35 מיליון שקל בשנה, סכום דומה לרווח התפעולי הנקי (NOI) שלו. מלבד זאת, איי.אי.אס נהנתה תוך שנים ספורות מעליית שווי נאה של כ-30% שרשם המתחם המדובר. דוחות איי.אי.אס חושפים חלק מהפוטנציאל העתידי הגלום בו לראייתה, "בין היתר לאור מיקום הפארק בקרבה לאזורי הביקוש במרכז הארץ ולצירי גישה מרכזיים ולאור התוכניות החלות בו".
לצורך כך איי.אי.אס פועלת "להשבחת המתחם על-ידי קידום תכניות בניין עיר שישפרו את זכויותיה (לרבות גבוה מקסימלי ותכסית) וכן ישפרו את דרכי הגישה למתחם ואת מתקני התשתית בקרבתו".
לפי דוחות איי.אי.אס לשנת 2020, עיקר זכויות הבניה על הקרקע הן בהיקף כולל של כ-167 אלף מ"ר שטח עיקרי ו-30 אלף שטחי שירות, אשר חלקן זמינות לבניה וחלקן מותנות בתכנית להקמת מתקן התפלה נוסף.
איי.אי.אס, שהחלה ברכישת נתחים מהקרקע בשנת 2005 והמשיכה בהגדלת החזקותיה באזור עד להיקף הנוכחי עד שנת 2013, מקדמת "מספר מהלכים שמטרתם שימוש מיטבי במתחם פלמחים", בהם השכרת שטחים לא בנויים, הליכי פיתוח המתחם וכן "תכנון ובחינת שימוש מיטבי ארוך טווח" לצרכי תעשייה, מרכזי תעסוקה, מבנים לוגיסטיים ומתקני תשתיות.
לפני כשנה אישרה הוועדה המקומית תוכנית להגדלת התכסית בשטח הפארק מ-50% ל-60% ולאפשר בנייה של עד 25 אלף מ"ר בגובה של 50 מטרים, וככל הידוע, כיום היא פועלת לקידום האישור הסופי של התוכנית.
עובדת על הקמת מתחם לשיפוץ והשבחת מטוסים
עד תחילת שנת 2018 כ-40 דונם מהשטח שימש כמפעל חברת מוצרי הבניה ספנקריט, הנמצאת בבעלות איי.אי.אס, שפעילות הייצור שלה הופסקה כחלק מקידום פיתוח המתחם, ומאז החלה איי.אי.אס להשתמש בקרקע זו לצורכי השכרה.
כיום, כ-40 דונם מחטיבת הקרקע של איי.אי.אס בפלמחים משמשים למתקן ההתפלה בו מחזיקה חברת דרך הים, שנמצאת בשליטת קרן ג'נריישן וקבוצת הביטוח והפיננסים מגדל, ואשר פועל בו בהתאם להסכם שכירות עד שנת 2030, אז תהיה לאיי.אי.אס אפשרות לרכוש את המתקן "בתמורה לשווי הכלכלי שלו" ולהפוך לבעליו.
התכנית הקיימת על השטח כיום מאפשרת הקמת מתקן התפלה נוסף, כאשר באיי.אי.אס בוחנים אפשרות לצמצום אותה תכנית, כך שייעוד הקרקע יהפוך לתעשייה, בדומה ליתר שטח המתחם. כן קיימת אפשרות להקמת תחנת כוח המופעלת בגז טבעי על חלק משטח הקרקע המדוברת.
מלבד פארק פלמחים, הפעילות העיקרית הנוספת שאיי.אי.אס מקדמת היא הקמת פרויקט "איירפארק" בסמוך לבסיס חיל האוויר עובדה שבערבה, שיכלול מתחם לשיפוץ, השבחה וביצוע פעולות נוספות במטוסים, ושיוכל לקלוט עד 500 מטוסים במקביל.
בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה, הכנסותיה של איי.אי.אס נשחקו ב-12% ל-64 מיליון שקל, בעיקר בהשפעת ירידה בהיקף שערוך מתחם פלמחים, אולם בזכות שינוי חיובי בסעיפי מימון (בעיקר רווח מתיקי ני"ע של החברה לעומת הפסד בשנה שעברה), הרווח הנקי שלה טיפס ב-27% והגיע ל-49 מיליון שקל.
גב-ים: עיקר ההכנסות ממשרדים והייטק
חברת גב-ים, הנסחרת בשווי של 8.4 מיליארד שקל, היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות והוותיקות בישראל. החברה עוסקת בתחום הנכסים המניבים ומתמחה בייזום, הקמה והשכרה של פארקי הייטק, פארקים עסקיים תעשייתיים, בנייני משרדים, לוגיסטיקה ושטחי מסחר ברחבי הארץ.
לגב-ים, המוחזקת בידי חברת נכסים ובניין (44.5%) ואיש העסקים אהרון פרנקל (37.2%), נכסים מניבים בשטח כולל של 1.034 מיליארד מ"ר ושיעור התפוסה בנכסיה עומד על 96%. כ-75% מהיקף הכנסותיה השנתיות של החברה נובעים מנכסים המשמשים להייטק ומשרדים, המושכרים ברובם לחברות ענק בינלאומיות. כ-19% מהיקף ההכנסות נובעים מנכסי לוגיסטיקה ותעשייה, ועוד 6% מהיקף ההכנסות נובעים מנכסים מסחריים.
במקביל, פועלת כיום גב-ים להקמתם של עוד 13 פרויקטים שונים ברחבי הארץ, בהיקף כולל של 665 אלף מ"ר, מתוכם יעמוד חלקה של החברה על 501 אלף מ"ר והיתרה תוחזק בידי שותפיה בפרויקטים השונים. פרויקטים אלה יוקמו בהשקעה כולל של 6 מיליארד שקל (4.5 מיליארד שקל חלק החברה) ויניבו עם השלמתם דמי שכירות שנתיים של 528 מיליון שקל (379 מיליון שקל חלק החברה).
בפארק מת"מ שבחיפה מקימה כיום החברה עוד שלושה בנייני משרדים במסגרת פרויקט מגדלי מתם מזרח בהשקעה של 720 מיליון שקל. הבניין הראשון בפרויקט, שבנייתו תסתיים בעוד פחות משנה, כבר הושכר במלואו לאחת מענקיות הייטק בעולם ואילו הבניין השני, שיושלם ב-2023 כבר הושכר בחלקו (21%) לחברת GE הלת'קר.
באזור התעשייה של הרצליה פיתוח פועלת החברה להרחבת פרויקט גב-ים O2, באמצעות הקמת בניין משרדים בשטח של כ-38 אלף מ"ר וחניון נוסף של 22 אלף מ"ר, וזאת בהשקעה של 640 מיליון שקל. לפני ימים אחדים חתמה החברה ענקית הטכנולוגיה אפל על הסכם להשכרת בניין המשרדים כולו ושטחים קיימים נוספים למשך שבע שנים ממועד השלמת הפרויקט (עם אופציה להארכה בחמש שנים נוספות), שמתוכן לרבעון הרביעי של 2025.
עסקת השכירות תניב לגב-ים NOI (רווח מפעילות השכרת נכסים) שנתי בסך של כ-49 מיליון שקל וכ-343 מיליון שקל בשבע שנות השכירות הראשונות. בנוסף, החליטו בחודש שעבר גב-ים ושותפתה אמות השקעות על הקמת מגדל המשרדים העצום ToHa2 בת"א, בהשקעה משותפת של כ-3 מיליארד שקל.
המגדל יתנשא לגובה של 80 קומות ויכלול שטחי השכרה עיליים של 160 אלף מ"ר וכן חניון בשטח של 45 אלף מ"ר. השלמת הפרויקט מתוכננת למחצית השניה של 2026 והוא אמור להניב הכנסות שנתיות של כ-280 מיליון שקל (לשתי השותפות יחדיו) על פי מחירי השוק הנוכחיים.