לעיתוי מכירת הדירה יש חשיבות רבה / צילום: Shutterstock, Pormezz
קידום תוכנית של פינוי-בינוי לבית ישן הוא בשורה משמחת לרוב הדיירים. מי שיחליט להשאר - ירוויח דירה חדשה ובדרך כלל גדולה ממה שהייתה לו, ומי שיחליט למכור את הדירה לפני ביצוע הפרויקט - יוכל להפיק ממנה מחיר גבוה יותר, ככל שהפרויקט מתקדם והפינוי נראה באופק.
ואכן רבים מחליטים, שאין ברצונם לבלות מספר שנים במגורים בשכירות, והם מעוניינים לנצל את עליית שווי דירתם, על מנת למכור אותה ולרכוש דירה במקום אחר.
זהירות! לעיתוי מכירת הדירה יש חשיבות רבה, שכן מי שמוכר את דירתו לא בזמן הנכון עלול למצוא את עצמו משלם מאות אלפי שקלים שהיה ניתן לחסוך אם מתכננים ופועלים נכון.
מהו, אם כך, השלב הנכון למכור את הדירה, ומתי מומלץ להתאזר בסבלנות עם המכירה? עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עורכי דין הרטבי בורנשטיין בסון ושות' ומתמחה בייצוג בעלי דירות בעסקאות פינוי-בינוי, מסביר: "באופן כללי, לשם הוצאת פרויקט פינוי-בינוי אל הפועל צריכים להתקיים מספר תנאים והמרכזיים הם הסכמה וחתימת בעלי הדירות על ההסכם ואישור תוכנית בנין עיר חדשה שתאפשר את ביצוע הפרויקט בהתאם להסכמות החוזיות בין הדיירים ליזם ותאפשר את הוצאתו גם מבחינה כלכלית".
"באחרונה אושר תיקון מבורך לחוק ועם כניסתו לתוקף נראה שפחות פרויקטים יתעכבו בגלל חתימת דיירים שכן לטעמי דרישה של 66% בלבד הינה סבירה מידתית ואפשרית ברוב המקרים.
"התנאי השני כאמור הוא אישור תוכנית בנין עיר חדשה שתאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל. נכון להיום בישראל מדובר בהליך שאורך בין 3-6 שנים. הגשת התוכניות למוסד התכנון המוסמך אפשרית רק לאחר שחתמו הבעלים של 60% מהדירות במתחם.
"עם אישורה של התוכנית למעשה הזכויות של בעלי הדירה הושבחו כי בעל הזכויות הופך להיות בעליו של חלק ממקרקעין שניתן לבנות עליהם הרבה יותר דירות מהקיים ובגין ההשבחה הזו יש לשלם היטל השבחה".
צריך לפעול בזהירות
מהו היטל השבחה?
היטל ההשבחה הוא היטל שיש לשלם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בגין ההשבחה שחלה על הנכס, עקב אישור התוכנית החדשה, וגובהו הוא 50% מההשבחה שחלה על הנכס. בימים אלה מדובר על הקטנת ההיטל בפרויקטים של פינוי-בינוי ל-25% מההשבחה, אך בכל מקרה מדובר בסכום כספי ניכר, שעשוי להגיע בקלות למאות אלפי שקל.
ההיטל חל על בעלי הנכס, ואולם ברוב המוחלט של הסכמי הפינוי-בינוי שנחתמים בין הדיירים ליזמים היזמים מתחייבים לשלם את ההיטל, ואולם זה יקרה רק במקרה של מימוש הפרויקט, בעת הוצאת היתר הבניה.
לאור זאת, מי שימכור את דירתו במועד שלאחר אישור התוכנית ולפני הוצאת היתר הבנייה מסתכן בכך שהועדה המקומית תדרוש ממנו חלק יחסי מהיטל ההשבחה שחל על המקרקעין עקב אישור התוכנית. דבר דומה עלול לקרות, אם התוכנית אושרה, אך היזם אינו ממהר לממש אותה.
מה הסיכונים בהיטל ההשבחה?
כפי שכתבנו, היטל ההשבחה עלול להסתכם בהרבה מאוד כסף, ואם בעל הדירה אינו שוקל בזהירות את צעדיו, הוא עלול להתקל בהתפעה מאוד לא נעימה. אבל לפעמים העניין עלול להסתבך אף יותר, שכן החיוב יכול לכלול לא רק את תוכנית הפינוי-בינוי, אלא גם שבח שהוועדה טוענת שהופק מהנכס בגין תוכניות ו/או הקלות ו/או שימושים חורגים שאושרו בעבר על הנכס.
שימו לב: ישנם מקרים בהם הפרויקט מוגדר פינוי-בינוי מוכרז במסלול רשויות. המשמעות היא שהרשות המקומית ביחד עם משרד הבינוי והשיכון מממנים את התוכנית החדשה ויתכן שהיא תאושר עוד לפני חתימה על הסכם עם היזם, ולכן צריך לוודא סוגיות אלו לפני שמוכרים דירה במתחם המיועד לפינוי-בנוי.
מה עושים לאחר קבלת דרישת היטל?
לא אומרים נואש. שדרישת היטל ההשבחה מהוועדה המקומית, אינה תורה מסיני וניתן לערער עליה, ופעמים רבות להוריד את החיוב. זה מחייב את בעלי הדירה לשכור שירותי עו"ד ושמאי מטעמם, על מנת לברר מה הסיכוי של הערעור להתקבל, ומה החסכון הפוטנציאלי שיופק ממנו, אם בכלל. לערער על דרישת הוועדה המקומית.
מה עם מי שלא חתם עם היזם על ההסכם?
לא משנה אם חתמתם או לא, ואם התנגדתם לפרויקט או לא. לחיוב בהיטל ההשבחה חשופים גם אלה שלא חתמו על ההסכם עם היזם.
האם זה סוף ההפתעות בדרך למכירת הדירה?
לא. מעבר להיטל השבחה יכול בעל דירה שמוכר את דירתו במהלך פרויקט פינוי-בינוי, להיחשף גם לתשלום מס שבח, בשיעור של עשרות אחוזים! מס זה משולם לרשות המסים, והוא מוטל על השבח שחל על הדירה בתקופה שבין רכישתה למכירתה. בטרם מוכרים את הדירה, יש לוודא עם עורך דין שאתם זכאים לפטור מהמס הזה, או לפחות שתהיו מודעים לסדרי הגודל הצפויים שלו.
מה קורה כשמוכרים את הדירה לאחר הריסתה?
שימו לב, כי זה לא עניין טכני כלל. בעוד שמוכרי דירות רגילות זכאים לפטור ממס שבח אם מדובר בדירתם היחידה או לשיעורי מס שבח נמוכים, הרי שמכירה של דירה לאחר הריסתה נחשבת עסקה למכירת זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים, וזו אינה פטורה ואינה נהנית מהפטורים וההנחות. במקרה שכזה עלול שיעור מס השבח להגיע לעשרות אחוזים מהשבח.
לפיכך, אחרי הריסת הדירה, המוכר חשוף יותר מאשר במצב שבו הדירה הישנה עדיין קיימת.
מה קורה בכל התקופה שבין החתימה על הסכם הפינוי-בינוי ולפני הריסת הבניין?
בתקופת הביניים, כאשר המוכר מצוי אחרי חתימת הסכם פינוי-בינוי אך לפני ההריסה בפועל, גישת רשות המסים היא שאין מדובר בעסקת מכר רגילה.
מבחינתם, לא מדובר במכירה של הדירה הקיימת בלבד, אלא דירה הכוללת זכויות בניה צפויות גם אם התוכנית החדשה לא אושרה. ככל שהתמורה ששולמה בעבור הדירה מושפעת מן העובדה שהקונה מצפה לפרויקט ולכן שילם תמורה העולה על ערכה של דירת מגורים דומה (שבה לא קיימת ציפייה שכזו), הרי שמבחינת רשות המסים- יש לפצל את התמורה בין החלק שמיוחס לדירת המגורים כפי שהיא, ובין החלק שמיוחס לזכויות הבנייה הצפויות הנוספות. על החלק המיוחס לדירה יחולו חוקי המס החלים על כל דירת מגורים ואילו החלק הנוסף ייחשב למכירת זכות אחרת - דהיינו, ללא פטורים ובשיעורי מס השבח הגבוהים.
אם אושרה התוכנית החדשה אז עמדת רשות המיסים אף מתחזקת שכן לאור אישורה של התוכנית מתווספות לדירה זכויות בניה ממשיות ולא מדובר בזכויות בניה צפויות, שהרי הבעלים של הדירה הופך להיות בעלים של חלק יחסי במקרקעין עליהם ניתן לבנות בדרך לרוב במרכז הארץ כ-פי 3 מהקיים , לצורך בניית הפרויקט המתוכנן.
ולסיכום, פינוי-בינוי הוא הליך מבורך שמשביח את ערך הנכס הקיים בעשרות אחוזים, אבל גם הרשויות רוצות לחלוק עם בעלי הנכסים את ההשבחה הזו. לפיכך, עיסקה של מכירת דירה שנמצאת בתהליך כזה, מצריכה תכנון מראש והתייעצות עם עו"ד המתמחה במקרקעין ולשקול אף לקבל חוות דעת מיועץ מס המתמחה בתחום.